Соседи затопили квартиру
«Дело помощи утопающим — дело рук самих утопающих», – гласил лозунг, который был вывешен в зале клуба «Картонажник» города Васюки, где Остап Бендер давал местным любителям шахмат сеанс одновременной игры. Эта фраза очень точно описывает ситуации, связанные с коммунальными бедствиями.
Основные причины затопления квартир
Если у вас есть рекомендации и дополнения по материалу, вы можете отправить их на почту expert@kp.ru. Для обсуждения вопросов рекламного сотрудничества звоните по телефону +7 (495) 637-65-16 (по будням с 9:00 до 18:00).
Шутки шутками, но причиной «потопа» в квартире чаще всего становится халатность самих жильцов. Незакрытый кран в ванной комнате, засорившаяся раковина на кухне, поломка сливного бачка в туалете приводят к одинаковым результатам — залитая собственная квартира и жилье этажом ниже или нескольких этажей.
Но не только водопровод может стать виновником бедствия, ведь есть еще система водяного отопления и система канализации. Очень распространенные причины — протечка водяного полотенцесушителя или гибкой подводки. Обитателей верхних этажей подстерегает еще и опасность затопления при дефектах кровли. В таблице ниже сведены основные причины затопления и способы их предотвращения.
| Причина затопления | Способ предотвращения |
| Невнимательность жильцов | Постоянная проверка водопроводных кранов, особенно частая при наличии детей. Перекрытие магистрального крана, уходя из квартиры или уезжая надолго в отпуск или командировку; |
| Поломка унитаза | Своевременная замена треснувшего унитаза; |
| Протечки стиральной или посудомоечной машин | Установка системы обнаружения протечек; |
| Прорывы канализационных труб | Профилактическое обследование труб сантехниками управляющей компании; |
| Протечка гибкой подводки | Своевременная замена элементов гибкой подводки при малейшем подозрении на износ |
| Неисправности батарей отопления либо полотенцесушителей | Замена батарей отопления после истечения срока годности, установка системы защиты от протечек и дополнительных датчиков под водяной полотенцесушитель; |
| Дефекты кровли | Своевременное обследование и профилактический ремонт кровли специалистами управляющей компании. |
Экстренные действия при затоплении квартиры
При затоплении квартиры необходимо быстро предпринять следующие меры:
Немедленно отключите от розеток все электроприборы.
А еще лучше — полностью обесточьте помещение. Это необходимо даже в том случае, если вода льется вдали от проводки. Такая мера предохранит от ударов током и возгораний вследствие короткого замыкания по мокрым обоям на стенах или коврам на полу.
Сообщите соседям о затоплении
Возможно соседям достаточно закрыть забытый кран в кухонной раковине. Не получив ответа, звоните в аварийную службу обслуживающей организации чтобы сантехники перекрыли водопроводный стояк.
Для вызова аварийной службы в Москве можно обратиться в единый диспетчерский центр (ЕДЦ):
- По телефону – 8 (495) 539-53-53 (круглосуточно);
- Онлайн – через мобильное приложение «Госуслуги Москвы». В разделе «Единый диспетчерский центр» нужно заполнить обязательные поля и отправить заявку в работу;
- С помощью кнопки вызова диспетчера в подъезде – в домофоне на первом этаже или в кабине лифта – если нет возможности позвонить в ЕДЦ или оформить заявку в мобильном приложении.
В регионах действуют аналогичные организации. В такой ситуации нужно звонить в зависимости от конкретного города:
- В объединенную диспетчерскую службу;
- В свою управляющую компанию (например, местный ЖЭК, ДЕЗ, ЖЭУ, УК);
- Диспетчерскую службу муниципального управления ЖКХ.
Их телефоны обычно печатают в квитанции за квартиру или вывешивают на информационном стенде в подъезде на первом этаже. Эту информации целесообразно заранее внести в память собственного телефона, чтобы не тратить впустую время в случае экстренной необходимости.
Потоп остановили. Что дальше?
По возможности нужно сразу же снять фото и видео последствий протечки в своей квартире и в залившей вас квартире соседей, если ее владельцы вас туда пустят. Лучше начать съемку еще до приезда аварийной службы. Потом это также поможет выяснить, кто виноват в потопе. В том числе пригодится для страховой фирмы, если вы застраховали свою квартиру и имущество.
