Ипотека: профилактика ошибок

Сумма ипотечного кредита измеряется сотнями тысяч, а то и миллионами рублей. И одалживаются деньги у банка не «до получки» – на годы и годы. Покупка жилья в кредит – дело серьезное и ответственное, требующее от заемщика четкого понимания своих финансовых возможностей и щепетильного отношения к каждой детали. Но… Невнимательно прочел договор перед его подписанием, не обратил внимания на какие-то «мелочи», понадеялся на авось…

Большинство проблем с банком-кредитором возникает именно из-за ошибок самих заемщиков. Расскажем о наиболее распространенных ситуациях.

И ни днем позже!

Любой банк указывает в ипотечном договоре точную дату, до которой необходимо вносить ежемесячные платежи. Однако случается, что заемщик рассуждает примерно так: «А ладно! Сегодня пятница, махну на дачу, а деньги в понедельник переведу. Пара дней ничего не решает». А вот как раз и решает! Даже незначительная, на ваш взгляд, просрочка платежа влечет за собой неприятные последствия. Во-первых, за нее начисляются пени. Да, если вы задержались с платежом всего на несколько дней, то и штраф будет небольшим. Но нужны ли лишние расходы, которых легко избежать? А, во- вторых, – и это уже куда серьезнее! – даже незначительные просрочки портят вашу кредитную историю. Заемщику с плохой репутацией вряд ли удастся, например, воспользоваться программами реструктуризации ипотечных кредитов и снизить нагрузку на семейный бюджет. Не получится, если возникнет такое желание, взять параллельно кредит на покупку мебели или бытовой техники в новую квартиру: к легкомысленным клиентам банки относятся с большой настороженностью.

Хочу все знать

По правилам практически любого ипотечного договора заемщик обязан своевременно сообщать в банк обо всех значительных изменениях в своей жизни – о браке или о разводе, о появлении детей, смене работы, и переезде и тому подобное. Это не пустое требование: его соблюдение важно для заемщика не меньше, чем для кредитора.

Например, банк может перепродать закладную на кредит другой организации, а новый владелец закладной сменит адрес для внесения платежей по кредиту. Однако если заемщик сдал купленную по ипотеке квартиру в аренду, а сам переехал жить в другое место или попросту сменил номер, но не сообщил об этом вовремя в банк, информация может запоздать. А это чревато просрочками по кредиту и штрафами за отсутствие нового страхового договора.

Игра в молчанку – сразу проигрыш

Хорошо, если зарплата все время растет. А что если доходы по каким-то причинам упали? Что если вы не можете больше вносить ежемесячные платежи по кредиту в полном размере? Главное в такой ситуации – не прятаться от банка. Но, увы, именно «игра в молчанку» и есть самая распространенная ошибка заемщиков, которые перестают отвечать на звонки из банка или убеждают сотрудников, что вот-вот заплатят. Ни к чему хорошему такие «игры» не приведут, а шансы договориться с банком и найти некий компромиссный вариант будут сведены к нулю, сумма долга же прирастет серьезными пенями и штрафами. В итоге у банка просто-напросто лопнет терпение, и в суд будет подано заявление с просьбой о наложении взыскания на квартиру должника. А продажа квартиры по решению суда – самое невыгодное из возможных решение вопроса. В этом случае, недвижимость продается по минимальной цене, так как банк заинтересован продать ее как можно быстрее. Плюс ко всему из доли заемщика вычитается оплата всех расходов на судебный процесс и организацию аукциона.

Рубль против доллара

Процентные ставки по валютным кредитам на российском ипотечном рынке заметно ниже, чем по рублевым. Так, по итогам первого квартала 2011 г. средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях составила 12,4%, а в валюте – 10,6%. Заманчиво? Конечно! Желание сэкономить подталкивает многих заемщиков оформлять кредиты в долларах и евро, даже если доход они получают в рублях. Но как быть, если курсы валют по отношению к рублю резко пойдут вверх? А ведь такое бывало в последние десятилетия не раз и не два.

Увы, но наши рублевые зарплаты в момент таких скачков не растут с той же скоростью, и возникает риск, что ваших прежних доходов уже не хватит на ежемесячные платежи. Во время финансового кризиса таких примеров было немало: платеж в тысячу долларов, в рублях составлял уже не 28-30, а 35-40 тысяч. Железное правило: кредит нужно оформлять в той валюте, в которой вы получаете доход. То есть для подавляющего большинства из нас – все-таки в рублях.