Ипотека на квартиры в новостройках 2021

Ипотечный кредит – не благотворительность со стороны банка, а способ заработка. Поэтому кредитная организация ждет увидеть в качестве заемщика человека, который сможет вернуть долг с процентами.

– Каждый заявитель проходит своего рода «экзамен». Данные по зарплате, месту работы, кредитной истории и так далее вводятся в специальную программу, которая и выставляет человеку оценку. Если получившийся балл входит в приемлемый для банка диапазон, займ одобрят, – говорит директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. – Главный критерий – предельная долговая нагрузка, то есть соотношение ежемесячного платежа к размеру доходов. Хорошо, если на обслуживание ипотеки у вас будет уходить меньше половины месячного дохода.

С особым вниманием в банке подойдут к заявкам от представителей опасных профессий (например, пожарных), людей с плохой кредитной историей и тех, кому хватает только на минимальный первоначальный взнос.

Ольга Ильюшкина, руководитель отдела ипотечного кредитования «Первого ипотечного агентства», перечислила для «КП» другие формальные требования банков к заемщикам:

• минимальный возраст – 21 год;

• максимальный возраст – 65-75 лет, в зависимости от конкретного банка;

• с молодых людей до 27 лет потребуют подтвердить, что они прошли военную службу или не подлежат призыву по законным основаниям;

• минимальный стаж на текущем месте работы – от 3 до 6 месяцев, в зависимости от конкретного банка;

• общий трудовой стаж должен быть не меньше года;

• если заемщик является индивидуальным предпринимателем или владеет бизнесом, срок регистрации ИП или бизнеса не может быть меньше 2 лет.

А вот что не обязательно, так это иметь паспорт РФ – некоторые банки с удовольствием профинансируют покупку недвижимости и иностранцам. Также не нужна регистрация по месту жительства в том регионе, где вы собираетесь покупать квартиру.

В 2020 году сложилась ситуация, когда из-за вызванного коронавирусом кризиса, банки вынуждены более пристально приглядываться к потенциальным заемщикам. Ведь вырос риск не получить назад деньги, которые они дают в долг.

– Кто-то явно, а кто-то втихую подкрутил систему скоринга, – рассказал «Комсомольской правде» риэлтор Артем Сошников. – Например, «Альфа-банк» ясно дал понять, что не будет выдавать кредиты работникам транспорта, спортивных и развлекательных организаций, туризма, гостиничного и ресторанного бизнеса, сотрудникам индустрии красоты. То же самое касается и созаемщиков. Практически все стали отказывать клиентам, у которых есть действующие кредиты, очень внимательно считают платежеспособность потенциального заемщика. Если раньше индивидуальному предпринимателю можно было получить одобрение ипотеки, то сейчас это практически невозможно.

Новостройка, в которой потенциальный заемщик хочет купить квартиру, должна пройти аккредитацию у банка. Таким образом кредитная организация удостоверится, что объект недвижимости, который будет у нее в залоге, стоит своих денег, и, в случае проблем у заемщика, она сможет его продать. Впрочем, для покупателя квартиры такая инспекция от банкиров только в плюс – лишний раз знающие люди проверили, что у застройщика все в порядке. А проверяют не только сам дом, но и компанию, которая его строит.

– Эксперты банка проверяют репутацию девелопера, сроки сдачи объектов, документацию проекта. У каждой финансовой организации есть свои дополнительные критерии, – рассказал директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. – По своему опыту могу сказать, что самая серьезная проверка у Сбербанка – у нас каждый из объектов проходил ее, как в жилой, так и в коммерческой недвижимости.

Впрочем, даже аккредитация от надежного банка не может дать 100%-ой гарантии, что строительство, если оно еще идет, будет завершено вовремя.

– Отдельно стоит рассмотреть случай, когда в ипотеку приобретаются апартаменты, – говорит руководитель отдела ипотечного кредитования «Первого ипотечного агентства» Ольга Ильюшкина. – Помимо стандартных условий, по которым банк одобряет квартиру, апартаменты также не должны иметь статуса «офисного, складского, торгового или производственного помещения», а площадь не должна превышать 200 кв.м. включительно. Дополнительные требования предъявляются и к зданию, где расположены апартаменты. Так, объект залога не может располагаться в бывших домах отдыха, санаториях, пансионатах, лагерях, гостиницах и воинских частях. Само здание должно быть построено или реконструировано не ранее 2000 года.

Вы готовы обзавестись собственным жильем и даже накопили денег на первоначальный взнос? Тогда алгоритм действий следующий.

• Выберите квартиру, которую хотите купить. Это, с одной стороны, самый сложный этап, потому что нужно учесть кучу нюансов от метража до близости школ и больниц. А с другой, самый простой – ведь тут все зависит от вас и ваших возможностей.

• Узнайте у застройщика, с какими банками они сотрудничают. Менеджеры отдела продаж прекрасно знают, куда направить людей и охотно ответят на все вопросы. Не поленитесь узнать про все банки, а не только про тот, который на первый взгляд кажется самым привлекательным. Может получиться так, что другая организация предложит более выгодные условия.

• Подайте документы в банк и получите одобрение.

• Совершите сделку (лучше пригласить надежного риэлтора, который проследит за правильным ее оформлением), начните выплачивать ипотеку и думать, какие занавески повесить на кухне.

Для такой серьезной сделки банки требуют солидный пакет документов. В разных кредитных организациях могут быть свои варианты, но в целом требуются следующие бумаги:

• паспорт;
• заявление-анкета;
• страховое свидетельство государственного пенсионного страхования (СНИЛС);
• индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН);
• справка о доходах физического лица (справка 2-НДФЛ) или налоговая декларация за последние 12 месяцев;
• заверенная работодателем копия трудовой книжки или выписка из нее;
• свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей – если есть;
• для мужчин младше 27 лет – военный билет;
• для иностранных граждан – документ, подтверждающий законность пребывания на территории РФ.

