Сегодня 12 Февраля
Погода +4°C
Хрущоба в Москве стоит дороже апартаментов в Париже
Если вам понравилась эта статья:
Столичные квартиры дорожают за ночь на стоимость средней иномарки. Но, как убедились наши корреспонденты, на подобную же сумму можно и сбить цену - достаточно лишь не поддаваться ажиотажу
Средняя цена квадратного метра жилья перевалила в Москве за 5 тысяч долларов! А завтра, как объяснят вам риэлторы, будет еще дороже - с конца января из-за падения фондового рынка и доллара ажиотаж, поэтому берите не торгуясь что дают. У среднего москвича эти разговоры вызывают странные чувства. Что же за город у нас такой что стоило упасть каким-то акциям - и народ в панике ломанулся покупать жилье, как раньше спички или сахар? И где ж этот «народ» работает? Или что-то тут все-таки не так?
Посредникам высокие цены выгодны - выше комиссионные. А статистика в основном учитывает цены предложения (то есть цены продавцов), в лучшем случае эта цифирь корректируется к ценам продаж математическим путем. Другая информация в наших условиях просто недоступна. А реальная цена сделки в документах указывается редко. Иначе ведь придется платить налоги сполна, а этого в России не любят!
Что же реально происходит сегодня на столичном рынке недвижимости? Наши корреспонденты попробовали себя в роли покупателей жилья.
За бомжатник просят, как за виллу
Вы не поверите, но купить квартиру в Москве трудно! Да еще и по ипотеке. Большинство звонков в риэлторские агентства заканчиваются ничем.
- Квартира подорожала. Прибавляйте к указанной цене 20 тысяч.
- За эту двушку уже внесен аванс.
- Квартира временно снята с продажи.
Предложений много, а ухватиться не за что. Договариваюсь посмотреть трешку в Южном Бутове за 250 тысяч долларов. Перезваниваю наутро, чтобы уточнить время встречи.
- Вы знаете, квартира стоит уже 260 тысяч. Нам разъезжаться надо, а цены растут. Квартира, на которую мы рассчитывали, тоже подорожала. Вот и мы прибавляем...
Наконец-то нахожу трешку в районе «Водного стадиона». Панельный дом, кухня - 6 квадратов, общая площадь - 60 квадратов. 270 тысяч. Захожу. Мама родная! Закопченные стены, паркет буквально стоит дыбом, кухонная плита черная от слоя горелого жира. Кран в ванной не закрывается, горячая вода хлещет, и кажется, что ты в парилке. Платить за этот бомжатник целое состояние?! Торгуюсь с риэлтором.
- Берите, она через месяц тысяч на 30 подорожает.
- Нет, давайте скидку в 10 тысяч, чтобы ремонт сделать.
- Не могу, иначе я эту семью не развезу. Цены-то, сами видите...
- Ну хоть пять тысяч.
- Да я рад бы, но сейчас ситуация на рынке не та. Никто вам в цене не уступит. И с ипотечными покупателями не хотят связываться - чтобы долго денег не ждать.
Обзваниваю другие варианты. Действительно, при слове «ипотека» многие риэлторы тяжко вздыхают.
- Понимаете, сейчас рынок растет и сделки надо быстро проводить. А банки с кредитами тянут. Нам ближе клиенты с наличкой.
Зато пробить скидку вопреки мнению риэлтора оказалось вполне реально. Даже по телефону.
|
«А я цену от фонаря поставила!»
СПРАВКА «КП»
Район ст. м. «Коломенская» - в середнячках столичного рынка недвижимости.
Трешка-хрущевка недалеко от «Коломенской». Общая площадь - 50 квадратов. Цена... 300 тысяч долларов! Там что, унитаз из золота?
- Ой, а я цену от фонаря поставила! Сейчас цены такие высокие, вдруг купят? - простодушно поясняет хозяйка. - Могу уступить.
Вот так, похоже, и растут в Москве цены. Один от фонаря поставит, другие в газете увидят и тоже «ломят». Цепная реакция. Ну и, конечно же, еще росту цен помогают риэлторы.
$20 тысяч - в пользу посредника
СПРАВКА «КП»
Район ст. м. «Речной вокзал» - в рядах «спальных» (если брать кварталы далеко от метро). Хотя и не «аутсайдер». Средняя цена квадратного метра - $4284.
