2017-06-29T17:44:09+03:00

Земельные участки в Крыму и Севастополе: Как выбрать землю под будущий дом

Выбираем земельные участки на Крымском полуострове под строительство собственного дома
После того как Крым присоединился к России, весь рынок недвижимости, в том числе и земельный, заметно оживился.После того как Крым присоединился к России, весь рынок недвижимости, в том числе и земельный, заметно оживился.Фото: Виктор ГУСЕЙНОВ
Изменить размер текста:

Кто из нас не хочет иметь домик у моря? Ну почему обязательно в Сочи или Мурманске? А в Крыму?

Дорого? Очень дорого? Тем не менее множество наших соотечественников, и не обязательно олигархов, вовсе даже наоборот - представителей самого что ни на есть среднего класса устремили сейчас свои стопы и взоры в сторону Крыма. Кто-то переезжает туда на работу - хорошие специалисты везде нужны, кто-то, привлеченный целебным климатом, мечтает перебраться на полуостров, выходя на пенсию.

"Комсомолка" выяснила, насколько реальна покупка участка земли в Крыму под индивидуальное строительство.

НА ПОЛУОСТРОВЕ ПРОДАЕТСЯ БОЛЬШЕ 8 ТЫСЯЧ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ГОД

После того как Крым присоединился к России, весь рынок недвижимости, в том числе и земельный, естественно, заметно оживился. То есть сначала замер, а затем начал раскручиваться, особенно бурно при этом развивались (скакали) цены.

После бума конца 2014 года, в следующие два года, впрочем, количество сделок с землей неуклонно снижалось. Причины - и общие для страны, и специфические, крымские: напряженная политико-экономическая ситуация, спад платежеспособного спроса, рост предложения, высокий уровень инфляции, рост процентной ставки по кредитам.

По мнению Дмитрия Майорова, директора по развитию симферопольского агентства «Парад недвижимости», на сегодняшний день с реализацией участков под индивидуальное жилье особых проблем не возникает. Активно развивается процесс продаж индивидуальных участков, застраиваются свободные поляны в сторону от Симферополя до Ялты, а также в направлении Севастополя и Евпатории. Эксперт ожидает, что в этих местах в ближайшее время будет активно развиваться инфраструктура, вырастут новые поселки.

- Крымскими землями интересуются инвесторы, приезжают компании, готовые покупать по пять гектаров, ставить коттеджные поселки нового типа. На них уже сейчас существует достаточно большой спрос, - считает Дмитрий Майоров.

Естественно, условия и цены в разных районах Крыма сильно отличаются. Близость к морю, наличие инфраструктуры, иные факторы делают территорию полуострова весьма разнородной. Севастополь, как самостоятельный субъект, стоит некоторым особняком и формирует самостоятельную повестку на рынках недвижимости. Но в целом тенденции сохраняются на всей территории Крыма.

Цены на Южном берегу Крыма - от 230 000 рублей за сотку до бесконечности. Фото: Алексей ГАЙДУКОВ

Цены на Южном берегу Крыма - от 230 000 рублей за сотку до бесконечности.Фото: Алексей ГАЙДУКОВ

На территории ЮБК, традиционно самой интересной для тех, кто мечтает поселиться в Крыму, по словам специалиста агентства «Магазин недвижимости» из Ялты Алексея Рачкова, в последнее время участились запросы больших земельных участков под строительство многоквартирных домов.

По информации, предоставленной "Комсомольской правде" - Крым" АН «Парад недвижимости», за 2015 год на территории Крыма было продано около 6 тысяч земельных участков.

Емкость земельного рынка Севастополя, по словам президента Ассоциации риэлторов «Недвижимость Севастополя» Григория Апресова, точно оценить сложно, но известно, что в настоящий момент на продажу выставлено около 2000 различных участков. Если же говорить о доле земли на рынке недвижимости, включая участки с садовыми, дачными и индивидуальными домами, то это около 40 процентов от всех объектов.

КТО ПОКУПАЕТ, КТО ПРОДАЕТ: ПРОДАВЦЫ ИЗ УКРАИНЫ, ПОКУПАТЕЛИ - ИЗ РОССИИ

Состав участников рынка земли, по мнению экспертов, существенно не изменился, однако значительно увеличился процент продавцов с Украины и покупателей из континентальной России. Прежде всего из городов-миллионников и индустриальных центров - Тюмень, Екатеринбург, Новосибирск - и обеих столиц России. Еще одна тенденция, замеченная некоторыми экспертами - среди покупателей все больше представителей Северного Кавказа, приезжающих в Крым делать свой бизнес.

Мотивация продавцов и покупателей понятна. Украинцы продают по политическим, экономическим причинам или в связи со сложностью трансфера. Россияне хотят переехать в Крым на работу или приобрести место отдыха.

