Аннуитетный платеж по ипотеке в 2025 году

Ипотечные заемщики в 2025 году могут выбрать разные виды погашения кредита. Одним из них является аннуитетный платеж. Простая на первый взгляд схема (плата равными долями) таит в себе важные нюансы, о которых знают не все граждане. Расскажем о правилах расчета аннуитетного платежа и перечислим его основные плюсы и минусы. 

Уважаемые пользователи, информация в статье актуальна на момент публикации. Пожалуйста, перед использованием представленных данных уточняйте все детали на официальных сайтах органов власти и организаций. Если у вас есть рекомендации и дополнения по материалу, вы можете отправить их на почту money@kp.ru. Для обсуждения вопросов рекламного сотрудничества звоните по телефону +7 (495) 637-65-16 (по будням с 9:00 до 18:00).

Что такое аннуитетный платеж по ипотеке

Аннуитетный платеж по ипотеке — это способ погашения кредита на жилье, при котором клиент ежемесячно вносит одну и ту же сумму. Она не меняется на протяжении всего срока займа. При этом банк каждый месяц по-разному распределяет полученный платеж. В начале наибольшая часть уходит на погашение процентов, а в конце — на погашение основной суммы долга. Однако клиент этого уже не видит. Для него сумма остается той же.

Полезная информация об аннуитетном платеже по ипотеке

Все важные сведения об аннуитетном платеже по ипотеке собрали в удобную таблицу.

это интересно

Дифференцированный платеж по ипотеке в 2025 году

Чем он отличается от аннуитетного и в каких случаях выгоден заемщику

Подробнее

Правила расчета аннуитетного платежа по ипотеке

Как и все суммы в банковских операциях, аннуитетный платеж по ипотеке рассчитывается по отдельной формуле. Она выглядит следующим образом: X = C × N, где X — сам аннуитетный платеж, C — сумма кредита, а N — коэффициент аннуитета. Здесь все достаточно просто.

Немногим сложнее ситуация с самим коэффициентом аннуитета. Он рассчитывается по такой формуле: m × (1 + M)^N : (1 + M)^N — 1. В данном случае M — месячная процентная ставка, а N — число ежемесячных платежей, которые лягут на плечи заемщика.

Представим, что заем был взят на сумму в 6 млн рублей и на два года под 20% годовых. Тогда M в формуле будет равно: 20% : 12 = 1,66% или 0,0166, а N = 24. Посчитаем коэффициент:

0,0166 × (1 + 0,0166)²⁴ : ((1 + 0,0166)²⁴ — 1) = 0,050

Теперь посчитаем аннуитетные выплаты: 6 000 000 × 0,050 = 300 000 рублей в месяц или 7 200 000 рублей за 2 года. Переплата составит 1 200 000 рублей.

Теперь посчитаем, сколько придётся заплатить, если брать ту же сумму под тот же процент, но на 5 лет. То есть, N = 60 месяцев. Коэффициент:

0,0166 × (1 + 0,0166)⁶⁰ : ((1 + 0,0166)⁶⁰ — 1) = 0,026

Аннуитетные выплаты:

6 000 000 × 0,026 = 156 000 рублей в месяц или 9 360 000 рублей за 5 лет. Переплата составит 3 360 000 рублей.

При аннуитетных платежах банк фиксирует платежи на весь срок по описанной выше формуле. Получаемые ежемесячно суммы банк делит на две части — проценты и основной долг. Первые начисляются на всю сумму задолженности. Как следствие, при большом сроке ипотеки переплата будет больше.

Важная деталь в том, что каждый месяц банк постепенно меняет распределение средств. Поэтому в начале погашения ипотеки на таких условиях 70-80% ежемесячных платежей будет уходить исключительно на проценты. К концу сложится обратная ситуация. В счет основного долга будет уходить 80-90% ежемесячного платежа. В случае досрочного погашения уменьшается срок кредита, но не выплаты.

Виды аннуитетных платежей по ипотеке

Существует три основных вида аннуитетных платежей: классический, с плавающей ставкой и с отсрочкой по основному долгу. Детально разберем каждый из них.

Классический аннуитет. Наиболее распространенный в России вид подобных платежей. При нем фиксированный платеж сохраняется на весь срок, и на него не может повлиять ни изменения ключевой ставки, ни другие факторы. Расчеты ведутся тоже по классической схеме — проценты и основной долг. Банк ежемесячно решает, какая часть ежемесячного платежа будет отправлена в ту или иную часть. Подходит тем, у кого стабильный, не растущий доход и нет планов гасить ипотеку досрочно.

