Апартаменты для сдачи в аренду в Москве в 2020 году
Купить апартаменты для сдачи в аренду в Москве в 2020 году: выгодно ли это, какие подводные камни и как к ним относятся квартиросъемщики — рассказываем в материале «Комсомолки»
Андрей Абрамов
Журналист «КП»
Олег Царев
Риэлтор, юрист
Юлия Кузнецова
Адвокат
На рынке столичной недвижимости уже несколько лет расцветает новый класс жилья — апартаменты. Они дешевле, чем квартиры аналогичной площади в том же районе. Главная причина тому: невозможность получить в них постоянную регистрацию, только временную. А еще в них можно не соблюдать часть строительных норм, например, касательно толщины стен и звукоизоляции. Все это снижает их привлекательность с точки зрения единственного жилья для себя. Зато выгодная цена играет на руку апартаментам, как варианту для инвестиции. Такую недвижимость состоятельные покупатели нередко используют как второе жилье. А еще их активно сдают: посуточно и в долгую. Вместе с экспертами «КП» рассказывает все про апартаменты для сдачи в аренду в Москве в 2020 году.

Как выбрать

Район и местоположение

Апартаменты в Москве можно найти практически в каждом районе. Вопреки устоявшемуся стереотипу, что модным словом величают исключительно элитную недвижимость, на деле нередко оказывается наоборот. Не самое удачное место, маленькая площадь и отнюдь не самые качественные материалы. Виной тому особый статус апартаментов как нежилого помещения. Жить там, конечно, можно и за это нет никакого наказания. Однако при возведении застройщик не обязан обеспечивать жильцов объектами социальной инфраструктуры — садиками, школами — и соблюдать все нормативы СанПиН.

Впрочем, у медали две стороны: такая лояльность наоборот позволяет построить объект в рамках точечной застройки в хорошей локации. Цена будет ниже, а качество может ничуть не уступать жилым помещениям. К тому же, застройщики иногда все же следуют утвердившемуся заблуждению о том, что апартаменты должны быть проектом высокого класса.

— На первом этаже обычно есть все, что может потребоваться в жизни: и отделение банка, и ресторан, и фитнес-центр, и аптека, которые работают круглосуточно. Электрик и сантехник, при необходимости, не будут идти к вам два дня. Если что-то сломается или засорится, они придут в течение часа, — говорит адвокат Юлия Кузнецова.
На цену апартаментов при сдаче в аренду сильно влияет доступность метро и цвет ветки. Престижными районами считаются Северо-Запад и Запад Москвы. Там возводят дома, в которых встречаются даже двухуровневые апартаменты.

Новостройка или вторичка

Если исходить из логики инвестора, то однозначно новостройка. Причем в проекте от надежного застройщика. Такая на этапе возведения серьезно уступает в цене аналогичной квартире. Поэтому, если есть возможность вложиться в подобный вариант, то это наиболее предпочтительно для покупки апартаментов под сдачу.

С другой стороны, вторичка среди апартаментов лишена аналогичных минусов жилых помещений. Все апартаменты столицы на 2020 год — довольно молодые здания. А значит, коммуникации не успели прохудиться. Плюс у вас есть возможность приехать на место, чтобы пообщаться с жильцами и узнать обо всех подводных камнях комплекса.

Класс жилья

— При покупке апартаментов для сдачи нужно исходить из того, какой категории съемщиков вы хотите их сдавать. Если это приехавшие на заработки, то естественно они будут довольствоваться эконом-классом и небольшими площадями. Комфорт-класс пользуется популярностью у молодых семей, которые перебрались в столицу или переехали в другой район для старта самостоятельной жизни. Бизнес-класс популярен на краткосрочные аренды: командировки, корпоративы, переговоры в непринужденной обстановке или, как говорят в политике, встречи без галстуков. Но, как правило, это посуточная аренда, — отмечает риэлтор Олег Царев.

Не стоит забывать о преимуществах апартаментов бизнес-класса, в которых комфорт проживания возведен в абсолют. Огороженная территория, охрана 24/7, шикарные входные группы, клининговая компания, удобный паркинг, озеленение, ландшафтный дизайн, высокий класс материалов, используемых при строительстве и отделке. К тому же и соседи будут под стать.

Количество комнат

Самым популярным вариантом у московских арендаторов в 2020 году остаются однокомнатные квартиры и студии. Семейные пары с детьми от семи лет чаще выбирают жилье с двумя комнатами. Важно заметить, что львиная доля всех предложений апартаментов на рынке недвижимости, как раз однушки или студии. Много евростудий или евроквартир — это когда зал совмещен с кухней и добавлена небольшая спальная комната.
Это интересно
Плюсы и минусы апартаментов
«Комсомолка» изучила плюсы и минусы апартаментов, а также виды этой недвижимости и рассказывает обо всем читателям

Метраж и планировка

На рынке апартаментов довольно распространены экстремально маленькие площади в 20 квадратных метров (плюс-минус пять). Такие часто снимают и покупают одинокие люди. Хотя семейная пара, вероятнее, остановит свой выбор на жилье от 30 до 40 «квадратов». Но если вы решили купить большие апартаменты для сдачи в аренду людям семейным и с детьми, то затея может быть обречена на провал. Всему виной нюанс, о котором мы писали выше: застройщик не обязан обеспечивать жильцов социальной инфраструктурой. А если рядом нет садиков и школ или они переполнены, тогда семейная аудитория отпадает.

