Северный административный округ (САО) в Москве

Северный административный округ напоминает пестрое лоскутное одеяло: районы, которые относятся к нему, не похожи один на другой. Одни исторически заселены представителями советской интеллигенции и их потомками, другие — оплот промышленного производства, третьи — густонаселенные «спальники» с плотной жилой застройкой. Здесь примерно с одинаковой частотой можно встретить лесопарки и промзоны, сверкающие небоскребы и местечковые гаражные кооперативы, новенькие жилые комплексы и солидные кварталы сталинских домов. Контраст дополняет и подчеркивает неоднородная инфраструктура округа: пока в одних районах проходят несколько крупных шоссе, линий метро и МЦД, в другие иначе как с тремя пересадками и не добраться.

История округа

Датой основания Северного административного округа считается 10 июля 1991 года. В этот год было пересмотрено территориальное деление столицы, возникли новые округа, к Москве были присоединены, на тот момент подмосковные, территории. В конце ХХ века в САО вошли лишь четыре изначально московских района, прочие земли начали считаться столичными уже после 91-го года.

Северный административный округ Москвы на карте

Описание и фото округа

Территория САО начинается в районе Белорусского вокзала и ограничивается северной частью МКАД. Впрочем, это не совсем верно, ведь один из районов округа — «замкадный» Молжаниновский, больше похожий не на часть Москвы, а на дачный поселок.

Расположение Северного административного округа считается средне-удачным. Это, конечно, не запад Москвы с его лучшей в городе экологической обстановкой, но и не промышленный восток — что-то посередине.

Северный административный округ в цифрах

Плюсы

Несмотря на многообразие особенностей, характеризующих каждый отдельно взятый район, можно выделить общие плюсы Северного административного округа:

• Отлично развитая социальная инфраструктура.
• В целом хорошая транспортная доступность.
• Недвижимость под любой запрос: от элитной до бюджетной.
• Высокий уровень благоустройства районов.
• В целом невысокая плотность населения.

Минусы

Перечислим также основные минусы, свойственные для Северного административного округа.

• Неравномерное распределение социальных благ от района к району.
• Напряженная экологическая обстановка, связанная с обилием промышленных производств и несколькими крупными трассами.
• Определенный процент жилого фонда — ветхие дома.
• Нехватка парковочных мест.

Недвижимость

Портрет жилой недвижимости: какие квартиры можно купить в САО

Возраст САО — самый почтенный из всех московских округов, особенно это заметно на фоне более «молодых» соседей, когда речь заходит о жилом фонде. Ближайшие к центру районы застраивались в 30-50-е годы, те, что у МКАД — в 80-х. Сохранившееся с тех пор жилье, за редкими исключениями, порядком поизносилось. Решить эту проблему отчасти призвана программа реновации.

Застройка округа новыми жилыми комплексами протекает довольно активно, пусть и не настолько, как, например, на юге столицы. Жилье бизнес-класса строится в более «дорогих» районах — тех, что поближе к центру. Соответственно, ЖК эконом- и комфорт-класса сконцентрированы ближе к МКАД.

— Округ имеет высокий потенциал по редевелопменту — большинство существующих на территории САО промзон будет отдано под комплексное освоение территории, где вместе с новыми проектами жители получат обустроенные и современные общественные пространства, которые, наряду с расположенными в округе зелеными массивами, также привлекают потенциальных покупателей, — замечает Александр Козлов, коммерческий директор «Концерн РУСИЧ».

От дорогого к дешевому: цены на жилье в разных районах

— Стоимость жилья в САО меняется в зависимости от разных факторов, — рассказывает Дарья Домнина, эксперт по купле-продаже квартир в Москве и МО. — Среди них:

• удаленность от центра Москвы;
• транспортная доступность (наличие/отсутствие метро);
• инфраструктура рядом с домом;
• экологическая обстановка.

