Пять самых популярных афер с жильем

Сделки по доверенности – еще одна категория очень рискованных сделок

Фото: Олег РУКАВИЦЫН

Эксперты инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet рассказали о наиболее опасных схемах, с которыми могут повстречаться покупатели квартиры на вторичном рынке.

1. «Липовый» паспорт

Чаще всего злоумышленники арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Например, за границей. Чтобы заключить договор об аренде, снимается копия паспорта собственника. Что вообще-то нормально. Но данные потом используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника.

По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Схема эта не дешева для мошенников, поэтому используется чаще всего с квартирами, стоимость которых составляет не менее 15-20 млн рублей.

Самостоятельно выявить факт подлога покупателю очень сложно. В итоге покупатель может остаться и без денег, и без квартиры. Сделка признается недействительной, квартира возвращается законному владельцу, а потребовать возврат денежных средств просто не у кого.

2. Цепочка «быстрых» сделок

Квартира изначально покупается у собственника из «группы риска» – одинокого пенсионера, человека с психическим заболеванием, наркомана, алкоголика. Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в своих действиях.

Чтобы усыпить бдительность покупателя, злоумышленники «отмывают» квартиру через ряд сделок купли-продажи, которые следуют одна за другой. В итоге «новоиспеченный» собственник, которого в итоге «предъявляют» окончательному покупателю, выглядит вполне благопристойно. Но если таки обнаружится, что изначальный продавец был недееспособен или его к сделке принудили, вся цепочка последующих перепродаж может быть признана недействительной.

Насторожить покупателя должны короткие сроки между сделками или так называемые “свежие документы”, когда с момента покупки квартиры прошло менее года.

3. «Забытые» наследники

Сделки по покупке квартиры, которая досталась в наследство, считаются одними из самых рискованных. Помимо откровенно криминальных действий - таких как подлог завещания — может возникнуть еще и ситуация, когда собственники-наследники не по злой воле, неумышленно заключили неправомерную сделку.

В случае с завещанием самая первая проблема, которая может возникнуть, – это вменяемость наследодателя: не стоял ли он в момент, когда составлял завещание, на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли дееспособен. Мошенники могут и принудить собственника написать «нужное» завещание. Если такой факт выявится, обделенные наследники вполне могут оспорить сделку. И покупатель квартиру потеряет.

Еще одна опасность - могут появиться «неучтенные» наследники.

Во-первых, это вполне законные наследники, которые были «обделены» при наследовании, а впоследствии могут заявить права на свою долю. Чаще всего это незаконнорождённые дети, о которых иногда даже сам наследодатель не знает. Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно, если собственник – мужчина.

Есть еще один интересный и опасный нюанс. В течение шести месяцев наследники должны вступить в наследство и нотариально оформить свою долю. Но они могут это сделать не только нотариально, но и фактически. То есть если, например, кто-то из наследников к нотариусу не ходил, но сделал ремонт в квартире покойной бабушки или даже просто воспользовался ее вещами, - он может и по истечении шести месяцев в судебном порядке оспорить сделку по продаже, поскольку его права не учитывались. Буквально, если наследование и сделка по продаже наследуемой квартиры состоялась 10 лет назад, такой законный наследники может ее оспорить на том основании, что он фактически вступил в наследство 10 лет назад, например, взял вещи наследодателя.

Наименее рискованный вид сделки с наследством – это если квартира покупается у наследников по закону первой очереди (дети, родители, супруги). Но и в этом случае покупатель не будет застрахован от неожиданного явления незаконнорождённых детей, которых могут и предумышленно скрывать.

Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане. В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают других законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону. Во втором случае может статься так, что завещание написано не по доброй воле.

4. Подложная доверенность

Сделки по доверенности – еще одна категория очень рискованных сделок. Чаще всего доверенность возникает, если собственник находится за границей. И это нормально. Но мошенники тоже очень любят пользоваться доверенностями. Это может быть подложная доверенность, доверенность от умершего или отозванная доверенность.

В любом случае при покупке квартиры по доверенности надо обязательно убедиться, что собственник жив, вменяем, хочет продать квартиру и доверенность оформлял - причем чтобы все это имело место на момент подписания договора и его регистрации. Если, например, собственник, выписавший доверенность, в промежутке между подписанием договора и его регистрацией умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.

5. Обделенные дети

Тут чаще всего речь не идет о прямом мошенничестве, но покупателям от этого не проще. Проблемы могут возникнуть двух видов.

- Дети были «выписаны» из жилья менее чем за 6 месяцев до его приватизации.

Обычно родители в таком случае просто не хотят собирать лишние документы и согласовывать с органами опеки последующую продажу квартиры. Но в итоге такие действия - основание для признания договора продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей. И если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята. То есть при покупке квартиры покупатель должен обязательно поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.

- Нарушены условия использования материнского капитала.

При использовании материнского капитала родители обязуются наделить всех своих несовершеннолетних детей (именно всех — а не только тех, на кого был выдан маткапитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут признать недействительными сделки, которые впоследствии будут совершены с этой недвижимостью.