Договор пожизненной ренты — это сделка с недвижимостью с одной важной особенностью. Хозяин недвижимости отдает, а не продает ее. Взамен получает не деньги, как в случае договора купли-продажи, а содержание себя. «Комсомолка» вместе с экспертами рассказывает, что такое договор пожизненной ренты, его плюсах, минусах и прочих особенностях, которые помогут принять важное решение — заключать сделку или нет.

Чтобы суть термина была более понятна, мы разложили определение на тезисы.

• Договор пожизненной ренты — это соглашение сторон.
• Получателя ренты называют рентным кредитором или рантье. Плательщика — рентным должником.
• Получатель передает свое имущество в собственность плательщику.
• В обмен на это рентный должник платит оговоренную сумму на длительной основе. Сумма должна быть не меньше минимальной оплаты труда.
• Кроме денег могут быть иные виды платежей ренты: содержание/уход — обеспечение необходимыми товарами (лекарства, продовольствие, жилье) или равноценные по стоимости услуги, а также вещи.

Чаще всего договор пожизненной ренты заключают одинокие пожилые люди в обмен на уход за собой и свое содержание. Но это лишь один из примеров. Существует несколько видов ренты. О плюсах и минусах расскажем подробнее ниже.

Этот вид довольно редко встречается в России. Главная ее особенность в отсутствии всяких сроков выплат. То есть имущество передается в обмен на обещание должника всегда платить. Когда кредитор умирает, он может передать право получать ренту своим наследникам. Примечательно, что если постоянная рента выплачивается деньгами, то ее величина должна быть не ниже прожиточного минимума в конкретном регионе России, где был заключен договор.

Также постоянная рента может возмещаться выполнением каких либо работ или услугами, которые должны соответствовать оговоренной стоимости. Такой тип расчета должен быть прописан в договоре.

В договоре постоянной ренты могут быть прописаны и условия ее выкупа. То есть плательщик единовременно оплачивает указанную сумму и с этого момента перестает делать периодические платежи, а имущество переходит к нему. Однако когда кредитор заключает договор постоянной ренты, то ему невыгодно, чтобы ее тут же выкупали. Ведь люди рассчитывают на периодическое получение дохода или услуги при своей жизни. Поэтому в договоре можно прописать, что выкупить ренту можно только после смерти или по истечению, например, 10 лет с момент заключения договора. Максимальный срок — 30 лет.

Чтобы оформить договор пожизненной ренты, необходимо обратиться к нотариусу. Его услуги будут стоить 1,5% от стоимости жилья. В документе обязательно будет прописан объем и вид содержания, цена недвижимости и размер ежемесячной оплаты.

Исходя из стандартных норм, плательщик ренты обязан:

• обеспечить жильем рентного кредитора (получателя);
• лекарствами и медицинской помощью;
• качественными продуктами питания с учетом возраста либо состояния здоровья;
• поддерживать чистоту в доме рентного кредитора;
• ритуальные услуги обсуждаются отдельно.

— По условиям пожизненного рентного договора предполагают возможность оговорить единовременную выплату части цены жилья (30-50%) при ежемесячном содержании и удовлетворительном здоровье без ухода. Если же получатель ренты согласен, выполнение предписаний договора может взять на себя и третья сторона, т.е. другой человек или организация, а не плательщик, — объясняет специалист по вопросам недвижимости в федеральной компании «Полезные люди» Ольга Брагина.

Это разновидность ренты, которая подразумевает не фиксированные выплаты, а услуги по уходу и содержанию. В чем они будут заключаться — необходимо прописать в договоре. Самое базовое: покупка лекарств, продуктов, обеспечение медпомощи, оплата услуг ЖКХ, ремонт и уборка. В обмен на это получатель ренты передает плательщику свой дом/квартиру/земельный участок.

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте. Исполнителем может быть третье лицо. То есть плательщик может договориться с рентным кредитором, что он, например, будет оплачивать ему содержание сиделки или пребывание в доме престарелых.