Будет также полезно собрать комиссию с участием соседей, работников управляющей компании, сантехников. Протокол заседания этой комиссии послужит основанием для обращения в страховую компании, а если понадобится, то и в суд.
Что делать, если затопление произошло не по вине соседей
Это может случиться с каждым: в самый неожиданный момент звонит телефон и разъяренные соседи сообщают, что вы их топите. Разбираемся, как избежать огромных компенсаций за ущерб и окончательно не испортить отношения с другими жильцами.
Прежде всего нужно выяснить причину потопа и, по возможности, устранить ее. При невозможности это сделать — перекрыть входной кран водопровода и вызвать сантехников.
Кто виноват
Обычно это самый больной вопрос. Ведь ущерб возмещает виновник. Сосед может все валить на коммунальщиков и наоборот.
Виновными в потопе могут оказаться:
1. Соседи сверху:
- Если протечка случилась на коммуникациях после крана, ограничивающего подачу воды в квартиру. Поскольку за все трубы и приборы после этого крана отвечает собственник или наниматель жилья;
- Если в квартире сломалась бытовая техника или переполнилась ванная;
- Если соседи поменяли стояки горячей и холодной воды до запирающего крана или стояки отопления и не сообщили об этом в УК.
2. Управляющая компания:
- Если вода потекла из-за поломки общего имущества дома, то есть стояков горячей и холодной воды до запирающего крана или стояков отопления. Если вы живете на верхнем этаже и в вашем доме прохудилась крыша;
- Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Москвы (только при перечислении взносов жильцов за капремонт в региональный фонд). И если авария случилась после ремонта коммуникаций, относящихся к общему имуществу дома, при этом все произошло во время гарантийного срока и случай является гарантийным.
- Другие виновники по решению суда. Например, сосед сверху может доказать, что «водопад» устроила нанятая им для ремонта частная фирма.
Какая компенсация положена
Самый простой вариант – виновник признает свою ошибку и готов все компенсировать. При этом сумму ущерба вычислить легко, например, вы недавно сделали ремонт и есть подтверждающие чеки. Или просто с оговоренным размером компенсации все стороны согласны. В таком случае дело решится миром.
Что делать, если соседи готовы уладить вопрос мирно
Хорошо, когда соседи признают свою вину и готовы возместить убытки. Однако практика показывает, что не всегда слова влекут за собой поступки. Поэтому с самого начала будет полезным подстраховаться и написать в свободной форме досудебную претензию.
В этом документе укажите свои требования и срок их выполнения, а также ваши дальнейшие действия. К этому нужно приложить акт о заливе квартиры и независимую оценку ущерба. Претензию можно вручить лично, взяв расписку о получении, или отправить почтой с описью вложения и уведомлением о вручении. Судебная претензия фиксирует нанесенный вред и разделение ответственности. Этот документ не влечет за собой обязательного обращения в суд.
Еще один удобный вариант, если ваша квартира застрахована и ваш случай признают страховым, тогда сумму рассчитает и оплатит ваша страховая фирма.
Если страховки нет и начинаются споры с соседями, тогда нужна профессиональная оценка. Независимую экспертизу может провести любая компания, оказывающая такие услуги. Лучше, если она числится членом саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, застраховавшей свою ответственность. Если дело дойдет до суда, то такая экспертиза станет весомым аргументом.
Что делать, если соседи отрицают свою вину
Оформляется акт о затоплении квартиры. Этот документ управляющая компания (УК) должна составить и подписать не позднее 12 часов с момента заявки в диспетчерскую службу.
Представитель УК (например, главный инженер, мастер или техник участка) должен осмотреть пострадавшую квартиру. При этом ему можно показать и сделанные в разгар событий фото и видео.
Акт пишут в трех экземплярах в произвольной форме и обязательно с описанием:
- Причиненного ущерба;
- Обстоятельств, при которых такой ущерб был нанесен.
Документ подписывают сотрудник УК, владельцы пострадавшей и виновной квартиры. Если вы или сосед не согласны с актом, каждый вправе сделать на нем пометку об этом, прежде чем ставить подпись.
