Специалисты: Цены на жилье в Крыму будут расти, но не из-за правок в закон о долевом строительстве

"Комсомолка" организовала «круглый стол» с участием застройщиков, представителей правительства Крыма и специалистов, чтобы разобраться в изменениях строительного законодательства.

Фото: Александра ЯСЕЛЬСКАЯ

В России с 1 июля этого года вступают в силу важные изменения в федеральный закон 214 «О долевом строительстве», которые в корне меняют финансовые отношения между застройщиком и дольщиком при покупке квартиры в строящейся многоэтажке.

Согласно правкам в закон, с 1 июля застройщики не смогут использовать деньги дольщиков до ввода многоэтажки в эксплуатацию, а средства на работы строительные компании будут вынуждены брать в банке под проценты. По задумке авторов закона, такие меры должны дополнительно защитить вносы дольщиков.

«Комсомольская правда-Крым» организовала круглый с тол с участием представителей застройщиков, Минстроя Крыма, службы Госстройнадзора республики, а также крупнейшего банка полуострова РНКБ, чтобы вместе понять: как правки в закон повлияют на дольщиков и застройщиков, цены на недвижимость и, собственно, строительный рынок Крыма в целом.

Минстрой: «Радикальных проблем с вводом в эксплуатацию жилья не ждем»

- С 2016 года Крым стабильно показывает высокие объемы вода в эксплуатацию жилья. В 2017 году был зафиксирован рекордный объем – он составил 833 тысячи «квадратов». По итогам 2018 года в республике сдали в эксплуатацию 775 тысяч квадратных метров жилья – это тоже хороший показатель, - рассказывает замминистра строительства и архитектуры РК Максим Скорин.

Какими будут объемы по итогам текущего года, во многом зависит от реализации тех реформ в сфере долевого строительства, которые вступят в силу с 1 июля, отмечает чиновник.

- Тем не менее, мы не ожидаем радикальных проблем с вводом в эксплуатацию жилья в 2019 году. Значительных колебаний не прогнозируется и в стоимости недвижимости, хотя и предпосылок для ее снижения тоже нет, ведь мы понимаем: застройщикам придется брать кредиты у банка под проценты, - признается Максим Скорин.

По его данным, сейчас в Крыму средняя цена недвижимости в новострое – около 61 тысячи рублей за квадратный метр, на вторичном рынке – около 57 тысяч за «квадрат».

Заканчивать объекты крымские застройщики будут по старым правилам

По новым правилам с 1 июля компании, которые начтут строительство своих проектов по договорам о долевом строительстве, будут работать со специальными банковскими эскроу-счетами. Именно на этих счетах будут аккумулироваться деньги пайщиков – и до ввода в эксплуатацию использовать средства с эксероу-счета нельзя. То есть застройщики будут вынуждены брать кредиты в банке на строительство.

Тем не менее, пока что под новые правила подпадают небольшое количество объектов, говорит начальник управления по контролю и надзору за долевым строительством Службы Финнадзора Крыма Наталья Ляховчук.

Дело в том, что новая система финансирования не затронет многоквартирные дома со степенью готовности на 1 июля – 30% и выше. Кроме того, застройщик должен уже продать дольщикам не менее 10% жилой площади объекта.

- На сегодняшний момент в республике насчитывается 59 проектов по договорам долевого строительства. Мы не видим никаких рисков, ведь 48 из них – уже подпадают под описанные выше критерии и будут работать по старым правилам. Лишь 7 проектов планируется реализовать по новым правилам - с эскроу-счетами, а 4 застройщика планируют расторгнуть договор, - рассказала Наталья Ляховчук.

Теперь в случае банкротсва застройщика достраивать жилой дом будет банк за свои средства

Фото: Александра ЯСЕЛЬСКАЯ

«В Крыму жилой дом продается за полчаса – застройщик ничем не рискует»

- После вступления поправок в закон о долевом строительстве банки вынуждены будут работать с рискованной для себя сферой – проектное финансирование долевого строительства, - говорит руководитель дирекции ипотечного кредитования банка РНКБ Аркадий Тарнопольский. – В новой системе именно банк станет главной гарантией того, что дом будет построен. То есть если что-то пойдет не по плану – у застройщика встанут продажи, он обанкротится, изменится макроэкономическая ситуация – конечная инстанция, которая должна достроить дом – это банк, с которым работает застройщик.

По словам специалиста, на банк ложатся значительные риски: финансовый институт должен будет вникнуть в бизнес застройщика, оценить его финансовую модель, чтобы предоставить заемные средства.

- В нашем банке было принято решение по проектному финансированию – минимальная процентная ставка по которому возможна на уровне 2/5 ключевой ставки ЦБ РФ, на сегодня это 3,1% годовых. Если, например, компания берет у нас 10 млн рублей и привлекает средства от дольщиков на 10 млн на эскроу-счете, то для него ставка будет 3,1%. Если застройщик взял у нас 20 млн, а продал на 10 миллионов, то ставка увеличивается, - продолжает Аркадий Тарнопольский.

По его словам, в Крыму настолько высокий спрос на недвижимость, что многоквартирный дом в долевом строительстве «продается буквально за полчаса, поэтому застройщик практически ничем не рискует».

- Застройщик в первые месяцы выбирает стоимость дома, аккумулирует средства на эскроу-счете – и он сразу будет выходить на низкую целевую ставку, - отмечает специалист. - То, что компании говорят, что после прихода банков цены взлетят – это хороший маркетинговый ход, чтобы распродать весь объем жилья сейчас.

Чтобы снизить цены на жилье – нужно больше строить

Высокий спрос на жилье в Крыму отмечает и коммерческий директор АН «Парад недвижимости» Дмитрий Пляс.

- Разгребают как горячие пирожки квартиры на первичном рынке. Спрос на рынке стабильный – и объем продаж в новостроях только растет, а за спросом будет расти и цена, - говорит Дмитрий Пляс.

С задачей строить больше жилья полностью согласен руководитель Службы Госстройнадзора Крыма Дмитрий Буравлев – тем более что она продиктована Минстроем России.

- Для Крыма есть задача - до 2020 года выйти на ежегодный показатель ввода в эксплуатацию жилья объемом в 1 млн 300 тысяч квадратных метров. Эта задача сложная, все надеются, что с вводом крымского жд-моста объем построенного жилья должен увеличится, - отметил Дмитрий Буравлев.

Он добавил, что на конечную цену жилья в Крыму влияет и более дорогое строительство, ведь полуостров находится в сейсмически активной зоне, поэтому на возведение дома элементарно нужно больше материалов.

МНЕНИЕ ЗАСТРОЙЩИКА

Заместитель директора ООО «СЗ РИЧ-Плюс» Олег Германенко ( строительная компания «Карбон»)

- Мы не можем дать четкого прогноза, какое изменение в строительном бизнесе повлекут за собой правки в 214 ФЗ. Каждая компания ведет свою деятельность на различных площадках. Например, наша компания строит микрорайон «Город мира» - это инвестиционный проект.

Мы на сегодняшний день вырабатываем свою линию работы после 1 июля - согласовываем свои действия с контролирующими органами, чтобы успешно интегрироваться в изменения.

На тех объектах, которые почти закончены, мы будем работать по старым правилам, на новых – уже с эскроу-счетами. Мы плотно работаем с банковским сектором, активно готовимся к переходу на работу с эскроу-счетами.