Общество

Незаконная перепланировка: как о ней могут узнать и что за это будет

«КП» разбиралась, каковы шансы тихо отсидеться, если в квартире сделан незаконный ремонт, и не легче ли его узаконить
Узаконить незаконную перепланировку дешевле, чем скрывать.

Узаконить незаконную перепланировку дешевле, чем скрывать.

Фото: Олег РУКАВИЦЫН

Перепланировка в последние дни оказалась в топе новостей. Вроде как жилинспекция начала массовые проверки квартир на предмет, все ли там сходится с документацией.

В Мосжилинспекции новость опровергли, назвав фейком. Инспектора квартиры проверяют, но в обычном порядке - по жалобам от граждан или управляющих компаний.

Тем не менее специалисты советуют не усложнять себе жизнь и перепланировку согласовывать. А главное, не начинать в квартире работы, которые согласовать в принципе нельзя. «КП» попыталась разобраться, почему это важно и какие проблемы могут возникнуть в противном случае.

В течение определенного срока нужно узаконить изменения в планировке или вернуть квартиру в соответствующий технической документации вид.

В течение определенного срока нужно узаконить изменения в планировке или вернуть квартиру в соответствующий технической документации вид.

Фото: Юлия ПЫХАЛОВА

САМИ «ЗАСВЕТИЛИСЬ»

Многие убеждены, что если не ломать стены по ночам, мешая спать всем соседям, то проблем с незаконным ремонтом и не будет. Кто ж про него узнает?

Как рассказали «КП» эксперты, жалобы соседей — далеко не главный канал информации об изменениях в жилище.

- Чаще всего перепланировка выявляется при попытке совершения с квартирой каких-либо регистрационных действий или сделок, так как требуется техническая документация. А БТИ при ее составлении зафиксирует незаконную перепланировку, - предупреждает юрист службы «Единый центр защиты» Дмитрий Першин.

В этих случаях жилинспекции и проверку проводить не надо — документ в виде техплана с красными линиями (так обозначаются неузаконенные изменения в планировке) уже есть. Осталось выписать виновным предписание — узаконить перепланировку или вернуть все, как было — и административный штраф.

«Красные линии» могут стать и препятствием для продажи квартиры. В большинстве случаев жилье сейчас покупается по ипотеке. А банки, как правило, увидев «грязный» техплан, отказывают в кредите.

Обычно владельцу такой квартиры, если ему очень надо ее продать (например, когда уже «горит» сделка по покупке другого жилья), приходится давать серьезную скидку и искать покупателя без ипотеки. Но в этих случаях проблемы могут возникнуть уже у нового владельца — предписание жилинспекции придет ему. Здесь важно, «покупаясь» на скидку, оценить будущий уровень затрат. Он в немалой степени зависит от того, а можно ли сделанную перепланировку узаконить в принципе. Если речь идет о преобразованиях, которые запрещены (см. «Важно»), затраты на обратный ремонт и судебные разборки с проверяльщиками вполне могут оказаться непредсказуемыми и перевесить размер скидки. Это не говоря уж о головной боли.

Инспектора квартиры проверяют, но в обычном порядке.

Инспектора квартиры проверяют, но в обычном порядке.

Фото: Евгения ГУСЕВА

НАСТУЧАЛИ СОСЕДИ

Жалобы соседей, которые беспокоятся, что из-за чужого ремонта в доме что-нибудь рухнет, - еще один источник сведений о незаконных преобразованиях в квартирах. «Настучать» могут и сотрудники обслуживающих дом организаций. Например, газовщик, который пришел с плановой проверкой и увидел перепланировку, грубо нарушающую правила безопасности (скажем, кухня с газовой плитой объединена с комнатой — а в жилых помещениях газа быть не должно).

Но, как утверждают, например, в столичной жилинспекции, чаще всего бдительность проявляют сами жильцы. И она имеет под собой почву. Известны случаи, когда лихие граждане пытались обустроить, скажем, бассейн на третьем этаже панельной многоэтажки — естественно, без каких-либо расчетов, как это скажется на ее несущих конструкциях.

По статистике Мосжилинспекции, которая приводится на ее официальном сайте, в среднем на каждую 1000 обращений до 300 связаны именно с вопросами незаконного ремонта. Это много — с учетом того, что та же инстанция разбирается и с жалобами на коммунальщиков и плату за ЖКХ. Правда, в среднем — по результатам проверок — подтверждается только около 10% жалоб. (В остальных случаях выясняется, что разрешение на перепланировку есть или ремонт такого рода, что не требует согласования.)

Жалобы соседей — далеко не главный канал информации об изменениях в жилище.

Жалобы соседей — далеко не главный канал информации об изменениях в жилище.

Фото: Роман ИГНАТЬЕВ

Прийти с проверкой, однако, не столь просто, как кажется. Механизм такой (не только в Москве — он одинаков для всей страны).

1) Сначала инспектора устанавливают, кто собственник квартиры, на которую жалуются. Для этого делается запрос в Росреестр.

2) Далее владельцу приходит уведомление заказным письмом — с просьбой предоставить в определенное время доступ в жилище для проверки. Если собственник уведомления не получил, проверка может считаться незаконной.

