Квартира в кредит: стоит ли сейчас брать ипотеку?

Фото: Андрей Никеричев/АГН МОСКВА

Этот вопрос сейчас волнует многих. Жилье становится все менее доступным. Потенциальные покупатели беспокоятся. Что будет с ценами на квартиры в будущем? Как поведут себя ставки по ипотеке? И стоит ли сейчас покупать недвижимость в кредит? Эти и другие вопросы обсудили участники круглого стола, который прошел в медиагруппе «Комсомольская правда».

ЛЬГОТА ДЛЯ СЕМЕЙ С ДЕТЬМИ

Спрос на ипотеку с каждым годом растет. По статистике, жилищный кредит есть у каждой десятой российской семьи. При этом каждая вторая сделка на первичном или на вторичном рынке проходит с использованием заемных средств. Наиболее выгодные условия сейчас созданы для семей с детьми. Государство пошло на этот шаг осознанно.

- Минфин изначально исходил из того, что нужно поддерживать те слои населения, которое нуждается в помощи государства. Расширение семьи должно повлечь за собой улучшение жилищных условий. Поэтому у семьи должны снижаться платежи по ипотеке, чтобы эти деньги направлять на другие цели: на детей, на их образование и воспитание, - говорит Алексей Яковлев, замдиректора департамента финансовой политики Минфина России.

Нынешняя программа льготной семейной ипотеки будет действовать до конца июня 2022 года. Финансирование на этот срок и на последующие годы заложено в недавно принятый Госдумой трехлетний бюджет (около 110 млрд рублей). Приостановки быть не может, уверяют в Минфине.

- Финансовое обеспечение предусматривается в полном объеме. В случае исчерпания лимитов правительство оперативно выделит деньги из резервного фонда. Инструменты для этого есть, - заверил Алексей Яковлев.

Напомним, льготные ипотечные программы правительство запустило в прошлом году для борьбы с последствиями пандемии. По ним можно купить квартиру на первичном рынке. При этом возможности семейной ипотеки в августе расширили. Теперь купить квартиру по низким ставкам (не выше 6% годовых) могут те семьи, в которых в 2018 году или позднее родился первый или последующий ребенок.

Как растет спрос на ипотеку

По данным Минфина за 10 месяцев каждого года.

ПОЧЕМУ ТАК РЕЗКО ВЫРОСЛИ ЦЕНЫ

Льготная ипотека для семей с детьми - это хорошо. Но именно она стала одним из факторов повышенного спроса на квартиры и, соответственно, роста цен. В большинстве регионов стоимость недвижимости за последние полтора года увеличилась на 30 - 50%.

- Сработало несколько факторов: отложенный спрос 2020 года, субсидированная ипотечная ставка и рост межрегиональных сделок, - считает Игорь Горский, президент Российской гильдии риэлторов.

Еще один важный фактор - повсеместный рост инфляции. В частности, резко подорожали стройматериалы, а пандемия увеличила дефицит на рынке труда, что повысило стоимость рабочей силы.

- Если сравнить второй квартал 2021 года, изменение себестоимости строительства составляет 18 - 20% в среднем по России, - констатирует Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ).

Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ)

Кроме того, во многих регионах произошло увеличение требований к качеству социальной среды. Школа, детский сад, поликлиника, парк, спортивная и детская площадка. Все это теперь обязан строить девелопер. И эти издержки теперь входят в цену квадратного метра.

- Когда мы говорим о цене, то видим только резкие изменения. Но если посмотрим на средние цифры с 2014 года, то увидим, что недвижимость идет наравне с инфляцией. Так будет и дальше. Ни одного фактора, почему недвижимость должна дорожать темпами ниже инфляции, я не вижу, - говорит Леонид Казинец, член бюро правления РСПП, председатель комитета по строительству и жилищной политике.

По его мнению, в ближайшие три года стоимость жилья в России будет расти на 10 - 12% каждый год. В этих условиях даже рыночная ставка в 9% годовых делает инвестиции в недвижимость выгодными. А уж льготная - и подавно.

Как менялась цена на жилье в Москве*

По данным «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.ru).

ПЕРВИЧКА СТАЛА ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЕЕ

Еще один интересный тренд - смена приоритетов для покупателей. Раньше вторичка стоила значительно дороже, чем новостройки. Сейчас ситуация поменялась.

