Негласное звание лучшего города для жизни в России Москва сохраняет уже ни один год. Поэтому и квадратный метр в столице стоит прилично. Одни покупают квартиры как инвестицию, другие присматривают жилье, чтобы оно стало домом.

К вопросу покупки недвижимости надо подходить комплексно. Найти золотую середину между вашими представлениями о комфорте, эстетике и совместить их с диапазоном цен. Также стоит не забывать об оценке юридических рисков. Вместе с экспертами рассказываем, что лучше купить в Москве в 2021 году — новостройку или вторичку, а также все плюсы и минусы вариантов.

— Главный плюс новостроек — минимум юридических рисков. Истории у квартиры еще нет, собственник один. Учитывайте только степень готовности жилья, — рассказывает специалист по вопросам недвижимого имущества, гендиректор юридической компании «Достигация» Артем Баранов.

Если дом введен в эксплуатацию, значит покупатель может составить практически полное представление о качестве проекта. Всегда можно пообщаться с теми, кто уже получил ключи и оценить актив собственными глазами. Другое дело, что цена на такую новостройку будет на 20-40% выше, чем на ранних этапах строительства.

Если дом в процессе стройки, и вы подписываете договор долевого участия (ДДУ) — тут больше подводных камней. Есть что проверять, чтобы избежать негативных сюрпризов в будущем. Конечно, сегодня законодательство неплохо защищает покупателей, благодаря действию эскроу-счетов. Так что риск потерять деньги куда меньше, чем пять лет назад. Но от задержек на стройплощадке и халатной работы девелопера никто не застрахован. Поэтому ищите как можно больше информации о репутации застройщика перед покупкой новостройки.

Другой спорный момент покупки квартиры в новостройке — отделка. Все мы видим частые жалобы на качество работ от застройщика. Как правило, это «хроническая» болезнь девелоперов. Поэтому заранее изучив информацию, можно получить представление об услуге. Однако в 2021 многие новостройки в Москве и вовсе сдаются без отделки — черновая, иногда предчистовая. То есть заливать пол, выравнивать стены, делать разводку придется самостоятельно. Для одних это минус, но кто-то воспринимает как плюс — можно на раннем этапе сделать все сразу под себя.

— Качество жилья в Москве оцениваю как хорошее. Застройщики проводят работу над ошибками и совершенствуются. Порой уровень квартир в столице не уступает мировым гигантам. Социальная и бизнес-инфраструктура, доступность общественного транспорта, развитие строительства дорог, близость досуговых центров и многое другое способствуют и комфортному «климату», — отмечает Артем Баранов.

Самым популярным вариантом по покупке сейчас является малогабаритное жилье комфорт-класса, еврооднушки, евродвушки. Постепенно в моду входит также бизнес-класс.

— Активным спросом пользуются двухкомнатные квартиры с европланировками. Например, в ЖК «Аквилон PARK» их доля составила около 40% всех продаж в проекте за 2020 год. Средняя площадь продаваемой квартиры в наших московских объектах сегодня составляет 47,9 кв. м, — поделился директор Группы «Аквилон» в Москве и МО Дмитрий Рогатых.

Итого:

У вторичной недвижимости главным минусом служит ряд юридических рисков, к проверке которых надо подходить очень ответственно. Недобросовестность продавцов, мошеннические действия, зарегистрированные обременения, а также незарегистрированные права третьих лиц и т.д. — нужно быть настороже, — объясняет специалист по недвижимости Артем Баранов.

При этом востребованность вторичного жилья обусловлена главным образом лояльной ценовой политикой. Естественно, речь про районы за пределами Третьего кольца, а то и ближе к МКАД. Новостройки, как правило, дороже, а риск не заселиться в квартиру в срок — выше.

Форматы среди вторичной недвижимости популярны ровно те же, что и среди новостроек. Котируется также малогабаритное жилье комфорт-класса. С другой стороны после самоизоляции люди начали задумываться: в маленькой квартире пережить вынужденное «заточение» сложнее. А еще во вторичном жилье есть балконы — многие новостройки в Москве сегодня возводят без них.

