Генеральный директор ГК «ЕДИНСТВО» Антон Воробьев: С июля цены на новостройки вырастут на стоимость привлечения кредитных средств

Антон Воробьев: За 12 лет ГК «ЕДИНСТВО» построила и сдала в эксплуатацию более 1 млн м2 жилья.

Отмена долевого строительства – кажется, едва ли не самый популярный запрос в яндексе за последний год. Едва в СМИ заговорили о грядущих изменениях, люди начали искать ответы на самые актуальные вопросы, касающиеся первичного фонда: Не уменьшится ли число предложений на рынке? Что будет с ценами на новостройки? Не пострадает ли качество жилья? Напомним, ликвидировать долевое строительство в России потребовал президент Владимир Путин. Причина очевидна – неуклонно растущее число обманутых дольщиков по стране. На начало 2019 года их было порядка 97 тыс. человек, а недостроенных объектов – 1,3 тыс. Они платят ипотеку за квартиры, которые вряд ли получат, снимают жилье и устраивают акции протеста. В своем бедственном положении эти люди обвиняют не застройщиков, а законодателей, которые не сумели разработать эффективную программу контроля рынка недвижимости. И вот решение найдено и механизм запущен.

«ЗАСТРОЙЩИКОВ СТАНЕТ МЕНЬШЕ, А ЦЕНА НА ЖИЛЬЕ – ВЫШЕ»

Теперь застройщики не будут сразу получать средства дольщиков, а значит, не смогут неразумно тратить привлеченные средства или злоупотреблять ими и впоследствии срывать сроки сдачи объектов. Деньги будут храниться у уполномоченных банков на эскроу-счетах до того момента, пока в руках покупателя не окажется ключ от новой квартиры. Строительство будет вестись на средства, привлеченные через банковские кредиты. Такая схема называется проектным финансированием.

Среди самых резонансных поправок в закон № 214-ФЗ «О долевом строительстве», которые вступят в силу в июле, можно назвать следующие:

- у застройщиков не может быть долгов по налогам, даже технических;

- при обнаружении задолженности налоговая служба сообщает в Росреестр, который перестает регистрировать договоры ДУ этого застройщика;

- компания может использовать деньги дольщиков на строительство только того объекта, в который они вложились;

- у застройщика может быть только один счет в банке, а на нем должны быть как минимум 10 % от стоимости строительства всего проекта;

- банк должен контролировать деятельность застройщика.

К апрелю Министерство строительства и ЖКХ должно разработать порядок расчета финансовой устойчивости застройщиков. Это два норматива – «обеспеченности обязательств» и «целевого использования средств», по которым будут оценивать застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля прошлого года. Для компаний, которым документы выдали позже, будет действовать дополнительный норматив – объем собственных средств. Он не должен составлять меньше 10 % от прописанной в проектных бумагах стоимости объекта.

Эксперты предсказывают, что эти новшества серьезно изменят рынок первичной недвижимости: средняя стоимость квадратного метра увеличится на 10-20 %, продажи на стадии котлована останутся в прошлом, от 50 % до 90 % застройщиков уйдут с рынка и произойдет типизация проектов в условиях отсутствия конкуренции. Зато, по оценкам Минстроя, решить проблему недостроев и обманутых дольщиков удастся в течение 3-5 лет, если не появятся новые проблемные объекты.

«МНОГО ПРОЕКТОВ МОГУТ УЙТИ В СТАДИЮ ЗАМОРОЗКИ»

И все же только сами застройщики могут в полной мере оценить последствия, которые ждут рынок и всех его участников – от каменщика, который кладет кирпич, до конечного потребителя – покупателя жилья. Дать свой прогноз развития ситуации на первичном рынке региона мы попросили руководителя одной из крупнейших строительных организаций Рязани, работающей на рынке уже 12 лет, генерального директора ГК «ЕДИНСТВО» Антона Воробьева.