Осматриваю с представителем фирмы трешку в 65 квадратов на «Речном вокзале». 300 тысяч. Относительно новый панельный дом.
- У вас окна на шумную улицу и сантехника замены требует. Уступите 10 тысяч? - закидываю удочку.
Риэлтор неожиданно соглашается, хотя и снижает скидку до семи тысяч. Перед выходом из квартиры чувствую, как молчаливая хозяйка - женщина средних лет - сует мне в руку клочок бумажки и отворачивается. Что за секреты? Расставшись с риэлтором, разворачиваю смятый листок. Имя и номер мобильного. Звоню.
- Я вам квартиру за 280 уступлю, не надо через агентство покупать! - смущенно поясняет конспираторша.
Как выяснилось, женщина перед продажей сама собрала все документы, дала объявление, но почти все звонки поступают от посредников.
- И все мне предлагают договор с ними заключить. Мол, квартиру продадим, ваши 280 вы получите, только договор подпишите и дайте нам документы на жилье ваше, чтобы клиентам показывать. Я им отказываю, да что толку? Объявления о продаже моей квартиры уже, наверное, во всех газетах вышли. Где за 290 ее предлагают, где за 300. А потом звонят и просят: «Можно мы своего покупателя приведем? Только вы про цену ничего не говорите». Я соглашаюсь - вдруг купят? А риэлторы эти наглеют. Некоторые просят цену поменьше сделать. Не свою наценку снижают, а меня просят «подвинуться»!
Вот так запросто, можно сказать, на халяву, риэлторские фирмы «срубают» десятки тысяч долларов. Если мелкие агентства берут комиссионные в размере 2 - 3% от суммы сделки, то крупные - 6 - 8%! Получается, при цене квартиры в 300 тысяч долларов от 6 до 24 тысяч мы платим посредникам... С другой стороны, риэлторы дают какую-никакую, а гарантию «чистоты» сделки.
СПРАВКА «КП»
Риэлторскому агентству вовсе не обязательно заказывать весь спектр услуг по проведению сделки. Можно заказать только конкретную услугу, например, проверку «чистоты» сделки. Это обойдется значительно дешевле.
Ну а если вы берете кредит, можно сэкономить и на этом - «чистоту» квартиры, перед тем как ссудить вас деньгами, проверяет банк.
|
Неликвид на Тверской
СПРАВКА «КП»
Окрестности Тверской и Старого Арбата в рейтинге самых дорогих районов столицы занимают первые строчки. Средняя цена квадратного метра в феврале: ст. м. «Пушкинская», «Маяковская» - $8647, ст. м. «Арбатская», «Смоленская» - $8624 (без учета элитного жилья).
Обзваниваю варианты в центре. Цены апокалиптические. Трешки на Тверской, Старом Арбате по 500 - 700 тысяч.
- Такие квартиры, как правило, по полгода и больше «висят», - поясняет знакомый риэлтор. - Ведь ты не квартиру покупаешь, а место под нее! Двери, окна, сантехнику, проводку - все менять надо. И по кондиционеру в каждую комнату, потому что шумно и форточку не откроешь!
Но и ломовые цены при желании сбиваются. Звоню по двухкомнатной квартире на Смоленском бульваре. Сумма в объявлении - 430 тысяч.
- Готовы продать за 410, - сразу «сдается» риэлтор.
- А дешевле?
- У нас за 400 уже есть покупатель.
Как выяснилось, квартира продавалась с осени, и риэлтор наконец-то уговорил продавца «подвинуться».
Элитки со скидкой
Продавцы элитных квартир (вернее, тех, которые выдаются за таковые) ломят просто невероятные цены. Четырехкомнатная квартира на Крылатских Холмах. Два санузла, большая кухня, площадь - более 100 квадратов. Под окнами - машино-место. Но и цена - 880 тысяч.
- Дороговато-то что-то! - говорю риэлтору.
- Так ведь и ремонт элитный, в стиле хай-тек, и соседи замечательные. А у вас ипотека?
- Нет, наличка.
- Ну тогда, конечно, можно «подвинуться».