Выгода для плательщика:

• Возможность приобрести недвижимость в рассрочку.
• Возможность получить право на собственность жилья.

Выгода для получателя рентной платы:

• Если нарушаются пункты условий в договоре, его можно расторгнуть в суде.
• Возможность жить в своей квартире.
• Возможность залога на дом или квартиру.

Возможные неудобства и риски для получателя ренты.

• Обременение на недвижимость или участок. Когда договор зарегистрирован в Регпалате, право собственности переходит плательщику. Он не может его продать, но и бывший владелец отныне не вправе им распоряжаться. Если неожиданно появятся наследники, которым получатель вдруг захочет оставить жилье, сделать это будет практически невозможно.

• Договор нельзя расторгнуть просто так. При обоюдном согласии придется снова идти к нотариусу. Если возникнут разногласия, то все решается через суд. Это сложная сфера и без помощи юристов обывателю в ней не разобраться, а значит придется нести расходы.

• Недобросовестные рентные должники.

В то же время плательщик ренты также оказывается заложником обстоятельств, подписывая договор ренты.

• Кредит без известного срока окончания. В случае договора пожизненной ренты или пожизненного иждивения, необходимо будет делать оговоренные взносы на протяжении всей жизни рантье.

• Невозможность стать полноправным владельцем недвижимости до наступления смерти кредитора. Формально, квартира будет уже в собственности плательщика, но распоряжаться ей нельзя.

• Плательщик оплачивает все расходы на нотариуса и регистрацию договора.

• Необходимость скрупулезно собирать все квитанции, справки и платежки. От греха подальше лучше сохранить все-все документы о переводе средств на счет рантье. Еще лучше получать каждый раз письменную расписку о том, что другая сторона все получила и претензий не имеет.

• В том случае, если заключен договор пожизненного содержания с иждивением, рантье может не устроить качество оказываемых услуг и он вправе потребовать расторжения договора.

Вместе с экспертами мы подготовили подробную пошаговую инструкцию.

Получатель и плательщик ренты на словах оговаривают все условия. Если по каким-то пунктам есть разногласия, или вы не знаете, как лучше сделать — обращайтесь за помощью к квалифицированному юристу. Он возьмет деньги за консультацию, но поможет разрешить спор.

Образец можно найти в интернете. Бумага довольно простая, даже типовая. Если не уверены, что можете заполнить ее самостоятельно или боитесь упустить какой-то нюанс, тогда вам опять же стоит обратиться за юридической помощью. Или воспользуйтесь нашим чек-листом.

• В договоре указать, при каких условиях реализовывается переход права.
• Сформулировать обязательство плательщика в адрес получателя ренты: деньги, услуги и т.д.
• Указать вид недвижимости, который будет передан по итогам договора: квартира, дом, доля в доме и т.д.
• В договоре должны быть данные по адресу недвижимости, права собственности.
• Конкретный перечень обязательств зависит от воли сторон сделки.
• Условия должны быть понятны и четки.

Главные аспекты договора:

1) Информация о сторонах (либо третьих лицах, если таковые есть).
2) Информация о предмете договора — недвижимости (вид, адрес, стоимость).
3) Обязанности плательщика, при нарушении которых вторая сторона имеет право расторгнуть договор.
4) Информация о виде платежа ренты.
5) Возможность и условия выкупа.
6) Действия сторон в случае ЧП с недвижимостью (пожар, цунами, землетрясение).
7) Условия расторжения сделки.
8) Порядок разрешения споров по договору.
9) Полные расходы при оформлении сделки.
10) Ответственность, в случае нарушений условий договора.
11) Дата договора.

Запишитесь на прием в кабинет нотариуса. Сделку нужно закрепить нотариальным заверением.

Как и в случае рядовой продажи квартиры, договор ренты должен быть зарегистрирован в Росреестре. Нужно оплатить госпошлину в 1000 рублей. Если все документы прошли проверку, то рентный должник получает договор о праве собственности. Однако до момента смерти кредитора распоряжаться недвижимостью нельзя.

