Центральный административный округ (ЦАО) в Москве
Покупка квартиры в центре Москвы сопряжена с множеством плюсов и минусов. «КП» побеседовала с экспертами и узнала отзывы местных жителей, чтобы рассказать, к чему следует быть готовым, планируя переезд в Центральный административный округ
Мария ЗАРБАЛИЕВА
Журналист «КП»
Надежда КОРККА
Управляющий директор компании «Метриум»
(участник партнерской сети CBRE)
Алексей БАЛАКИН
Директор по развитию департамента
городской недвижимости Point Estate
Александр КОЗЛОВ
Коммерческий директор
концерна РУСИЧ
Константин Калайда
Брокер Объединенной группы
риэлторских компаний (АН ОГРК)
Борис Борискин
Генеральный директор
Skolkovo Realty
Ирина Мошева
Управляющий директор
Moscow Sotheby's International Realty
Средоточие памятников культуры, театров и музеев, развлекательных заведений и ресторанов, историческая застройка и уникальная архитектура, элитные жилые комплексы и лучшая в городе транспортная доступность — Центральный административный округ в Москве издалека выглядит идеальным местом для жизни. Да и соседство самое что ни на есть образцовое: здесь селятся состоятельные москвичи, живут потомки советских элит. Однако, как это всегда бывает, жизнь в округе сложно назвать идеальной, есть и своя ложка дегтя в этой огромной медовой бочке. Без прикрас расскажем о том, что нужно знать, перед покупкой квартиры поближе к Кремлю.

История округа

История Центрального округа почти полностью повторяет историю Москвы — той, которая существовала вплоть до 1912 года. Границы ЦАО — это границы старой столицы, разве что Дорогомилово и Сокольники теперь относятся к другим округам.

Сложно представить, но, основанная в XII веке Москва, долгое время занимала весьма скромную территорию, едва ли большую, чем треть современной площади Кремля. Насколько она разрослась — и продолжает расти — вы знаете и сами. Однако сердце столицы, место, где она возникла, окрепла и столетиями развивалась, находится здесь, в Центральном административном округе.
Центральный административный округ на карте Москвы

Список районов

Описание и фото округа

Груз исторического наследия здесь словно и не ощущается. Архитектура округа — причудливая гармония строений разных эпох: царской, советской, российской. Визуально разница внешнего облика столицы четко видна, если взглянуть на Садовое кольцо. Внутри него — историческая застройка, нарядные здания, простоявшие несколько веков. Снаружи — советское научно-промышленное наследие, активная застройка здесь велась вплоть до начала прошлого века. Особенно хорошо это различие видно на примере районов Замоскворечье и Мещанского.
1. Кремль. 2. Здание Государственной Думы. 3. Вид на Хамовники.
4. Вид на Новодевичий монастырь и стадион «Лужники».
Фото: pixabay.com, globallookpress.com, ru.wikipedia.org
Центральный административный округ в цифрах
10 районов включает в себя Центральный административный округ;
66,18 кв.км — площадь округа;
9 место из 12 занимает ЦАО в Москве по площади;
5 место из 12 занимает ЦАО в Москве по плотности населения;
2,11 кв.км — площадь самого маленького района ЦАО — Арбата;
10,08 кв.км — площадь самого большого района ЦАО — Хамовников.

Плюсы

— При покупке недвижимости людей привлекают районы ЦАО во многом благодаря их удобному расположению и развитой инфраструктуре: здесь много исторических достопримечательностей, театров, ночных клубов, баров и офисов. Все находится достаточно близко при развитой транспортной сети, — комментируют эксперты Авито Недвижимости.

Выделим главные плюсы жизни в ЦАО:

  • отлично развитая социальная инфраструктура;

  • близость к достопримечательностям;

  • статусность и престижность;

  • транспортная доступность;

  • возможность выбрать район, близкий по стилю жизни (тихий или «тусовочный»);

  • выбор между крепкой старой застройкой и новыми качественными жилыми комплексами, в том числе «люксового» сегмента.

Минусы

Впрочем, чрезмерно идеализировать жизнь в Центральном округе тоже не следует, здесь хватает и минусов.

— Крайне сложно найти тихие улицы, где бы не было туристов, большого количества горожан и машин, — говорят эксперты Авито Недвижимости. — В центре, где не так много больших парков и зеленых насаждений, непросто обстоят дела и с экологией.