- За последние несколько лет цены действительно сильно скакнули. При этом, если раньше любой человек знал, что самое дешевое жилье - это новостройки на уровне котлована. То сейчас новое жилье дороже, чем вторичное жилье в том же районе, - говорит Роман Вихлянцев, директор по риэлторской деятельности АН «Простор».

Это связано с несколькими факторами. Во-первых, та же льготная ипотека. Она повысила спрос на новостройки, потому что субсидии государство дает только по ним. Во-вторых, новое жилье совсем другого уровня. Оно комфортнее и современнее панельных пяти- или девятиэтажек, построенных в советское время.

- Я бы поделил рынок не на вторичку и новостройки, а на новое и старое жилье. То, что сейчас предлагается на первичном рынке, по своим потребительским свойствам существенно отличается от того, что накопилось на 60 - 70 лет. Это жилье новой категории, нового комфорта и качества. Рисков практически нет, а качество гораздо выше, - говорит Антон Глушков.

С 2019 года в России действует система эскроу-счетов. Она означает, что теперь гарантию, что дом будет достроен, берет на себя банк. Новая схема увеличила расходы застройщиков, но повысила уверенность покупателей в том, что их дом будет достроен, а они не пополнят ряды «обманутых дольщиков».

ЗАЧЕМ НУЖНА СТРАХОВКА И КАК НА НЕЙ СЭКОНОМИТЬ

Особенность ипотеки в том, что некоторые виды страховки там обязательны (страхование имущества), а некоторые - добровольны, но рекомендуемы (жизни и здоровья). Титульное страхование обычно применяется лишь при покупке жилья на вторичном рынке. На первичном рынке риск споров с прежними собственниками можно не страховать.

- Квартира покупается от застройщика. Считается, что у нее не может возникнуть судебных споров по поводу собственности, - рассказала Юлия Шимова, руководитель центра развития продуктов Страхового Дома ВСК.

По ее словам, страховки хоть и подорожали, но в относительном выражении остались на том же уровне. Средний размер составляет 0,4 - 0,5% от суммы задолженности. При этом есть возможности сэкономить. В том числе за счет цифровизации.

- Зачастую клиент может сэкономить, если будет оформлять полис самостоятельно онлайн. Многие компании предлагают как заключить, так и продлить полис на своем сайте. Это будет дешевле, потому что нет комиссионной прослойки, - объясняет Юлия Шимова.

Основная цель страховки по ипотеке (как обязательной, так и добровольной) - это защита финансовой стабильности семьи. Если произойдет страховой случай с имуществом или заемщиком, квартира останется у семьи, а все выплаты возьмет на себя страховая компания. При этом, по словам Юлии Шимовой, многие страховые компании предлагают не только полисы, но и дополнительные сервисы, которые могут потребоваться покупателям недвижимости. Это типовые дизайн-проекты, юридические консультации и помощь в приемке квартиры в новостройке.

БРАТЬ ИЛИ НЕ БРАТЬ?

Большинство экспертов считают, что недвижимость будет и дальше дорожать. Ждать падения рынка точно не стоит.

- Сейчас рынок немного выдохся, запал у покупателей снизился. Скорее всего, мы будем иметь 3 - 5 месяцев стагнации. Плюс идет повышение ключевой ставки Центробанка. А за ним последует и рост рыночных ставок. Тем не менее из-за пандемии очень многие деньги не тратят и вкладывают их в недвижимость. Некоторый рост цен сохранится. Поэтому я все равно рекомендую заходить в рынок сейчас. И попытаться сэкономить за счет партнерских программ застройщиков, банков и риелторов, - говорит Роман Вихлянцев.

- Нужно всегда руководствоваться разумной необходимостью, потребностью той семьи, которая хочет улучшить жилищные условия. Все очень индивидуально. Если есть возможность взять льготную ипотеку, надо этим пользоваться. Но только в том случае, если у семьи есть стабильные доходы и финансовая подушка безопасности, - говорит Ирина Рудакова, вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ).

- Мне бабушка всегда говорила: «Внучок, молодость как дождь - со временем проходит». Пока вы в силах, надо вкладываться в недвижимость. Она потом будет работать на вас. Она все равно подорожает, может приносить дополнительный доход, всегда поддержит в сложный период. И самое главное - не зависит от результатов вашей работы или ситуации в бизнесе, - резюмирует Игорь Горский.