Естественно, максимальную долю по сделкам с землей занимают агентства недвижимости. Есть и риэлторы-индивидуалы, какое-то количество сделок совершается напрямую, без посредников, но таких не много. Все-таки у земельного рынка Крыма и Севастополя непростая специфика - легальные агентства и индивидуальные предприниматели участвуют примерно в 75 процентов сделок с землей.

С активизацией рынка недвижимости на территорию Крыма хлынули риэлторы и маклеры с материка, пытающиеся составить конкуренцию местным специалистам. Единственное предостережение для потенциальных покупателей: подходите к подбору посредников внимательно и скрупулезно.

НЕ ХОТИТЕ ИМЕТЬ ПРОБЛЕМ? УЧИТЫВАЙТЕ РИСКИ

Министр экономического развития Крыма Андрей Мельников называет сложности с оформлением прав на землю одной из основных проблем развития экономики Крыма.

- При уходе Украины из Крыма, - говорит министр, - были полностью уничтожены базы данных, связанных с земельным учетом, восстанавливать их приходится буквально в ручном режиме. Правда, с течением времени представление о том, кто является реальным собственником, становится понятным.

Понятно, что министр в большей степени имеет в виду землю под коммерческую недвижимость, но трудный переход из украинской в российскую юрисдикцию аукается в любых сферах жизненного пространства. Поэтому эксперты предупреждают, что самостоятельные сделки на земельном рынке рискованны и чреваты.

Это касается и соседнего региона - Севастополя. Ситуация в городе-герое накаляется еще в связи с проектом нового генплана города.

- В 2017 году землю в Севастополе покупать стало опасно, - говорит Григорий Апресов. - По крайней мере, некоторые земельные участки. Причем какие эти некоторые, пока тоже до конца непонятно. Что связано с так и не принятым генпланом, получившим после общественных слушаний свыше 9500 письменных жалоб от граждан и организаций. При этом государство в лице правительства Севастополя подает тысячи исков на изъятие участков, в том числе целых товариществ, якобы незаконно выделенных при Украине. Правительство выполняет функцию рейдеров, узаконивая бескомпенсационное изъятие земель решениями судов. Сложности возникают и по бывшим землям воинских частей Министерства обороны РФ, переданных по разделу флота Украине, которая в соответствии со своими законами выделяла их гражданам или организациям.

Главный правовой аспект этой истории, по мнению Григория Апресова, состоит в грубейшем нарушении Федерального конституционного закона № 6, гарантирующего всем сохранение права собственности, полученного при Украине. Президент Ассоциации севастопольских риэлторов считает, что, если в ситуацию не вмешается федеральный центр, последствия будут весьма неутешительны.

Власти Севастополя, напомним, после скандала, вызванного новым генпланом города, заморозили проект на два года. Так что неопределенность, по-видимому, будет сохраняться еще долгое время.

ЦЕНЫ:… ДО БЕСКОНЕЧНОСТИ

Несмотря на продолжающийся спад активности на рынке недвижимости, цены на землю, по мнению большинства экспертов, по-прежнему перегреты. (В том числе и оттого, что продавец - так исторически сложилось - ориентируется на цены в долларах периода 2014 года, а доллар за это время вырос в два раза.) По традиции самые высокие цены наблюдаются в прибрежной территории ЮБК.

Крымскими землями интересуются инвесторы, приезжают компании, готовые покупать по пять гектаров, ставить коттеджные поселки нового типа. Фото: из архива "КП"

Крымскими землями интересуются инвесторы, приезжают компании, готовые покупать по пять гектаров, ставить коттеджные поселки нового типа.Фото: из архива "КП"

- Цены на Южном берегу Крыма, - замечает Алексей Рачков, - от 230 000 рублей за сотку до бесконечности. Оптимальная цена - и это будет хороший участок, 1,5 и чуть более километров от моря, недалеко проходят коммуникации, участок относительно ровный и без проблем - цена в районе 570 000 рублей за сотку. Ближе к морю стоимость варьируется от 850 000 рублей до 1 500 000 рублей за сотку. Уровень цены зависит от расстояния до моря, ровности участка, заведены ли коммуникации или, возможно, есть разрешения на подключение поблизости, документы и т. д.

В Севастополе, в отличие от других регионов, спад, если он и есть, то очень незначителен. Статус города федерального значения, курортный, деловой и исторический потенциал обуславливают возрастающий интерес со стороны россиян. При этом степень разброса и здесь - один из основных ценовых признаков.

- Диапазон цен на землю в Севастополе очень большой, в силу его размеров, разбросанности, специфики ландшафта и значительной сельской зоны, интегрированной в город, - констатирует Григорий Апресов. - Кроме расположения, на цену влияют целевое назначение земли, близость к морю и близость коммуникаций. Так, цена за одну сотку садовых и дачных участков колеблется от 50 000 до 500 000 рублей. А при целевом назначении под ИЖС цена за сотку в самых престижных местах может достигать 900 000 рублей.

