Как я покупал дачу

Рис. Александра КЛИЩЕНКО

Разбираем подвохи вместе с опытным адвокатом и учимся на ошибках.

Пришла пора вывозить детишек за город, и решил я купить участок в Подмосковье. Нашел подходящий вариант в Интернете. Посредник - риэлторская фирма - обещал взять на себя всю работу по организации купли-продажи. Продавцом дачи была дама, еще не вступившая в права наследства на участок. Земля - без межевания.

При встрече с риэлторами обнаружилось, что они предлагают договор об оказании информационных услуг. То есть хотят взять с меня 150 тысяч за услуги, но ни за что не отвечают. Я потребовал внести правки. Сделали. Срок исполнения договора назначили в три месяца. В тот же день я подписал с продавцом соглашение о задатке в 100 000 рублей.

А через неделю позвонил супруг дамы-продавца и категорично предложил заплатить ему лично еще 300 000 рублей, пригрозив продать участок другому покупателю. Был послан.

Через три месяца риэлторы подготовили документы. Приехав, я выяснил, что межевания все еще не было, а дама на сделку не явилась, прислав мужа без доверенности. Муж отказался от расчетов через банковскую ячейку. Сделка была отложена.

Наконец провели межевание. Площадь участка уменьшилась, а границы оказались очень далеки от старых. К тому же выяснилось, что кадастровый паспорт на покупаемый участок является паспортом другого участка. Пришлось обращаться в суд, чтобы исправить сведения об участке в госкадастре.

Вскоре я обнаружил в газете «Из рук - в руки» объявление продавца о продаже этого же участка за бОльшую сумму. Снова подал в суд, сославшись на невыполнение соглашения о задатке. Однако судья не нашла в действиях продавца нарушений.

Потом был еще третий суд - с риэлторами. Это дело я выиграл, доказав, что они не выполнили обязательства по подготовке сделки. Но вернуть деньги - 150 тысяч рублей - не удалось: у фирмы не оказалось ни средств, ни имущества.

Итог: участок я все-таки купил у тех самых продавцов, и даже с некоторой скидкой. Оплатил, как и хотел, через банковскую ячейку. Но при этом убедился, что покупатель земли у нас совершенно не защищен законом....

Олег Сергеевич. Москва.

- Собрать столько нарушений «в одном флаконе» при покупке загородного участка не такая уж редкость, - отмечает наш эксперт, специалист по земельному и гражданскому законодательству адвокат Светлана ЖМУРКО. - Что ж, давайте разберем подвохи поэтапно.

А ЕСТЬ ЛИ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ У ПРОДАВЦА

- Первое, что должен сделать покупатель, - убедиться, что у продавца есть документ, подтверждающий право собственности на участок, - начинает ликбез Светлана Жмурко.

Для этого даже необязательно обращаться к риэлторам. Можно самостоятельно проверить, принадлежит ли участок лицу, которое его продает, сделав запрос в Росреестр. Эта услуга доступна, в частности, через Интернет. Подробности и правила оформления запроса - на сайте www.rosreestr.ru

- Для запроса понадобятся данные об участке - его кадастровый номер либо адрес, - уточняет Светлана Жмурко. - Ответ пришлют в течение нескольких дней.

Также в Росреестре можно получить информацию о том, состоит ли участок на кадастровом учете, проведено ли межевание, точно ли определены границы и площадь или же эти данные ориентировочные (сейчас закон допускает это).

ГОТОВЬТЕСЬ ЖДАТЬ

- Купить участок, который еще не оформлен в собственность продавца, конечно же, нельзя, - подчеркивает наш эксперт.

Если вы планируете приобрести дачу, полученную в наследство, то нужно иметь в виду, что свидетельство о праве на наследство выдается не ранее чем через 6 месяцев после его открытия (т. е. со дня смерти наследодателя). На основании этого документа регистрируется право собственности наследника (в срок до месяца), и только потом он вправе заключать сделку. Так что готовьтесь подождать - в 3 месяца, как планировал герой нашей истории Олег Сергеевич, уложиться явно не удастся.

Распространена схема, когда землевладелец «продает» неоформленный в собственность участок, выдавая «покупателю» доверенность на госрегистрацию прав. В таких случаях будущий приобретатель берет на себя обязательство сначала оформить дачу в собственность продавца, а тот обещает потом сразу же заключить сделку купли-продажи. Имейте в виду: с юридической точки зрения взаимосвязи между такими действиями нет. Чтобы новоиспеченный собственник не кинул претендента на покупку дачи, эксперты рекомендуют заключать предварительный договор (см. «Это пригодится»).

ДАЕШЬ МЕЖЕВАНИЕ!

- Межевание участка - еще один обязательный пункт, на котором следует настаивать покупателю, - советует Светлана Жмурко. - Упрощения в дачной амнистии привели к тому, что люди стали оформлять свои права на землю без уточнения площади и границ - по ориентировочным параметрам. В итоге на практике нередко оказывается, что границы проходят не там, где рассчитывал покупатель, исходя из устного описания продавца. А это чревато разборками с соседями - вплоть до судебных тяжб.

Также после точных замеров площадь участка может «съежиться».

- Известны случаи, когда человек, заплатив за 6 соток без межевания, впоследствии выяснял, что ему досталось не больше 5 соток, - вспоминает Светлана Жмурко. - А ведь покупатель недешево платит за каждую сотку!

ДЕНЬГИ ТОЛЬКО ЧЕРЕЗ БАНК

- Герой письма очень грамотно настаивал на передаче денег через банковскую ячейку, - отмечает Светлана Жмурко.

Такой способ расчетов - идеальный вариант для покупателя. Чтобы продавец мог получить деньги, он должен принести в банк зарегистрированный договор купли-продажи. То есть подтверждение, что сделка уже совершена и право собственности перешло к покупателю.

А вот при передаче денег из рук в руки покупателя легко могут «кинуть».

-Продавец, получив оплату, может отнести документы для регистрации сделки в Росреестр, а на следующий день... передумать. Бывают также случаи, когда люди попадают в аварии, серьезно заболевают и т. д. - тогда завершить оформление сделки также проблематично, - предупреждает эксперт.

ЭТО ПРИГОДИТСЯ

Вместо задатка - предварительный договор

- На самом деле задаток гарантирует покупателю лишь компенсацию в случае, если собственник продаст участок другому лицу, - поясняет Светлана Жмурко (поэтому проиграл судебный процесс автор письма. - Прим. ред.). Чтобы зафиксировать важные условия будущей сделки купли-продажи - срок ее заключения и цену имущества, - следует заключать предварительный договор.

А вы как покупали дачу? Ждем истории и вопросы!