О том, что перепланировку или переоборудование в квартире надо согласовывать, многие знают. Но делают это далеко не все, предполагая, что обойдутся без лишней бюрократии или узаконят преобразования «как-нибудь потом».
В большинстве случаев, если проведенный ремонт не нарушает санитарных и строительных норм, не грозит жизни и здоровью соседей и не представляет опасности для конструкции дома, его реально узаконить и постфактум. Проблемы возникают, когда при перепланировке нарушаются действующие нормы. И ее вам не согласуют ни при каких обстоятельствах.
Как органы могут узнать о нарушениях, связанных с перепланировкой квартиры в 2024 году? Как правило, это один из двух вариантов.
- Первый — жалобы соседей, за которыми следует проверка жилинспекции. Увы, бывает, что из-за слишком оригинального или сложного ремонта в отдельно взятой квартире по всему дому идут трещины и даже могут произойти обрушения перекрытий.
- Второй — продажа квартиры. Зачастую жилье покупается по ипотеке. Банк не примет в качестве залога квартиру с неузаконенной перепланировкой. Установить это очень просто: среди пакета документов обычно присутствует план БТИ, а несоответствия в планировке там будут отмечены наглядно — красными линиями.
Что такое перепланировка квартиры
Под термином подразумевается изменение структуры и конфигурации квартиры, о чем вносятся изменения в технический паспорт помещения.
Перепланировка квартиры включает в себя следующие изменения:
- использование вспомогательных помещений (кладовок) для расширения жилой площади;
- оборудование дополнительных санузлов и кухонь;
- объединение комнат либо их разграничение;
- изменение и перенос дверных проемов;
- разборка и перенос перегородок;
- ликвидация входов в кухню через другие помещения и др.
Какой закон регулирует перепланировку жилья
В Российской Федерации процесс перепланировки жилья регулируется главой 4 Жилищного кодекса РФ (1). Кроме того, нужно учитывать и другие нормативно-правовые акты, в том числе ряд СанПиНов, специализированных правил. Самостоятельно разобраться в них человеку не сведущему будет сложно.
Отличия перепланировки от переустройства
Несмотря на то, что термины похожи, важно не путать их.
Переустройство согласно Жилищному кодексу предполагает замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (1). Скажем, если вы меняете ванну на душевую кабину (не двигая при этом стены) — это переустройство. Оно не требует согласования с органами.
Перепланировка предполагает изменение конфигурации помещения. Например, если вы из однушки делаете квартиру-студию, объединив кухню с комнатой аркой (напомним, это возможно только в домах с электроплитами).
Полезная информация о перепланировке квартиры
| Основной документ, регулирующий перепланировку жилья в РФ | Жилищный кодекс РФ, в частности глава 4. |
| Где отражена информация о перепланировке | Любые изменения структуры и конфигурации квартиры вносятся в технический паспорт. |
| Какое наказание предусмотрено за незаконную перепланировку | Физическим лицам может быть назначен штраф от 2000 до 2500 рублей. |
Список документов, необходимых для согласования перепланировки квартиры
Физические лица, решившие заняться перепланировкой квартиры, должны предоставить в Бюро технической инвентаризации (БТИ) следующие документы:
- Паспорт собственника жилья и всех совладельцев, для несовершеннолетних — свидетельство о рождении.
- Заверенное у нотариуса согласие всех совладельцев на осуществление перепланировки.
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
- Технический паспорт квартиры.
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
- Эскиз или проект перепланировки квартиры.
При перепланировке офиса или другого подобного помещения юридические лица должны подготовить такой список документов:
- Документы на недвижимость.
- Технический паспорт.
- Свидетельство о регистрации юридического лица — собственника помещения.
- Документы на представителя, в т. ч. бумаги, подтверждающие его полномочия.
- Проект перепланировки помещения.
Пошаговая инструкция, как сделать и узаконить перепланировку квартиры
Чтобы избежать осложнений, следует заранее продумать план действий по перепланировке квартиры и четко следовать ему. Здесь можно выделить следующие этапы:
- Прежде всего, необходимо выяснить, что запланированные работы не относятся к разряду запрещенных действий.
- Предоставить проект перепланировки, подготовленный специальной организацией.