Очень часто в разделе «Элитки» публикуют объявления о совершенно обычных, типовых квартирах. Главное - чтобы покупатель позвонил, а дальнейшая «разводка» - дело техники риэлтора. Звоню по «элитной новостройке» в районе Ботанического сада. Двушка за 600 тысяч. За эти деньги можно взять квартиру на Арбате и Тверской! В ходе разговора выясняется, что «новостройке» уже пять лет, дом типовой да еще и панельный, а общая площадь дорогущей элитки - 52 квадрата.
- Да, торг уместен! - сразу заявляет посредник. И начинает петь мне песни про близость к метро и зеленым насаждениям, великолепный вид из окна, прекрасных вежливых соседей и т. д. и т. п.
СПРАВКА «КП»
Строго говоря, элитное жилье по общепринятым стандартам - это дома в историческом центре города, максимум на 50 квартир, со всеми возможными современными удобствами и прибамбасами, суперохраной и «дорогим» видом из окна (например, на храм Христа Спасителя или другую известную достопримечательность). Объявления о продаже таких квартир в общедоступных источниках, как правило, не встречаются.
Однако для среднего москвича любое жилье получше панели - «элитное». Этим пользуются риэлторы и застройщики: практически любые более-менее качественные монолитные и монолитно-кирпичные новостройки в рекламе зовутся «элитными». Так что это понятие - «элитное жилье» - по большому счету давно утратило смыл на московском диком рынке купли-продажи квартир. И что самое странное: очень часто цена квадратного метра какой-нибудь убитой хрущобы в Москве может стоить столько, сколько приличные апартаменты в Париже.
|
Квартира «под снос» дороже в полтора раза
Звоню по поводу хрущевки на Нагатинской набережной. 65 квадратов. Цена... 390 тысяч!
- А что так дорого-то?
- Так ведь дом в следующем году снесут! Вам в новом доме квартиру дадут, причем не меньше трехкомнатной. И метраж там обязательно будет больше. Новая квартира будет стоить тысяч 550 - 600, не дешевле!
Как выяснилось, цена на хрущевки очень зависит от года сноса дома. Если он неизвестен (а, как правило, так и есть), цена обычная, рыночная. Если дом занесен в план расселения - а это легко узнать в управе, - цена зачастую выше раза в полтора. Но предложений таких немного. Обычно хозяева хрущевки «под снос» ждут новой квартиры.
Однушка: торг не уместен
СПРАВКА «КП»
Солнцево, по данным аналитиков, один из самых дешевых столичных районов. «Замкадье», выбираться оттуда непросто, да и в криминальном отношении репутация у района не лучшая. Средняя цена квадратного метра - «всего» $3802.
Интересуюсь малогабаритной однушкой в Солнцеве. Площадь всего 35 квадратов, а цена - 185 тысяч долларов. Получается, что квадратный метр этой панельной хибары стоит дороже пяти тысяч долларов!
- Нет, торг не уместен! - сразу заявляет риэлтор. - Однушки очень хорошо продаются, да и рынок растет.
Кстати, все цены в объявлениях - в долларах, но рассчитаться предлагают в рублях по курсу на день продажи. При этом действительную рублевую цену часть продавцов требует... в договоре не указывать. Осматриваю трешку на «Домодедовской». Цена в переводе на рубли - около 6,3 миллиона. Но в договоре предлагают написать 900 тысяч.
- Понимаете, она в собственности менее трех лет. Если мы полную стоимость покажем, с суммы больше миллиона придется налог заплатить - 13%. А это почти 700 тысяч!
- Не удивляйтесь, таких вариантов много, - поясняет риэлтор-посредник. Люди покупают квартиры, когда рынок стабильный, а через год-два, когда начинается рост, перепродают. А деньги в бизнес вкладывают. Ну да, раньше это спекуляцией называлось. А сейчас - предпринимательство.
МНЕНИЕ АНАЛИТИКА
Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра IRN.RU:
- В Москве низкокачественное жилье все ближе прижимается по стоимости к элитному.
За период беспрецедентного роста цен в 2005 - 2006 годах дорогие новостройки, расположенные в пределах третьего транспортного кольца, подорожали на 140%, в то время как квартиры в новостройках ближнего Подмосковья - аж на 247%. А январский ажиотаж вокруг московской недвижимости еще более сократил разрыв цен между дорогим и дешевым жильем.
Такая же ситуация и на вторичном рынке.
