Покупка жилья - всегда компромисс между желаемым и возможным

- Нууу, я не хочу брать однушку. Зачем? Чтобы нормально жить, надо как минимум трехкомнатную покупать. И лучше поближе к центру, чтобы по пробкам не ездить, - так рассуждает один мой знакомый, когда речь заходит о том самом вопросе, который испортил москвичей.

При этом в заначке у него лежит всего 60 тысяч рублей (ровно на 0,5 квадратных метра на окраине столицы). И вдобавок он считает, что «вкалывать» на работе - это ниже его достоинства, но постоянно жалуется на низкую зарплату. Как же купить «квартиру мечты»? Что лучше: всю жизнь копить на нее или действовать пошагово и начать с коммуналки и «однушки»? Пользоваться при этом кредитом или обойтись наличными? Вопросов много, но ответы, как правило, очевидны.

КАК ВЫБИРАТЬ КВАРТИРУ

Что лучше: всю жизнь копить на нее или действовать пошагово и начать с коммуналки и «однушки»?

Наверное, все согласятся, что трехэтажный коттедж на Рублевке - это всяко лучше, чем однушка в Бирюлево?! И жилье лучше покупать не в кредит, а за наличные. Но, как говорится, мечтать не вредно. По статистике, в столичном регионе почти 80% сделок совершаются с помощью ипотеки. И большинство людей покупают в кредит одно- и двухкомнатные квартиры в спальных районах Москвы или в ближнем Подмосковье.

Первое, что советуют при выборе недвижимости, - это подумать, где бы вы хотели жить. Мечты о белом особняке на Лазурном берегу лучше отложить сразу. Чтобы не тратить нервные клетки, когда будете просматривать малогабаритные хрущевки на окраинах. Модная нынче «визуализация» вполне может поднять вам настроение, но вряд ли решит жилищный вопрос. Психологический настрой, конечно, важен, но он должен подтверждаться не только мечтами, но и конкретными действиями. Например, чтобы скопить миллион долларов, надо сначала хотя бы первый рубль отложить.

Так и с покупкой жилья. Материализовать кучу денег у вас все равно не получится. Значит, лучше действовать последовательно. Двигаться к своей цели короткими перебежками.

- Лично я не очень люблю жить в кредит, - говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. - Если бы передо мной стоял квартирный вопрос, то я бы сначала предпочел приобрести недвижимость поменьше. Сдать ее в аренду и дальше продолжать копить. Когда еще ипотеки не было, то большое количество людей не могли найти много денег. Но надо было как-то решать жилищные проблемы. Многие мои сотрудники приобретали однокомнатную квартиру в Подмосковье, сами продолжали снимать квартиру в Москве. А потом постепенно улучшали свои жилищные условия.

Однако такая стратегия подходит только для тех, кто уже смог накопить достаточно денег, чтобы купить «входной билет» на рынок недвижимости. Для Москвы и ближнего Подмосковья этот ценник давно уже превысил 2 - 3 млн. рублей. Именно за такую минимальную цену можно купить либо комнату в коммуналке внутри МКАДа, либо скромную однушку в 10 - 20 километрах от столичной границы. Значит, придется влезать в кредит.

ТРЕНИРОВОЧНАЯ ИПОТЕКА

- Ипотеку я брать не буду - это же кабала на 30 лет! И все ради чего? Ради однушки на окраине? Так еще и втрое за нее переплатишь при наших ставках по кредитам! Пусть ищут дураков в другом месте, - продолжал разглагольствовать мой знакомый.

Надо сказать, что в своих стереотипах по поводу ипотеки он далеко не одинок. Конечно, цены на квадратные метры в крупных российских городах изрядно кусаются. Но вот лишь один факт. Те, кто взял жилищный кредит в середине 2000-х годов сейчас только потирают руки. Не сделай они этого - то ни за что бы не стали собственниками квартир. За это время жилье подорожало в несколько раз. В итоге кредит даже принес выгоду заемщикам. Банку они платили по 15 - 17% годовых, но цены росли гораздо быстрее.

