Валютная ипотека: бери, если отдашь быстро. Но лучше не рискуй

Кризис практически полностью отучил россиян брать кредиты в валюте. Ведь именно такие заемщики в большинстве случаев становились дефолтными. То есть не смогли больше выполнять обязательства, когда доллар и евро резко подскочили в начале 2009 года. По данным АИЖК, за весь прошлый год банки выдали всего около 1500 валютных кредитов на покупку жилья. И ассортимент предложений постоянно сокращается. Стоит ли брать ипотеку не в рублях? Чего здесь больше: возможной выгоды или потенциальных рисков? Как всегда разглядываем проблему со всех сторон, чтобы принять оптимальное решение.

ИПОТЕКА В ИЕНАХ И ФРАНКАХ

Кризис практически полностью отучил россиян брать кредиты в валюте.

До кризиса ассортимент ипотечных продуктов был крайне широким. Взять в долг на покупку жилья нельзя было разве что в монгольские тугриках. А вот кредиты в долларах, евро, швейцарских франках и японских иенах предлагали очень многие банки. В основном, такое изобилие предложений, конечно, преобладало в столице и паре-тройки крупных городов. Но в период с 2006 по 2008 год долларовые кредиты проникли и в регионы. На этот продукт появился массовый спрос. Пронырливые российские заемщики быстро смекнули: ставка по валютным займам ниже, а курс «зеленого» неизменно падает. О том, что случилось потом, помнят все. А особенно «счастливые обладатели» валютной ипотеки на тот момент.

- Мы взяли кредит ровно за год до кризиса, - рассказала мне одна из знакомых. - Сначала радовались, видя, как курс доллара падает. А вместе с ним и наш платеж по ипотеке. Дополнительные деньги были нам очень кстати. Мы как раз ремонт проводили и всю мебель закупали. Но следующий год был просто ужасен...

У семьи наложилось сразу несколько факторов. Во-первых, родился ребенок. Это одновременно сократило расходы (поскольку жена ушла в декрет) и увеличило расходы (на ребенка). Во-вторых, мужу примерно на треть сократили зарплату. И в-третьих, курс доллара резко подскочил - почти в полтора раза (см. таблицу). Естественно, из-за этого увеличились и ежемесячные платежи по ипотеке в рублевом эквиваленте.

- Хорошо, родители помогли, - с ужасом вспоминает знакомая. - Фактически вся зарплата мужа уходила только на ипотечные платежи. А свекр каждый месяц давал нам определенную сумму денег - фактически на пропитание. С другой стороны, этот год стал хоть и стрессом, но серьезным стимулом для нас. Муж сменил работу и поднялся по карьерной лестнице. В итоге, стал зарабатывать в несколько раз больше. А потом и я вышла на работу.

Как видите, эта история закончилась хэппи-эндом. Но не будь у этой семьи родительской поддержки, все могло бы завершиться куда печальнее.

ВЫГОДА - 2,5% ГОДОВЫХ

Ипотека в валюте в принципе выгодна и сейчас. По крайней мере, в том случае если курс доллара (а в нем обычно и берут ипотеку) не меняются по отношению к рублю. По данным АИЖК, средняя ипотечная ставка в рублях в конце 2012 года составляла 12,2%, а в валюте - 9,7%. Экономия в 2,5% годовых существенно отражается на ежемесячном платеже.

Давайте проведем примерный расчет. К примеру, если взять в долг 1,5 млн рублей, то в течение 10 лет придется платить по 21 520 рублей в месяц. Это при ставке в 12,2%. Если взять ту же самую сумму, но в долларах, то при ставке в 9,7% годовых платить придется всего 633 доллара. По нынешнему курсу это 19 тысяч рублей. То есть валютный заемщик будет каждый месяц экономить порядка 2500 рублей.

Но это лишь тактический выигрыш на ближайшее время. Как показывает история, все может быстро поменяться. И не только в лучшую сторону. К примеру, до кризиса на Украине 80% всех ипотечных кредитов было выдано в иностранной валюте. А когда гривна обесценилась, то многие заемщики оказались в ужасном положении. Кстати, после этого многие страны вовсе запретили выдавать банкам кредиты не в национальной валюте. На такой шаг, в частности, пошли в Венгрии.

Тем более, что на деле экономия от валютного займа будет не такой большой, как изначально кажется. Большинство россиян получают зарплату в рублях, поэтому для них неизбежны конвертационные потери на обмене. А они достигают 0,5 - 1% от суммы платежа. Копейки, конечно, но реальная выгода все равно получается меньше. А если курс доллара будет расти, то есть вероятность, что через несколько лет от экономии не останется и следа.

- На мой взгляд, в выигрыше останутся те, кто берет ипотеку в рублях. При этом не важно, в какой валюте вы получаете зарплату, – говорит Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ».