Конечно, есть и документы, которые касаются самой квартиры. Но, как правило, эти вопросы решаются без участия покупателя – между застройщиком и банком.

Иван Зинченко, директор по продажам «Ипотека.Центр»:

– Нужно смотреть в первую очередь не на цену, а на надежность застройщика. И ситуация на рынке такая, и покупка для подавляющего большинства людей слишком важная, чтобы рисковать. Рейтинг застройщика и то, как сильно он закредитован – все это открытая информация, которую можно и нужно проверять. Например, если застройщик аккредитован только в одном банке, это тревожный звонок о безопасности подобного объекта для покупателя. Важно не рисковать и покупать квартиру по договору долевого участия.

Ольга Ильюшкина, руководитель отдела ипотечного кредитования «Первого ипотечного агентства»:

– Правильнее всего обращаться в самый надежный и проверенный банк из тех, что аккредитованы на ваш объект. Это поможет избежать ситуации, когда сотрудник плохо проверил документы и проектные декларации застройщика. В таком случае есть риск получить ключи позже на несколько месяцев, а то и лет.

Как правило, банки предлагают специальные программы для тех, кто покупает жилье в новостройке. Вот некоторые из них:

«Новоселы» от Газпромбанка – от 8,7%

«Новостройка» от Росбанка – от 7,39%

«Строящееся жилье» от Альфа-Банка – от 8,59%

Тут мы указываем минимальные процентные ставки, которые готовы предложить банки. Процент для конкретного заемщика будет свой – в зависимости от многих факторов. Один из главных – размер первоначального взноса. Чем он больше, тем меньше денег вы берете взаймы, и тем охотней и под меньший процент банк вам их даст.

Отметим, что в России действуют программы льготной ипотеки для семей с детьми. Им государство субсидирует процентную ставку, поэтому условия получаются выгоднее, чем без господдержки. Действие таких программ, как правило, распространяется именно на новостройки. Например, если у вас есть дети, а второй ребенок появился на свет в 2018 или позже, то вы с полным правом можете рассчитывать на ипотеку всего под 6%.

– Все любят положительных персонажей, даже банки, – улыбается риэлтор Артем Сошников. – Так что, чем кредитная история лучше, тем больше шансов получить займ. Исправить ее, конечно, можно, но на это уходит много времени и сил, поэтому кредитную историю, как честь, надо беречь смолоду.

– Ипотека не является ограничением для продажи, – уверяет Ольга Ильюшкина.

Правда, придется заручиться согласием банка. И, разумеется, с такой недвижимостью все обстоит немного иначе, чем с обычной куплей-продажей. Есть три варианта:

• Покупатель приобретает квартиру за личные средства. Продавец гасит ипотеку деньгами покупателя, после чего регистрируется договор купли продажи.

• Если покупатель сам приобретает залоговую квартиру в ипотеку, ему лучше всего получить кредит в том же банке, что и продавец. Тогда банк-кредитор сможет одновременно снять старое обременение с квартиры и наложить новое – уже для нового заемщика.

• Если же ипотеку покупателю одобрили в другом банке, кредитные организации могут договориться между собой. Правда, банков, выдающих ипотечные займы на залоговые квартиры, откровенно говоря, немного.

– В этом вам помогут хорошая кредитная история и возможность подтвердить доход. Кроме того, важно предоставлять банку подлинную информацию. Недостоверные данные или намеренное сокрытие каких-то фактов точно будут для банка поводом отказать вам в ипотеке, – говорит Иван Зинченко из «Ипотека.Центр». – Конечно, всегда положительным фактором будет большой первоначальный взнос. И дело не только в том, что банк рискует меньшей суммой, но и в том, что заемщик накопил на этот взнос, то есть он умеет распоряжаться деньгами.

Нужно уточнить этот вопрос в том банке, с которым вы хотите заключить договор. Если получившейся суммы хватает на первоначальный взнос, кредитная организация, как правило, не имеет ничего против.

Важно, что условием улучшения жилищных условий с использованием материнского капитала является выделение долей детям. Можно сделать это сразу при покупке, а можно оформить сделку на кого-то одного из родителей. Тогда ему необходимо будет написать и заверить у нотариуса обязательство выделить доли всем членам семьи, когда ипотека будет выплачена. Если человек это обещание не сдержит, сумму материнского капитала придется вернуть.

Рассчитаться по кредиту досрочно – безусловное право каждого человека. Запрещать это или брать какие-то дополнительные комиссии банк не имеет права.
Здорово, если вдруг появляется большая сумма денег, так, чтобы хватило одним махом долг закрыть. Но давайте будем честны, такое случается мало с кем.

Подавляющему большинству приходится «докидывать» понемногу свыше обязательных платежей. Раз в месяц или по мере появления лишних нескольких тысяч.

И вот тут встает вопрос: за счет чего уменьшить нагрузку? Можно сократить за счет дополнительного платежа срок займа, а можно уменьшить переплатой размер ежемесячного платежа. То есть отдали разок больше обычного, и в остальные месяцы будет полегче.

– Если ипотечный заемщик ежемесячно платит комфортную для него сумму, рекомендуется снижать срок договора, что сократит общую сумму переплат, – советует доцент кафедры банковского дела Университета «Синергия» Екатерина Исаева. – Многие банки сегодня имеют функцию досрочного погашения в своих онлайн-сервисах. Но при полном погашении кредита все-таки нужно будет сходить в отделение, чтобы закрыть ссудный счет и получить справку о погашении ипотеки.