– Рынок, безусловно, изменится, – считает Антон Сергеевич. – Во-первых, сократятся объемы строительства. Если сегодня благодаря 214-му ФЗ мы можем одновременно возводить более десятка жилых комплексов, то после перехода на проектное финансирование такой возможности у нас просто не будет. Во-вторых, снизится потребность создавать привлекательный продукт. В условиях нынешней высокой конкуренции на рынке новостроек каждая компания стремится предложить более качественный, интересный и выгодный продукт. После вступления новых правил застройщик, понимая, что рано или поздно все квартиры раскупят, будет элементарно выбирать кредитные средства на стройку. В-третьих, нужно будет увеличить скорость возведения жилья. Если сейчас ГК «ЕДИНСТВО» строит кирпичные и монолитные дома, то в будущем от кирпичных придется уходить, потому что срок их строительства гораздо больше, чем монолитных. Других путей, кроме как строить дешевые и быстро возводимые дома, у нас нет. Поэтому тем, кто планирует улучшение жилищных условий, наиболее правильно рассмотреть вопрос приобретения квартиры в ближайшие месяцы.

– То есть нас ожидает сжатие рязанского рынка новостроек при ухудшении качества жилья?

– После Москвы и Московской области Рязань была ведущим застройщиком в ЦФО. Из-за большой конкуренции среди застройщиков цены сложились максимально низкие. Ориентируясь друг на друга, лидеры рынка стали делать высококачественный продукт – хорошие квартиры с качественной отделкой, с прекрасным инженерным оснащением. Но при этом никто из рязанских застройщиков не имеет достаточного объема собственных средств, чтобы вести строительство самостоятельно. Поэтому новая схема подразумевает почти на 100 % использование заемных средств банка, которые на сегодняшний день бесплатными не являются. И теперь все мы оказались в непростом положении: при низкой цене за квадратный метр и высокой себестоимости строительства будет затруднительно возводить жилье и выплачивать банковский кредит. У нас есть опасения, что в связи с нововведениями много проектов могут уйти в стадию заморозки, и мы столкнемся с тем, что будет разрыв с предложением на рынке. В этом случае при неизменном спросе цена за квадратный метр вырастет.

В 2019 году по-прежнему ГК «ЕДИНСТВО» придерживается принципа строить жилье во всех районах Рязани. При этом цены на квартиры остаются одними из самых доступных в городе.

«СТАВКИ ПО ИПОТЕКЕ ШАГНУТ ЗА 10 %»

– Выживание первичного рынка возможно только при увеличении стоимости квадратного метра?

– На стоимость недвижимости повлияет процентная ставка, которую установит банк для застройщиков. Предположительно средняя кредитная ставка по данному рынку будет стартовать от 8 % годовых. Мы планируем ориентироваться на ставку 10-12 % на начальном этапе. Если срок возведения многоквартирного дома в среднем составляет 2-2,5 года, то нетрудно подсчитать, что процент удорожания строительства за этот период вырастет примерно на 25-30 %. Строительство – это бизнес, который должен приносить прибыль, поэтому дополнительные затраты, влияющие на себестоимость, будут автоматически перекладываться на плечи покупателей. С июля 2019 года стоимость квадратного метра при прочих равных условиях себестоимости вырастет на стоимость привлечения кредитных средств. Предполагаем также, что на стоимость жилья повлияет и несколько макроэкономических факторов – повышение ставки НДС, увеличение топливной составляющей и повышение из-за роста курса доллара и евро цен на импортное оборудование и материалы, которые используются в строительстве.

– Аналитики рынка прогнозировали, что с этого года начнут расти ипотечные ставки. Как сейчас развивается ситуация?

– Ипотека действительно возросла: основные банки – Сбербанк и ВТБ – свои ставки уже подняли на 1,2 % процента, а вслед за ними подтянутся и остальные. Ставки шагнут за 10 % – мы вернемся к значениям 2015-2016 годов. Это приведет к тому, что ипотека будет менее доступна для многих слоев населения.

