Сегодня 25 Апреля
Погода за окном

7°C

квартиру
Населенный пункт
Район
Схема
Если вы не сможете определиться с выбором, снег, возможно, придется убирать самостоятельно.
Фото: Тимур ХАНОВ

Что лучше: УК, ТСЖ или самоуправствоКомментарии: 6

Какой способ управления домом подобрать, чтобы не пожалеть [новая рубрика "КП"]

Сегодня попробуем выяснить, какой способ управления подойдет вашему дому.

Жилищный кодекс обязывает нас выбрать один из трех вариантов. Какой именно, решают сами жильцы на общем собрании путем голосования. А чтобы оно состоялось, необходимо собрать более пятидесяти голосов от общего числа собственников жилья. Если такого количества не набралось, собрание проводят снова. Кстати, инициатором может быть любой из собственников.

Итак, хозяйством дома могут управлять непосредственно сами собственники квартир, при помощи ТСЖ, либо воспользовавшись услугами  управляющей компании.

Хозяйничаем

Выбирая непосредственное управление домом, жильцы в первую очередь экономят на расходах по содержанию штата ТСЖ - бухгалтера, председателя и т. п. - либо управляющей компании. Управляют домом в этом случае непосредственно владельцы квартир на общих собраниях. Такой способ подойдет для небольших многоквартирных домов. Ведь чем больше жильцов, а также размер самого дома, тем чаще возникают разногласия между его обитателями. Жильцы могут выбрать «старшего по дому», который по своей доброй воле смог бы заниматься хозяйством дома, защищать интересы собственников и отстаивать их права. 

При таком варианте управления договоры на коммунальные услуги - холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение либо газоснабжение, а также отопление и канализацию - заключаются с каждым собственником помещения отдельно. Если жилец задерживает плату за «коммуналку», судиться он будет напрямую с поставщиком услуг. Отсюда главный плюс такой формы правления - отсутствие коллективной ответственности за долги. Если ваш сосед не платит, то вас от коммунальных услуг все равно не отключат, да и доплачивать за должника не придется.

Что же касается общего имущества, то договор по его содержанию и ремонту заключают уже по решению общего собрания. Тут уже все жильцы выступают в качестве единого заказчика услуг.  

Не приемлем этот способ правления для старых домов. Такие постройки требуют больших вложений на содержание общего имущества: ремонт крыш, теплосистемы, капитальный ремонт. Собрать эти немалые деньги с жильцов дома будет непросто, а подчас нереально.

При этом сами собственники не смогут заявить свой дом для участия в программе по капремонту домов, где большую часть расходов берет на себя государство. По закону средства на ремонт перечисляют на счета ТСЖ, ЖК либо управляющей компании. 

При непосредственной форме управления дом могут включить в региональную адресную программу по капремонту. Но с условием, что жильцы заключили договор на проведение работ с управляющей компанией.

Коммунальщики тоже умеют бастовать.  Если им не платят.
Коммунальщики тоже умеют бастовать. Если им не платят.
Фото: Архив "КП"-Петербург

Объединяемся в товарищества

Наиболее распространенный способ управления домом - ТСЖ. Собственники жилья объединяются в некоммерческую организацию, на общем собрании принимают устав, выбирают председателя ТСЖ, а также его правление, которым владельцы квартир платят зарплату. 

В отличие от непосредственной формы правления, товарищество собственников нужно зарегистрировать. С этого момента ТСЖ становится уже юридическим лицом. Открывает специальный счет, на который поступают деньги жильцов на оплату «коммуналки» и общедомовых нужд. Правление нанимает дворников, уборщиц и других работников для обслуживания дома, заключая с ними трудовой договор.

Стоит отметить, что размер платы за коммунальные услуги строго соответствует тарифам, утвержденным в местных органах самоуправления. А вот стоимость содержания и ремонта дома рассчитывают органы управления ТСЖ.