- Участки под индивидуальное жилье в Симферополе и пригороде стоят от 40 тысяч рублей за сотку до 120 тысяч и выше. Например, в селах Доброе, Краснолесье между Симферополем и Алуштой цены за сотку достигают 100 тысяч рублей и выше, а в садовом товариществе «Сосновый бор» около озера - до 200 тысяч рублей, - говорит Дмитрий Майоров.

Общие для всего полуострова тенденции распространяются и на западное и восточное побережье Крыма. Здесь можно найти участки от 50 тысяч рублей за сотку до 500-600 тысяч.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ: ПОЙДУТ ЛИ В ГОРУ ЦЕНЫ ПРИ ОТКРЫТИИ МОСТА ЧЕРЕЗ КЕРЧЕНСКИЙ ПРОЛИВ

По прогнозам аналитиков, цены на недвижимость в 2017 году ждет дальнейшая рецессия (относительно умеренный, некритический спад).

- В 2017 году будет по-прежнему интересна покупка земельных участков в Крыму. Особенностью недвижимости в Крыму является возможность купить дачу, но жить в ней круглый год как в полноценном доме, - вырисовывают прогнозы в АН «Парад недвижимости». - Теплая крымская погода круглый год позволяет обойтись без газа, используя только электрические обогреватели. Поэтому на дачных участках в Крыму строят полноценные дома. Также будет расти рынок продажи дачных домов и участков, особенно расположенных близко к Симферополю и Севастополю.

Особенностью недвижимости в Крыму является возможность купить дачу, но жить в ней круглый год как в полноценном доме. Фото: Руслан БОЙЦОВ

Особенностью недвижимости в Крыму является возможность купить дачу, но жить в ней круглый год как в полноценном доме.Фото: Руслан БОЙЦОВ

Как известно, полуостров условно делится на 4 части: Севастополь, ЮБК, западное и восточное побережья. Все давно привыкли считать, что ЮБК является наиболее привлекательной частью Крыма, но сейчас положение дел меняется. Медленно, но уверенно восточный и западный регионы становятся все более популярными как среди крупных инвесторов, так и среди частных покупателей. Наблюдается высокий спрос на западное побережье со стороны инвесторов из Китая. На данный момент готовятся масштабные проекты по строительству целых жилых кварталов, коттеджных поселков, крупных торгово-развлекательных центров, гостиничных комплексов и так далее.

При этом почти многие специалисты уверены: ближе к дате открытия Керченского моста интерес к Крыму, а следовательно, и цены пойдут в гору. Впрочем, Григорий Апресов так не считает:

- Открытие Крымского моста особого влияния на стоимость недвижимости не окажет, это очередной миф. Туристический поток действительно увеличится, что в долгосрочной перспективе может повлиять на небольшое увеличение интереса к крымской недвижимости. Но нужно учитывать и другие факторы, например логистику - может подешеветь доставка на полуостров ряда ключевых стройматериалов, таких как металл, сантехника, отделочные материалы и прочее. Пока же мы видим незначительное падение цен, и на запуск моста я бы не уповал. А если собственники снова необоснованно, как в 2014 году, задерут цены, это только значительно затормозит рынок.

ВАЖНО!

Пять советов для тех, кто собирается приобретать земельные участки в Крыму

Дмитрий Майоров, директор АН «Парад недвижимости»:

КЛИМАТ. Местоположение земельного участка должно соответствовать состоянию вашего здоровья. Так, например, для легочных заболеваний рекомендуют сосновые и морские земли Мисхора, Фороса. Для заболеваний сердца - районы Феодосии, Судака, Ялты. Лечебные грязи Сак - для суставов. Климат Евпатории и Сак - рекомендуют для оздоровления и укрепления детского организма.

ПОЧВА. Постарайтесь уточнить специфику грунта, его сейсмоустойчивость. Горный Крым – это зачастую опасность оползней. И если вдруг завтра выяснится, что почва плывет, а такое вполне возможно, считайте, что вы приплыли.

КОММУНИКАЦИИ. Выясните наличие или возможность проведения коммуникаций. Стоимость их будущего строительства может оказаться очень высокой в сравнении со стоимостью самого участка.

ИНФРАСТРУКТУРА. Магазины, школы, дороги, места отдыха. Или они есть, или их нет. Возможно, будут, планируются - уточните, когда.

ДОКУМЕНТЫ. Помимо всех прочих документов о праве собственности проверьте, проведено ли межевание участка, чтобы предупредить конфликты и судебные тяжбы с соседями.

Еще больше материалов по теме: «Инфраструктура Крыма»

Понравился материал?

Подпишитесь на ежедневную рассылку, чтобы не пропустить интересные материалы: