Кредит под залог квартиры в 2022 году

На российском рынке кредитования много продуктов: от моментальных займов наличкой в день обращения и банковских карт до ипотеки и кредитов под залог квартиры. О последних и расскажем вместе с экспертом, как и по каким условиям лучше всего взять такой кредит в 2022 году
Кредит под залог квартиры в 2022 году
Кредит под залог квартиры. Фото: shutterstock.com

По поводу кредитов под залог квартиры в Сети много мифов: пугают, что таким образом финансовые учреждения буквально «отжимают» недвижимость, а оформление настолько сложное, что обычным заемщикам без юридического или экономического образования в нем не разобраться.

Действительно, как и все, что касается финансов, кредиты под залог квартиры остаются объемной сферой с множеством нюансов. Если не знать, как работают такие займы, можно забрести в финансовый тупик. Расскажем об условиях получения кредита под залог квартиры в 2022 году, банках, которые их выдают и поговорим с экспертом о том, как клиентам получить одобрение.

Что такое кредит под залог квартиры

Кредит под залог квартиры — это ссуда, которую кредитор выдает заемщику под проценты. Обязательства заемщика при таком кредите подкрепляются залогом квартиры.

Полезная информация о кредите под залог квартиры

Ставка по кредиту*от 10,5% до 20%
Что поможет снизить ставкуПоручители, созаемщики, официальное трудоустройство, страхование жизни и здоровья
Срок кредитадо 20 лет (реже до 30 лет)
Возраст заемщика18-65 лет (реже 21-70 лет)
Какие квартиры принимаютплощадь, количество комнат и этажей в доме не имеют значения, главное, чтобы дом не был аварийным, работали все коммуникации
Срок оформления7-30 дней
Досрочное погашениеВозможно
Можно ли использовать маткапитал и налоговый вычетНет
Отличие от ипотеки При ипотеке деньги дают на покупку конкретной недвижимости, в случае кредита под залог квартиры вы сами решаете, куда потратить полученную сумму 

*Указаны средние ставки на III квартал 2022 года

Когда клиент обращается в банк с просьбой о кредите, финансовое учреждение (к слову, это может быть не только банк!) смотрит: какая сумма и на каких условиях нужна заемщику. Проще и быстрее всего получить кредитную карту. Но минус продукта в скромной сумме займа и необходимости быстро погасить долг, иначе начнут капать проценты.

Можно прибегнуть к классическому кредиту. Всю сумму выдают сразу, а вы возвращаете ее по частям каждый месяц. Однако, чтобы дать клиенту деньги, банк должен быть уверен в его благонадежности. Поэтому он может потребовать принести справку о доходах, найти поручителей, созаемщиков и так далее.

Какую сумму вы хотите получить:

Свою благонадежность можно продемонстрировать, если предложить имущество в залог. Например, квартиру. Этот тип недвижимости самый востребованный в сфере залогового кредитования. Залог — обеспечительная мера. То есть кредитор как бы страхует себя от невыплаты клиентом займа.

Если кредит не вернуть, банк или другое финучреждение обращает взыскание по законам РФ через суд, после чего квартира будет выставлена на торги. Лишиться единственного жилья — страшно. Но если иметь дело с добросовестным кредитором, то просто так продать квартиру заемщика он не может. Тут закон защищает интересы и кредитора, и человека. Кроме того, кредитору выгодно, чтобы человек и дальше платил, тогда не придется заниматься судопроизводством и взысканием.

Залог прописывается в документах Росреестра — это ведомство ведет учет недвижимости в России. Такую квартиру нельзя продать без разрешения кредитора. При этом хозяина, пока он вовремя платит по займу, никто не выселяет.

Плюсы получения кредита под залог квартиры

На длительный срок. Обычный кредит в среднем дают на 3-5 лет. Кредит под залог квартиры можно выплачивать до 25 лет, если банк согласен на это условие.

Снижаются требования к портрету заемщика. Перед тем, как выдать кредит, финучреждение проводит скоринг потенциального клиента, то есть анализирует его платежеспособность. Смотрит, есть ли долги в базе судебных приставов (ФССП), невыплаченные кредиты, были ли ранее просрочки по займам, есть ли официальное трудоустройство. Любой из этих факторов негативно сказывается на скоринговом балле. Залог квартиры может нивелировать часть негатива, а значит повысить шанс одобрения.

Потенциальная сумма займа больше. Кредитор подстраховал себя от невыплаты и может одобрить большую сумму займа, нежели без залога.

Сколько денег дадут за залог квартиры

Кредит под залог квартиры

Этот материал нам помогла сделать компания «Столичный Центр Финансирования» — они являются кредитным брокером. Своим клиентам подбирают лучшие условия на рынке кредитования для решения поставленной задачи. Им не требуется даже телефонное подтверждение с места работы и справки о доходах. Брокер отстаивает ваши интересы перед банком максимально профессионально. По сути, это ваш адвокат в мире финансов.

Максимальную сумму под залог даст банк — она составляет до 70-80% от стоимости квартиры. У МФО и инвесторов суммы меньше. Многое зависит и от оценки. Некоторые любят занижать стоимость объекта. «Столичный Центр Финансирования» помогает получить до 90% от рыночной стоимости квартиры. До 70% от цены на коммерческое помещение и до 50% от цены частного дома.

Реструктуризация и рефинансирования своих долгов. Представим, что у заемщика накопилось много обязательств перед разными банками и прочими кредиторами. Он может взять большую сумму, рассчитаться со всеми долгами и спокойно платить только по одному кредиту.

Можно и дальше жить в квартире. Делать там ремонт (главное, обойтись без незаконных перепланировок), прописывать жильцов или сдавать в аренду. Но некоторые кредиторы запрещают сдачу жилья.

На любые цели. Кредитор не будет спрашивать, для чего вам деньги.

Ниже ставка. В среднем, на 4% чем кредит без залога.

Минусы получения кредита под залог квартиры

Дополнительные расходы. Такой кредит сопряжен с тратами. Во-первых, на оценку жилья. Есть специальные организации, которые составляют оценочные альбомы. Они присылают специалиста, тот осматривает и фотографирует двор, дом, подъезд, квартиру. По итогу определяет стоимость жилья. Услуга стоит 5 000-15 000 рублей. Вторая трата — на страховку объекта. Кредитор должен быть уверен, что с залогом ничего не случится.

Нельзя свободно продать. Залог не дает хозяину в полной мере распоряжаться квартирой, чтобы заемщик вдруг не продал в один момент жилье без разрешения банка. На продажу банки соглашаются неохотно, с условием, что деньги с продажи тут же пойдут на погашение долга.

Можно лишиться жилья. Если это только ваша квартира и вы живете один, то вся ответственность на вас. Но если есть семья, близкие, а вы не смогли выплатить заем, придется искать временное жилье.

Цена квартиры не равна сумме займа. В долг дадут максимум 80% цены недвижимости, при условии, что вы предоставите справки о доходах, созаемщиков, поручителей и так далее. Кредитор хочет быть уверен, что в случае форс-мажора сможет быстро продать объект, чтобы окупить свои затраты.

Увеличенные сроки оформления. В среднем от двух недель до одного месяца.

Условия получения кредита под залог квартиры

Требования к заемщику

Возраст 18-65 лет. Кредиторы могут сдвигать верхний и нижний предел. Людям младше 21 года редко дают крупные займы.

Гражданство РФ и регистрация, то есть прописка. Иностранцев тоже рассматривают, но не все банки.

Постоянное место работы и доход за последние 3-6 месяцев. Не обязательное, но желательное требование. В противном случае ставка будет выше.

Требования к недвижимости

Не рассматривают квартиры: 

  • в аварийных домах;
  • неприватизированные;
  • среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные;
  • которые фигурируют в открытом уголовном деле или являются предметом спора в суде.

Настороженно относятся к объектам:

  • на стадии строительства;
  • дома под реновацию;
  • доли в квартире;
  • комнаты в коммуналке;
  • старые дома (с деревянными перекрытиями);
  • под арестом;
  • уже находятся в залоге, например, под ипотекой;
  • если прописаны дети, среди владельцев есть те, кто ушел на срочную службу в армии или находится в местах лишения свободы;
  • квартира недавно перешла по наследству;
  • дом входит в перечень культурного наследия;
  • квартира в ЗАТО (закрытые города в РФ, куда въезд по пропускам).

Апартаменты, жилые дома, таунхаусы — охотно берут, а вот  коммерческую недвижимость — на усмотрение банка.

В квартире должно быть отопление, водоснабжение, электричество. Некоторые банки ставят условие для дома. Например, в нем должно быть не меньше четырех квартир и двух этажей.