Итого:

Последние годы в сфере жилой недвижимости наметился очевидный тренд: двор без машин, первый этаж для бизнеса, собственный двор-парк по всем канонам современной урбанистики. Плюс взыскательный покупатель предъявляет требования к энергоэффективности жилья. Это значит, что ЖК должен быть возведен по современным экологичным технологиям, которые делают жизнь комфортной, позволяют экономить время и деньги. Группа «Аквилон» в Москве прямо сейчас реализует несколько проектов по высоким стандартам качества.

Где: Рязанский проспект (ЮВАО), 10 минут пешком от станции МЦК «Нижегородская», 12 минут — до м. «Стахановская»

Цены: от 5,5 млн руб.

Сдача: III квартал 2023 года

Квартиры: от 20,1 до 86,9 кв.м

В первой очереди два монолитных 25-этажных корпуса комфорт-класса. Следом девелопер планирует завершить ансамбль домами бизнес-класса. Инфраструктура в районе уже есть: школы, магазины, и спортзалы. Для комфорта жильцов застройщик добавит паркинги (наземный и подземный), а также детский клуб «Аквилон KIDS». Это будет общественное пространство для игр и семейных праздников. По проекту предусмотрена общеобразовательная школа на 850 мест.

Теперь подробнее про квартиры. На выбор как XS студии, так и варианты для большой семьи — евро-четырехкомнатные. Конечно, больше всего предложений среднего сегмента: однокомнатные и евродвушки (столовая+гостиная и спальня). Все планировки спроектированы по принципу «разумные метры». То есть без неэффективных коридоров и с возможность обустроиться на каждом квадрате.

Большой упор застройщик сделал на энергоэффективные технологии. Такую концепцию не повторить во вторичном жилье в виду конструктивных особенностей. У ЖК «Аквилон BESIDE» все уже продумано.

• Климатические клапаны. Современный подход к вентиляции квартиры: воздух поступает даже при закрытых окнах. Зимой не холодно: клапаны расположены у радиаторов.
  

• «Termo-S». Это технология утепления фасада и кровли. Она в полтора раза снижает затраты на коммунальные платежи, что позволит сэкономить приличные суммы.
  

• «Умная» система inHOME-2021. Контроль за квартирой через приложение.

• Многокамерные стеклопакеты. Такие не выпускают тепло и отлично останавливают уличный шум. Сами окна увеличены: будет больше света, и комната наполняется «воздухом». Подоконники наоборот сократили, чтобы не забирать эффективную площадь квартиры. А еще окна сразу с детскими замками.

• Толщина входных дверей — 60 мм. Еще один аргумент в пользу тепло- и звукоизоляции. Не забыли про безопасность: замки взломостойкие.
  
  
• Соседей не услышите. Разумеется, если только они намеренно не решат привлечь внимание к своей жизни. Потому что толщина межквартирных стен — до 400 мм, а перекрытий этажей — 300 мм. Этого хватит для адекватной шумоизоляции.
  
  

Пару слов про ремонт. У каждого есть место для установки кондиционера. Квартиры сдаются в отделке white box — это значит, что можно сразу делать чистовой ремонт. К тому же у застройщика можно заказать косметическую отделку: на выбор три нейтральных цветовых решения.

Где: 15 минут пешком от м. «Пятницкое шоссе» (СЗАО), рядом с Новогорским лесопарком и рекой Сходня

Цены: от 5,1 млн руб.

Сдача: IV квартал 2022 года

Квартиры: от 23,6 до 84,3 кв.м

На выбор квартиры в трех корпусах, каждый по 24 этажа. Большая часть окон выходит на лесопарк и реку. Кроме возведения домов девелопер взял обязательство по строительству детского сада и подземного паркинга.

Жильцы «Аквилон Митино» получат доступ в экопарк (6500 кв.м!) с комплексным озеленением и веревочным городком для детей. На первом этаже одного из домов будет детский клуб «Аквилон Kids» и спортивный клуб. Оба объекта передадут в собственность жителей.