Товарищество может управлять несколькими домами сразу при условии, что они имеют общую границу. Однако закон устанавливает рамки - не более тридцати.

Удобен такой способ и тем, что если при непосредственной форме правления каждый жилец сам за себя, то в ТСЖ интересы собственников в органах власти, суде, в отношениях с поставщиками коммунальных услуг представляет уже само товарищество.

Кроме того, именно ТСЖ  планирует ремонтные работы в доме, определяет их очередность. План работ и смету расходов на год утверждают на общем собрании членов товарищества.

Кстати, при форме правления ТСЖ появляется возможность подзаработать от сдачи в аренду нежилых помещений, которые находятся в общедолевой собственности: технического этажа, подвала, колясочной и т. п. В дальнейшем заработанное может пойти на ремонт и прочие общедомовые нужды.

Один из главных минусов ТСЖ - коллективная ответственность за долги по «коммуналке». Если сосед не платит либо живет без счетчиков, то весь его перерасход обязаны оплачивать соседи. 

Кроме того, если в правлении ТСЖ окажутся не самые порядочные люди, то деньги жильцов могут пойти совсем не на домовые нужды. Узнать это будет не так просто, равно как и вернуть потраченные мошенниками средства.

 

Довериться профессионалам

Еще один способ управления многоквартирным домом - заключить договор с управляющей компанией. За домом может быть закреплена только одна управляющая организация. Ее выбирают на общем собрании, после чего каждый жилец обязан заключить письменный договор. В нем оговаривают перечень услуг, которые предоставляет УК, их стоимость, также ряд прав и обязанностей обеих сторон. 

В свою очередь управляющие компании заключают договор с поставщиками коммунальных услуг, а также с уборщиками, дворниками и другими работниками, которые обслуживают дом и придомовую территорию.

Управляющая компания должна организовать круглосуточную работу аварийно-диспетчерской службы, которая сможет отправиться на срочный выезд в случае поломки коммуникаций дома. 

Если жильцы недовольны качеством услуг, они могут потребовать уменьшения суммы квартплаты, а также запросить отчеты по затратам УК. Именно с управляющей компании надо спрашивать за чистоту двора, коридоров, а также качество предоставляемых коммунальных услуг.

Среди прочих плюсов этой формы правления надо отметить, что УК самостоятельно разбирается с неплательщиком, а потому на остальных жильцах долги соседа не отразятся. А вот за перерасход воды в квартире, где не установлен счетчик, опять же придется платить остальным жильцам.

К сожалению, контролировать расход средств на содержание общего имущества дома в случае с УК гораздо сложнее, нежели при непосредственной форме правления и ТСЖ.

Деньги, перечисляемые вами на ремонт общего имущества, могут направить на другие дома. К тому же, если организация разорится, вернуть причитающееся с нее будет очень сложно. Отсюда постоянные конфликты между жильцами и нерадивыми управляющими компаниями, которые то и дело обвиняют в хищении средств.

ВАЖНО

В случае, если жильцы не определились с формой правления, за них это сделает город, который проведет открытый конкурс по отбору управляющей организации, а с победителем заключит договор на управление домом.

Коммунальное хозяйство, как чужая душа, - потемки. Всех тонкостей в одиночку не понять. А между тем незнание порой обходится в кругленькую сумму. За что мы платим, как начисляются счета, кто распоряжается нашими деньгами? Помочь во всех этих вопросах призван новый проект «Комсомолки». Присылайте свои вопросы, сообщайте о коммунальных проблемах, и мы с помощью специалистов расскажем, как их решить.

Адрес  электроннойпочты ведущей рубрики: ksenya.voronezhtseva@phkp.ru

Вернуться на главную
Новости сми
Комментарии 6
Загружается...
Новости сми
Эксперты
Светлана
Жмурко
Адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов г. Москвы по жилищным, наследственным и земельным делам

Читайте ответы

Роман
Вихлянцев
Член совета Гильдии риэлторов Москвы

Читайте ответы
Новости сми
Спецпредложения