Средоточие памятников культуры, театров и музеев, развлекательных заведений и ресторанов, историческая застройка и уникальная архитектура, элитные жилые комплексы и лучшая в городе транспортная доступность — Центральный административный округ в Москве издалека выглядит идеальным местом для жизни. Да и соседство самое что ни на есть образцовое: здесь селятся состоятельные москвичи, живут потомки советских элит. Однако, как это всегда бывает, жизнь в округе сложно назвать идеальной, есть и своя ложка дегтя в этой огромной медовой бочке. Без прикрас расскажем о том, что нужно знать, перед покупкой квартиры поближе к Кремлю.

История Центрального округа почти полностью повторяет историю Москвы — той, которая существовала вплоть до 1912 года. Границы ЦАО — это границы старой столицы, разве что Дорогомилово и Сокольники теперь относятся к другим округам.

Сложно представить, но, основанная в XII веке Москва, долгое время занимала весьма скромную территорию, едва ли большую, чем треть современной площади Кремля. Насколько она разрослась — и продолжает расти — вы знаете и сами. Однако сердце столицы, место, где она возникла, окрепла и столетиями развивалась, находится здесь, в Центральном административном округе.

Груз исторического наследия здесь словно и не ощущается. Архитектура округа — причудливая гармония строений разных эпох: царской, советской, российской. Визуально разница внешнего облика столицы четко видна, если взглянуть на Садовое кольцо. Внутри него — историческая застройка, нарядные здания, простоявшие несколько веков. Снаружи — советское научно-промышленное наследие, активная застройка здесь велась вплоть до начала прошлого века. Особенно хорошо это различие видно на примере районов Замоскворечье и Мещанского.

— При покупке недвижимости людей привлекают районы ЦАО во многом благодаря их удобному расположению и развитой инфраструктуре: здесь много исторических достопримечательностей, театров, ночных клубов, баров и офисов. Все находится достаточно близко при развитой транспортной сети, — комментируют эксперты Авито Недвижимости.

Выделим главные плюсы жизни в ЦАО:

• отлично развитая социальная инфраструктура;
  
  
• близость к достопримечательностям;
  
  
• статусность и престижность;
  
  
• транспортная доступность;
  
  
• возможность выбрать район, близкий по стилю жизни (тихий или «тусовочный»);
  
  
• выбор между крепкой старой застройкой и новыми качественными жилыми комплексами, в том числе «люксового» сегмента.
  

Впрочем, чрезмерно идеализировать жизнь в Центральном округе тоже не следует, здесь хватает и минусов.

— Крайне сложно найти тихие улицы, где бы не было туристов, большого количества горожан и машин, — говорят эксперты Авито Недвижимости. — В центре, где не так много больших парков и зеленых насаждений, непросто обстоят дела и с экологией.

Перечислим основные минусы жизни в ЦАО:

• высокая стоимость жилья и аренды;
  
  
• не самая благоприятная экологическая обстановка;
  
  
• проблемы с пробками и парковками;
  
  
• разнородный социальный состав;
  
  
• неравномерное распределение социальных благ от района к району.
  

Стоимость квадратного метра жилья в округе может сильно меняться в зависимости от географического положения: наиболее престижные западные районы «стоят» дороже, чем менее статусные восточные.

О том, как обстоят дела на рынке недвижимости Центрального округа, рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

Средняя стоимость в новостройках

— 738,8 тыс. рублей — средняя цена квадратного метра (692 тыс. рублей в квартирах и 780,6 тыс. рублей в апартаментах). Средняя цена предложения — 85,8 млн рублей (78,7 млн рублей за квартиру и 92,5 млн рублей за апартамент).

Самые дорогие районы округа: первичный рынок

— Наиболее высокие цены зафиксированы в Мещанском районе. Средняя стоимость квадратного метра в нем составила 1,3 млн рублей, средняя стоимость предложения — 184 млн рублей. На второе место вышла Якиманка (1,2 млн рублей и 231 млн рублей соответственно). На третьей позиции — Тверской район (1 млн рублей и 104 млн рублей). С небольшим отрывом за ним следуют Хамовники (979 тыс. рублей и 138 млн рублей) и Арбат (897 тыс. рублей и 138 млн рублей).

Самые дорогие районы округа: вторичный рынок

— На вторичном рынке в число лидеров также входят Хамовники (в том числе «золотая миля» Москвы, откуда начинался рынок элитной недвижимости), Якиманка и Арбат. Все они традиционно считаются наиболее престижными районами столицы.

Самые бюджетные районы округа

— В число самых доступных районов входит Басманный (389 тыс. рублей и 30,4 млн рублей), Пресненский (566 тыс. рублей и 64,8 млн рублей) и Замоскворечье (589 тыс. рублей и 57,5 млн рублей).