Средняя стоимость

— Средняя стоимость квадратного метра в новостройках САО составляет 260,7 тыс. рублей (253 тыс. рублей в квартире и 274 тыс. рублей в апартаментах), средняя цена лота — 18,4 млн рублей (16,3 млн рублей за квартиру и 22,9 млн рублей за апартаменты), — отмечает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Самые высокие цены

— Самый «дорогой» район на первичном рынке САО — Аэропорт. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 335 тыс. рублей, средняя цена лота — 36,3 млн рублей. Однако 98% предложения приходится на один из новых проектов с апартаментами, поэтому ценовая картина не совсем показательна, — уточняет Надежда Коркка. — Второе место занимает Хорошевский район, где квадратный метр обойдется в среднем в 298 тыс. рублей, а средний бюджет предложения оценивается 21,3 млн рублей. Здесь реализуется пять проектов бизнес-класса, один премиальный комплекс и апарт-комплекс комфорт-класса. На третью позицию вышел Беговой район. В нем средняя цена за квадратный метр в новостройке составляет 291 тыс. рублей, а средняя цена за квартиру — 23,7 млн рублей. Здесь продается пять апарт-комплексов бизнес-класса и четыре премиальных проекта.

Самые низкие цены

— Самый доступный в ценовом отношении район САО — это Ховрино, где цена за квадратный метр в новостройке равняется 195 тыс. рублей, а стоимость квартиры — 13,8 млн рублей, — говорит Надежда Коркка. — В районе реализуются два жилых комплекса бизнес-класса и один премиальный проект.

Вторичный рынок

— На вторичном рынке округа лидером по стоимости жилья является Беговой район (245 тыс. рублей за кв. м), за ним следуют Аэропорт и Сокол (210 тыс. рублей за кв. м). Самое доступное жилье продается в Дмитровском районе, в Западном и Восточном Дегунино (около 157 тыс. рублей за кв. м) и в Ховрино (165 тыс. рублей за кв. м). — замечает Надежда Коркка.

Кто покупает жилье в САО

— Исторически сложилось так, что Северный административный округ столицы привлекал научную и творческую интеллигенцию, здесь получали жилье известные актеры (район Аэропорт), художники и скульпторы (район Сокол), на Дмитровской и Тимирязевской селились работники ближайших НИИ. Социальный статус жильцов подчеркивали величественные сталинские дома и жилые дома по индивидуальным проектам, — рассказывает Александр Козлов. — Такое историческое наследие сегодня привлекает многих покупателей и, как следствие, на жилье в благополучных районах САО (станции метро Динамо, Аэропорт, Сокол) всегда есть стабильный спрос. Не последнюю роль в конкурентном преимуществе округа сыграло значительное улучшение транспортной доступности — за последние два года здесь открылись три станции метро — «Селигерская», «Верхние Лихоборы» и «Окружная». Параллельно с этим рос интерес застройщиков к площадкам вблизи Дмитровского шоссе, в округе стали появляться интересные девелоперские проекты комфорт-класса с элементами бизнес-класса. Это повысило интерес к локации и со стороны покупателей из соседних районов.

Топ-3 районов для жизни в САО по мнению специалистов по недвижимости

Инфраструктура

Транспорт

Чем ближе район расположен к центру, тем лучше в нем развита транспортная инфраструктура: открыто больше всего станций метро, пролегают самые удобные маршруты наземного транспорта.

Хуже всего дела обстоят в северо-восточной части округа (Дмитровский, Бескудниково, Западное и Восточное Дегунино): там либо вовсе нет метро, либо построена одна станция на район. Впрочем, ситуацию сглаживает хорошо развитая сеть наземного транспорта — автобусы и троллейбусы в этих районах курсируют с небольшими промежутками времени, на некоторых можно добраться в соседние округа или в центр города. В удаленных районах также запланировано или уже ведется строительство дополнительных станций метро, которые безусловно улучшат ситуацию с общественным транспортом в САО.

Через округ проложено несколько крупных автомобильных магистралей: Ленинградский проспект, Волоколамское, Дмитровское и Ленинградское шоссе. С одной стороны, они — очевидный плюс для жителей САО: по этим транспортным артериям можно и выехать из столицы, и добраться до других частей города. С другой — это вечный источник выхлопных газов, да и пробки здесь — дело более чем обычное. Транспортная система округа в целом отличается перегруженностью: районы застраивались во времена, когда автомобили были не так доступны, как сегодня. Отсюда — высокая загрузка дорог и нехватка парковочных мест.