Территория комплекса будет огорожена, установят видеонаблюдение. В каждом корпусе не скучные подъезды, а гостевые холлы с дизайнерской отделкой. Предусмотрен консьерж, колясочные и индивидуальные кладовые.

В проекте большой выбор планировок. Компактные студии для одного или в качестве инвестиции, классические однокомнатные с большой кухней и лоджией, двух- и трехкомнатные квартиры для большой семьи. Есть евро варианты: просторная кухня-гостиная и одна, две или три спальни.

Как и в других проектах группы «Аквилон», этот ЖК отвечает концепции Э4. Это фирменный стандарт строительства компании. В основе четыре принципа: энергоэффективность, эргономика пространства, экологичность, а также экономия средств и времени жильцов.

Утепление — не только ради комфорта, но и для экономии средств. Эксперты по энергоэффективности домов объясняют: если на этапе проектирования сделать правильную толщину стен, перекрытий и кровли, не забыть про входные двери и окна, тогда качество жизни будущих жильцов выйдет на кардинально иной уровень. Проект «Аквилон Митино» как раз из таких примеров.

• В стены закладывают двухслойный утеплитель, как в финском домостроении.
  
  
• Кровлю защищает экструдированный пенополистирол. Экологичный материал, стойкий к перепадам температуры, морозам и грибковым поражениям.
  
  
• В квартирах окна защищают не только от шума. Они фильтруют ультрафиолетовое излучение, блокируют чрезмерный жар от солнечных лучей. При этом наибольшие теплопотери всегда идут через «тощие» стеклопакеты. Для своих проектов «Аквилон» использует покрытия с высоким коэффициентом термического сопротивления (до 72%). Теплопотери минимальны.
  
  
• Свой тепловой пункт для каждого дома. Он регулирует отопление в здании в зависимости от погоды за окном. В долгосрочной перспективе это существенно снижает затраты жильцов на коммуналку в холодное время года.
  
  
• В каждой комнате предусмотрен индивидуальный вентиляционный клапан. Спроектирован он таким образом, чтобы воздух с улицы при поступлении в квартиру нагревался. Это, опять же, минимизирует теплопотери и улучшает вентиляцию, а значит, и самочувствие жителей.
  
  

Квартиры передаются с предчистовой отделкой white box: разводка электричества и отопления уже сделана, межкомнатные перегородки, стены и потолок покрыты штукатуркой, выполнена стяжка пола. Есть возможность на этапе выбора квартиры заказать сразу чистовую отделку в одном из трех цветовых исполнений.

Где: Фитаревская улица, в пешей доступности от м. «Коммунарка» (Новая Москва)

Цены: от 5,7 млн руб.

Сдача: II квартал 2022 года

Квартиры: от 26,6 до 81,3 кв.м

Комплекс поделен на два двора — восточный и западный. Дом единый, но переменной этажности — от 14 до 15 «уровней». Первые этажи традиционно отдают под магазины и кафе. Запроектирован подземный паркинг. Можно купить сити-бокс — индивидуальную кладовую на подземном этаже.

Для жителей организуют общественные пространства: развивающий детский клуб «Аквилон Kids» и тренажерный зал «Аквилон Fitness». После сдачи ЖК объекты передадут в собственность жильцов.

В комплексе большой выбор планировок — от студий до четырехкомнатных квартир. Увеличенные окна с подоконником на уровне 70 см улучшат освещенность жилых помещений. На последнем этаже представлены варианты top-flat: высота потолков в них три метра.

«Аквилон PARK» получил золотой сертификат GREEN ZOOM. Это единственный отечественный стандарт, которым отмечают самые экологичные и энергоэффективные проекты в стране. Все благодаря концепции девелопера 4Э: эргономика пространства, сохранение энергии, экологичность и экономия для жильцов. Заложенные в проекте технические и инженерные решения помогут сократить затраты на оплату коммунальных услуг до 40%.