- Таких историй в нашей жизни немало - когда человек не готов двигаться к цели постепенно, пошагово, а хочет «всего и сразу», - говорит писатель-психолог Рашид Кирранов. - Лично я достигал своих минимальных целей по порядку. Сначала я купил комнату в коммуналке на окраине города. После достижения этой минимальной цели, я почувствовал некоторую уверенность и уже стал думать о большем. С этой уверенностью через несколько лет обменял эту комнату на однокомнатную квартиру, чуть поближе к центру, так же поставив минимальную цель. Потом купил двухкомнатную квартиру в центре. Сейчас у меня уже не одна квартира. Понимаете, в чем разница? Маленькая цель всегда более достижима, чем большая! Это как во всех областях жизни. Если вы идете учить иностранный язык, вы же сразу, с первого урока, не начинаете говорить на нем как исконный его носитель. Или вы пришли в тренажерный зал, вы, конечно, можете схватить 150 кг в первое занятие и попробовать отжать, но результат, как вы понимаете, может оказаться плачевным.

Эксперты советуют потренироваться «на кошках». То есть для первого раза взять небольшой кредит, который вы сможете сравнительно быстро отдать. Первоначальный взнос при этом должен составлять порядка 30 - 50% от стоимости квартиры, не меньше. А ежемесячные платежи - отнимать из вашего семейного бюджета не больше 20 - 30% от доходов. Плюсов здесь несколько. Во-первых, вы поймете, что такое быть заемщиком и как вы себя чувствуете в этой роли. Во-вторых, вы купите «входной билет» на рынок. И при желании сможете погасить кредит досрочно, за счет чего изрядно сэкономите на процентах.

Если же взять квартиру на пределе своих возможностей, то ипотека действительно станет кабалой.

- Аккурат перед кризисом мои клиенты взяли двушку в одном из спальных районов столицы, - рассказал мне один из финансовых советников. - Причем первоначальный взнос был мизерный - 5% от стоимости. Да и то часть этих денег они в кредит взяли у родственников. А сам кредит оформили в валюте. Через год сошлись сразу три события: у них родился ребенок, мужу снизили зарплату на работе, доллар подскочил. В итоге платеж по ипотеке стал превышать зарплату мужа. Хорошо, что им родители помогли. Но не будь этого, семья оказалась бы в очень плачевном положении.

К слову, по словам эксперта, ситуация не сильно улучшилась и сейчас. Платеж по ипотеке все еще огромный. Возможностей для досрочного погашения у семьи нет. И за те 5 лет, что они отдают кредит, они выплатили лишь десятую часть долга (имеется в виду тело кредита). И вывод здесь довольно простой.

- Не надо покупать сразу огромной площади жилье, - говорит Константин Апрелев. - У нас люди почему-то пытаются сразу все приобрести впрок. Это в целом не очень верная политика. Особенно если люди приобретают жилье в кредит. Последовательная схема улучшения жилищных условий более привлекательна и экономически оправданна. К примеру, американцы отталкиваются от простых вещей. Ребенку до 3 - 4 лет отдельная комната не нужна. Когда появилась необходимость в более просторной жилплощади, тогда они и принимают решение о переезде. Думаю, нам стоит у них поучиться.

МАЛ, ДА ЛИКВИДЕН

На самом деле в маленьких квартирах - много плюсов. Самый главный из них заключается в том, что они очень ликвидны. То есть с рынка улетают в первую очередь. Спрос на «однушки», как правило, гораздо выше, чем на квартиры большей площади. И стоимость квадратного метра там выше. Цены на малогабаритное жилье не падают даже во время кризиса.

Маленькие квартиры покупают родители своим детям. Они пользуются спросом у одиноких людей, а также у молодых пар, которые пока еще не обзавелись детьми и в ближайшее время не планируют.