От чего зависят цены

— На первичном рынке недвижимости «расстановка сил» во многом обусловлена структурой предложения: местоположением, концепцией и масштабами конкретного проекта. Например, Мещанский район простирается вплоть до ТТК. При этом все продаваемые новостройки сконцентрированы в его южной части, от Театрального проезда до Садового кольца. Это премиальные и элитные комплексы клубного формата. На обширной территории от Садового кольца до ТТК, напротив, не реализуется ни одного проекта. В Пресненском районе ситуация прямо противоположная: большинство проектов сосредоточено в зоне от Садового кольца до ТТК, причем 30% предложения приходится на бизнес-класс.

Мы спросили экспертов, кто и для чего покупает недешевое жилье в Центральном округе.

— Высокая стоимость квадратного метра формирует целевую аудиторию, которая приобретает недвижимость в ЦАО, — говорит Александр Козлов, коммерческий директор «Концерн РУСИЧ». — Это представители среднего и крупного бизнеса, иностранные инвесторы, топ-менеджеры российских и иностранных компаний.

— Портрет покупателей жилья в ЦАО достаточно размытый, — рассказывает Алексей Балакин, директор по развитию департамента городской недвижимости Point Estate. — В основном это конечные покупатели, приобретающие недвижимость для собственного использования. Но есть и инвесторы, которые хотят сдавать новые апартаменты в аренду.

— Готовое жилье в основном покупают для собственного проживания, недвижимость на стадии строительства — для себя и для инвестиций, — подтверждает Ирина Мошева, управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty.

Эксперты делятся мнением о том, насколько выгодным вложением будет покупка квартиры в Центральном округе.

— На мой взгляд, ЦАО, в первую очередь, интересен для инвестиций, — считает Константин Калайда, брокер Объединенной группы риэлторских компаний (АН ОГРК). — Недвижимость в центре очень ликвидна и защищена высоким спросом от падений в цене. Отмечу, что объекты хорошо сдаются, например, иностранцам, которые предпочитают снимать на долгий период именно в этой части города. Они, как правило, плохо знают столицу и для того, чтобы чувствовать себя комфортно выбирают ЦАО.

— Под инвестиции, как правило, приобретают квартиры и апартаменты в новых проектах и на как можно более ранних стадиях строительства, — комментирует Борис Борискин, генеральный директор Skolkovo Realty. — Сейчас выбор у инвесторов в этой локации достаточно широкий — стоимость за «квадрат» для нового строительства здесь начинается от 300 тыс. рублей. Интересно, что объекты с подобным уровнем цен имеют совершенно определенный потенциал для роста стоимости — т.е. в будущем капитализация актива возрастет, плюс квартира в ЦАО гарантировано будет востребована на рынке аренды.

Без преувеличения, в ЦАО — лучшая в городе транспортная доступность. Здесь находится несколько десятков станций метро — добираться удобнее всего в любую точку столицы именно из центра.

Аналогичная ситуация с наземным транспортом. Через округ проходит около сотни маршрутов автобусов и троллейбусов, а также несколько уютных трамвайных маршрутов, пролегающих по самым интересным историческим улицам города. На всех основных столичных магистралях существуют выделенные полосы для общественного наземного транспорта, однако в утренний и вечерний час они мало помогают, и в пробке на условной Тверской придется стоять вместе со всеми.

Реконструкция дорог, которая проводилась в Москве в последние годы, позволила не только расширить проезжую часть и тротуары, но и проложить велодорожки. Поездки по центральной части Москвы на двухколесном транспорте стали заметно проще. Однако велосипедистам следует быть начеку — до сих пор встречаются некультурные автолюбители, паркующие свои машины прямо на велодорожках так, что ни обойти, ни объехать.

Автомобилисты не любят ЦАО за вечные пробки и трудности с поиском парковок. Это один из минусов центра — сюда всегда все едут, занимая дороги и ценные парковочные площади. Введенная не так давно система платных парковок призвана изменить эту ситуацию.

Через округ проходит несколько важнейших в масштабах столицы автодорог. На северо-запад уходит Тверская улица, поближе к Белорусскому вокзалу превращающаяся в 1-ую Тверскую-Ямскую. Восточнее — проспект Академика Сахарова. На юго-востоке начинается Волгоградский проспект, а на запад и юго-запад убегают Новый Арбат и Большая Якиманка. Связывает все эти дороги Садовое кольцо, опоясывающее исторический центр города.

Отдельно стоит отметить, что практически все московские вокзалы, за редким лишь исключением, также расположены в Центральном округе.

Наследие советской эпохи — разнообразные промзоны, занимающие немалые площади в центральной части города. Некоторые из них все еще функционируют, однако большинство фабрик и заводов сейчас переносится на периферию, чтобы облегчить и без того непростую экологическую ситуацию в Москве. Пустующих промзон в ЦАО практически нет — слишком дорогая тут земля, чтобы ей позволили простаивать. На месте некоторых некогда промышленных территорий возводят элитные жилые комплексы, торговые галереи и бизнес-центры. Другие приводят в порядок и превращают в творческие кластеры, сдавая помещения в аренду («Красный октябрь», «Трехгорная мануфактура»).

