Недвижимость

«Дачная амнистия» начинается 1 сентября!

Итак, новый «дачный закон», которого столь долго ждали, завтра вступает в силу. Мы получаем массу писем от читателей в связи с этим, и постараемся ответить на «типовые» вопросы, которые задают чаще всего
Рис. Валетина ДРУЖИНИНА.

Рис. Валетина ДРУЖИНИНА.

В каких случаях нужно разрешение на строительство?

Объясните: должны ли оформлять разрешение на строительство те, кто собирается что-то строить на участке сейчас либо если постройка годичной давности? В моем случае - это дом на участке для личного подсобного хозяйства, приобретенном в 2004 г. Спасибо. Олег.

Прежде всего уточним: закон о «дачной амнистии» отменил получение разрешения на ввод построек в эксплуатацию. Это освобождение будет касаться всех, кто уже построил и еще будет возводить индивидуальные жилые дома на своих участках вплоть до 1 января 2010 г.

Что касается разрешения на строительство, то все зависит от ситуации.

На вашем участке есть постройки, для возведения которых по нынешнему Градостроительному кодексу разрешение на строительство не требуется. Для оформления права собственности на такую недвижимость никакие разрешения не нужны независимо от того, когда началось и закончилось строительство. Это упрощение появилось благодаря тому, что закон о «дачной амнистии» придал обратную силу «освободительным» статьям Градостроительного кодекса.

Итак, разрешение на строительство вообще не требуется для следующих объектов:

- любые постройки, в том числе жилые дома на участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства;

- гаражи на участках, предоставленных для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью;

- постройки, не являющиеся объектами капитального строительства (например, навесы), а также строения и сооружения вспомогательного использования на любых участках (бани, беседки, хозблоки и т. п.).

У вас есть дом на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или на приусадебном земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). По нынешнему Градостроительному кодексу (Гр. К) для таких объектов разрешение на строительство необходимо. Однако, если возведение дома началось до введения в действие Гр. К (30 декабря 2004 г.), то новое правило не применяется, и для оформления прав на постройку вы можете обойтись без разрешения на строительство.

Но будьте готовы: вам, скорее всего, придется подтверждать дату начала строительства. Доказательством может быть договор строительного подряда, акты о закупке стройматериалов, свидетельские показания и проч.

Если дом на участке для ИЖС или ЛПХ построен после 30 декабря 2004 г., то разрешение на строительство необходимо.

Как оформить землю, если нет никаких документов на нее?

Я получила в наследство дом в деревне. К сожалению, госрегистрацию пройти не смогла, т. к. дом в ветхом состоянии. Документов на землю никаких не имею. В садоводческом, огородническом, дачном товариществе или кооперативе не состою. Смогу ли я оформить участок в собственность по «дачной амнистии» или придется приватизировать его в прежнем порядке?Без подписи.

Граждане, не имеющие никаких документов на участок, могут приобрести его в собственность бесплатно в следующих случаях:

участок находится в садовом, огородном или дачном некоммерческом объединении (товариществе, кооперативе);

участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства.

Обратите внимание: в местной администрации должна быть похозяйственная книга. Соответствующая выписка из нее признается документом о праве на участок. Получив эту выписку, можно обращаться за бесплатным приобретением земли в собственность;

на участке находится жилой дом, который приобретен в результате сделки, совершенной до 6 марта 1990 г. (дата вступления в силу Закона «О собственности в СССР»). Заключение сделки и дата ее совершения должны подтверждаться соответствующими документами: договором купли-продажи, дарения дома и др.

Обратите внимание: принятие наследства тоже является сделкой. Если вы успели получить свидетельство о праве на наследство, где указано, что дом перешел к вам до 6.03.1990, то можете обращаться в местную администрацию с заявлением о бесплатном приобретении участка на основании п. 4 ст. 3 Федерального Закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

Если свидетельства о праве на наследство нет, то можно попробовать установить факт получения по наследству дома в судебном порядке;

случаи бесплатной передачи участков в собственность отдельным категориям граждан также могут быть предусмотрены региональным и местным законодательством. Поинтересуйтесь, нет ли для вас льгот, в местной администрации.

В остальных случаях землю, на которую у вас нет документов, придется выкупать. Причем местные власти вправе устанавливать рыночную цену по своему усмотрению.

Что делать, если фактически участок меньше, чем по документам?

