2015-02-04T03:34:25+03:00

Все о правах покупателей новостроек

Изменить размер текста:

Сегодня мы публикуем первую часть «Прямой линии», посвященной очень больной теме - долевому строительству. Как не прогореть, вкладывая деньги в незавершенный дом, и что делать, если вы уже «попали»? На вопросы наших читателей отвечает адвокат Центра правовой помощи участникам долевого строительства «Дольщик» Коллегии адвокатов МО «Центр», кандидат юридических наук Сергей Анатольевич КУЗНЕЦОВ.

Можно ли вернуть деньги за непостроенную квартиру

- Сергей Анатольевич, добрый день. Это Людмила Юрьевна. Наш дом обещали сдать в 1-м квартале 2005 года. А сейчас говорят, в лучшем случае в апреле 2007-го.

- У вас два варианта. Первый: дожидаться сдачи дома, а за все время просрочки требовать неустойку - по 3% ежедневно на основании п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей». При этом по закону неустойка максимум составит цену договора, т. е. сумму, уплаченную вами за квартиру.

- Это 26 тысяч долларов.

- Второй вариант: если вы потеряли всякую надежду, то можете обратиться в суд с иском о расторжении договора и возмещении убытков в размере рыночной стоимости аналогичной квартиры. Для этого нужно провести оценку рыночной стоимости в компании, которая имеет лицензию на соответствующую оценочную деятельность. Заключение об оценке представите в суд, и оно станет основой ваших исковых требований.

- А взыскание неустойки возможно в настоящий момент? Как это делается?

- Сначала вы пишете заявление застройщику: в связи с нарушением сроков исполнения обязательств по договору прошу выплатить неустойку в размере 3% за каждый день просрочки и указываете сумму. Скорее всего, никакого ответа вы не получите либо он будет отрицательным. Тогда обращаетесь в суд по месту вашей регистрации, либо по юридическому адресу застройщика, либо по месту исполнения договора. Куда вам удобнее ездить, в тот суд и обращайтесь.

- Неустойка будет выплачена в размере стоимости квартиры?

- Не выплачена, а постановлена к взысканию судом. Но суд может уменьшить размер неустойки, что он нередко и делает. На какую сумму он уменьшит, мы не можем сказать, это зависит от личности самого судьи. От его отношения к данной проблеме.

- По вашему опыту успехи были?

- Конечно. У нас было порядка 30 решений только по одному из объектов в г. Балашихе. Неустойку там присудили в размере 505 тысяч рублей. А мы просили чуть-чуть больше - 800 тысяч.

- Спасибо! Будем бороться.

ЦИФРЫ

Всего лишь 2 жилых объекта возводятся сегодня в Москве в соответствии с Законом о долевом строительстве.

Как отсудить неустойку

- Желаю здоровья, майор запаса Пелевин Александр Юрьевич, город Мытищи.

- Очень приятно.

- Мы уже четвертый год не можем получить однокомнатную квартиру, которую строим для матери.

- Как называется ваш договор и какой по нему срок сдачи дома?

- Договор долевого участия. Срок передачи - 1-й квартал 2004 года. Но сейчас даже фундамента нет. Они только залили площадку и поставили кран.

- Все ясно. Вы вправе обратиться в суд в соответствии с Законом «О защите прав потребителей». Причем вы имеете право выбора, где предъявлять иск: либо по месту своего жительства, либо по месту регистрации ответчика, вашего застройщика, либо по месту исполнения договора.

- А что я могу потребовать?

- Неустойку в размере 3% от суммы договора за каждый день просрочки исполнения обязательства, т. е. передачи квартиры. Сколько вы заплатили за будущую квартиру?

- 28 тысяч долларов.

- С учетом времени просрочки неустойка составила бы у вас гораздо больше, но поскольку в законе есть оговорка - максимальный размер неустойки не может превышать цену договора, то свои исковые требования вы формулируете так: о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору в размере 28 тысяч долларов.

Кроме того, вы вправе требовать компенсацию морального вреда. Хотя, к сожалению, наши суды взыскивают такую компенсацию в очень небольших размерах.

- А можно ли как-то подогнать застройщика? Он вроде обещал, что за съем квартиры будет платить.

- Если в период просрочки вы арендуете жилплощадь, то имеете право все эти траты включить в убытки и также потребовать их взыскания с застройщика дополнительно к неустойке. Но надо будет предъявить доказательства - договор аренды и платежи по нему.

- Спасибо!

Ключи есть, а документа о собственности - нет

- Валерий Борисович, инвестор. Мы два года назад получили ключи от дома-новостройки. Но до сих пор собственниками не стали, так как власти не подписывают необходимый акт. Они ссылаются на то, что наш застройщик сорвал установленные сроки и теперь должен правительству Москвы 500 тысяч долларов штрафа. Они уже два года выясняют отношения, а нам советуют вступать в право собственности через суд.

- Абсолютно справедливое предложение.

- А как нам написать судебный иск?

- Исковое требование формулируется как признание права собственности на квартиру с учетом того, что у вас обязательства по договору уже исполнены. В ответчики и в качестве третьих лиц непременно привлекаете всех участников инвестиционного процесса. И обязательно - Федеральную регистрационную службу. Чтобы на основании судебного акта вы потом обратились в ФРС с заявлением и получили свидетельство о праве собственности.

- Какие расходы у нас будут?

- При обращении в суд вы оплачиваете государственную пошлину. Различные суды по-разному трактуют эти иски. Если по Закону «О защите прав потребителей», то в соответствии со ст. 333 Налогового кодекса у вас идет уменьшение госпошлины на ту сумму, которую вы уплатили бы с миллиона рублей. Это сложная конструкция, адвокат поможет рассчитать.

- А еще у нас в договоре написано, что застройщик в случае срыва сроков выполнения договорных обязательств выплачивает 10% от стоимости квартиры. Но ведь непонятно, кто виноват в задержке. Можем мы еще эти 10% получить?

- Не только 10%, Валерий Борисович. Вы вправе требовать неустойку в размере, предусмотренном пунктом 5 статьи 28 Закона «О защите прав потребителей». Это 3% за каждый день просрочки исполнения обязательств. Потому что если норма договора ставит вас в худшие условия, нежели норма закона - что в вашем случае как раз имеет место, - то действует норма закона. И применяется судом. Вы можете плюс к исковому требованию о признании права собственности включить еще вопрос о неустойке.

Продолжение в следующем выпуске «Вашего дома». Читайте о ловушках при вексельных и других «серых» схемах продажи новостроек и о том, как снизить риски.

Наиболее характерные проблемы дольщиков

Затягивается срок сдачи дома.

Ваши праваТребуем неустойку в размере 3% от цены договора за каждый день просрочки. Максимальный размер неустойки - не более цены договора, т. е. суммы, уплаченной вами за квартиру.

Какой закон применяетсяП. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей».

Стройка заморожена либо грозит растянуться до бесконечности.

Ваши праваРасторгаем договор с застройщиком, требуем возмещения убытков, в которые включается в том числе рыночная цена аналогичной квартиры на момент вынесения судебного решения.

Какой закон применяетсяП. 1 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», ст. 393 Гражданского кодекса РФ.

Дом построен, но вы не можете получить документы, необходимые для оформления права собственности на квартиру.

Ваши праваОбращаемся в суд с иском о признании права собственности на квартиру на основании выполненных обязательств по договору.

Какой закон применяетсяСт. 12 Гражданского кодекса РФ.

 
Читайте также