—  Квартира должна быть ликвидной и находиться в городе или поселке неподалеку от города. Это нужно, чтобы точно оценить квартиру, а в случае необходимости быстро продать. Так, квартиры в отдаленных от городов районах, не пользуются большим спросом, а значит кредитор рискует не вернуть свои деньги в ожидаемые сроки, — объясняет требования к недвижимости генеральный директор компании «Столичный Центр Финансирования» Эльвира Глухова.

Как получить кредит под залог квартиры

1. Определитесь с кредитором

И подайте в банк или финучреждение заявку на рассмотрение. На этом этапе достаточно указать ФИО, озвучить желаемую сумму займа и готовность предоставить квартиру под залог. Заявку можно подать по телефону, на сайте (если такая возможность предусмотрена) или очно прийти в отделение.

Банки в среднем в срок до двух часов отвечают, предодобрена ли ваша заявка или объявляют отказ.

Как часто придется ходить в отделение банка

Кредит под залог квартиры

Получение кредита под залог недвижимости может оказаться изнуряющей заботой. К тому же придется ожидать, пока кредитор ответит на заявку. Если отказ, предстоит искать новый банк. Не исключено, что поиски и одобрение не ограничатся первым десятком учреждений. Дело может затянуться на месяцы. Если обратиться в «Столичный Центр Финансирования», то вопрос с кредитом можно решить за один-три дня практически без личного участия.

Брокерская компания оценивает условия 47 банков-партнеров и подбирает пять оптимальных вариантов, куда будет отправлена ваша заявка, а также помогает подготовить требуемые документы. Приезжать в офисы финучреждения для этого не обязательно. Компания имеет партнерские отношения с кредитными фирмами и банковскими учреждениями, поэтому у каждого клиента есть возможность подать заявку на кредит дистанционно. Но при желании все можно сделать лично.

«Столичный Центр Финансирования» является партнером проверенных кредиторов с признанной репутацией разрешением от Центробанка РФ на осуществление своей деятельности.

2. Собирайте документы

Когда заявка предодобрена, чтобы получить финальное одобрение, вам потребуются:

  • копия паспорта с пропиской;
  • некоторые кредиторы просят второй документ. Например, ИНН, СНИЛС, загранпаспорт, водительские права, военный билет;
  • документы на квартиру. В них должно быть указано, что вы — собственник. Подойдет договор купли-продажи, выписка из ЕГРН (проще всего заказать ее на сайте «Федеральной кадастровой палаты» за 290 руб. или бумажную в МФЦ за 390 руб.). Если квартира досталась вам по решению суда или по наследству, то нужны соответствующие бумаги;
  • справка о доходах 2-НДФЛ с места работы — на ваше усмотрение, повышает шанс одобрения и максимальный размер суммы;
  • документы созаемщиков. По закону созаемщиками будут другие собственники квартиры (если они есть) или ваша супруг(а). Если вы составляли брачный договор у нотариуса, по которому супруг(а) не может распоряжаться квартирой, то несите документ. Если супруг(а) не хочет быть созаемщиком, тоже потребуется подписать об этом бумаги у нотариуса.
  • заключение от страховой компании о готовности застраховать квартиру и альбом от оценочной компании, в котором указана цена недвижимости. Обращаем внимание, что некоторые финучреждения работают только с аккредитованными у них оценщиками и страховыми.

3. Дождитесь решения кредитора

Банки рассматривают документы от трех дней до одного месяца. Конечно, все стараются ускорить процесс и сделать всё в сжатые сроки, но на деле он может затянуться.

4. Зарегистрируйте залог

Кредит одобрен? Тогда остался предпоследний шаг перед получением денег. Нужно оформить залог на квартиру. Это делается в Росреестре или в МФЦ. После этого квартиру нельзя будет свободно продать без разрешения залогодержателя.

Некоторые банки активно практикуют дистанционную подачу документов в Росреестр, чтобы не тратить время на разъезды и очереди. Для этого понадобится электронная подпись, она стоит от 3000 рублей. Некоторые финучреждения оплачивают клиентам оформление такой подписи.

5. Получите деньги и начинайте выплачивать кредит

Деньги переводят на банковский счет или выдают наличными. О своем желании получить наличными нужно уведомить предварительно, так как нужной суммы в кассе может не оказаться. Вместе с кредитным договором выдают график платежей. Первый платеж по кредиту может быть уже в текущем месяце.

Где лучше взять кредит под залог квартиры

Банки

Активно кредитуют под залог квартиры. При этом у них самые строгие условия одобрения займа, потому что речь идет о большой финансовой структуре. Брать недвижимость в залог готовы многие учреждения — как крупные федеральные, так и локальные.