Что делать, если соседи топят и не открывают дверь
Если соседа нет или он не желает общаться, тогда акт должны подписать минимум два свидетеля, к примеру, дворник и кто-то из других соседей.
Один экземпляр акта остается у хозяина пострадавшей квартиры. Другой – в управляющей компании. Третий – у виновника аварии. Если его дома нет, то можете выслать ему копию вашего акта заказным письмом с уведомлением о вручении.
Также управляющая компания обязана перекрыть воду по стояку, к которому подключена аварийная квартира и потребовать у владельцев доступа сантехников.
Необходимо зафиксировать последствия затопления, собрать комиссию с участием представителей управляющей компании, на основании протокола этой комиссии составить досудебное решение и попытаться закончить дело мировым соглашением с виновником затопления. При неудачной попытке — обратиться в суд с исковым заявлением.
Что делать, если квартиру затапливает, а соседей нет
Если квартира пустует, то после составления акта о заливе для выяснения его причин потребуется вскрытие входной двери при участии участкового полицейского. После чего поступление воды в квартиру перекрывается магистральным краном и начинаются поиски владельцев жилья.
Собственника жилья можно отыскать с помощью:
- Старшего по дому или подъезду;
- Управляющей компании;
- Участкового полиции в вашем районе.
На время поисков коммунальщики могут перекрыть общий стояк в подъезде. В крайнем случае при угрозе жизни и безопасности людей в доме управляющая компания только в присутствии полиции и понятых может вскрыть квартиру «виновника». После ремонта на двери аварийной квартиры ставят временный замок и опечатывают ее.
Что делать, если соседи отрицают свою вину
Если виновник не желает оплатить ущерб или не согласен с названной экспертом или вами суммой, тогда спор нужно решать в суде. Но сначала можно еще раз попытаться пойти на мировую. Если виновник отказался от ваших предложений, тогда смело подавайте иск:
- В районный суд – если спорная сумма больше 50 тысяч рублей;
- В мировой суд – если сумма до 50 тысяч рублей.
Что делать, если соседи заливают квартиру постоянно
Если соседи постоянно устраивают потоп, а управляющая компания не реагирует на жалобы, то следует обратиться в районную или городскую жилищную инспекцию. Эта государственная организация обязана следить за сохранностью жилого фонда и не допускать нарушений при его эксплуатации. Туда можно обратиться через «Госуслуги».
Инспектор должен будет обследовать аварийную, а если и его не пустят, то он составит протокол, и на его основании жилищная инспекция выносит предписание УК об устранении аварии. Если предписание не будет выполнено, то Управляющая компания и Жилищная инспекция обратятся в суд, используя составленные акты о затоплении, фото и видеоматериалы, снятые в затопленной квартире. Суд своим решением обеспечит доступ в квартиру, назначит штраф и компенсацию за все прошлые затопления.
Как быстро и дешево ликвидировать последствия затопления квартиры
При затоплении квартиры влага пропитывает гипсокартонные стеновые панели, теплоизолирующие материалы, обои и даже бетон строительных конструкций.
Полноценный ремонт нельзя начинать до получения судебного решения по делу о затоплении, но за это время создаются условия для бурного роста плесени и развития колоний болезнетворных организмов. После завершения тяжбы, возможно, придется полностью менять внутреннюю отделку квартиры, а это потребует немалых затрат.
Альтернативный вариант — высушить помещение. Это можно сделать и самостоятельно путем проветривания или используя электрические тепловые пушки. Способ недорогой, но длительный и не дает возможности добраться до самых дальних уголков под плинтусами, за гипсокартонными перегородками, под полом. Но жить в квартире, где в воздухе постоянно летают плесневые споры, крайне опасно для здоровья.
Целесообразнее поручить эту работу специализированной организации, имеющей на вооружении профессиональную технику и использующую особые методики сушки помещений. Да, это стоит денег, например цена просушки двухкомнатной квартиры начинается от 4000 рублей, но это все равно меньше, чем полный капитальный ремонт с заменой мебели. Окончательная стоимость работ определяется после исследования пострадавших материалов и глубины проникновения влаги.