- Собрать все требуемые документы (см. Список документов — заякорить главку выше). При этом следует учитывать, что пакет документов может дополняться, в зависимости от требований администрации.
- Подать документы в многофункциональный центр (МФЦ) или посредством портала государственных или муниципальных услуг (например, в Москве https://www.mos.ru/).
- Ожидать решения государственных органов — должно поступить в течение 20 рабочих дней.
- В случае отказа можно обжаловать решение через суд.
- После получения разрешения приступаем к работам. Выдается специальный журнал, куда нужно вносить отметки о всех этапах процесса перепланировки.
Что можно делать при перепланировке квартиры
В процессе перепланировки квартиры действует принцип «разрешено все, что не запрещено». В частности это следующие мероприятия:
- Создание совмещенного санузла путем объединения ванной комнаты и туалета. Это позволяет увеличить пространство для размещения сантехники.
- Демонтаж перегородок — но только в том случае, если это не несущие стены. Таким способом можно увеличить или уменьшить количество комнат и подсобных помещений.
- Демонтаж межкомнатной двери и установка проема. Однако имеется исключение: нельзя устранять дверь в кухню, где расположена газовая плита.
- Перенос кухни в коридор. При этом площадь кухни должна быть не менее 5 кв. м.
- Демонтаж перегородки между гостиной и кухней — но только в том случае, если в кухне установлена электроплита.
- Добавление окна или его увеличение.
Что нельзя делать при перепланировке квартиры
— Жилищный кодекс не содержит конкретного перечня запрещенных работ при перепланировке, — указывает преподаватель кафедры землеустройства и кадастров Московского государственного университета геодезии и картографии (МИИГАиК) Закир Косаруков. — Согласно п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, в результате перепланировки квартир не допускается нарушение прочности или разрушение несущих конструкций здания, нарушение работы инженерных систем и оборудования, противопожарных устройств, ухудшение сохранности и внешнего вида фасадов (2).
Также при проведении работ по перепланировке необходимо соблюдать требования различных СНиП, сводов правил и СанПиН. В частности запрещено:
- размещать туалет, ванную над жилыми комнатами и кухнями других квартир (п. 9.22 СП 54.13330.2016);
- размещать кухни-ниши и кухонные зоны кухонь-столовых над жилыми комнатами (п.9.22а СП 54.13330.2016);
- устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат (п.3.9 СанПиН 1.2.2645-10) и т. д.
Перечень работ по перепланировке, согласование которых не допускается, может незначительно меняться в зависимости от субъекта РФ.
Последствия незаконной перепланировки квартиры
В случае несоблюдения установленных правил при перепланировке квартиры могут возникнуть следующие последствия.
Штрафы
Размер варьируется от 2000 до 2500 рублей для физических лиц. Штраф назначается независимо от того, устранили вы недочеты или нет.
Устранение изменений
Если нарушены строительные и санитарные нормы, то узаконить перепланированную квартиру не удастся. Даже после уплаты штрафа собственнику жилья придется вернуть квартиру в исходное состояние — за собственный счет.
Судебные разбирательства
Если довести дело до суда, то придется платить еще и судебные издержки. В случае невыполнения судебного решения о возврате квартиры в прежнее состояние назначается штраф за каждый день просрочки. Кроме того, приставы могут запретить нарушителю выезд из страны, пока решение суда не исполнено.
Сложности при продаже жилья
Если квартира продается с неузаконенной перепланировкой, то ее стоимость будет существенно ниже, поскольку все проблемы ложатся на плечи покупателя. Ведь узаконить изменения в квартире придется в любом случае.
Особенности перепланировки в разных регионах
Общие правила прописаны в соответствующей главе Жилищного кодекса России. Но в субъектах РФ могут действовать и свои нормы. Для примера — особенности перепланировки в нескольких разных регионах страны.
В Москве
Как отмечает наш эксперт Закир Косаруков, в столице при перепланировке квартиры в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП не допускается (3):
- устройство и увеличение площади существующих лоджий, балконов, террас, веранд на вторых и выше этажах;
- устройство «теплых полов» от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
- оставление проема в газифицированную кухню без плотно закрывающейся двери и, тем более, объединение ее с жилой комнатой;
- размещение газифицированных кухонь над и под жилыми комнатами;
- размещение на антресолях ванных комнат, душевых, санузлов, кухонь (актуально для студий);
- устройство или перенос радиаторов отопления от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления на лоджии, балконе, веранде и террасе;
- затрагивание несущих конструкций здания, в том числе вырубка окна или дверного проема во внешних стенах, так как это может повлечь разрушение здания;
- изменение общедомового имущества и многое другое.