Вы писали о бесплатном оформлении излишков земли, а как быть, если свидетельство о праве собственности на землю выдано на 800 кв. м, а фактическая площадь земельного участка меньше? Сейчас Регистрационная палата требует у нас документы о продаже или дарении на участок земли, равный разнице между 800 кв. м и фактической площадью!С уважением председатель правления СНТ «ИВУШКА» Соловьев Владимир Вацлавович.

«Дачная амнистия» поможет решить вашу проблему.

Вам нужно будет:

1) обратиться в территориальный орган Роснедвижимости по месту нахождения участка с заявкой о внесении в госземкадастр сведений об уточненной площади участка на основании документов о межевании и о выдаче кадастрового плана со сведениями, необходимыми для государственной регистрации права на участок с учетом уточненной площади;

2) обратиться в территориальное управление Росрегистрации с заявлением о внесении уточненных данных об участке в Единый государственный реестр прав на основании п. 4 ст. 17 закона о госрегистрации прав на недвижимость в новой редакции от 30.06.2006. К заявлению прикладываете кадастровый план.

В результате вам на руки должны выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок той площади, которая определилась при межевании и указана в кадастровом плане.

Какие платежи сохранятся?

У нас дачный участок в садовом товариществе. С прошлого года оформляем его в собственность, остался последний этап - заплатить 9 тысяч рублей и получить готовые документы. Стоит ли нам это делать или, когда начнется амнистия, мы сможем оформить все бесплатно?С уважением Дмитрий.

Все зависит от того, для чего предназначен названный вами платеж. Если непосредственно за саму землю, например, выкуп «лишних» соток, то по обновленному законодательству это будет бесплатным. Обратите внимание: именно передача участка в собственность станет бесплатной, то есть вам не придется платить десятки тысяч рублей за землю.

Однако плата за оформление прав, за «сопутствующие» процедуры сохранится. Так, в частности, в большинстве случаев не избежать землеустроительных работ. Правда, региональным властям дано право устанавливать максимальные расценки на эти мероприятия и даже финансировать их из собственных бюджетов. Поэтому есть надежда, что в результате и процедуры по оформлению прав подешевеют.

Однако это произойдет, скорее всего, не сразу. Госпошлина за регистрацию права снизится с 500 до 100 рублей с 1 января 2007 года.

Так что смотрите сами, стоит ли вам ждать и каков будет выигрыш.

Как «выбить» сотки у товарищества?

Я имею свидетельство о праве собственности на 6 соток. Реально мой участок - 7,65 сотки. У соседей претензий нет. Смогу ли я по новому законодательству оформить в собственность дополнительно 1,65 сотки, если председатель садоводческого товарищества утверждает, что эта земля находится в собственности товарищества, а выкупить ее тоже нельзя, так как товарищество - некоммерческая организация?С уважением Лариса Иосифовна.

Если у «лишних» соток, на которые вы претендуете, уже есть собственник и имеются документы о правах товарищества на эту землю, то, разумеется, вам нужно договариваться с товариществом.

Из устава выясните, в чьей компетенции находятся вопросы, связанные с имуществом товарищества: может ли их в каких-то случаях решать председатель или обязательно общее собрание.

На самом деле некоммерческим организациям разрешены сделки (ст. 50 Гражданского кодекса РФ).

Удастся ли узаконить огородное хозяйство?

Нашим родителям в 1956 - 1957 гг. выделяли участки под огородное хозяйство. Сейчас мы (их дети) хотим эти участки узаконить, но ни одного документа, подтверждающего, что это не самозахват, не можем найти даже в архиве. Удастся ли нам узаконить участки по «дачной амнистии»?Светлана Щекина.

Вы вправе бесплатно приобрести участок в собственность, даже не имея никаких документов на него, если этот участок находится в рамках огороднического товарищества или кооператива. Для этого вам нужно будет обращаться в местную администрацию.

Если же участки под огороды выделялись в индивидуальном порядке, то теперь при отсутствии документов эту землю придется выкупать. Цену местные власти назначают по своему усмотрению.

Обратите внимание: региональные власти могут принимать законы, предусматривающие льготы, в том числе бесплатную передачу участков в собственность в различных случаях. Так что поинтересуйтесь в местной администрации, не попадаете ли вы в число таких счастливчиков.

Что будет с участком в водоохранной зоне?

Может ли садовое товарищество или другой орган изъять участок, который находится в собственности и расположен на берегу озера на расстоянии 15 - 20 метров от воды? Я знаю, что по закону 20 м от берега - это водоохранная зона. Почему же тогда сделку с участком зарегистрировали и выдали свидетельство о праве собственности? Лидия.