Удобство займа в банке в процедуре заявки. Все можно сделать без очного визита в офис, если организация работает с таким форматом. То есть звоните в колл-центр или оставляете обращение на сайте. В случае предодобрения высылаете документы на электронную почту менеджеру. В редких случаях даже возможно зарегистрировать залог онлайн, а деньги получить на карту. Хотя можно и по-старинке — каждый раз приезжать в отделение.

Плюсы и минусы

Отточен механизм выдачи таких кредитов. Надежная организация под контролем Центробанка. Адекватный процент, исходя из ситуации заемщика и в сфере кредитования.
Редко соглашаются на займ без справки о доходах. Дольше рассматривают заявку. Критически оценивают кредитную историю заемщика: в случае просрочек в прошлом серьезно повышается риск отказа в кредите.

Если кредитная история плохая, то кредит не получить?

Кредит под залог квартиры

Банки скрупулезно относятся к прежним фактам просрочки. Скрыть что-то практически невозможно. Но можно значительно улучшить ситуацию. «Столичный Центр Финансирования» «чистит» вашу кредитную историю. Компания помогает получить лояльные условия от банка даже в случае просрочек и непогашенных долгов. Для этого она выплачивает за вас прежние кредиты, тем самым улучшая портрет заемщика.

На этом работа кредитного брокера не заканчивается. Фирма помогает с оформлением нужных документов. Например, если утеряны все бумаги на квартиру. «Столичный Центр Финансирования» восстановит все официальными методами за нескольких дней. К тому же согласует для вас снижение банковской ставки на 1-6% годовых.

Инвесторы

В 2022 году инвесторы — частные лица и компании — могут выдавать кредиты под залог квартиры только юридическим лицам и ИП на развитие бизнеса. Ранее они работали и с обычными гражданами — физлицами. Но в России стало очень много личных трагедий, когда у людей буквально «отжимали» квартиры кабальными процентами и условиями договора. Поэтому кредитовать под залог квартиры частных лиц инвесторам запрещено.

Плюсы и минусы

Не просят справки о доходах и вообще лояльны к заемщикам. В процессе переговоров и обсуждения условий можно попросить большую сумму на длительный срок. Быстро принимают решение, деньги можно получить в день обращения.
Выше процент, чем в банках. Могут умышленно занижать стоимость квартиры. Не подходит для физлиц.

Дополнительные способы

Раньше под залог квартир кредитовали ломбарды и микрофинансовые организации. Сейчас им запрещено это делать. Остались только КПК — кредитные потребительские кооперативы.

Их участники — пайщики — делают взносы из своих средств в «общий котел». Чтобы другие пайщики на эти деньги могли кредитоваться. А с процентов инвесторы получат свой доход. Если изначально КПК создавались для нужд узкого круга лиц (эдакие кассы взаимопомощи), то теперь они распространены и открыты для новых членов. Прежде всего, чтобы те могли кредитоваться. КПК разрешают давать займы под залог жилья.

Плюсы и минусы

Быстрее банков принимают решение. Рассматривают без справки о доходах и с испорченной кредитной историей. Не интересуются целью кредитования.
Выше процент по займу. Большие штрафы за просрочку. За право быть пайщиком, могут взимать вступительные взносы и ежемесячные платежи (у некоторых КПК они отменены).

Отзывы экспертов о кредите под залог квартиры

Мы попросили нашего эксперта из компании «Столичный Центр Финансирования» Эльвиру Глухову развернуто рассказать об этом продукте.

«Кредит под залог недвижимости — это прежде всего инструмент. И как любой инструмент он чем-то хорош, а в чем-то плох. Вы ведь не забиваете гвозди шуруповертом? Самым разумным будет использование кредита под залог квартиры в двух случаях.

Погашения текущих долгов. Например у вас четыре кредита наличными + две кредитные карты + восемь микрозаймов. Такие ситуации реально случаются в жизни, стесняться тут нечего. У нас большинство клиентов приходят с этой проблемой. Кредитная история летит в пропасть, человек на грани банкротства…

Когда берешь первый кредит и платишь его, никаких проблем нет. Берешь второй, тоже нормально. Берешь третий — вроде терпимо, но небольшой скачок в доходах и вся эта нагрузка начинает сказываться. Приходится экстренно снимать наличку с кредиток и платить ей. Далее идешь в микрозаймы, чтобы оплатить кредитки. Это уже путь в никуда. 