Аннуитетный платеж с плавающей ставкой. В начале рассчитывается так же, как классический аннуитет. Однако ставка периодически меняется. Примерно раз в 3-12 месяцев. Соответственно, размер платежа также пересчитывается. Такой вид напрямую привязан к ключевой ставке ЦБ. При ее повышении платеж будет больше, при понижении — меньше. Подходит тем, кто ждет падения ключевой ставки или имеет финансовую подушку и готов рисковать.

Аннуитет с отсрочкой по основному долгу. Куда менее популярный, но присутствующий в некоторых банках вид платежа. При нем первые 1-5 лет клиент банка платит только проценты, из-за чего платежи получаются минимальными. Затем начинается классический аннуитет (платеж резко возрастает). При этом общий срок кредита не меняется. Подходит тем, кто хочет отодвинуть погашение, например, из-за ремонта или грядущего повышения собственного дохода. Часто применяется в программах господдержки.

Плюсы аннуитетного платежа по ипотеке

У аннуитетного платежа по ипотеке имеется ряд плюсов. Разберем каждый из них.

• Простота. В бытовом смысле аннуитет является наиболее легким способом погашения ипотеки для россиян. Схема подразумевает, что человек точно знает, какую сумму ему придется отдавать каждый месяц. Не придется ни следить за изменениями, ни сверяться с графиком. При этом такой способ погашения позволяет увеличить размер ежемесячного взноса, взяв кредит на бóльшую сумму. Хотя так переплата и получится больше.

• Возможность планировать бюджет. Во многом вытекает из предыдущего пункта. В случае с аннуитетом еще до подписания бумаг и полноценного оформления ипотеки можно рассчитать, сколько придется на нее тратить каждый месяц. Как следствие, проще выяснить необходимый уровень личного дохода и ограничить другие расходы. Риск просрочки платежа также снижается.

• Доступность. Аннуитетные платежи по ипотеке сегодня предоставляет практически любой банк. Как следствие, требования к заемщику лояльные. Более того, ежемесячный взнос по аннуитету всегда меньше первого взноса по дифференцированной системе. Поэтому можно брать более крупные суммы и на большие сроки.

• Снижение финансовой нагрузки. При дифференцированном платеже по ипотеке ежемесячные взносы в самом начале весьма высокие. В случае человека со средним, не растущим доходом это может стать проблемой. Аннуитет помогает подобного избежать. Платежи всегда одинаковые и весьма низкие.

• Стабильность. Если аннуитетный платеж классический, то, в отличие от других видов (и дифференцированной схемы), он не зависит ни от каких факторов. Платежи по кредиту не изменятся, даже если ключевая ставка резко вырастет или сильно упадет. Все это добавляет и психологического комфорта — заемщику не придется бояться, что его резко заставят платить больше.

Минусы аннуитетного платежа по ипотеке

Не стоит забывать, что ипотека — это все еще долг перед банком. Как следствие, финансовая организация стремится получить выгоду. Поэтому назвать аннуитет «идеальным» вариантом без каких-либо минусов точно нельзя. Разберем основные недостатки такого варианта погашения. 

• Большая переплата. В случае аннуитетных платежей по ипотеке суммарные проценты всегда выше, чем при дифференцированной схеме. Как правило, на 5-20%. Все зависит от срока ипотечного кредита. Так происходит потому, что проценты банк начисляет на весь долг, а не на его остаток. При этом в первое время ежемесячные платежи уходят именно на проценты. 

• Медленно гасится основной долг. При аннуитете на погашение процентов в начале выплат уходит порядка 70-80% от ежемесячного платежа. Например, при платеже в 40 тыс. рублей первые пять лет только порядка 10 тыс. будет уходить на основной долг. Это растягивает само погашение, а также может создавать психологический дискомфорт.

• Зависимость от срока ипотеки. Аннуитетный платеж попросту невыгоден при взятии жилищного кредита на большой срок. Если взять такую ипотеку, например, на 20 лет, то переплата станет огромной — порядка 20%. 

• Отсутствие гибкости. Классический аннуитет по ипотеке дает стабильность, но не пространство для маневра. Поэтому, например, при возникновении финансовых трудностей (даже если они ожидаемые) снизить ежемесячный платеж попросту не получится. Все обернется просрочкой по кредиту.

• Ограничения по досрочному погашению. Гасить подобную ипотеку раньше срока попросту невыгодно. Особенно в первые годы. Все потому, что экономии не получится, проценты уже заложены в структуру платежей. Более того, при досрочном погашении банки предлагают либо сократить срок, либо уменьшить платеж. Оба варианта не выгодны: при первом меньше переплата, но платеж все еще высокий, а при втором общая переплата почти не меняется.

это интересно

Как взять ипотеку для молодой семьи в 2025 году

Основные условия льготной программы и требования к заемщикам

Подробнее

Популярные вопросы и ответы

Отвечает Петр Щербаченко, доцент Финансового университета при Правительстве РФ.