Хотя в Центральном округе находится множество скверов, бульваров и парков, в том числе такие крупные как парк Горького и Нескучный сад, экологическая обстановка здесь оставляет желать лучшего. Процент зеленых насаждений от всей площади округа совсем небольшой — лишь 10%.

На качество воздуха негативным образом влияют, в первую очередь, выхлопные газы — ЦАО привлекает жителей соседних округов, многие предпочитают добираться в офисы, музеи, кафе и рестораны на личных авто. Результат — километровые пробки и возрастание экологической напряженности.

В каждом районе ЦАО работают детские сады и общеобразовательные школы, в том числе специализированные: спортивные, художественные, с углубленным изучением отдельных предметов. Также здесь открыто много — даже по московским меркам — частных школ и детских садов. Школы Центрального района нередко попадают в топы лучших учебных заведений.

Кроме того, в границах округа вы встретите корпуса практически всех крупных московских вузов: НИУ ВШЭ, РГГУ, МГПУ и другие.

Эпицентр всей, в целом отлично развитой, московской медицины находится, ожидаемо, в центре. Причем, это касается как государственных бюджетных учреждений, возглавляет которые НИИ им. Склифосовского, так и частных клиник, которых в ЦАО больше, чем в каком-либо другом округе Москвы. Разброс стоимости тоже впечатляет — от вполне достойных бесплатных больниц до платных медцентров, лечение в которых может обойтись в стоимость той же квартиры в центре столицы.

В каждом районе Центрального округа есть государственные спортивные комплексы, а уж частных фитнес-клубов и вовсе не счесть. Стоимость абонементов варьируется от района к району — встречаются как очень демократичные цены, так и неприлично высокие.

В ЦАО расположено несколько стадионов, в том числе «Лужники» в Хамовниках и «Олимпийский» в Мещанском районе. Есть в округе и возможности для занятий спортом на воздухе — от небольших площадок для воркаута в случайных дворах до единственного в своем роде Фестивального парка, где и в теннис поиграть, и на лошади покататься можно.

Наличие офиса в центре Москвы — один из символов успеха для компаний, работающих на российском рынке. В ЦАО находятся офисы и целые штаб-квартиры мастодонтов отечественного и зарубежного бизнеса: Роснефть, Лукойл, Ростнефтегаз. Отдельно стоит отметить деловой центр «Москва-Сити», расположенный в Пресненском районе, стеклянные башни которого привлекают арендаторов, стремящихся подчеркнуть свою статусность.

В округе расположено несколько крупных торговых центров, флагманы среди которых — ГУМ и ЦУМ.

Торговые площади в ЦАО — на вес золота, поэтому, чем престижнее район, тем меньше шансов найти в нем недорогой супермаркет или местечковый магазин. Это зачастую становится проблемой для коренных жителей центра Москвы, получивших квартиры в наследство, но не имеющих высоко оплачиваемой работы.

Центр Москвы — место, куда по вечерам и в выходные стекаются жители всех округов, чтобы поужинать в приятной компании и пропустить стаканчик-другой чего-нибудь горячительного. Практически каждый район ЦАО может побороться за звание гастрономической мекки столицы. Вы легко найдете ресторан каждой существующей в мире кухни, да и приемлемые для любого бюджета цены встречаются довольно часто.

Состоящий сплошь из стекла и бетона центр Москвы испытывает ощутимую нехватку «зеленых» зон. И это несмотря на наличие огромного парка Горького, соседнего Нескучного сада и нескольких бульваров, замыкающихся в Бульварное кольцо. Это, пожалуй, один из главных минусов для жителей Центрального округа, особенно, восточных районов, таких как Таганский и Басманный.

В ЦАО, предсказуемо, самая высокая концентрация музеев, галерей, театров, выставочных залов и прочих культурных центров. Причем, здесь соседствуют как известные на весь мир Музеи Московского Кремля, Большой театр и Третьяковка, так и небольшие, иногда откровенно андеграундные галереи и театры, в которые так просто и не попадешь. Культурная жизнь в Москве бьет ключом, и именно в Центральном округе находится ее источник.

Одно из своих прозвищ — «златоглавая» — Москва получила благодаря множеству расположенных здесь церквей, чьи блестящие золотые купола видны с каждой смотровой площадки города. Большое количество православных храмов собрано в Центральном округе, среди них знаменитый на весь мир Храм Василия Блаженного на Красной площади, а также воссозданный в 90-х Храм Христа Спасителя. Эти соборы посещают как верующие, приходящие сюда на службы, так и туристы — в зданиях соборов проводят экскурсии.

В Москве работают три католических храма, два из них расположены в Центральном округе. Это небольшой приземистый Храм Людовика Французского и полная его противоположность — собор Непорочного Зачатия Пресвятой Девы Марии, взмывающие ввысь неоготические башни которого придают ему вид воздушный, величественный и сказочный.