Отдельно стоит отметить транспортную ситуацию в Молжаниновском районе, который для САО все равно что Калининградская область для России. Добраться сюда можно либо по трассе «Москва — Санкт-Петербург», либо электричкой до станций «Планерная» или «Новоподрезково». На территории самого района общественный транспорт не развит вовсе, однако в планах проложить через эту местность МЦД-3.

Промышленность

Наследие советского времени — высоко развитая научно-производственная база и множество промышленных предприятий, многие из которых до сих пор функционируют. На территории округа работает несколько НИИ, специфика большинства из них — авиастроение (ОКБ им. Сухого и им. Яковлева, ОАО «РСК МиГ» и другие). Открыты несколько машиностроительных предприятий, в том числе учреждения, разрабатывающие системы ориентации космических кораблей. Впрочем, многие советские заводы закрылись — некоторые сдают помещения в аренду, другие подлежат реорганизации, третьи так и остались серыми пятнами пустующих промзон на карте столицы.

Многие жители округа заняты на местных предприятиях промышленности, некоторые даже переезжают сюда — поближе к работе.

Экология

Наличие крупных автодорог и заводов неизбежно приводит к обострению экологической ситуации. Ее несколько сглаживает наличие лесопарковых зон, однако они занимают всего 10% территории округа — этого недостаточно, чтобы полностью компенсировать урон, наносимый экологии. Наиболее благоприятными с этой точки зрения районами считаются Тимирязевский, Левобережный и Ховрино — именно в них расположены самые крупные «зеленые» зоны.

Социальная инфраструктура

В этом отношении Северный административный округ Москвы — один из наиболее благополучных. Школы и детские сады встречаются в каждом районе в количестве, соотносимым с плотностью населения. В САО находятся корпуса крупных вузов (МАИ, ММУ, «Строгановка», «Тимирязевка» и др.) и несколько десятков колледжей и профессиональных училищ.

На территории района также расположено несколько знаковых спортивных объектов: стадионы «Динамо» и «ЦСКА», дворец спорта «Мегаспорт», спортивный комплекс «Крылья Советов», Московский ипподром. В каждом районе есть фитнес-центры и спортивные школы, а во дворах установлены площадки для воркаута.

Разветвленная сеть государственных и частных медучреждений охватывает весь округ, у большинства жителей САО в шаговой доступности находятся как минимум две-три медицинские организации.

Однако исключением вновь является Молжаниновский район. Первый по площади и последний по количеству жителей, он также один из самых неблагоприятных с точки зрения инфраструктуры. Сейчас в нем нет практически никаких привычных учреждений, будь то банки, библиотеки или почта. Сам по себе район присоединен к территории Москвы на перспективу, так что позитивных изменений можно ждать в будущем.

Культурные объекты

Ценители прекрасного найдут для себя здесь много интересного. В САО расположен всемирно известный цыганский театр «Ромэн», театр классического балета имени Касаткиной и Васильева, музей русского импрессионизма, театр «Вернисаж» и т.д.

Достопримечательности

• Петровский путевой дворец

Построенный в XVIII веке и воспетый Пушкиным в романе «Евгений Онегин», дворец окружен парком — памятником ландшафтного искусства.

• Поселок художников

Одноэтажный город-сад в самом сердце индустриального САО. Первый кооперативный поселок Москвы (1923 год) и памятник советской архитектуры. Каждая улица названа в честь одного из русских художников и засажена определенным видом деревьев: ул. Сурикова — липами, ул. Шишкина — ясенями, ул. Брюлова — кленами.

• Химкинское водохранилище

Излюбленное место отдыха москвичей, соседствует с Химкинским лесопарком.

• Центральный Московский ипподром

Один из самых больших и уж точно самый старый ипподром в России. Основан в 1834 году.

• Северный речной вокзал

Функционирующий и по сей день морвокзал, здание которого — один из наиболее ярких образцов сталинской архитектуры. Парк вокруг речного вокзала — популярное место для прогулок жителей севера столицы.

Как добраться