— Главный совет: внимательно и ответственно подойди к оформлению договора. Оспорить его будет сложно, особенно плательщику. Обсудите все аспекты сделки, возможности обжалования и действия, в случае несоблюдения пунктов или чрезвычайной ситуации. Понятно излагайте суть договора в документе, чтобы в случае чего, не возникло проблем с трактовкой, пониманием договора судом. Если кредитор невнимательно подойдет к обсуждению условий и их нотариальному заверению, то есть риск приобрести проблемы на будущее, вплоть до лишения жилья. Это касается и плательщика, ведь если упустить хоть один пункт, то адресат рентной платы может расторгнуть через суд договор, а деньги вы попросту не вернете. Важно уделить внимание и пункту действий, в случае спорных ситуаций, и включить его в общий договор, — отмечает Ольга Брагина.

Расторгнуть его можно, опираясь на статью 599 Гражданского Кодекса РФ.

Основными причинами могут послужить:

• Нарушение второй стороной пунктов в договоре.
• Плательщиком игнорируются свои обязанности.
• При составлении договора были допущены ошибки, размытость четкого понимания условий, договор был составлен под угрозой одной из сторон.
• Обязательные денежные платежи не выплачивались более одного года.
• Рентодатель по решению суда признан несостоятельным.
• Злоупотребление своими правами плательщиком ренты.

— Также можно выкупить ренту, то есть внести оговоренную сторонами сумму, и право собственности на жилье перейдет владельцу без обязательных ежемесячных платежей. Это возможно только при согласии сторон. Если данный пункт не внесен в договор, то размер выкупа определяется государством исходя из Гражданского Кодекса, — говорит риелтор федеральной компании «Полезные люди» Алена Кокрова.

Такая возможность есть. Для этого нужен иск в суд с указанием веской причины. Ими могут быть:

• нарушение норм составления договора, отсутствие госрегистрации либо заверения нотариуса;
• на момент подписания договора получатель рентной платы был недееспособным — суду нужно будет показать экспертную справку о состоянии здоровья;
• обман со стороны плательщика ренты — доказать в суде показаниями свидетелей либо иными доказательствами в письменном виде;
• невыполнение пунктов договора или если это выполнение подразумевает негативные последствия для второй стороны.

— В судебных прениях решения были разными. Здесь следует исходить из индивидуальной ситуации каждого дела. Оспорить ренту может и плательщик, потребовав вернуть деньги. Для суда важны доказательства, наличие психиатрической экспертизы, которая покажет, что в момент заключения договора определенная сторона была не в состоянии подписывать его, — отмечает Ольга Брагина.

Обремененная рентой квартира подразумевает передачу по договору купли-продажи иному лицу. Это указано в статье 586 Гражданского Кодекса. При оформлении договора ренты на продажу квартиры применяются такие же правила как к договорам купли-продажи. Только перед регистрацией в Росреестре договор нужно нотариально заверить. Он вступает в силу с момента регистрации.

Согласно договору, гражданин передает в собственность плательщику ренты свою недвижимость. Это исключит возможность завещания или прописки в нем третьих лиц бывшим собственником.

Чтобы заключить договор ренты на недвижимость, нужны:

• копии паспортов обеих сторон;
• документы на жилье;
• заявление о переходе прав на собственность;
• копия ФЛС (финансово лицевого счета) на недвижимость;
• заявление о переходе прав на собственность.

Важный момент! Перед заключением договора рентному кредитору нужно получить справку, что он дееспособен.

При наличии договора ренты, недвижимость не входит в наследственную массу. То есть по наступлению итогов договора, квартира или дом полностью переходят во владение плательщика ренты. Недвижимость на момент смерти получателя рентной платы уже не принадлежала ему, но передана в счет договора. На практике в России постоянная рента практически не заключается, а пожизненные договоры — наиболее распространенные, — говорит риэлтор Алена Кокрова.

Наследники могут попытаться через суд признать договор ренты недействительным. Основания все те же: получатель рентной платы был недееспособным, плательщик ввел получателя в заблуждение, сделка была под давлением.