Но стоимость дорогих столичных новостроек уже сравнялась с ценами аналогичных объектов во многих европейских столицах, в то время как качество жизни в Москве все-таки им уступает.
С другой стороны, обеспеченность жильем в Европе и Америке, на стандарты которых сейчас ориентируется наша страна, в 2 - 3 раза превышает этот показатель у нас (40 - 60 кв. м против 20 кв. м в России). В итоге ни дорогое жилье сейчас не может сильно подорожать, ни дешевое - подешеветь. А это означает, что рынку угрожает кризис. Новая волна роста цен в скором времени может захлебнуться, и начнется новая стагнация, которая продлится до тех пор, пока разрыв в уровне цен между дорогим и дешевым жильем не вернется к уровню 2004 года.
ВОПРОС - РЕБРОМ
Так откуда такие цены?
Роман ГРОМОВ, аналитик «Юникредит Атон»:
- Рынок недвижимости в России непрозрачен. Но очевидно, что удорожание стройматериалов - не самая главная причина такого безумного взлета стоимости квадратных метров в Москве. По итогам февраля, столичная недвижимость подорожала на 11%. Эксперты говорят, что это связано с мировым ипотечным кризисом и увеличением рисков от инвестиций в фондовый рынок. А жилье, дескать, приносит стабильный доход.
Среди других, не менее важных факторов роста цен на жилье, я могу назвать огромный спрос, спекулятивные инвестиции, бюрократические проволочки, требующие немало времени и денег, слабое регулирование рынка.
Свою лепту во взвинчивание цен вносят и риэлторы. В Соединенных Штатах, например, риэлторские агентства лицензируются, в России к этому процессу только идут. Мало того что наш риэлтор не несет никакой ответственности за чистоту сделки, так еще и назначает цену в зависимости от заинтересованности клиента. Одним словом, хаос.
Чтобы переломить ситуацию на рынке недвижимости, необходимо принять целый комплекс мер. Самое простое - лицензировать риэлторскую деятельность: заставить их отвечать за свою работу. Затем прописать четкие и простые правила, которые облегчат работу застройщиков. Ну и в последнюю очередь правительству стоило бы задуматься о максимальной наценке на новостройки или налоге на инвестиционные «метры» для частников.
Поделитесь с друзьями:
Выслать по почте
Версия для печатиПоказать код
Дочери честного мента: думаю, денег от сдачи этих квартир внаем хватит для оплаты налогов? Или как?
Коля, напишите мне, пожалуйста, на адрес ok26@mail.ru
Коля, напишите мне, пожалуйста, на адрес ok26@mail.ru
2. Резко повысить налоги на 2 , 3 квартиры в собственности, чтоб не выгодно было держать дополнительные квартиры.
Ой, ну и бред же Вы написали, уважаемый! Представьте себе: есть семья, состоящая из мужа, жены и их двоих детей. У них остались квартиры от родителей мужа (для дочки) и от родителей жены (для сына). А Вы предлагаете им эти квартиры продать, чтобы потом их дети по съемным квартирам мотались?
недавно покупали квартиру с мужем (бабуля оставила приличную сумму в наследство). Так вот НИ ОДИН риэлтер не предложил внести в договор сумму, которая меньше фактической стоимости. Авторам статьи стоило бы написать печальные последствия этой практики для покупателя (в случае признания сделки недействительной, полностью свои деньги не вернуть).
Статья поверхностная. Лицензирование ничего, кроме вреда и роста цен на покрытие "чиновничьей кормушки" не даст. Давить конкуренцию от мелких агентств - увеличивать скотство и обдираловку крупных. Размер комиссионных устанавливает рынок, а хороших агентов передают из рук в руки.
Это нам и Вам не госкапитализм с социализмом.
Ещё Хрущёвки будем вспоминать.
И Хрущёвкам будем рады!
Ребята,если вам нравится жить за мкад,живите себе на здоровье(но без агитаций) ,никто вам не мешает.Речь то не об этом,а о ценах на недвижимость и что с ней может быть в скором будущем
Как я понял,всё это крик души тех,кто очень хочет в МОСКВУ,а локоток не очень близко...
Интересно даже не это - интересно то, что дома для израильских целинников предоставляются бесплатно и оплачиваются американскими наголоплательщиками, а через США и всем миром, всеми, кто меняет доллар по официальному курсу. - И когда вы платите ольмертовскому корешу Лужкову по 4 тыс долларов за квадратный метр в Москве - вы оплачиваете израильских целинников и израильский дранг во все стороны.