Перечислим основные минусы жизни в ЦАО:

  • высокая стоимость жилья и аренды;

  • не самая благоприятная экологическая обстановка;

  • проблемы с пробками и парковками;

  • разнородный социальный состав;

  • неравномерное распределение социальных благ от района к району.
Это интересно
Районы Москвы
Вместе с экспертами мы выбрали для вас наиболее перспективные районы Москвы, где лучше купить недвижимость. Учитывались и выгодность покупки, и комфортность жизни в будущем

Недвижимость

С востока на запад: как меняются цены на квартиры от района к району
Стоимость квадратного метра жилья в округе может сильно меняться в зависимости от географического положения: наиболее престижные западные районы «стоят» дороже, чем менее статусные восточные.

О том, как обстоят дела на рынке недвижимости Центрального округа, рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

Средняя стоимость в новостройках

— 738,8 тыс. рублей — средняя цена квадратного метра (692 тыс. рублей в квартирах и 780,6 тыс. рублей в апартаментах). Средняя цена предложения — 85,8 млн рублей (78,7 млн рублей за квартиру и 92,5 млн рублей за апартамент).

Самые дорогие районы округа: первичный рынок

— Наиболее высокие цены зафиксированы в Мещанском районе. Средняя стоимость квадратного метра в нем составила 1,3 млн рублей, средняя стоимость предложения — 184 млн рублей. На второе место вышла Якиманка (1,2 млн рублей и 231 млн рублей соответственно). На третьей позиции — Тверской район (1 млн рублей и 104 млн рублей). С небольшим отрывом за ним следуют Хамовники (979 тыс. рублей и 138 млн рублей) и Арбат (897 тыс. рублей и 138 млн рублей).

Самые дорогие районы округа: вторичный рынок

— На вторичном рынке в число лидеров также входят Хамовники (в том числе «золотая миля» Москвы, откуда начинался рынок элитной недвижимости), Якиманка и Арбат. Все они традиционно считаются наиболее престижными районами столицы.
Самые бюджетные районы округа

— В число самых доступных районов входит Басманный (389 тыс. рублей и 30,4 млн рублей), Пресненский (566 тыс. рублей и 64,8 млн рублей) и Замоскворечье (589 тыс. рублей и 57,5 млн рублей).

От чего зависят цены

— На первичном рынке недвижимости «расстановка сил» во многом обусловлена структурой предложения: местоположением, концепцией и масштабами конкретного проекта. Например, Мещанский район простирается вплоть до ТТК. При этом все продаваемые новостройки сконцентрированы в его южной части, от Театрального проезда до Садового кольца. Это премиальные и элитные комплексы клубного формата. На обширной территории от Садового кольца до ТТК, напротив, не реализуется ни одного проекта. В Пресненском районе ситуация прямо противоположная: большинство проектов сосредоточено в зоне от Садового кольца до ТТК, причем 30% предложения приходится на бизнес-класс.

Инвесторы и «новая элита»: кто покупает жилье в ЦАО

Мы спросили экспертов, кто и для чего покупает недешевое жилье в Центральном округе.

— Высокая стоимость квадратного метра формирует целевую аудиторию, которая приобретает недвижимость в ЦАО, — говорит Александр Козлов, коммерческий директор «Концерн РУСИЧ». — Это представители среднего и крупного бизнеса, иностранные инвесторы, топ-менеджеры российских и иностранных компаний.
— Портрет покупателей жилья в ЦАО достаточно размытый, — рассказывает Алексей Балакин, директор по развитию департамента городской недвижимости Point Estate. — В основном это конечные покупатели, приобретающие недвижимость для собственного использования. Но есть и инвесторы, которые хотят сдавать новые апартаменты в аренду.

— Готовое жилье в основном покупают для собственного проживания, недвижимость на стадии строительства — для себя и для инвестиций, — подтверждает Ирина Мошева, управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty.
Это интересно
Лучшие элитные районы Москвы
Жилье с удачным расположением в престижных районах в столице пользуется спросом и в кризис. «КП», ориентируясь на оценки экспертов, составила для вас рейтинг лучших элитных районов Москвы

Цены растут? Стоит ли инвестировать в квартиры в ЦАО

Эксперты делятся мнением о том, насколько выгодным вложением будет покупка квартиры в Центральном округе.

