Троицкий административный округ (ТАО) — самая молодая и самая большая по площади часть Москвы. Наряду с Новомосковским это масштабный проект Новая или Большая Москва. Какие плюсы и минусы жизни в ТАО, что с ценами на недвижимость и с развитием инфраструктуры — в большом материале «Комсомольской правды».

— Троицкий округ ранее имел статус наукограда. По сути, это научный район, в котором сконцентрировано немалое количество научно-исследовательских центров, дома спорта и культуры, — рассказывает специалист по недвижимости Марина Яковлева.

Кроме ученых здесь исторически располагались типичные деревеньки и любимые жителями столицы дачи. Среди владельцев домов были известные советские писатели — Твардовский, Солженицын, Высоцкий. А еще по территории расположено множество старых пионерлагерей. Какие-то функционируют как обновленные пансионаты. Владельцы других (а у большинства есть частные собственники) затаились и ждут удачного момента для возобновления бизнеса.

Центр административного округа — город Троицк. Еще в середине 20-го века, когда он был поселком городского типа, сюда перевели несколько научных лабораторий. Со временем их число увеличилось до десяти и они до сих пор функционируют. Вместе со штатом НИИ, росло и население.

Все изменилось в 2012 году, когда на высоком уровне было принято решение о расширении площади Москвы за счет территорий области. Прецеденты, когда к столицам присоединяли новые площади, уже были в мировой практике, и это сказалось достаточно положительно на развитии территорий. Как ни крути, а у мегаполисов есть финансовые ресурсы и много амбиций.

Местные районы именуют поселениями. И даже Троицк, который с муниципальной точки зрения является городским округом, в составе ТАО также называется поселением. Приводим полный список районов Троицкого административного округа Москвы.

• Вороновское
• Киевский
• Клёновское
• Краснопахорское
• Михайлово-Ярцевское
• Новофёдоровское
• Первомайское
• Роговское
• Троицк
• Щаповское

Площадь Троицкого административного округа — свыше тысяч квадратных километров. По этому показателю ТАО — самая большая территория Москвы. А вот плотность населения и количество проживающих — самая низкая. Однако число жителей год от года стабильно растет. Собственно, за этим его и присоединяли: множество свободной земли для будущих строек.

Округ расположен на юго-западе от МКАДа, по Калужскому шоссе — 20 км. По площади ТАО втрое больше своего соседа НАО, его границы простираются до Калужской области. Интересно, что временной столицей округа стала префектура в Коммунарке, она объединена для двух округов (ТиНАО). Это временная мера, в будущем планируется разделение.

Главными транспортными артериями округа стали Киевское и Калужское шоссе. Здесь проходит трасса А101 «Москва – Рославль» и расположены полтора десятка станций МЖД.

Плюсом Троицкого административного округа является экология. Это чистый и зеленый регион. Промышленные объекты отсутствуют, к тому же это береговая зона реки Десна.

— Еще один плюс — появление в Троицком административном округе Центральной кольцевой дороги (ЦКАД). С одной стороны, она улучшит транспортную ситуацию здесь, жители смогут попасть практически на любую федеральную магистраль, минуя МКАД. ЦКАД придаст толчок развитию экономики ТАО, так как здесь появятся различные службы и организации, обслуживающие дорогу.

Среди прочих преимуществ, бонусы от присоединения к Москве:

• столичная прописка;
• льготы и пенсии москвичей;
• возможность стать частью высокобюджетного мегаполиса;
• рост цен на недвижимость;
• инвестиции в округ.

— Троицкий административный округ начинается в двадцати километрах от МКАДа. Добраться до него можно по Калужскому шоссе, на котором в час пик очень большие пробки. Если вы планируете жить в этом районе, а работать в Москве — вариант не очень удобен, т.к. сюда не ходит метро или МЦД. А вот научным работникам, преподавательскому составу, студентам-очникам, т.е. всем тем, кто будет жить и работать внутри округа, этот район очень хорошо подойдет, — рассуждает специалист по недвижимости Марина Яковлева.

Отметим, что в ТАО прокладывают Коммунарскую ветку метро, которая свяжет Троицк и «старую» Москву, поэтому транспортная доступность здесь улучшится.

Еще один минус Троицкого административного округа — замедленное развитие инфраструктуры, связанное с низкой плотностью застройки.