Однако можно взять кредит под залог недвижимости, снизить платеж в три-четыре  раза, растянуть кредит на 15 лет и больше. А значит войти в график и спокойно платить. Главное больше не брать кредитов, иначе возвращаемся в предыдущую ситуацию, только еще и квартира в залоге.

Когда вы бизнесмен. Малый бизнес или ИП. Нужны срочно оборотные средства, например, на закупку товара. Вы понимаете, что через полгода-год вы весь товар продадите и сможете закрыть кредит, а прибыль покроет расходы по процентам займа. Конечно, есть риск, что товар не купят или что-то пойдет не так. Но если уверены в себе и своем начинании, тогда берите кредит под залог квартиры — это хороший способ выйти в прибыль.

Но если вы хотите взять кредит под залог квартиры, чтобы слетать отдохнуть в Дубай, а чем дальше платить по этому кредиту вы не знаете, то не берите его ни в коем случае. Это путь к долговой яме».

Популярные вопросы и ответы

На вопросы отвечает генеральный директор компании «Столичный Центр Финансирования» Эльвира Глухова.

Стоит ли брать кредит под залог квартиры?

— Все зависит от потребности клиента. Кредит под залог, безусловно, более ответственный шаг, чем рядовой заем. Относительно низкая ставка, крупная сумма и более лояльные требования к заемщику выделяет такое кредитование на фоне остальных. Но если заемщик не сможет платить, придется покрывать долг своей квартирой. Стоит ли брать кредит под залог, каждый должен принимать решение самостоятельно.

Можно ли получить кредит под залог квартиры с плохой кредитной историей?

— Получить кредит под залог с плохой кредитной историей можно. Это один из существенных плюсов такого кредитования. Даже топовые банки допускают небольшие просрочки до 60 дней. Но есть банки, которые допускают просрочки свыше 180 дней. В отдельных случаях допускаются открытые просрочки. Однако, чем хуже кредитная история, тем выше будет ставка по кредиту.

При кредитовании под залог можно поделить кредитную историю на четыре категории:

●     отличная — просрочек нет или ранее просрочки были не более семи дней.
●     хорошая — были просрочки ранее от семи до 30 дней но не более шести раз за последний год. Или одна просрочка до 60 дней. Сейчас просрочек нет. С момента последней просрочки прошло больше двух месяцев.
●     средняя — случались просрочки до 180 дней, но сейчас они закрыты, при этом прошло более 60 дней с момента закрытия просрочек.
●     плохая — сейчас есть открытые просрочки.

Можно ли получить кредит под залог квартиры без подтверждения доходов?

— Можно. Банк в первую очередь оценивает объект недвижимости. Расчет максимальной суммы кредита будет основываться на стоимости объекта. В большинстве банков сумма кредита составляет от 20% до 60% от рыночной цены недвижимости. Официальное подтверждение дохода по справкам 2-НДФЛ не требуется. Достаточно указать источник дохода в анкете банка, либо устно подтвердить, что у вас есть источник дохода. 
 
Конечно, характер проверок зависит от банка, в который вы подаете заявку на кредит. Крупные финучреждения попросят официальные справки о доходах или косвенное подтверждение платежеспособности, например, оборот по счетам в данном банке. Другим достаточно просто устного подтверждения по номеру телефона работодателя. Однако если у вас нет ни справок о доходах, ни оборотов по счетам, то все равно найдется банк, который вас одобрит, но ставка по кредиту будет выше.

Выдают ли кредит под залог доли квартиры без согласия остальных владельцев?

— Нет. В банке получить кредит под залог доли в квартире нельзя. Но есть частные кредиторы, которые могут выдать заем под залог доли. Важно, чтобы доля была кратна или больше количества комнат. Например, 1/3 доля в трехкомнатной квартире. Подойдет и 1/2 в трехкомнатной. А вот 1/3 в двухкомнатной уже не подойдет.
 
Такие условия связаны с тем, что при наличии доли можно выделить отдельную комнату. То есть если заемщик не будет платить, частный инвестор по суду взыщет долю за долги, после чего сможет выделить отдельную комнату в квартире и признать ее своей. После чего он продаст комнату и покроет издержки, связанные с просрочками по займу. Но процентные ставки по подобным займам очень высокие, они начинаются от 4% в месяц.
Если же вы хотите нормальные условия кредитования, однозначно потребуется согласие всех собственников квартиры. Но если один из собственников — несовершеннолетнее или недееспособное лицо (имеет ментальные проблемы и находится под опекой — прим.ред.), то его долю, однозначно, никто не возьмет в качестве залога.