— На мой взгляд, ЦАО, в первую очередь, интересен для инвестиций, — считает Константин Калайда, брокер Объединенной группы риэлторских компаний (АН ОГРК). — Недвижимость в центре очень ликвидна и защищена высоким спросом от падений в цене. Отмечу, что объекты хорошо сдаются, например, иностранцам, которые предпочитают снимать на долгий период именно в этой части города. Они, как правило, плохо знают столицу и для того, чтобы чувствовать себя комфортно выбирают ЦАО.

— Под инвестиции, как правило, приобретают квартиры и апартаменты в новых проектах и на как можно более ранних стадиях строительства, — комментирует Борис Борискин, генеральный директор Skolkovo Realty. — Сейчас выбор у инвесторов в этой локации достаточно широкий — стоимость за «квадрат» для нового строительства здесь начинается от 300 тыс. рублей. Интересно, что объекты с подобным уровнем цен имеют совершенно определенный потенциал для роста стоимости — т.е. в будущем капитализация актива возрастет, плюс квартира в ЦАО гарантировано будет востребована на рынке аренды.

Топ районов для жизни в ЦАО по версии специалистов по недвижимости

Александр Козлов, коммерческий директор «Концерн РУСИЧ»:
1
Хамовники
2
Замоскворечье
3
Якиманка
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
1
Хамовники
2
Пресненский
3
Замоскворечье
Константин Калайда, брокер Объединенной группы риэлторских компаний (АН ОГРК):
1
Арбат
2
Тверской
3
Замоскворечье
Борис Борискин, генеральный директор Skolkovo Realty:
1
Хамовники
2
Якиманка
3
Пресненский
Ирина Мошева, управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty:
1
Якиманка
2
Хамовники
3
Арбат
Алексей Балакин, директор по развитию департамента городской недвижимости Point Estate:
1
Хамовники
2
Пресненский
3
Арбат

Инфраструктура

Транспорт

Без преувеличения, в ЦАО — лучшая в городе транспортная доступность. Здесь находится несколько десятков станций метро — добираться удобнее всего в любую точку столицы именно из центра.
Станция метро «Комсомольская». Фото: commons.wikimedia.org, Свядосц Павел Михайлович
Аналогичная ситуация с наземным транспортом. Через округ проходит около сотни маршрутов автобусов и троллейбусов, а также несколько уютных трамвайных маршрутов, пролегающих по самым интересным историческим улицам города. На всех основных столичных магистралях существуют выделенные полосы для общественного наземного транспорта, однако в утренний и вечерний час они мало помогают, и в пробке на условной Тверской придется стоять вместе со всеми.
Московский трамвай. Фото: globallookpress.com
Реконструкция дорог, которая проводилась в Москве в последние годы, позволила не только расширить проезжую часть и тротуары, но и проложить велодорожки. Поездки по центральной части Москвы на двухколесном транспорте стали заметно проще. Однако велосипедистам следует быть начеку — до сих пор встречаются некультурные автолюбители, паркующие свои машины прямо на велодорожках так, что ни обойти, ни объехать.
В ЦАО хорошо развиты велодорожки. Фото: globallookpress.com
Автомобилисты не любят ЦАО за вечные пробки и трудности с поиском парковок. Это один из минусов центра — сюда всегда все едут, занимая дороги и ценные парковочные площади. Введенная не так давно система платных парковок призвана изменить эту ситуацию.

Через округ проходит несколько важнейших в масштабах столицы автодорог. На северо-запад уходит Тверская улица, поближе к Белорусскому вокзалу превращающаяся в 1-ую Тверскую-Ямскую. Восточнее — проспект Академика Сахарова. На юго-востоке начинается Волгоградский проспект, а на запад и юго-запад убегают Новый Арбат и Большая Якиманка. Связывает все эти дороги Садовое кольцо, опоясывающее исторический центр города.
Тверская улица. Фото: globallookpress.com
Отдельно стоит отметить, что практически все московские вокзалы, за редким лишь исключением, также расположены в Центральном округе.
Ленинградский вокзал. Фото: globallookpress.com

Промышленность

Наследие советской эпохи — разнообразные промзоны, занимающие немалые площади в центральной части города. Некоторые из них все еще функционируют, однако большинство фабрик и заводов сейчас переносится на периферию, чтобы облегчить и без того непростую экологическую ситуацию в Москве. Пустующих промзон в ЦАО практически нет — слишком дорогая тут земля, чтобы ей позволили простаивать. На месте некоторых некогда промышленных территорий возводят элитные жилые комплексы, торговые галереи и бизнес-центры. Другие приводят в порядок и превращают в творческие кластеры, сдавая помещения в аренду («Красный октябрь», «Трехгорная мануфактура»).
«Красный октябрь». Фото: commons.wikimedia.org, Dmitry Ivanov

Экология

Хотя в Центральном округе находится множество скверов, бульваров и парков, в том числе такие крупные как парк Горького и Нескучный сад, экологическая обстановка здесь оставляет желать лучшего. Процент зеленых насаждений от всей площади округа совсем небольшой — лишь 10%.