3) Только после того, как надлежащим образом оформленные просьбы пустить к себе контролеров будут дважды проигнорированы, инспекция вправе обратиться за постановлением суда. Оно даст право войти в квартиру уже не «по-доброму», с привлечением судебных приставов. То есть могут и дверь взломать.

Пока идут эти процессы, некоторые нарушители успевают испугаться и — если ремонт не предполагает очень сложных или противозаконных работ — оформить необходимое разрешение (обычно на согласование перепланировки уходит порядка месяца).

ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ...

Даже если вас «поймают» на незаконной перепланировке, сам по себе штраф за нее в сравнении со стоимостью ремонта невелик — 2-2,5 тысячи рублей. Но одновременно жилинспекция выдает предписание: в течение определенного срока узаконить изменения в планировке или вернуть квартиру в соответствующий технической документации вид.

Серьезные проблемы могут возникнуть, если продолжать упорствовать. Тогда закон позволяет пустить в ход «тяжелую артиллерию». Местные органы власти вправе подать иск в суд — и тогда «нехорошую» квартиру выставят на торги (единственное ли это жилье, значения не имеет). Вырученные деньги вернут прежнему владельцу — за вычетом из них суммы, необходимой на восстановление помещений в первозданном виде. А новому собственнику в нагрузку к жилью достанется обязательство сделать такой ремонт.

Как утверждают эксперты, подобные решения в судебной практике есть, но их по всей стране можно пересчитать по пальцам. Как правило, граждане пугаются на самом первом этапе — получив предписание или даже просто услышав, что на них пожаловались в жилинспекцию.

Затраты на обратный ремонт и судебные разборки с проверяльщиками вполне могут оказаться непредсказуемыми.

Затраты на обратный ремонт и судебные разборки с проверяльщиками вполне могут оказаться непредсказуемыми.

Фото: Евгения ГУСЕВА

ВАЖНО

Самые проблемные виды перепланировки

Эти работы вы не согласуете, поскольку они запрещены. Возможные варианты действий, если на квартиру нужно получить техплан, который не будет вызывать вопросов: 1) вернуть все, как было, 2) заказывать у специалистов проект и переделывать ремонт так, чтобы он вписывался в строительные и прочие нормы и согласование стало возможным.

Итак, основные запреты:

- сносить несущие стены, перегородки, колонны, разбирать перекрытия или каким -то еще образом нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций,

- утяжелять полы или перегородки (это касается, например, стяжек полов, при которых нагрузка на несущие конструкции оказывается больше допустимой по проекту; еще пример — бассейн или джакузи в панельной многоэтажке, перекрытия могут не выдержать веса большого объема воды),

- устанавливать вентили на стояках воды или отопления там, где они не предусмотрены (некоторые умники так перекрывают тепло всему дому),

- убирать каналы естественной вентиляции (некоторые сносят эти короба, чтобы не мешали) или уменьшать их сечение,

- устраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления, а также переносить батареи на лоджии и балконы (из -за таких «мелочей» изменится напор горячей воды или в системе отопления по всему стояку),

- объединять газифицированное помещение с жилой комнатой или устраивать между ними проем (в домах с газовой плитой кухня обязательно должна иметь дверь; если очень хочется объединить ее с комнатой, можно заменить газовую плиту на электрическую — это хлопотно в плане согласований, но не запрещено).

Остеклять балконы и лоджии можно, но при этом не объединять их с комнатой, не утеплять и использовать только легкие конструкции.

Остеклять балконы и лоджии можно, но при этом не объединять их с комнатой, не утеплять и использовать только легкие конструкции.

Фото: Станислав ШАХОВ

Что можно делать без каких-то согласований

По общему правилу, это все, что касается легких переносных конструкций, и не отражается в техплане квартиры.

- Можно разбирать встроенные шкафы или антресоли или устраивать новые.

- Устанавливать легкие раздвижные двери -купе или другие легкие перегородки (например, из гипсокартона) для зонирования помещений. Главное отличие перегородок для зонирования, которые согласовывать не надо, от стены из того же гипсокартона, которую согласовывать надо, - перегородка для зонирования не доходит до потолка.

- В большинстве случаев — устанавливать кондиционеры и антенны на наружную стену.

- Остеклять балконы и лоджии — но при этом не объединять их с комнатой, не утеплять и использовать только легкие конструкции.

- Заменять любое оборудование в квартире на другое, если при этом не переносятся какие -то подводки и конструкции, которые относятся к общедомовым сетям.

! Правила перепланировки (изменение конфигурации помещений) или переустройства (перенос инженерных сетей, санитарно-технического или какого-то еще оборудования, имеющего подводку к общим сетям) в разных регионах имеют свои нюансы и могут немного различаться. Посмотреть их можно на сайте жилинспекции или местных органов власти своего региона. Вот, например, разъяснения по правилам перепланировки в Москве.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Как узаконить перепланировку квартиры: четыре простых шага

Собственнику следует четко представлять, какие работы производить можно, а какие нельзя, и к тому же в обязательном порядке оформить их документально (подробности).

Льготы и сборы-2021: кому придется платить за свою недвижимость больше, а кто сэкономит

Что изменится в наступившем году для рядовых собственников (подробности).