Такие квартиры оптимально подойдут для инвестиций, говорят эксперты. Но нужно учитывать и еще один фактор. Лучше покупать квартиру там, где есть потенциал для роста ее стоимости. К примеру, в Москве внутри МКАДа (или в центральных районах крупных российских городов) цены уже достигли своего пика. Вряд ли они будут резко расти в ближайшие годы. А вот недвижимость в ближнем Подмосковье будет только дорожать. Столичное метро со временем будет распространяться все дальше в область. А наличие станции подземки в пешей доступности от дома прибавляет к ценнику еще 50% стоимости.

То же самое и со спальными районами других городов. Урбанизация продолжается. Поэтому то, что раньше называлось «выселками», через 5 - 10 лет будет считаться приличным городским кварталом. А значит, и цены на недвижимость там поднимутся быстрее.

СОВЕТЫ «КП»

Все квартиры хороши - выбирай на вкус!

Когда выбор достаточно большой, то всегда теряешься. Что лучше: «однушка», требующая капитального ремонта, в центре, чистая двушка на окраине недалеко от метро или новая трешка в дальнем Подмосковье? Все плюсы и минусы можно взвесить, используя сводную таблицу. Как ее сделать?

1. Определяем критерии для выбора. Их не должно быть больше 5 - 7. Для простоты расчетов можно взять всего три - «цена», «место» и «площадь». Но при желании можно добавить «планировку», «транспорт», «состояние» и др.

2. Для того или иного покупателя важность различных критериев отличается. В соответствии со своими предпочтениями отражаем вес каждого критерия относительно других: например, от 1 до 3 или от 1 до 5. Это будет коэффициентом (в скобках).

3. Оцениваем каждый из подобранных вариантов по трех- или пятибалльной шкале по каждому критерию (подробнее - см. таблицу).

4. Подсчитываем оценки, умножая баллы на коэффициенты. Получаем итоговый результат. Выбор за нас сделала математика.

ГРАФИКА

На базе рекомендаций из книги Глеба Архангельского «Тайм-драйв». Приведен примерный расчет из предпочтений автора статьи.

ПАМЯТКА «КП»

Пять важных советов тем, кто решит брать ипотеку

1. Решение о покупке квартиры принимайте заранее - хотя бы за полгода до планируемой сделки. Это позволит не только поднакопить деньжат, но и хорошенько изучить рынок, чтобы выбрать наиболее подходящее предложение. Хотя затягивать тоже не стоит - цены на недвижимость обычно растут.

2. Определитесь с тем, где вы будете выбирать квартиру - на первичном или вторичном рынке. От этого зависит, что делать сначала: либо получать одобрение в банке, либо искать жилплощадь. Каждый конкретный застройщик обычно выставляет собственные требования по приобретению квартиры. То есть кредит можно будет получить лишь в каких-то определенных банках.

3. При выборе кредита обращайте внимание на эффективную процентную ставку, которая включает в себя все комиссии и переплаты, а также на удобство обслуживания. Ведь погашать кредит придется ежемесячно. Если не планируете досрочно погашать кредит, то лучше взять дифференцированные платежи вместо аннуитетных. Сумма уплачиваемых процентов по ним ниже, хотя в первое время и придется платить чуть больше.

4. От услуг риэлтора можно в принципе отказаться. Если вы покупаете жилплощадь в новостройке, то строительные компании либо реализуют квартиры через собственные отделы продаж, либо нанимают для этого агентства недвижимости на эксклюзивной основе. Покупая подержанную квартиру в кредит, без посредника тоже можно обойтись. Но нужно понимать, что у вас уйдет уйма времени на обзвон всех вариантов и сбор необходимых документов. При ипотечной сделке юридическую проверку квартиры проведет сам банк.

5. Если приобретаемое в ипотеку жилье единственное, то лучше брать квартиру либо на вторичном рынке, либо в полностью построенной и прошедшей госкомиссию новостройке. Тогда не придется одновременно и за аренду платить, и по кредиту расплачиваться. Не опаздывайте с перечислением регулярных платежей, делайте это заранее. Пеня за просрочку во многих банках очень высока.