На качество воздуха негативным образом влияют, в первую очередь, выхлопные газы — ЦАО привлекает жителей соседних округов, многие предпочитают добираться в офисы, музеи, кафе и рестораны на личных авто. Результат — километровые пробки и возрастание экологической напряженности.

Образование

В каждом районе ЦАО работают детские сады и общеобразовательные школы, в том числе специализированные: спортивные, художественные, с углубленным изучением отдельных предметов. Также здесь открыто много — даже по московским меркам — частных школ и детских садов. Школы Центрального района нередко попадают в топы лучших учебных заведений.

Кроме того, в границах округа вы встретите корпуса практически всех крупных московских вузов: НИУ ВШЭ, РГГУ, МГПУ и другие.

Медицина

Эпицентр всей, в целом отлично развитой, московской медицины находится, ожидаемо, в центре. Причем, это касается как государственных бюджетных учреждений, возглавляет которые НИИ им. Склифосовского, так и частных клиник, которых в ЦАО больше, чем в каком-либо другом округе Москвы. Разброс стоимости тоже впечатляет — от вполне достойных бесплатных больниц до платных медцентров, лечение в которых может обойтись в стоимость той же квартиры в центре столицы.
НИИ Склифосовского. Фото: globallookpress.com

Спорт

В каждом районе Центрального округа есть государственные спортивные комплексы, а уж частных фитнес-клубов и вовсе не счесть. Стоимость абонементов варьируется от района к району — встречаются как очень демократичные цены, так и неприлично высокие.

В ЦАО расположено несколько стадионов, в том числе «Лужники» в Хамовниках и «Олимпийский» в Мещанском районе. Есть в округе и возможности для занятий спортом на воздухе — от небольших площадок для воркаута в случайных дворах до единственного в своем роде Фестивального парка, где и в теннис поиграть, и на лошади покататься можно.
Канатная дорога между стадионом «Лужники» и Воробьевыми горами.
Фото: commons.wikimedia.org, Mos.ru

Бизнес и торговля

Наличие офиса в центре Москвы — один из символов успеха для компаний, работающих на российском рынке. В ЦАО находятся офисы и целые штаб-квартиры мастодонтов отечественного и зарубежного бизнеса: Роснефть, Лукойл, Ростнефтегаз. Отдельно стоит отметить деловой центр «Москва-Сити», расположенный в Пресненском районе, стеклянные башни которого привлекают арендаторов, стремящихся подчеркнуть свою статусность.
Деловой центр «Москва-Сити». Фото: pixabay.com
В округе расположено несколько крупных торговых центров, флагманы среди которых — ГУМ и ЦУМ.
ГУМ. Фото: ru.wikipedia.org, Diego Delso
Торговые площади в ЦАО — на вес золота, поэтому, чем престижнее район, тем меньше шансов найти в нем недорогой супермаркет или местечковый магазин. Это зачастую становится проблемой для коренных жителей центра Москвы, получивших квартиры в наследство, но не имеющих высоко оплачиваемой работы.

Кафе и рестораны

Центр Москвы — место, куда по вечерам и в выходные стекаются жители всех округов, чтобы поужинать в приятной компании и пропустить стаканчик-другой чего-нибудь горячительного. Практически каждый район ЦАО может побороться за звание гастрономической мекки столицы. Вы легко найдете ресторан каждой существующей в мире кухни, да и приемлемые для любого бюджета цены встречаются довольно часто.
Это интересно
Лучшие безопасные районы Москвы
Мы поговорили с экспертами, посмотрели данные статистики и рассказываем про лучшие безопасные районы Москвы

Парки

Состоящий сплошь из стекла и бетона центр Москвы испытывает ощутимую нехватку «зеленых» зон. И это несмотря на наличие огромного парка Горького, соседнего Нескучного сада и нескольких бульваров, замыкающихся в Бульварное кольцо. Это, пожалуй, один из главных минусов для жителей Центрального округа, особенно, восточных районов, таких как Таганский и Басманный.
Нескучный сад. Фото: globallookpress.com