Чем дороже стоит жилье, тем больше чиновники и нувориши воруют для того чтобы обеспечить своих чад жильем.Тем больше мошенников кормится вокруг этой темы. Тем больше дичайших преступлений на этой почве - рабство, вымогательство, похищения людей, убийства.
там в течение некоторого времени до сноса открытая прописка.
знаюший не гони пургу
....В Нью-Йорке большинство жителей делит санузел и кухню с соседями.... ты никогда не был в нью йорке
налог на недвежимость надо нормальнай
Абсолютна согласна с "Турнепсом" - комментарии аналитиков - полный отстой, причина роста цен даже не обозначена. Могу по статье добавить следуюущее:
1. Где это в Москве вы видели малохольную "хозяйку" квартиры, которая не может с риэлтором обозначить стоимость квартиры и "тайком сующую в руку записку с именем"? Чтобы я, хозяйка, да боялась сказать, какие деньги я на самом деле хочу получить на руки? Бред.
2. При ипотечной сделке банк требует документы, "необходимые для сделки", и не более того. Т.Е. ни архивной выписки, ни документов по истории квартиры, ни справок из ПНД НД ( проверить личность продавца на предмет адекватности) банки НЕ ТРЕБУЮТ!!!! Т.е. никакой речи о проверке банками "чистоты квартиры" даже не идет. В лучшем случае эти документы просит предоставить страховая компания, да и то не всегда. А вот авторам статьи лучше не писать о том, чего не знают. Дилентантство!
Просто нужно убрать риелторов, в особенности фирму "Инком-Недвижимость"
3. Начать сажать в тюрьму за неуплату налогов в крупных размерах, в том числе и за неуплату за вышеперечисленные налоги. Это делают везде кроме России.…У нас кроме Ходорковского и еще пары человек пока никого не посадили. Жесткая ответственность риелторов.
4. Борьба с коррупцией – важный фактор, влияющий на цену недвижимости. Пока Путин с Медведевым кроме деклараций нечего ни сделали. Пока создается впечатление, что Путин не трогает чиновников - взяточников взамен на их лояльность и поддержку.
Если я купил квартиру за 100.000 евро и если я ее продаю через 2 года за 130.000 евро, то я должен отдать по этому налогу 50 % моей прибыли, то есть 15. 000 евро. А если я держу квартиру в собственности более 10 лет то я освобождаюсь от этого налога на увеличение рыночной стоимости капитала.
Для организаций у них примерно такой же налог.
2. Резко повысить налоги на 2 , 3 квартиры в собственности, чтоб не выгодно было держать дополнительные квартиры.
Можно прописать вторую квартиру на родственников, но количество родственников не беспредельно, а чужим людям вряд ли будешь доверять(да и родственникам тоже не всегда)… Так что это сработает.
Предлагаю уважаемым гражданам делать следующее: договариваться прямо с хозяином жилья, а не со спекулянтами. Эти "сволочи" делают все, чтобы вы напрямую никаким образом не сняли/ не купили квартиру напрямую у хозяина. Они мониторят все: интернет, газеты, запугивают хозяев разными байками.
Предлагаю больше не кормить этих "гадов-риелторов" (я за нормальные риелторские агенства) а просто ничего им не платить, мотивируя отсутствием у них каких либо документов, чеков и прочих бумажек, отражающих их ответственность по договору.
А желание продать квартиру за 800 тыс бакинских налом, просто вызывает у меня улыбку, неужели такое возможно ?
кстати купив квартиру за черный нал (800 тыщ $), расписавшись на бумажке что вы ее купили за 900 тыщ деревянных, вы никогда не вернете себе НДС !
Обратимся к опыту Германии.
Налог на увеличение рыночной стоимости капитала(физическое лицо)
Доходы от продажи частной недвижимости, которая находится в собственности более 10 лет или продажа ценных бумаг находящихся в собственности более 12 месяцев освобождаются от данного налога.
Продажа актива при получении инвестиционного дохода меньше чем в 1 % освобождается от налога. С другой стороны если процент инвестиционной прибыли превышает 1 %, данный налог оплачивается в размере 50 % от полученного дохода.