• Применяются качественные, экологически безопасные материалы.
  
  
• Предусмотрен погодозависимый график подачи тепла.
  
  
• Энергосберегающее освещение.
  
  
• Умные счетчики отопления, водоснабжения и электричества.
  
  
• В квартирах сразу установлены индивидуальные клапаны вентиляции.
  
  
• Выполнена дополнительная шумоизоляция.
  
  
• «Умная» система управления домом inHOME: через мобильное приложение жители получат информацию о потребленных ресурсах, а значит смогут эффективно контролировать время и бюджет.
  
  
• Датчики возгорания и протечек, которые синхронизированы с системой inHOME.
  
  

Застройщик использует энергосберегающую систему утепления дома «Термо-S». Все материалы от перекрытий и утеплителя кровли до стеклопакетов и дверей подобраны таким образом, чтобы отвечать высокому стандарту энергоэффективности.

Исходите из своих предпочтений и личного комфорта: транспортной доступности, наличию или отсутствию авто, возраста детей в семье. Вот какие районы Москвы в 2021 году пользуются спросом у покупателей:

• Районы в границах ТТК. Престижные: Хамовники, Пресненский, Таганский, Басманный. Демократичнее: Дорогомилово, Донской, Южнопортовый.
  
  
• Инфраструктура + доступная цена: Даниловский, Раменки, Хорошево-Мневники, Преображенское, Богородский, Текстильщики, Митино.
  
  
• Пользуются спросом: Можайский, Рязанский, Западное Дегунино, Люблино, Коммунарка.
  
  

— С учетом тренда на удаленный формат работы, мы будем наблюдать, как часть спроса в сегменте «комфорт» снова развернется в сторону спальных районов. В нашем случае — это районы Новой Москвы и Митино, которые сегодня входят в число самых благоприятных с точки зрения экологии. Здесь расположены природные заповедники, леса, парки, есть доступ к реке. С учетом обеспеченности локаций транспортной и социальной инфраструктурой, мы видим в них большой потенциал для развития качественного жилья комфорт-класса, — считает директор Группы «Аквилон» в Москве и МО Дмитрий Рогатых.

Отвечает Дмитрий Рогатых:

— Жилищное строительств постоянно требует инновационных решений. По своей сути современные объекты недвижимости сильно отличаются от тех, что строили в прошлом столетии. Они стали удобнее, безопаснее, функциональнее.

Качественные изменения коснулись технологий возведения зданий, отделочных и строительных материалов и в целом подходов к созданию жилой среды. Новые разработки появляются вслед за растущими требованиями покупателей жилья. Например, сегодня трудно представить себе новый жилой дом без подземного паркинга. Чтобы его построить и при этом защитить здание от агрессивного воздействия подземных вод, требуется повышенный уровень безопасности и надежная гидроизоляция при сооружении фундаментов глубокого заложения.

Вопросам энергоэффективности и экологичности строительства в советский период уделялось недостаточно внимания. Сегодня это общемировой тренд, ведь именно такие решения позволяют разумно оптимизировать расходы на электричество, отопление и водоснабжение. Жильцы на экономию ресурсов повлиять, конечно, могут, но у застройщиков возможностей для этого гораздо больше. В Группе «Аквилон» мы разработали собственный стандарт качества Э4, который объединил технологии и решения, повышающие энергоэффективность, экологичность и эргономику жилой среды. Четвертая «Э» — это экономия: благодаря технологиям Э4, расходы жителей на коммунальные платежи сократились на 40%.

Отличаются и подходы к формированию среды внутри жилого квартала. Если в советское время главной ценностью считалось наличие самой жилплощади, и то, как она обустроена, то сегодня требования к комфорту давно вышли за пределы только лишь квартиры. Поэтому в новых проектах вы практически не встретите безликих дворов. Девелоперы предусматривают на внутренней территории разные возможности для отдыха жителей: зеленые зоны, площадки для спорта и спокойного отдыха, разновозрастные детские плэйхабы, ландшафтный дизайн и арт-объекты, общественные пространства и многое другое. Двор сегодня является полноценной средой для жизни, и он должен отвечать потребностям жителей.