Культурные объекты

В ЦАО, предсказуемо, самая высокая концентрация музеев, галерей, театров, выставочных залов и прочих культурных центров. Причем, здесь соседствуют как известные на весь мир Музеи Московского Кремля, Большой театр и Третьяковка, так и небольшие, иногда откровенно андеграундные галереи и театры, в которые так просто и не попадешь. Культурная жизнь в Москве бьет ключом, и именно в Центральном округе находится ее источник.
Третьяковская галерея. Фото: globallookpress.com

Религиозные объекты

Одно из своих прозвищ — «златоглавая» — Москва получила благодаря множеству расположенных здесь церквей, чьи блестящие золотые купола видны с каждой смотровой площадки города. Большое количество православных храмов собрано в Центральном округе, среди них знаменитый на весь мир Храм Василия Блаженного на Красной площади, а также воссозданный в 90-х Храм Христа Спасителя. Эти соборы посещают как верующие, приходящие сюда на службы, так и туристы — в зданиях соборов проводят экскурсии.
Храм Василия Блаженного. Фото: pixabay.com
В Москве работают три католических храма, два из них расположены в Центральном округе. Это небольшой приземистый Храм Людовика Французского и полная его противоположность — собор Непорочного Зачатия Пресвятой Девы Марии, взмывающие ввысь неоготические башни которого придают ему вид воздушный, величественный и сказочный.
Собор Непорочного Зачатия Пресвятой Девы Марии. Фото: globallookpress.com
Прогуливаясь по ЦАО вы встретите несколько мечетей. Самые примечательные — Московская историческая мечеть — самая старая, сохранившаяся в Москве, а также Московская соборная мечеть — главная мечеть столицы и одна из самых больших и высоких в России.
Московская соборная мечеть. Фото: pixabay.com

Достопримечательности

Перечислять все достопримечательности центральной части Москвы — занятие неблагодарное (все равно что-то забудешь упомянуть) и времязатратное (разве что вам нужно убить несколько часов свободного времени). Поэтому упомянем некоторые, наиболее знаковые места столицы.

  • Красная площадь и Московский Кремль

Сюда стремятся попасть все без исключения туристы, оказавшиеся в России. Отсюда начинается Москва. На посещение Красной площади и музеев Московского Кремля стоит закладывать несколько дней, но предварительно сверяйтесь с графиком работы — музеи могут быть открыты в разное время.

Адрес: Тверской район, Красная площадь
Красная площадь и Московский Кремль. Фото: pixabay.com
  • Большой театр

Главный театр России, основанный во второй половине 18 века, находится совсем рядом с Кремлем. Репертуар изысканный, цены высокие, билеты нужно покупать заранее.

Адрес: Тверской район, Театральная площадь, 1
Большой театр. Фото: globallookpress.com
        • Парк Горького

        Самый большой парк центральной части Москвы и самый интересный с точки зрения досуга. Здесь чуть ли не каждый день проходят разнообразные мероприятия, но и найти тихий уединенный уголок тоже можно. С одной стороны парк плавно перетекает в уютный Нескучный сад, с другой — в парк «Музеон», на территории которого находится второе здание Третьяковки.

        Адрес: район Якиманка, ул. Крымский вал, 9
        Парк Горького. Фото: pixabay.com
        • Сталинские высотки

        Пять из семи «сестер», возведенных в середине прошлого века, расположены в Центральном округе Москвы. Похожие одна на другую, но при этом легко различимые, высотки давно стали одной из визитных карточек столицы. Путешествуя от одного здания к другому, вы попутно увидите все основные достопримечательности Москвы.

        Адреса:

        Здание МИДа: район Арбат, Смоленская-Сенная пл., 32/34

        Жилой дом на Кудринской площади: Пресненский район, Кудринская площадь, 1

        Высотка у «Красных ворот»: Красносельский район, ул. Садовая-Спасская, 21

        Гостиница «Ленинградская»: Красносельский район, ул. Каланчевская, 21/40

        Дом на Котельнической набережной: Таганский район, Котельническая наб., 1/15
        Гостиница «Ленинградская». Фото: globallookpress.com, на обложке - shutterstock.com

        А в каком округе Москвы хотели бы жить вы? Почему? Поделитесь в комментариях:

        Комментарии для сайта Cackle
        Made on
        Tilda