В Санкт-Петербурге
Для того, чтобы сделать перепланировку в этом городе, необходимо предоставить следующие документы:
- составленное по специальной форме заявление, в котором указывается намерение снести некоторые перекрытия;
- техпаспорт на квартиру из БТИ, выданный не более трех лет назад;
- оригинал либо нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности на квартиру;
- заверенный проект перепланировки, выполненный по специальной форме;
- согласие на перепланировку, полученное от всех взрослых жильцов квартиры.
В Симферополе
Процедура перепланировки квартиры включает в себя следующие этапы:
- Собственник квартиры получает техпаспорт в БТИ (нужно заплатить госпошлину — 600 руб.).
- Сбор всех необходимых документов: свидетельство о праве собственности, проект перепланировки, согласие всех членов семьи.
- На основании заявления вопрос будет рассматриваться в течение 45 дней.
- Если вопрос решен положительно, можно приступать к перепланировке.
- После выполнения работ в БТИ необходимо получить новый техпаспорт на квартиру, заплатив госпошлину — 1200 руб.
- После получения техпаспорта следует уведомить о произошедших изменениях Росреестр.
Отзыв эксперта о перепланировке жилья
Комментирует преподаватель кафедры землеустройства и кадастров Московского государственного университета геодезии и картографии (МИИГАиК) Закир Косаруков:
— С одной стороны процесс согласования перепланировок довольно длительный и затратный, включает в себя множество проблемных процедур, в том числе сбор исходных данных. Однако важно понимать, что такое согласование в первую очередь направлено на соблюдение прав и законных интересов собственников и пользователей других помещений в доме.
Отдельно следует отметить, что собственники, оформившие в установленном порядке перепланировку и получившие акты о ее завершении и технический паспорт БТИ в конце 2012 года, сегодня могут столкнуться с несоответствием текущих сведений ЕГРН и фактического состояния квартиры. Это следствие того, что с 1 января 2013 года для внесения изменений в объект требуется технический план от кадастрового инженера.
При этом Росреестр при проверке технического плана может отказать в учете узаконенных ранее изменений по формальным причинам, а в некоторых случаях может потребоваться повторное прохождение процедуры согласования перепланировки или обращение в суд за защитой своих прав.
Именно поэтому не рекомендую покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой, даже если продавец предоставит весь необходимый пакет документов для ее согласования. Особенно, когда цена квартиры намного ниже рынка — скорее всего для этого есть свои причины, и они могут быть связаны с самовольной перепланировкой.
Также важно отметить, что сведения о большинстве современных многоквартирных домов не вносятся в БТИ. При этом одним из основных документов, необходимых для предоставления в Мосжилинспекцию на согласование перепланировки, является технический паспорт БТИ. То есть для получения разрешения на перепланировку придется сначала обратиться в БТИ для изготовления технического паспорта, что само собой приводит к увеличению денежных и временных затрат. А если к этому времени сама перепланировка в квартире будет уже выполнена, БТИ зафиксирует незаконные изменения. Кроме того, БТИ при инвентаризации квартиры может выявить изменения, которые стали следствием ошибок, возникших при постановке многоквартирного дома на кадастровый учет. В таком случае потребуется исправление реестровых или технических ошибок в Росреестре, что опять же приведет к увеличению сроков и стоимости работ.
Из положительных моментов отмечу наличие в Москве каталога типовых проектных решений для перепланировки квартир в жилых домах массовых серий (4). Если планируемая перепланировка предусмотрена таким решением, то не нужно разрабатывать проект перепланировки, что существенно сэкономит денежные средства и время.
Более подробную информацию о перепланировках и о иных вопросах, связанных с недвижимостью, с примерами, авторскими пояснениями, а также со ссылками на действующее законодательство, можно найти в Справочнике кадастрового инженера, который разрабатывается и ведется сотрудниками нашей кафедры, многие из которых также являются практикующими специалистами в сфере недвижимости (5).
