Испытано на себе. Часть 2 Как я выбирал квартиру в Москве

Краткое содержание первой части. (См. «КП» от 20 июля с.г. и сайт kp.ru) После долгого выбора и двух недель согласований банк одобрил мне ипотечный кредит на 3,5 млн. рублей сроком на 30 лет. Но просто так мне их на счет не перечислят - для этого сначала надо найти подходящую квартиру, которую банк еще будет проверять. Чем я и поспешил заняться. И чуть сразу же не опустил руки: в базе десятки тысяч предложений, но подходящих мне по деньгам - единицы... ВЫБОР АГЕНТА Заниматься поисками квартиры я решил с помощью риэлтора. Это дополнительные расходы, но куда ж без них?! - Да не бери ты этих бездельников, - увещевал меня мой знакомый спец по недвижимости. - К чему тебе эти посредники? - Так я ведь совсем не разбираюсь, - отвечаю. - Того и гляди на мошенников нарвусь или недогляжу что-нибудь. Так может, ты мне бесплатно поможешь, по-дружески, а? Собеседник виновато опустил глаза. Опросив десяток своих знакомых, я выбрал подходящего агента. И пока не пожалел. Риэлтор звонит мне несколько раз в день, отсеивает неподходящие варианты, договаривается о просмотрах квартир и планирует наши передвижения так, чтобы я мог за один вечер посмотреть 3 - 4 варианта. Сам бы я не заставил себя каждый вечер ездить на просмотры, да и на поиск вариантов потратил бы целую вечность. Учитывая, что обычно на поиски квартиры уходит несколько месяцев, а плачу я риэлтору лишь по результату, то я понял, что лично для меня так выгоднее. ПЛЮСЫ ВТОРИЧКИ Квартиру я решил брать на вторичном рынке: купил и сразу же заехал. Новостройка же уступает по нескольким факторам. Во-первых, нужно ждать, пока ее достроят. Некоторые ждут несколько лет, мне такой вариант не подходит: придется и по ипотеке платить, и за съемную квартиру. Во-вторых, смертельно боюсь ремонтов: сам последний раз клеил обои на первом курсе, а от знакомых наслышан жутких историй о горе-строителях, накосячивших при заливке пола. К тому же далеко не факт, что квартира выйдет дешевле. И наконец, банки неохотно кредитуют новостройки - проценты по займам на покупку квартиры в новостройках обычно выше на 2 - 3%. По крайней мере до тех пор, пока я не получу право собственности, а на это уходит 2 - 3 года. После подсчетов и рассуждений я приступил к поискам. И тут оказалось, что квартир за 4,5 млн. рублей (а именно столько у меня есть с учетом денег банка) в Москве - единицы... За последние несколько месяцев жилье подорожало. Мой риэлтор озадаченно почесал голову, но все же нашел несколько подходящих по цене (с расчетом на небольшой торг) вариантов. НИКТО НЕ ТОРГУЕТСЯ Смотрим однушку в старом доме в Отрадном. Квартира захламлена старыми вещами, впечатление, что в ней явно кто-то умер. Если в нее переезжать, то нужно поменять абсолютно все: от полов до сантехники и окон. За все «удовольствие» хозяин просит 4,7 млн. и принципиально не хочет торговаться. Да за такую квартиру я бы и 3 млн. не дал! В соседнем доме - более приемлемый вариант. - За сколько продаете? - уточняю после просмотра. - 5 миллионов, - чуть задумавшись, отвечает риэлтор, хотя в базе стоит совсем другая цена - 4,6 млн. - Но если заинтересуетесь, то можем поторговаться. Мне уже позже объяснили, что одно из крупных агентств недвижимости так хитрит. В рекламе указывают одну цену, при просмотре - другую, а при взносе аванса - третью. Владельцы почему-то уверены, что их цена более чем обоснованна. Доходит до того, что по одной стоимости продаются квартиры в соседних дворах: но одна с ремонтом и в новом доме, а вторая - убитая в хлам в старой панельке. Не торгуются еще по одной причине. - Ипотечных заемщиков продавцы не очень любят, - объяснил мне риэлтор Олег. - Ведь в этом случае больше проверок со стороны банка, да и сделка затягивается. Так что на уступки особо не рассчитывай. Выбор был бы куда шире, рассматривай мы спекулятивные варианты. Оказалось, что от налогов при продаже недвижимости уходит практически каждый второй владелец. Квартиры, которые были в собственности меньше 3 лет, по закону облагаются подоходным налогом (13%), если