Изъять участок, как и любое другое имущество гражданина, можно только по решению суда. В вашей ситуации изъятие возможно в двух случаях:

если эта земля потребуется для государственных или муниципальных нужд (например, размещение особо важного объекта общественного значения). В этом случае участок выкупается, т. е. за него должны предоставить равноценное денежное возмещение. Если предложенный размер выкупа не устраивает собственника, то спор решается тем же судом;

если участок был предоставлен с нарушением законодательства. В этом случае компенсация за изъятие, естественно, не полагается. Однако пострадавший собственник, если сам не является непосредственным нарушителем законодательства (например, добросовестно купил землю, незаконно полученную продавцом), вправе предъявить претензии лицу, по вине которого оказался владельцем такого участка (скажем, продавцу).

Что касается ограничений, установленных в водоохранной зоне, то, во-первых, они имеют юридическое значение, только если ее границы непосредственно установлены на местности: т. е., подходя к озеру, вы можете увидеть соответствующие ограничивающие знаки. Во-вторых, Росрегистрация принимает во внимание местонахождение участка в водоохранной зоне, только если соответствующие отметки есть в кадастровом плане земельного участка. Тогда подобные отметки вносятся и в госреестр прав на недвижимость, который ведет Росрегистрация. Наконец, в-третьих, нахождение участка в водоохранной зоне не препятствует заключению сделок с такой землей и ее использованию, если при этом соблюдается природоохранное законодательство. То есть собственник может спокойно пользоваться участком с учетом ограничений, защищающих от причинения вреда водному объекту (запрет на применение химудобрений, распашку земель, застройку и т. п.).

Как быть, если соседи не дают согласия при межевании?

Пару лет назад наши соседи приватизировали землю, и мы подписали им документ о согласии с фактическими границами между нашими участками. Теперь мы приватизируем, а они отказываются подписывать согласие с ТЕМИ ЖЕ границами. Можем ли мы обойтись без их согласия, если в архиве областной администрации хранится документ о границах, подписанный тогда нами?С уважением Чирко Елена Александровна.

По закону при землеустройстве, в том числе установлении границ участка на местности, обязательно должны учитываться интересы владельцев смежных участков. Для этого землеустроители письменно извещают соседей о предстоящей процедуре межевания не позднее чем за 7 календарных дней до начала работ. Если это правило выполнено и соседи не явились подписывать соответствующий акт о границах - вы свободны: «Отсутствие надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения землеустройства» (п. 4 ст. 69 Земельного кодекса РФ).

Дадут ли товариществу дополнительную землю бесплатно?

Наше садоводческое товарищество использует в течение 25 лет вне территории на землях несельскохозяйственных угодий земельный участок, на который отсутствует правоустанавливающий документ. На этой территории размещаются подъездная дорога, площадка для контейнеров с ТБО и цистерна поливочного водопровода. Может ли местная администрация передать этот участок бесплатно в собственность товарищества или в длительное безвозмездное пользование?Председатель правления «Калитино-1» Сурков Виктор Васильевич.

Бесплатная передача муниципальных земель в собственность граждан или организаций допускается, только если это прямо предусмотрено законом: федеральным или региональным (законом субъекта РФ). Поскольку интересующий вас участок находится вне территории товарищества и правоустанавливающих документов нет, то под федеральное законодательство о бесплатной передаче земли вы не подпадаете.

Узнать о соответствующих региональных законах можно в органах власти вашей области (края, республики).

В длительное безвозмездное пользование муниципальные земли не передаются. Возможно только краткосрочное бесплатное пользование - на срок до одного года (ст. 24 Земельного кодекса РФ).

Благодарим за помощь в подготовке материала замначальника Контрольно-правового управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Светлану ТЕСНИЦКУЮ.

ПОЛЕЗНАЯ КНИГА ОТ «КП»

Эта книга, подготовленная юристами, специалистами по недвижимости и «Комсомолкой», имеет все шансы стать настольной для огромной армии дачников. В ней вы найдете ответы на насущные вопросы в связи с «дачной амнистией». Как быстро и дешево оформить свои шесть соток и постройки на участке?

Как решить спорные вопросы в дачных и садоводческих товариществах (кооперативах)? Что обязаны сделать чиновники для обеспечения упрощенного порядка оформления дачной недвижимости? Ответы - в книге «Все о дачной амнистии»! Книга в продаже с 8 сентября. Спрашивайте в газетных киосках города.

Гарантированное присутствие книги в службе рекламы газеты по адресу: ст. м. «Аэропорт», ул. Острякова, д. 6.

Телефон для справок 257-57-57.