– Будут ли вноситься какие-то изменения в договор с покупателями?

– Никаких серьезных изменений документ не претерпит. Единственное новшество в том, что появится третья сторона – это банк. Но банк подписывать договор не будет – только именоваться в нем. Кроме того добавится пункт, в котором прописан порядок оплаты: что денежные средства покупателя будут перечислять не на расчетный счет застройщика, а на специальный эскроу-счет, открытый в уполномоченном банке. Что касается прав и обязанностей сторон, то они не претерпят особых изменений.

«ПЛАНКУ В 200 000 М2 ЖИЛЬЯ В ГОД УСПЕШНО ПЕРЕШАГНЕМ»

– То, что покупателей хотят оградить от застройщиков-мошенников, очень хорошо. Но ведь есть и другой вид недобросовестных строителей – халтурщики, которые, думая о собственной выгоде, вовсе не заботятся о комфорте и безопасности будущих жителей. Например, в доме не ставится вовсе или ставится некачественное оборудование, работа которого может нанести вред здоровью людей. Как в вашей компании решается вопрос безопасности?

– Все оборудование, которое устанавливается на наших объектах, в том числе газовое, противопожарные системы и системы доступа, соответствуют нормативным требованиям и при правильном обращении не могут причинить вреда. Со своей стороны, ГК «ЕДИНСТВО» делает максимальное количество шагов, чтобы наши клиенты чувствовали себя в безопасности и знали, как обращаться с тем, что получили в эксплуатацию. При передаче объектов – квартир, кладовок, нежилых помещений, машино-мест – мы в обязательном порядке выдаем под роспись инструкцию о порядке пользования всем оборудованием, которое установлено в том или ином помещении. Предупрежден, значит, вооружен. И если владелец соблюдает необходимые меры безопасности, то никаких чрезвычайных ситуаций с его собственностью произойти не может.

– Антон Сергеевич, как колебания рынка, новые правила работы и при этом необходимость не потерять в качестве отражаются на темпах строительства?

– Мы работаем в своем темпе уже много лет, этот механизм очень хорошо отлажен – объем в 550 тысяч кв. м. одновременного строительства ГК «ЕДИНСТВО» под силу (эту планку компания установила для себя четыре года назад. – Ред.). При этом ни один наш жилой комплекс не был сдан с нарушением срока ввода в эксплуатацию и срока передачи клиентам.

Так, в прошлом году компания сдала в эксплуатацию 176 тысяч м2 жилья – это примерно более 2500 квартир. За всю историю жилищного строительства в Рязани ни одна компания такого ввода не добивалась. В этом году мы намерены довести объемы ввода жилья до 200 000 м2. Учитывая число объектов, которые у нас находятся на стадии строительства в высокой степени готовности, и существующий спрос, эту планку, полагаю, мы успешно перешагнем. И в 2019 году по-прежнему будем придерживаться принципа, что для удобства наших клиентов ГК «ЕДИНСТВО» строит во всех районах города. При этом цены на жилье ГК «ЕДИНСТВО» остаются одними из самых доступных в городе. Благодаря нашим партнерам, мы можем предложить покупателям достаточно комфортные ставки по ипотеке.

При передаче объектов – квартир, кладовок, нежилых помещений, машино-мест – специалисты ГК «ЕДИНСТВО» выдают своим клиентам под роспись инструкцию о порядке пользования всем оборудованием, которое установлено в том или ином помещении.

ЦИФИРЬ

За 12 лет ГК «ЕДИНСТВО» построила и сдала в эксплуатацию более 1 млн м2 жилья.

ВАЖНО!

Рейтинговым агентством строительного комплекса ГК «ЕДИНСТВО» был присвоен рейтинг открытости Б1. Это самый высокий рейтинг среди застройщиков Рязанской области.

На правах рекламы.