сумма сделки превышает 1 млн. рублей или в процессе продажи продавец наваривается (например, купил за 3,5 млн., а продает за 5 млн. - с накрученных 1,5 млн. ему надо заплатить налог). Для меня такие сделки неприемлемы. Во-первых, зачем связываться с явным нарушением закона? Во-вторых, я имею право получить налоговый вычет с 2 млн. рублей, потраченных на покупку квартиры. А это позволит мне сэкономить 260 тысяч рублей. ПЛЕСЕНЬ И ДРУГИЕ «ПРЕЛЕСТИ» Больше всего мне понравилось смотреть квартиры, в которых живут съемщики. Хозяевам и агентам лень ездить на показы. Вот они и перепоручают это дело квартирантам. Себе же, кстати, во вред! - Это солнечная сторона, сейчас совсем здесь умираем, - рассказала мне женщина в одной из квартир на Октябрьском поле. - Полы скрипят безбожно - ночью все просыпаются, если кто-то встает. И унитаз течет - видите, тряпку здесь подкладываем. - Мам, а еще про плесень расскажи в углу, - заглядывает в комнату дочка. - Никак от нее избавиться не можем. - Да, и от метро далеко - минут 20 как минимум топать, - добавляет мать. В другой квартире съемщики были тоже более чем откровенны. - С транспортом тут кошмар, - рассказал молодой парень, живущий в Бескудникове. - С утра в очереди на маршрутку стоишь, а потом еще полчаса до метро через пробку продираешься. А еще рядом кавказское кафе. По выходным крики и музыка всю ночь. Естественно, эти варианты я сразу же отбросил. Повода не верить братьям-квартирантам у меня не было: сам сменил не один чужой угол и знаю, в каком состоянии они бывают. РЕЗЮМЕ После 25 - 30 просмотров я определил тот район, в котором хотел бы жить. До центра, конечно, далеко, но метро в шаговой доступности (не надо ехать на маршрутке или автобусе) и рядом лес. В этом районе я побывал еще в 10 квартирах и определил шорт-лист из 4, что понравились мне больше всего. Теперь буду взвешивать все варианты и торговаться, потому что денег все-таки хватает впритык. БУДЬ В КУРСЕ! Под какое жилье банк кредиты не дает: - квартиры в панельных 5-этажках, построенных до 1975 года; - однушки гостиничного типа (площадью менее 25 кв. метров); - комната или доля в квартире; - квартиры с несогласованной перепланировкой; - жилье в деревянных или находящихся в аварийном состоянии домах. По данным официальных сайтов кредитных организаций. МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Роман ВИХЛЯНЦЕВ, член совета Гильдии риэлторов Москвы: «Всегда есть смысл торговаться» Чтобы выбрать подходящую вам квартиру, для начала нужно потратить пару-тройку недель, чтобы посмотреть на все предложения, которые есть на рынке. После этого вы уже поймете, какие критерии для вас важны, а на какие не стоит обращать внимание. Цена. Бросаться на самые дешевые варианты часто нет смысла. Во-первых, агентства выставляют их обычно в рекламных целях, чтобы клиенты клевали. Во-вторых, по бросовым ценам идут, как правило, проблемные квартиры. Сначала лучше рассматривать варианты со свободной продажей. То есть когда вы меняете деньги на квартиру, а в сделке участвуют только 2 стороны. В этом случае сделка пройдет успешно в 9 случаях из 10. Если берете альтернативу (то есть когда продавцы меняют свою однушку на квартиру большей площади), то процент снижается до 50 - 80% в зависимости от длины цепочки. Если вы действительно собираетесь жить в квартире, которую присмотрели, посмотрите, есть ли рядом хороший детсад и школа, кто живет в районе, что с магазинами, парковкой и прочей инфраструктурой. Лучше прогуляться по району, расспросить бабушек на лавочках, что им здесь нравится, а что - нет. Информация о том, что в соседней квартире живут алкоголики, будет вам крайне полезна. В Москве, к сожалению, рынок продавца. Но торговаться есть смысл всегда - в принципе 50 - 100 тысяч рублей реально можно скинуть. Прежде чем вносить аванс за понравившуюся вам квартиру, внимательно прочитайте договор. В некоторых агентствах все сделано таким образом, что свой аванс вы никогда потом не заберете, даже если квартиру не купите по вине продавца.

О том, чем закончились мои поиски, читайте в ближайших номерах.