Отзыв эксперта
Юрий Александров, учредитель и директор ООО «Юридическая компания «А.Лигал» (г. Санкт-Петербург):
«Расскажу о деле, которое я сопровождал. Собственник квартиры в Санкт-Петербурге проводил ремонт, и в это же время было затоплено помещение городской библиотеки, которая располагается ниже этажом. При этом на момент такого затопления в указанной квартире еще никто не проживал.
Для установления причин протечки библиотека обратилась в управляющую компанию для созыва комиссии и составления акта о затоплении. Управляющая компания составила акт, в соответствии с которым в заливе квартиры признали виновным моего клиента — собственника квартиры над библиотекой. Причина — «халатное обращение» с имуществом.
Такой вывод комиссия сделала по причине того, что не выявила повреждений общедомовых сетей, при этом затопление библиотеке было с вышестоящего этажа. Моему клиенту была направлена претензия о возмещении 700 000 рублей ущерба. Для оспаривания указанных требований мы организовали досудебную экспертизу с целью определения причин затопления, поскольку, по нашей версии, заполнение могло произойти из труб, относящихся к общедомовому имуществу. За общедомовое имущество несет ответственность не собственник, а управляющая компания.
Эксперт пригласил для участия в осмотре представителя библиотеки и запросил у него материалы объективной фиксации затопления. В ответ на указанный запрос библиотека предоставила собственнику квартиры только одну фотографию, по которой невозможно установить причину. При осмотре эксперт зафиксировал неудовлетворительное состояние общедомовых сетей и коррозию общедомовых труб санузла. Он сделал вывод о том, что, исходя из объективных данных состояния квартиры, точную причину залива установить невозможно, поскольку не исключено, что протечка могла быть из общедомовых труб.
После получения указанного заключения мы сообщили библиотеке о том, что клиент не признает свою вину в затоплении и отказывается компенсировать ущерб. До настоящего момента искового заявления в суд о взыскании указанного ущерба от библиотеки не поступало. В случае если такой иск поступит, в суде нами будет представлено указанное заключение досудебной экспертизы, наша позиция о причинах протечки, а также при необходимости будет заявлено о вызове и допросе свидетелей (работников проводивших ремонт в квартире, соседей).
Кроме того, в целях подтверждения нашей версии мы можем заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы для установления причин протечки исходя из имеющихся материалов».
Популярные вопросы и ответы
На вопросы отвечает Елена Глушановская, юрист с 20-летним опытом и основатель компании юрист-аутсорсинг.рф, и учредитель и директор ООО «Юридическая компания «А.Лигал» Юрий Александров (г. Санкт-Петербург).
Возможно ли возместить ущерб полностью после затопления квартиры соседями?
«Да, возможно. По Гражданскому кодексу (ст. 15) гражданин, чье право нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение в меньшем размере.
В другой статье Гражданского кодекса РФ (ст. 1064) записано, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный юридическому лицу, подлежит возмещению в полном объеме. И возмещают его те, кто этот вред причинил. Размер же убытков, которые надо возместить, должен быть установлен «с разумной степенью достоверности».
Для возмещения необходимо установить факт залива и лицо, виновное в заливе, путем составления акта о заливе квартиры в присутствии всех участников конфликта и свидетелей. Указанный акт должен быть составлен представителем управляющей компании и подписан им не позднее 12 часов с момента обращения потребителя (пострадавшая сторона) в аварийно-диспетчерскую службу. Кроме того, следует установить факт причинения вреда имуществу и его оценки в материальном выражении (получить заключение специалистов, экспертов, например, экспертиза строительно-технической стоимости восстановительного ремонта – она предпочтительнее, чем оценка стоимости).
Стоит учесть, что пострадавшая сторона должна принять меры к извещению виновника путем направления письма о планируемом осмотре квартиры для определения стоимости восстановительного ремонта, а также предложить решить спор мирным соглашением. Если виновник согласился решить спор миром, рекомендуется заключить мировое соглашение, которое также можно оформить в виде расписки.
Таким образом, установление причины залива квартиры — это ответственное действие, от качественного составления которого во многом зависит возмещение вреда пострадавшей от залива стороне».
