В квартире «прописаны» дети - жди проблем с куплей-продажей?Комментарии: 7

Как известно, еще с 1 марта 2005 года перестало действовать правило, которое требовало получать согласие органов опеки и попечительства (ООП) на сделку во всех случаях, когда в жилье зарегистрированы («прописаны») несовершеннолетние.

Однако ООП без работы не остались, потому как сохранился другой важный пункт: согласование продажи квартиры по-прежнему необходимо, если ребенок - сособственник жилплощади (при этом он может быть зарегистрирован здесь же либо в другом месте). А на практике такая ситуация очень распространена, поскольку дети обязательно становятся совладельцами квартир в случае приватизации, являются преемниками первой очереди при наследовании жилья по закону, имеют право на обязательную долю при оформлении завещания. В общем, так или иначе, по утверждению риэлторов, несовершеннолетние сособственники сейчас задействованы более чем в половине сделок с недвижимостью.

По закону согласие ООП на сделку требуется  и в случаях, если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние, которые признаны оставшимися без родительского попечения и официально находятся под наблюдением органов опеки. Речь идет как о неблагополучных семьях, так и о ситуациях, когда родители умерли или лишены родительских прав.

Решаться на покупку квартиры у хозяев с такой «нелегкой судьбой» без помощи юристов и опытных риэлторов весьма рискованно.

Что убедит органы опеки разрешить сделку

Вступивший в силу с 1 сентября Закон «Об опеке и попечительстве» конкретизирует некоторые моменты, связанные с получением разрешения на сделки с жильем, совладельцами которого являются несовершеннолетние.

- Чтобы получить разрешение, нужно убедить ООП, что сделка не приведет к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего, - разъясняет наш эксперт, юрист управления вторичного рынка жилья инвестиционной компании МГСН Татьяна ШЕРОУХОВА. - Как правило, родителям нужно подтвердить, что ребенок получит в собственность другую квартиру либо долю в праве собственности, равноценную его части продаваемой квартиры.

Например: если вы продаете двухкомнатную квартиру, которой владеете с ребенком в равных долях (по одной второй) и хотите приобрести однокомнатное жилье меньшей стоимости в этом же городе и в равноценном районе в такую же долевую собственность, то органы опеки, скорее всего, согласия не дадут - доли-то неравноценны. Выходом может стать договор купли-продажи, в котором ребенок будет указан единственным покупателем и соответственно собственником всей однокомнатной квартиры. Такую «компенсацию» ООП наверняка посчитают равноценной заменой доле в продаваемой двушке.

+ Ст. 20 нового Закона «Об опеке и попечительстве» предусматривает и другие случаи, когда возможно отчуждение недвижимого имущества подопечного, в том числе продажа квартир с долями несовершеннолетних. На эти правила вы можете ссылаться в качестве аргументов, убеждая ООП дать разрешение на сделку.

В частности, допускается отчуждение квартиры, если заключается договор мены «к выгоде подопечного».

Также может очень пригодиться формулировка: отчуждение жилья разрешается «в исключительных случаях, если этого требуют интересы подопечного». Здесь родителей не ограничивают в перечне ситуаций, главное - доказать, почему продажа жилья жизненно необходима или выгодна ребенку (см. «История из жизни»).

ИСТОРИИ ИЗ ЖИЗНИ

«Поближе к работе и родне»

Молодая семья С. получила наследство в Подмосковье: бабушка жены завещала свою квартиру пополам внучке и правнуку (маленькому сыну С.). Супруги рассудили, что это жилье лучше продать и купить квартиру в другом областном городе: оба в нем давно работают, ребенок привык к садику, многие родственники живут неподалеку. Отправляясь за разрешением на продажу в ООП, переживали: унаследованная квартира ближе к Москве, стоит дороже - вдруг ее «отчуждение» признают ухудшением положения ребенка? Но органы опеки пошли навстречу, приняв во внимание не только финансовую сторону вопроса, но и другие важные «жизненно-бытовые» факторы: место работы родителей, проживания родни, обучения ребенка в детсаде и т. п.

СОВЕТ: обращаясь за разрешением на сделку в органы опеки, ищите максимум аргументов самого разного характера - экологическая обстановка в районе, куда планируете переехать после продажи квартиры, преимущества инфраструктуры, климата, близость к родственникам и т. д.

ЭТО ПРИГОДИТСЯ

Собираем документы

- Конкретного перечня документов, которые нужно предъявить в ООП для разрешения на сделку, в законе нет, - поясняет юрист управления вторичного рынка жилья инвестиционной компании МГСН Татьяна Шероухова.

По сложившейся практике обычно требуются:

свидетельство о рождении ребенка;

заявление от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав либо признан безвестно отсутствующим);

правоустанавливающие документы: как на продаваемое жилье, так и на то, которое приобретается взамен;

документация БТИ на обе квартиры: кадастровый паспорт жилого помещения, оценка стоимости квартиры и доли несовершеннолетнего в ней;

любые иные документы, подтверждающие необходимость, выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего сособственника.

Согласно новому закону ООП обязаны рассмотреть документы и выдать разрешение на сделку либо письменный отказ в течение 15 дней. Отказ можно оспаривать в судебном порядке, уточняет Татьяна Шероухова.

Продолжение в следующих выпусках «Вашего дома».