Для современного жилья огромное значение приобрела транспортная доступность. Из-за постоянно высокого трафика на дорогах, шаговая близость метро часто становится определяющим фактором при выборе квартиры в новостройке.

— В корне изменился подход к созданию квартирографии. Квартира сегодня — это не просто квадратные метры, а многофункциональное жилое пространство. Оно должно решать разные задачи жителей, исходя из их индивидуальных потребностей и образа жизни, — говорит Дмитрий Рогатых. — Эта идея отражена в нашем подходе к проектированию «Разумные метры», позволяющем максимально эффективно использовать каждый квадратный метр квартиры.

Мы отказались от длинных и узких коридоров, предусматриваем большие кухни или объединенные кухни-гостиные, где можно собираться с друзьями и семьей. Квартиры в домах «Аквилона» спроектированы так, чтобы у каждого члена семьи было личное пространство. Обязательное требование к планировке — наличие встроенных систем хранения (ниши, гардеробные, постирочные). Например, в квартирах-студиях в жилом комплексе комфорт-класса «Аквилон BESIDE», строящемся на Рязанском проспекте, есть ниши для установки шкафа-купе или организации гардеробной, а также глубокие балконы, которые в теплое время года можно использовать как рабочее место или зону для отдыха.

Большинство новых решений, которые можно встретить на рынке жилой недвижимости, направлены на повышение комфорта проживания. В наших жилых комплексах мы используем увеличенные на 30% оконные системы, что позволяет улучшить естественную инсоляцию квартир. Также применяем дополнительную шумоизоляцию в квартирах и комфорт-, и бизнес-класса.

— По моим прогнозам, стоимость в ближайшее время возрастет ориентировочно на 20%. Падения цен ожидать не стоит. Льготное ипотечное кредитование в период коронавируса породило у населения ажиотаж на покупку квартир в новостройках, — отвечает специалист по вопросам недвижимого имущества, гендиректор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. — Если сравнивать с 2019-2020 гг., то рост цен на новостройки уже составил 20-25%. Это существенно бьет по карману, если собираетесь брать недвижимость без использования государственной меры поддержки. Сейчас многие застройщики предлагают интересные варианты дисконта на новостройки. В то же время цены на вторичное жилье, по сравнению с 2019-2020 гг., взлетели на 15%. Это также связано с пандемией. Но при этом спрос на покупку вторичного жилья не спадает, поскольку немногие граждане готовы ждать новостройки.

— В жилых комплексах нашей группы рост стоимости квадратного метра с начала продаж и к моменту сдачи в эксплуатацию составляет не менее 30%. Такая динамика характерна для большинства проектов компании. Мы тщательно выбираем земельные участки — как правило, это районы с высоким спросом и развитой инфраструктурой или локации с большим потенциалом. Второй важный момент: мы детально прорабатываем проекты, поэтому уверены, что они будут востребованы и после сдачи в эксплуатацию, а квартиры не только не потеряют в цене, но и будут дорожать. В отдельных проектах за время своей реализации рост стоимости квартир достигал 60%, — объясняет директор Группы «Аквилон» в Москве и МО Дмитрий Рогатых.

Если мы определяем качество вторичного жилья, то можем попросить предоставить собственника все документы и выписки из ЕГРН. Первоначально квартиру можно осмотреть по видеосвязи, но потом стоит обязательно нанести личный визит.

— А вот качество застройки без экспертов трудно определить. Но как и в любой сфере можно провести самостоятельный первичный анализ. Проверить застройщика, сравнить уже построенные им здания, проанализировать отзывы клиентов — «сарафанное» радио никто не отменял, — рекомендует эксперт «КП».

Самый быстрый и проверенный, но при этом затратный способ определить качество жилья в новостройке — обратиться в юридическую компанию. Вам подготовят полный анализ застройщика.