По мнению многих экспертов, это связано с тем, что рубль, скорее всего, будет постепенно терять свои позиции по отношению к доллару. Всему виной более высокая инфляция в нашей стране.

СТОИТ ЛИ РЕФИНАНСИРОВАТЬ В РУБЛИ

Если посмотреть на график изменения котировок, то никаких глобальных изменений за последние 4 года почти не произошло. Доллар фактически колеблется возле отметки в 30 рублей. Но любые резкие выпады нервируют многих валютных заемщиков. И не дают им спокойно спать. Поэтому многие из них задаются вопросом: а стоит ли конвертировать свой ипотечный кредит в рубли, чтобы больше не нервничать.

- Есть ли смысл переводить в рубли? - спросила у меня одна из коллег, взявшая валютный кредит в 2011 году. - А то доллар как-то сильно растет в последнее время.

Оказалось, что помимо основной зарплаты часть дохода она получает именно в долларах. Но есть нюанс. Эти деньги поступают нерегулярно, да и суммы небольшие. С другой стороны, экономия налицо. Кредит она взяла не в России. И ставка составила смехотворные 5% годовых.

Конечно, в таких условиях валютный кредит куда более выгодным получается. То есть соблюдается основное правило - доход (пусть даже его часть) в той же валюте, что и кредит. Да и экономия на процентах получается существенная. Вряд ли курс доллара вырастет так серьезно, чтобы «съесть» эту разницу. И даже если это произойдет, то экономия в первые годы все равно сделает такой кредит более выгодным.

В большинстве случаев те, кто уже взяли кредит в валюте, могут не мучиться вопросом: надо ли рефинансировать. Для них лучше продолжать платить в валюте. По расчетам экспертов, конвертация кредита в рубли им будет выгодна лишь в том случае, если доллар подорожает на 6 - 7 рублей. А такое возможно лишь во время очередного кризиса или резкого снижения цен на нефть. Но после этого доллар может снова подешеветь. Как это и произошло в 2009 - 2010 годах, когда бакс опустился с рекордных 36 рублей до 27 с половиной.

То есть переводить кредит в рублевый есть смысл тогда, когда стоимость валюты находится на самом низком уровне. Но в этот момент никто из заемщиков на это не идет. Во-первых, потому что надеются, что доллар еще сильнее просядет. А во-вторых, потому что никто не может заранее знать, как поведет себя валюта даже в самом ближайшем будущем.

ВЫВОД

- Если смотреть на кредиты, выданные в иностранной валюте, приятно отметить, что заемщики правильно усвоили уроки кризиса, - говорит начальник управления маркетингового анализа и стратегического планирования департамента информационной политки и стратегического планирования АИЖК Анна Любимцева. - Люди стали понимать, что ипотека в валюте - это большой риск. Неуклонно стала снижаться выдача таких займов. Сейчас менее 1,5% объема ипотеки выдается в долларах, евро или другой валюте. Снижается общая задолженность, потому что старые кредиты выплачиваются, а новые в валюте почти не выдаются. Все вместе это снижает риски банковской системы. В том числе кредитные, поскольку именно валютные заемщики больше всего пострадали от кризиса.

Для большинства россиян, скорее, подойдут рублевые кредиты, потому что они получают зарплату в национальной валюте. Долларовый займ стоит брать лишь в том случае, если вы планируете отдать его в максимально короткий срок. Ну а тем, кто продолжает выплачивать валютную ипотеку, эксперты советуют создать семейный стабфонд в долларах. В идеале он должен покрывать до 6 месячных платежей по кредиту. В этом случае заемщики будут защищены от валютных колебаний. Тем не менее исследования Независимого института социальной политики и говорят, что только 15% российских ипотечников следуют этому совету.

- Выгоды валютного ипотечного кредита весьма сомнительны, - считают в Московском ипотечном центре. - Риски же при оформлении такого займа гораздо выше, чем при заключении договора ипотеки в рублях. А, значит, оформление рублевого кредита представляется более разумным. Возможно, экономия в данном случае будет незначительной, зато не придется в течение многих лет терять покой и сон при каждом курсовом колебании, приходят к выводу.

КОГДА СТОИТ БРАТЬ КРЕДИТ В ВАЛЮТЕ

- Если ваш доход (или его часть) зафиксирован в валюте

- Если вы планируете отдать кредит быстро

- Если у вас есть заначка (на 6 месяцев) в валюте займа

ГРАФИКА 1

Как снижалась задолженность по валютным кредитам

* По данным на 1 ноября 2012 года.

Источник - АИЖК.

ГРАФИКА 2

Как менялись курсы валют в последние годы

По данным Центробанка России.