Однако для апартаментов большой площади сохраняется платежеспособная аудитория топ-менеджеров и прочих обеспеченных служащих, коими изобилует Москва. Но и найти такого арендатора не просто, а значит, вы теряете время и не начинается цикл окупаемости своей инвестиции. Велика вероятность, что придется потратиться на услуги риэлторского агентства, которое за комиссию будет готово найти жильца.

Как обустроить

Ремонт

Отличительной особенностью апартаментов является ремонт. Если квартиры сегодня нередко сдаются с черновой отделкой, по сути — голые стены без проводки и пола, то апартаменты чаще выставляют «чистыми» — заезжай и живи. Ведь покупатели апартаментов зачастую подходят к ним как к инвестиции и терять время на ремонт желания нет. В остальном действует то же правило, что и с квартирами: хочешь побыстрее сдать в аренду, нужен косметический ремонт в светлых тонах.

— Ремонт — индивидуальная договоренность арендатора и арендодателя. За состоянием квартиры, конечно, следит хозяин. Если арендатор что-то испортил, то он переделывает это за свой счет или улучшает по согласованию с владельцем, — добавляет Олег Царев.

Мебель

Как и в случае с квартирой, нужно предложить арендатору апартаментов минимальный набор мебели. Не обойтись без кухонного гарнитура с холодильником и плитой, места для сна, шкафа для одежды. Все остальное, в том числе бытовая техника, остается как бы на совести хозяина. Вряд ли кто-то откажется снять апартаменты по хорошей цене, если там не будет микроволновки или утюга. Технику и мебель всегда можно докупить. К тому же можно договориться об арендных каникулах: квартиросъемщик оговаривает, каких деталей интерьера ему не хватает и приобретает их за свой счет. А цена засчитывается в счет оплаты за месяц. Но если вы, как хозяин, например, против приобретения телевизора, а жилец настаивает и терять вам его не хочется, можно договориться о принципе оплаты 50 на 50.

Популярные вопросы и ответы

Сколько можно заработать на сдаче апартаментов в аренду?

Сдача апартаментов в Москве стартует от 25 тысяч рублей в месяц за компактные варианты, удаленные от центра. Помещение для жилья в комплексе бизнес-класса в 2020 году сдают за 60 - 120 тысяч рублей. Верхней планки цены нет.

Стоит упомянуть об одной удобной услуге, которая активно продвигается в Москве в 2020 году на рынке апартаментов. Это управляющая компания. Но не та, что занимается «коммуналкой», а та, что будет за вас заниматься сдачей жилья. Иными словами, вы отдаете свои апартаменты в доверительное управление фирме, которая работает при апарт-комплексе. Она сама ищет жильцов: хоть посуточно, хоть на долгое время. За ежемесячный процент они обещают поддерживать комфортный для вас уровень прибыльности.

Выгодно ли погашать ипотеку за счет сдачи апартаментов в аренду?

Ставка ипотеки на апартаменты на пару процентных пунктов выше, чем для обычных квартир. Однако гасить ипотеку за счет арендных платежей все же выгодно. Но перед покупкой нужно вооружиться калькулятором и все просчитать. Посмотрите за сколько сдают апартаменты или квартиры аналогичной площади в том же квартале — ежемесячный платеж арендаторов по ним будет примерно одинаковым. Затем идите в банк и спрашивайте, под какой процент вам готовы будут дать ипотеку на апартаменты. Наиболее выгодным временным отрезком окупаемости считается 11 - 15 лет. Если срок больше 20 лет, то тогда выгодность погашения ипотеки под вопросом. Однако наверстать и заработать наверняка получится при продаже. Для этого важно купить объект низкой готовности, чтобы цена была как можно меньше.
Это интересно
Квартира для сдачи в аренду в Москве
Разбираемся в инвестиционной привлекательности квартир для сдачи в аренду в Москве: какой район выбрать, что необходимо купить для заселения жильцов — в материале «КП»

Что лучше купить для сдачи в аренду: квартиру или апартаменты?

На первый взгляд может показаться, что выгоднее апартаменты. Ведь их цена на 15 - 20% ниже, чем у жилых помещений в том же районе аналогичной площади. Но не стоит забывать, что налог на апартаменты выше, чем на жилые помещения. Плюс квартплата больше, так как для нежилых действуют свои коммунальные ставки. Так что через 20 лет изначальная низкая цена может нивелироваться. Впрочем, апартаменты все еще не имеют четко очерченного правового статуса. В той же Москве жильцы до сих пор испытывают проблемы даже при получении в них временной регистрации. Все это говорит о том, что власти окончательно не сформировали своего отношения к таким проектам. И кто знает, что будет дальше. Хотя к тому времени их наверняка уже построят так много, что вряд ли кто-то решит серьезно ухудшить условия жизни владельцам апартов.
Это интересно
Что такое апартаменты простыми словами
Популярность апартаментов растет с каждым годом, но что это за вид жилья люди понимают не до конца. «Комсомолка» простым языком объясняет плюсы и минусы покупки такой недвижимости
Фото на обложке: shutterstock.com

А вы бы инвестировали в недвижимость? Какие районы Москвы считаете наиболее удобными для жизни? Поделитесь в комментариях:

Комментарии для сайта Cackle
Made on
Tilda