Юрий Александров:
«Гражданское законодательство предполагает полное возмещение расходов необходимых, для восстановления нарушенного права. При затоплении квартиры следует иметь в виду, что в силу ст. 15, 1064, 1082 ГК РФ, лицо виновное в таком затоплении, обязано возместить вред собственнику в виде расходов, необходимых для приведения квартиры в первоначальное состояние (до затопления), а также других сопутствующих расходов (экспертиза, расходы на юриста и т.д.)».
Как возместить ущерб, если потоп произошел из-за плохого состояния коммуникаций в доме?
«Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (Глава 16, пункт 152) гласит, что в случае причинения исполнителем ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме исполнитель и потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен.
Указанный акт должен быть составлен исполнителем и подписан им не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. При невозможности подписания акта потребителем (или его представителем), в том числе по причине его отсутствия в занимаемом помещении, акт должен быть подписан помимо исполнителя двумя незаинтересованными лицами. Акт составляется в двух экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй – остается у исполнителя.
Провести экспертизу и поставить перед ней два вопроса:
1. Определить причину залива и участок, на котором он произошел;
2. Определить стоимость восстановительного ремонта без учета износа по средним рыночным ценам, то есть по ст. 15 Гражданского кодекса.
Когда выяснится, что авария произошла из-за действий управляющей компании, вина которой подтверждается в составленном акте о заливе, то необходимо направить досудебную претензию с целью возместить ущерб. Чаще всего такие обращения остаются без рассмотрения или заявители получают отказ из-за того, что требования завышены. Иногда управляющая компания предлагает произвести ремонт самостоятельно, но практика показывает, что это ловушка, так как сроки восстановительного ремонта будут очень длинными, а качество работ – низкое. В любом случае, основная сложность в подобных судебных спорах не юридическая, а техническая. По моему мнению, в этих делах все решает судебная экспертиза».
Юрий Александров:
«Ключевым значимым обстоятельством по таким делам является факт установления виновного в затоплении лица. В многоквартирном доме таким лицом может быть либо соседний собственник, либо лицо, осуществляющее контроль нужно общим имуществом (управляющая компания, ТСЖ).
С целью выяснения причин затопления и установления виновника, необходимо сразу же при выявлении затопления произвести подробную фото и видеосъемку квартиры, вызвать управляющую компанию или ТСЖ для составления акта о затоплении. Такой акт составляется комиссией из представителя управляющей компании, ТСЖ, сантехника, представителя аварийной службы и признается одним из доказательств по делу.
Если затопление произошло по причине плохого состояния коммуникаций, являющихся общим имуществом, ответственность за затопление несет управляющая компания».
Что делать, если управляющая компания отказывается участвовать в разрешении конфликта?
Если по результатам составления акта и / или проведения независимой экспертизы установлено, что протечка произошла из общедомового имущества (трубы отопления, стояки и т.д.), ответственность за затопление несет управляющая компания (ТСЖ), если же протечка произошла из имущества соседнего собственника (например, из смесителя, шлангов внутри квартиры, стиральной машины), то ответственность несет такой собственник.
Перед обращением в суд рекомендуется обратиться с досудебной претензией к виновному лицу, которую следует направить по адресу его регистрации (для граждан) и местонахождению юридического лица (ст. 165.1 ГК РФ). Очень часто подобные споры решаются без суда после получения претензии.
В случае если претензия не была удовлетворена, либо ответа не последовало, следует обращаться в суд с иском о взыскании убытков с виновного лица. При рассмотрении дела кроме акта о затоплении для подтверждения доводов искового заявления возможен вызов свидетелей, предоставление фото и видео. Как правило, суды в целях установления юридически значимых обстоятельств по таким делам назначают экспертизу с вопросом об установлении причин протечки и размера причиненного вреда.
Следует отметить, что в целях определения причин протечки для суда нет строго определенных доказательств. В каждом конкретном случае указанные обстоятельства могут устанавливаться как актом, так и свидетельскими показаниями, заключениями экспертов, фото- и видеоматериалами.
Можно ли начинать делать ремонт до окончания разбирательств?
Если по объективным причинам требуется срочный ремонт и ждать до окончания суда невозможно, то необходимо сделать независимую экспертизу с подробной фото и видеофиксацией, чтобы судебный эксперт впоследствии мог делать выводы по материалам досудебного эксперта. О дате и времени осмотра по такой экспертизе следует уведомить виновное лицо.