В заключение отмечу, что прежде, чем воплощать мечты об идеальной планировке квартиры в жизнь, необходимо не только ознакомиться с действующими требованиями, а лучше обратиться к специалистам: проектировщикам или кадастровым инженерам, имеющим опыт работы по согласованию перепланировок в конкретном субъекте РФ.
Популярные вопросы и ответы
На вопросы отвечает наш эксперт Закир Косаруков.
Отличается ли согласование перепланировки для одно-, двух- и трехкомнатных квартир?
Но при этом необходимо соблюдать требования:
• к минимальным площадям комнат (например, 8 кв. м. для квартир социального использования государственного и муниципального жилищных фондов),
• инсоляции — естественное освещение должны иметь все жилые комнаты,
• иные требования, предусмотренные СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (6), ЖК РФ, иными нормативными актами и техническими документами.
Можно ли проводить перепланировку квартиры в ипотеке?
Кроме того, наличие такого согласия залогодержателя предусмотрено ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при внесении изменений в сведения ЕГРН о квартире по результатам проведенной перепланировки (9).
Если резюмировать, то перепланировку в квартире, обремененной ипотекой, можно проводить, но только при наличии согласия залогодержателя (как правило, банка). Такое согласие выполняется в простой письменной форме и является обязательным приложением ко всем документам на перепланировку.
Возможна ли перепланировка квартиры без разрешения? В каких случаях?
Также важно отметить, что согласно Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП в г. Москве допускается согласование ранее выполненных без разрешения перепланировок (3). Для этого потребуется предоставить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Если в результате самовольной перепланировки были затронуты несущие стены или работы проведены в доме с деревянными перекрытиями, то такое техническое заключение готовится проектной организацией — автором проекта дома. При отсутствии автора проекта дома техническое заключение готовит проектная организация, выбранная Мосжилинспекцией — ГБУ «Экспертный центр».
Кроме того, за перепланировку без согласования ст. 7.21 КоАП РФ предусмотрен административный штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (для физических лиц) (10). Но до конца 2023 года в Москве действует амнистия, согласно которой штраф платить не нужно (11).
В каких случаях могут не выдать разрешение на перепланировку?
Удастся ли потом продать квартиру, в которой была сделана перепланировка?
Но если для покупки квартиры покупатель будет брать ипотеку, юридический отдел банка либо откажет в выдаче кредита под залог такого имущества, либо установит повышенную кредитную ставку на срок, необходимый для согласования перепланировки.
Почему от региона к региону может отличаться перечень запрещенных перепланировок?
Например, в Москве орган государственной власти, уполномоченный на согласование перепланировок в многоквартирных жилых домах, — Мосжилинспекция.
Для реализации полномочий Мосжилинспекции по согласованию перепланировок Правительством Москвы утверждено Постановление от 25.10.2011 №508-ПП, которое помимо прочего содержит перечень работ по перепланировке, согласование которых не допускается в г. Москве (3).
Источники
- Жилищный кодекс Российской Федерации, глава 4.
URL: https://zhkrf.ru - Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
URL: https://docs.cntd.ru/document/901877221 - Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах»
URL: https://www.mos.ru/upload/content/files/PostanovleniePravitelstvaMoskviot25102011N508-PP(1).pdf - Каталог типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий. Государственная жилищная инспекция города Москвы.
URL: https://www.mos.ru/mgi/function/pereustroistvo-i-pereplanirovka/katalog-tipovykh-proektnykh-reshenii-pereplanirovki-kvartir-v-zhilykh-domakh-massovykh-serii/ - Справочник кадастрового инженера.
URL: cadastre.ru - Свод правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные».
URL: https://docs.cntd.ru/document/456054198 - Гражданский кодекс РФ (часть 1).
URL: https://docs.cntd.ru/document/9027690 - Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
URL: https://docs.cntd.ru/document/901712928/titles/64U0IK - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
URL: https://docs.cntd.ru/document/420287404 - Кодекс об административных правонарушениях РФ.
URL: http://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody&nd=102074277 - Постановление Правительства Москвы №549-ПП от 07.04.2022 «О мероприятиях по согласованию переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах».
URL: https://www.mos.ru/authority/documents/doc/48647220/