— Сегодня в ТАО мы наблюдаем те же недостатки, которые были присущи НАО в первые годы после присоединения к столице. Это дефицит социальных объектов и рабочих мест, недостаточно развитая транспортная инфраструктура и сеть инженерных коммуникаций, — рассказала «Комсомолке» коммерческий директор группы «Родина» Ксения Юрьева.

Цены на жилье в ТАО не назовешь дешевыми, но они и не слишком дорогие, тем более для Москвы. Недвижимость стартует от 3 млн рублей за студию. В диапазоне от 6 до 10 млн рублей можно приобрести трехкомнатную квартиру.

— Округ на 90% состоит из природных зон. Если облик соседнего Новомосковского все больше трансформируется в городскую среду, то Троицкий пока больше ассоциируется с загородными форматами жилья. Здесь возводятся мало- и среднеэтажные жилые комплексы, хотя и в небольшом количестве. В целом плотность застройки достаточно низкая. Еще до присоединения к Москве территории Троицкого округа были преимущественно нетронуты человеком, — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Специалист отмечает, что средняя стоимость квадратного метра в новостройках здесь — порядка 76 тыс. рублей за кв.м. За последний год показатель вырос на 10%.

— Сейчас это самый низкий уровень цен на территории Большой Москвы, поэтому своя аудитория покупателей у местного рынка есть. В то же время предложение нового жилья здесь невысокое, хотя есть очень яркие и уникальные по своему формату проекты. По мере развития транспортной сети и, прежде всего, метро, привлекательность новостроек в ТАО будет неизбежно возрастать, — добавила Литинецкая.

Жилой фонд в ТАО пока невелик. На его территории преимущественно сельские населенные пункты, садовые товарищества, стихийные дачные поселки. Среди новостроек есть как многоэтажные, так и малоэтажные жилые комплексы.

— На первичном рынке ТАО реализуется всего три проекта — эконом-, комфорт- и бизнес-класса. В массовом сегменте средний бюджет — 4,8 млн рублей. То есть жилье в ТАО больше, чем вдвое дешевле, нежели в старых границах столицы: квадратный метр обойдется в среднем на 60% дешевле, квартира — на 56%, — подсчитала коммерческий директор группы «Родина» Ксения Юрьева.

— Среди жилых районов Троицка можно отметить улицу Заречную, Голландский квартал, где строится жилой комплекс из домов в три-пять этажей. Украшает городок парк «Троицкая Ривьера», — говорит специалист по недвижимости Марина Яковлева.

— Наиболее перспективными с точки зрения приобретения жилья являются, конечно, новые объекты. Причем я бы рекомендовала инвестору рассматривать те проекты, которые находятся наиболее близко к новым станциям метро Коммунарской линии. В основном интересные проекты появляются вдоль Калужского шоссе, которое является главной транспортной артерией ТиНАО, — считает Мария Литинецкая.

Что касается возможной доходности, то при грамотном выборе проекта в ТАО он должен включать собственную инфраструктуру, благоустроенную территорию, наличие адаптированных для прогулок и отдыха природных зон. Так можно заработать до 20% годовых на вложениях на ранней стадии и перепродаже.

— В местах, где сосредоточена большая часть населения округа (Троицк и пригороды), идет активное строительство транспортных и социальных объектов, в том числе и силами застройщиков, — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая

— Развитие Новой Москвы носит центробежный характер: разрастаются действующие линии метро, на пересечении с ними проектируются новые ветки, прокладываются дороги. Застройщики следят за градостроительными планами властей и возводят свои проекты рядом с перспективными станциями метро и транспортными развязками, — считает коммерческий директор группы «Родина» Ксения Юрьева.

Пока все станции метро открыты в соседнем НАО, но строящаяся Коммунарская линия будет продлена до Троицка. Аналогичным образом дела обстоят с дорожным строительством: основные автомагистрали проходят по территории НАО и северной части ТАО.

— Уже сегодня развивается северная часть Троицкого округа. Надо учитывать, что по площади ТАО втрое больше НАО, поэтому его развитие будет поэтапным. В ближайшей перспективе продолжится развитие северной части округа, именно здесь находятся немногочисленные новостройки. Полагаю, со временем основные преимущества Новой Москвы распространятся на оба округа. Это, прежде всего, современная инфраструктура, новые дороги и станции метро, — добавила Юрьева.