2015-02-04T03:34:27+03:00

Все о правах покупателей новостроек

Изменить размер текста:

Продолжение. Начало см. в «Вашем доме» 7 ноября

В прошлом выпуске мы разобрали, что предпринимать, если строительство дома затягивается, и как быть, если ключи от новой квартиры есть, а оформить право собственности не удается. Сегодня поговорим о «серых» схемах, которые использует подавляющее большинство столичных и подмосковных застройщиков в обход Закона о долевом строительстве.

На вопросы читателей «КП» отвечает адвокат Центра правовой помощи участникам долевого строительства «Дольщик» Коллегии адвокатов МО «Центр» кандидат юридических наук Сергей Анатольевич КУЗНЕЦОВ.

Почему опасны предварительные договоры

- Это Виктор Германович Михай из Москвы. В приобретении новостроек какой-то новый способ с векселями появился. Не опасно ли связываться с этим?

- Такие «серые» схемы сейчас, к сожалению, распространены повсеместно. Застройщики не хотят работать по Закону о долевом строительстве и используют способы, которые, с одной стороны, позволяют им собирать деньги с граждан на самом начальном этапе строительства, даже не имея разрешения на возведение дома. А, с другой стороны, эти схемы не дают инвесторам никаких гарантий ни по срокам строительства, ни по условиям и позволяют застройщикам избежать ответственности перед гражданами.

- А как это все устроено?

- Вы приходите в офис застройщика, вам показывают строящийся объект и предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры. В нем указано, что застройщик обязуется заключить с вами основной договор, то есть продать квартиру, после того как дом будет построен. Однако фирме нужно сразу получить деньги, а по Гражданскому кодексу сделать это на основании предварительного договора нельзя. Поэтому вам предлагают одновременно заключить договор купли-продажи векселя. И вы приобретаете вексель. Обычно срок его погашения, то есть предъявления для возврата денег, минимум 3 года. Хотя, обратите внимание, дом строится в среднем год. А вы в случае каких-то сложностей и конфликтов с застройщиком не сможете потребовать возврата своих денег раньше, чем через 3 года.

- Но ведь даже при обычном долевом строительстве дома гораздо дольше сдаются... А есть еще какие-то риски при таких вексельных схемах?

- Став владельцем векселя, вы ждете, когда построится дом. При этом застройщик не имеет никаких обязательств по срокам перед вами. То есть, если сдача дома затянется, вы не сможете требовать неустойку за просрочку.

Еще одна опасность: если в цепочке участников инвестиционного процесса кто-то перед кем-то не выполнит обязательств, например, застройщик перед местной администрацией или правительством Москвы, то не будет подписан акт о реализации обязательств по инвестконтракту. А это значит, что застройщик не сможет обратиться в Федеральную регистрационную службу с необходимым пакетом документов и зарегистрировать право собственности на квартиры. Соответственно, не имея квартир в собственности, фирма не сможет заключить с вами основной договор купли-продажи и передать обещанное жилье. Все может затянуться на годы...

- А при договорах долевого участия такое невозможно?

- Если вы заключали инвестиционный договор по прежнему законодательству или договор долевого участия по новому закону, то сможете в судебном порядке сразу признать свое право собственности на квартиру в новостройке. А в случае с предварительным договором такой возможности нет.

Зато есть еще один риск. Если вы внимательно посмотрите предварительный договор, то заметите, что там сказано: застройщик МОЖЕТ принять в качестве оплаты по основному договору купли-продажи ценные бумаги, т. е. ваш вексель. А может... и не принять. То есть с вас могут потребовать оплату квартиры по стоимости, которую застройщик укажет в основном договоре. А вексель просто-напросто примут, когда наступит срок погашения. И вернут вам по нему денежные средства, которые вы платили, либо с процентом, если он установлен. Но обычно проценты не предусматриваются. Так что с учетом инфляции вы получите значительно меньше, чем платили.

В общем, как видите, предварительный договор - это рулетка, в которую вы играете с застройщиком: повезет - не повезет, добросовестный он окажется или нет...

КСТАТИ

На этих сайтах в Интернете вы найдете полезную информацию по долевому строительству: предостережения, консультации юристов, текст Закона о долевом строительстве и других документов.

http://www.dolshik.ru/ - Центр правовой помощи участникам долевого строительства «Дольщик»;

http://www.tsj.ru/ - сайт «Тысяча советов о жилье».

Не путайте вексель с ордером на квартиру!

- Сергей Анатольевич, это Борисов Борис Викторович, я бывший строитель БАМа.

- Очень приятно.

- Я купил два векселя на жилищное строительство.

- В векселе нет и быть не может никакой информации об объекте недвижимости. Ваш вексель связан с каким-то конкретным договором - долевого участия, соинвестирования?

- У меня был договор долевого участия, подписанный в 2002 году.

- Вы заключали договор на конкретный объект недвижимости?

- Нет.

- Значит, юридически ваша ситуация выглядит так. В 2002 году вы приняли решение не купить квартиру, не построить объект недвижимости, а купить вексель. Какой срок погашения у этого векселя?

- Ровно год. А уже 4 года прошло.

- Вы имели право уже в 2003 году обратиться в эту компанию с тем, чтобы вам выплатили денежные средства по векселю. Вы этого не сделали?

- Я это делал каждую неделю. Они переносили срок дальше. Что мне теперь делать?

- Обратиться в суд.

- А кому предъявлять иск? Чего требовать?

- Вы вправе обратиться в суд общей юрисдикции, ответчиком будет фирма, продавшая вам вексель. В иске требуете выплатить сумму по векселю плюс проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 Гражданского кодекса. Эти проценты рассчитываются, исходя из ставки рефинансирования за каждый год просрочки погашения векселя. Ставка колебалась с 13% годовых в 2003 году по 11% в настоящее время.

- А в какой суд обращаться?

- По месту нахождения ответчика, т. е. по юридическому адресу фирмы-векселедателя.

- А если они сейчас обанкротились?

- Указывайте в иске адрес, который фигурирует в договоре. Если у суда возникнут вопросы о существовании и местонахождении ответчика, то можете действовать следующим образом. Обращаетесь либо в налоговую службу, либо в специализированную компанию, в Москве такими вопросами занимается «Бизнес-софт». Ее сотрудники в течение 3 - 4 дней предоставят вам справку из налоговых органов о том, зарегистрирована данная компания по этому адресу или нет. Эти услуги стоят недорого, и вы будете точно знать, ликвидирована компания или нет. Если она зарегистрирована по адресу, указанному в договоре, значит, обращайтесь в соответствующий суд. Если нет, то в другой суд по тому адресу, где фирма на самом деле зарегистрирована.

- Ведь не я один пострадал с такими векселями...

- Да, но каждому придется бороться за свои права самостоятельно.

- Спасибо!

Продолжение в следующем выпуске «Вашего дома». Читайте советы нашего эксперта: как свести к минимуму риски при покупке квартир по «серым» схемам.

СПРАВКА «КП»

Самая распространенная разновидность предварительного договора - приобретение векселя на сумму стоимости новостройки. Вы как бы одалживаете фирме денег на строительство, а она обещает вернуть «натурой» - готовым жильем.

Однако по Гражданскому кодексу вексель - это «ничем не обусловленное обязательство». Так что нет никаких гарантий, что застройщик в будущем вместо квартиры не решит вернуть вам те же деньги. Разумеется, обесцененные инфляцией.

 
Читайте также