Но даже без обращения к юристу обычный гражданин самостоятельно может проверить застройщика или продавца. Информация настолько открыта, что зная минимум, можно узнать максимум. Достаточно располагать точным названием компании, адресом регистрации. На основе этих данных уточнить ИНН и ОГРН.

• Зная такую минимальную информацию о застройщике можно узнать через ЕГРЮЛ — действующая ли организация или ликвидирована, чем она занимается, когда была зарегистрирована и кем.
  
  
• Через сайт судебных приставов (ФССП) поинтересоваться, есть ли у организации долги, если есть, то платит ли она по ним или копит.
  
  
• Через сайт ГАС «Правосудие» можно узнать, как часто застройщик судится и преимущественно с кем, а также проверить на наличие возбужденных банкротных производств.
  
  
• Стоит обязательно обратить внимание, есть ли у застройщика официальный сайт, а также какие отзывы о ранее сданных объектах оставляют покупатели и что пишут в СМИ.
  

— Московские покупатели предъявляют высокие требования к жилью, — считает Дмитрий Рогатых. — Во-первых, это планировки, точнее их функциональность. Многие стали работать из дома, поэтому остро встал вопрос об организации рабочего места. Снова популярны глубокие балконы, где люди обустраивают дополнительные зоны отдыха с креслами и столиком в летнее время. Возросла ценность кладовок, ведь чтобы создать уют, нужно решить вопрос с хранением крупных вещей.

Зафиксировали увеличение спроса на индивидуальные кладовые. Они расположены прямо в доме на подземном этаже. В них можно разместить, например, горные лыжи, велосипед или зимние колеса.

Мы проектируем жилье, предусматривая также специальные ниши для встроенной мебели и систем хранения, и делим пространство на функциональные зоны: гостевая (семейная), личная, рабочая, детская.

Покупатели внимательны к инженерному оснащению. Нашим клиентам важно, какие будут лифты, окна в квартирах, как организована система отопления и водоснабжения.

— Люди больше внимания обращают на то, как выглядит внутренняя территория у дома. Возросли требования к озеленению, безопасности, современным спортивным и игровым площадкам, зонам выгула собак. Сегодня дворы становятся полноценными парками для отдыха, местом притяжения жителей. В наших комплексах мы проектируем внутридворовые пространства, стараясь создать максимум возможностей для интересного досуга, — объясняет Дмитрий Рогатых.

Кроме того, двор должен быть удобным и безопасным. Во всех жилых комплексах реализуем концепцию безбарьерной среды — комфортной и доступной для всех групп населения. На входе в подъезды устанавливаем светопрозрачные двери, всю территорию обеспечиваем видеонаблюдением, закрываем дворы от машин.

Все больше покупателей обращает внимание на наличие общественных пространств и коворкингов в доме. Это не российский, а мировой тренд. Подобное очень распространено, например, в Скандинавии. Там есть дома с общими кухнями, прачечными, детскими комнатами, спортивными залами, коворкингами и прочим. Группа «Аквилон» одной из первой в России начала развивать тренд на общественные пространства.

Во-первых, мы создаем дополнительную спортивную инфраструктуру и именно сейчас такие проекты стали по-настоящему интересовать покупателей. На самоизоляции многие пришли к выводу, что домашние тренировки — это удобно и эффективно. В своих проектах мы расширяем эти возможности. Спортзалы «Аквилон Fitness», которые появятся в проектах Группы, будут представлять из себя просторные помещения с разнообразным оборудованием.

Детская инфраструктура на пике спроса, и мы понимаем, что просто игровой площадки у дома современным семьям недостаточно. Во всех наших строящихся проектах мы организуем детские клубы «Аквилон Kids». Каждый будет ярким пространством с тематическим дизайнерским ремонтом. Родители смогут организовать там детские праздники или развивающие занятия. В зимний период игры там станут отличной альтернативой прогулкам на улице. В каждом клубе будет бассейн с шариками, спортивный уголок со шведской стенкой и качелями, зона для творчества с мольбертами для рисования мелом и маркерами, стол для поделок, шахматы и разные игрушки.