Новый закон защищает покупателей квартир от недостроя

Еще недавно застройщик мог продавать квартиры в одной многоэтажке, а строил на эти деньги другую. Теперь такой возможности не будет. Фото: Минстрой России

На строительном рынке ожидаются большие перемены. С 1 июля вступили в силу поправки в 214-ФЗ. Главное требование к застройщикам: теперь организовывать продажи новостроек по договорам долевого участия получат возможность лишь те компании, которые работают на рынке больше трех лет и уже ввели в строй от 10 тысяч квадратных метров жилья.

И это далеко не все условия, которые выдвигаются к застройщикам...

«Принцип финансовой пирамиды»

Еще недавно в финансовых потоках многих крупных строительных компаний черт ногу мог сломать: масса проектов по строительству жилья, под каждый привлекают банковские кредиты, деньги от частных покупателей... Причем средства населения могли привлекать под один проект, а строить на них совершенно другой. Компания испытывает финансовые проблемы? Запускают строительство нового дома. Застройщики нередко напоминают финансовую пирамиду.

Федеральные власти решили эту проблему. В законе уточняется принцип «один застройщик - один проект»: компаниям предоставляется возможность привлекать деньги для строительства многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство, но только в рамках одного проекта планировки территории, градостроительного плана земельного участка, договора развития застроенной территории либо договора комплексного освоения территории. По таким договорам, заключенным до 1 января 2018 года, застройщикам разрешили закончить строительство на прежних условиях. На новые проекты распространяются вступившие в силу требования.

При этом по каждому разрешению на строительство застройщика обязали открыть отдельный счет в банке. Минстроем совместно с Банком России разработаны нормы, позволяющие банкам обеспечить полноценное банковское сопровождение. Это поможет уйти от основного первоисточника проблемы недостроя - «котлового» метода финансирования, когда средства, собранные на конкретный дом, направляются на завершение строительства предыдущего проекта девелопера. В результате предлагаемый механизм избавит от возможности нецелевого использования застройщиком средств граждан.

Разработаны нормы, позволяющие банкам пресекать нарушения: при обнаружении попыток нецелевого использования средств - останавливать платежи застройщиков. Предусмотрен и механизм приостановки регистрации новых договоров долевого участия и проектов в случае нарушения застройщиком своих обязательств перед дольщиками.

Владимир Якушев. Фото: Минстрой России

Сначала «стулья» - потом деньги

Законопроект также предусматривает переход на так называемые эскроу-счета, где деньги покупателя защищены от возможного мошенничества застройщика. Средства граждан, купивших квартиры, поступают на спецсчет в банке, который выступает залогом при открытии кредитной линии застройщику. Воспользоваться этими средствами компания сможет лишь после того, как передаст ключи от квартир покупателям.

С застройщиками получили возможность работать только финансово устойчивые банки, которые имеют универсальную лицензию и участвуют в системе обязательного страхования вкладов физлиц.

- Деньги дольщиков использовать в строительстве можно и впредь, но по четко очерченному механизму, который описан в законе, - пояснил министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев. - Если человек решил приобрести в новом проекте квартиру, он кладет деньги на специальный счет в уполномоченный банк. До конца проекта изъять эти средства обратно можно будет только по особой процедуре.

Кредитный рейтинг уполномоченного банка не должен быть, например, ниже A-(RU) рейтингового агентства «АКРА» или ruА- агентства «Эксперт РА». Или в отношении такого банка Советом директоров Банка России должно быть принято решение о гарантировании непрерывности деятельности. Новым требованиям соответствует больше полусотни банков.

Способствует очищению рынка

На первом этапе решение застройщика о переходе на работу по эскроу-счетам будет добровольным. Но через год, с 1 июля 2019 года, оно станет обязательным для всех строительных компаний - новые проекты будут финансироваться только через эскроу-счета.

Конечно, с новыми правилами не все компании-застройщики останутся на рынке недвижимости. Но это будет способствовать его очищению - уйдут финансово неустойчивые компании, которые ранее зарабатывали мошенническими способами, привлекая средства граждан, не имея собственных средств и капитала.

Для добросовестных, открытых застройщиков ничего кардинально не поменяется. Они и так устанавливали для себя многие требования, введенные сейчас властями. Вступление в силу закона только усилит прозрачность расходов застройщика, привлекающего деньги граждан, что повысит готовность людей заключать договоры долевого участия на более ранних стадиях строительства.

Помимо корректировок в закон о долевом строительстве в 2017 году создан Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства. Фондом будет обеспечиваться исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, в отношении которых застройщиком отчисляются обязательные взносы в компенсационный фонд. На сегодня такой взнос составляет 1,2% от цены договора долевого участия.

Эксперты отмечают, что внедренные механизмы направлены на то, чтобы предотвратить ситуации, когда недобросовестный застройщик обманывает покупателя. На сегодня эта проблема стоит остро. Согласно региональным «дорожным картам» по решению проблем дольщиков на 1 апреля, по данным Минстроя России, к проблемным относятся 842 объекта в 69 регионах России. По этим объектам зарегистрировано 80 325 договоров долевого участия.

В 2017 году ставки по ипотеке впервые опустились до уровня в 10% и ниже.

ВОПРОС - РЕБРОМ

Когда покупать квадратные метры?

Сейчас, пока идет переходный период вступления в силу нового закона, или подождать? Такое решение каждый потенциальный участник долевого строительства принимает самостоятельно, исходя из характеристики жилого комплекса, стадии готовности дома, репутации застройщика, процента по ипотечному кредиту (в случае покупки с привлечением кредитных средств).

В 2017 году ставки по ипотеке впервые опустились до уровня в 10% и ниже. Каждая вторая квартира на первичном рынке и каждая третья на вторичном покупается с помощью ипотеки.

Уже сейчас отдельные категории граждан, в том числе семьи с детьми, молодые семьи, могут оформить ипотечный кредит по ставке 6%. С начала года в стране начала действовать программа льготной ипотеки для семей, в которых рождается второй или третий ребенок. Кроме того, ДОМ.РФ совместно с Минстроем развивает в регионах льготные ипотечные программы по ставкам от 5,75% годовых для отдельных категорий граждан, в их числе и молодые семьи. Решение о запуске такой программы, а также определение целевой аудитории принимает руководство каждого региона России.

В целом появление механизма проектного финансирования и спецсчетов позволит минимизировать риски и обеспечить гарантию сохранности вложенных в покупку жилплощади средств. Возможность нецелевого расходования средств застройщиком сводится практически к нулю, что делает реальным недопущение появления новых обманутых дольщиков.