Апартаменты в Крыму: прогноз – «продавать», пока цены еще больше не упали

Рынок недвижимости Крыма еще недавно напоминал ракету. Присоединение полуострова к России, открытие Крымского моста, строительство новых дорог – каждое из этих событий подбрасывало цены на жилье минимум на 30-40% в год. А бывало, и удваивало!

Но вот уже год жилищный рынок полуострова лихорадит. Это можно понять: работа аэропорта ограничена, туристы опасаются отдыхать, а инвесторы приобретать недвижимость в непосредственной близости от зоны СВО. Больше того, есть активы – например, апартаменты – от которых эксперты советуют просто… избавляться!

СПРОС УПАЛ

Справедливости ради скажем, что решение жилищного вопроса отошло на второй план практически по всей России. Мы помним, как прошлой весной ставки по ипотеке взлетели до небес, во второй половине года выросло число желающих продать инвестиционную недвижимость. Да и сейчас у подавляющего большинства россиян голова болит явно не о покупке новых «квадратных метров». Отраслевые эксперты это хорошо ощущают. Мартовский всероссийский опрос онлайн-ресурса «Домклик» показал, что в ближайшее время 60% риэлторов ожидают снижение цен на квартиры и дома в крупных городах.

В Крыму факторов, влияющих на спрос, еще больше. Не секрет, что инвесторы с «материка» играли большую роль на рынке недвижимости полуострова. Уже больше года они не проявляют себя. Спрос на жилье упал. Так, по итогам прошлого года продажи новостроек снизились на 60%.

Ситуацию частично поддержали государственные сертификаты, на которые покинувшие Херсон жители приобретали квартиры в Крыму. Но сейчас и этот инструмент практически исчерпан. Застройщики говорят, что теперь ориентируются на коренное население.

Загвоздка, однако, в том, что крымчане, в основном, небогаты. В прошлом году средняя зарплата составила около 40 тысяч рублей. Даже на ипотеку дорогостоящее жилье приобрести не получится. Предпочтение отдают студиям и однокомнатным квартирам.

Жилье бизнес-класса осторожно дорожает. Ну как «дорожает» – официально. А реально застройщики нередко сбрасывают квартиры с приличной скидкой.

НЕ ЖИЛЬЕ И «КОММУНАЛКА» ДОРОГАЯ

Особенно серьезная ситуация сложилась на рынке апартаментов. Напомним, что апартаменты с точки зрения законодательства квартирой не считается – это вид нежилой недвижимости. Зарегистрировать в них («прописаться») можно в лучшем случае временно. Для апартаментов действуют повышенные ставки тарифов — они рассчитываются, как для коммерческих помещений, отсутствуют льготы ЖКХ и субсидии. В правилах господдержки, условиях ипотеки или требованиях к льготникам встречается фраза «жилое помещение»? Покупатели апартаментов воспользоваться ими не смогут. Именно поэтому херсонцы не могли приобретать такую недвижимость на сертификаты.

Зачем же нужны апартаменты? Одни покупатели в них сами живут, другие – сдают отдыхающим, но чаще – совмещают проживание с заработком. И если изначально апартаменты нередко стоят дешевле квартир, то затем «коммуналка» и другие накладные расходы будут выше, чем в обычном многоквартирном доме.

В первом квартале 2023 года средняя цена по договорам купли-продажи нежилых помещений, расположенных на Южном берегу Крыма, составила 136 642,47 руб. за кв.м. Но это «сухой остаток». На рынок апартаментов оказывает большое влияние недобросовестность продавцов недвижимости. На общеизвестных ресурсах размещаются объявления о продаже недвижимости с указанием цены в два – три раза выше реально рыночной. Конечно же, цели продать недвижимость в таком случае нет. Однако объявления с искусственно завышенной ценой зачастую используются в качестве объектов-аналогов при проведении оценки рыночной стоимости недвижимости, что недопустимо, поскольку не отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости.

Эксперты отмечают, что универсальные предложения по цене и качеству при этом в регионе отсутствуют, насыщение самих комплексов рекреационной составляющей – детскими и спортивными площадками, детсадами, школами - также может отсутствовать, тем самым превращая апарт-комплекс в банальный точечный объект с жилыми ячейками в удалении от моря.

Получается, что апартаменты – рисковая инвестиция. Вложение сбережений в апартаменты - совершенно отдельный бизнес, мелкий и зависящий от туристического потока, который с началом СВО и транспортными ограничениями снизился и повлек падение стоимости коммерческого жилья. Как в таких случаях говорят биржевые брокеры «слабый актив». А от таких инвестиций обычно избавляются, не дожидаясь дальнейшего падения цен.