Ипотека на вторичное жилье в 2025 году: условия, ставки в банках на приобретение жилья на вторичном рынке

По данным Центробанка ¹, в 2024 году средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке страны превысила цены на вторичном на 50%. Помимо более низкой стоимости «вторичка» уже имеют готовую инфраструктуру — садики, школы, остановки общественного транспорта. Неудивительно, что многие граждане предпочитают брать в ипотеку вторичное жилье, а не квартиры в новостройках. Вместе с экспертом разбираемся, что нужно знать при взятии ипотеки на вторичное жилье и кому подходит такой вариант.

Уважаемые пользователи, информация в статье актуальна на момент публикации. Пожалуйста, перед использованием представленных данных уточняйте все детали на официальных сайтах органов власти и организаций. Если у вас есть рекомендации и дополнения по материалу, вы можете отправить их на почту money@kp.ru. Для обсуждения вопросов рекламного сотрудничества звоните по телефону +7 (495) 637-65-16 (по будням с 9:00 до 18:00).

Что такое ипотека на вторичное жилье

Ипотека на вторичное жилье — это кредит на покупку готовой квартиры или частного дома, находящихся в собственности физического либо юридического лица.

При такой процедуре банк выкупает квартиру у одного человека и сразу же продает другому. Покупателю дают возможность выплачивать полную сумму долями, как при обычной ипотеке. В качестве залога банк может потребовать недвижимость покупателя.

Полезная информация об ипотеке на вторичное жилье

Важную информацию об ипотеке на «вторичку» собрали в удобной таблице.

Основные отличия от ипотеки на новостройку	Более строгие условия банка, список документов, процесс покупки, рыночные особенности (шире выбор, меньше программ господдержки)
Кому подходит ипотека на «вторичку»	Желающим избежать рисков, инвесторам (на перепродажу), семьям с детьми (если нужна готовая инфраструктура)
Ставки по ипотеке на вторичное жилье	23-39%
Плюсы ипотеки на вторичное жилье	Быстрое заселение, постоянная регистрация, реальная цена и состояние, возможность торга, готовая инфраструктура
Минусы ипотеки на вторичное жилье	Более высокие процентные ставки, возможные скрытые дефекты квартиры, юридические риски, дополнительные расходы (нотариус, страховка), ограничения по возрасту дома

это интересно

Как продать квартиру в ипотеке в 2025 году

Подробная инструкция и рабочие способы продажи квартиры

Подробнее

Ставка по ипотеке на вторичное жилье

Ставка по ипотеке на вторичное жилье напрямую зависит от ключевой ставки Центробанка. Последняя в 2025 году составляет 21%. Однако в случае выдачи кредита на жилье банк делает еще большую наценку. Поэтому ставка на «вторичку» колеблется в пределах 23-39% годовых. Первоначальный взнос в большинстве банков составляет от 15% (от стоимости жилья). В отдельных случаях банк может потребовать первый взнос в размере 50%.

Следует помнить, что ставка по ипотеке на вторичное жилье в большинстве случаев выше ставок по программам банка для новостроек. Это объясняется несколькими факторами. Во-первых, в данном случае банк не сотрудничает с застройщиком и не получает никаких скидок или льгот. Во-вторых, финансовая организация вкладывает в сумму все риски, которые ей придется на себя взять. Они могут быть связаны, например, с износом коммуникаций в доме или необходимостью срочного ремонта.

Условия получения ипотеки на вторичное жилье

Для оформления ипотеки на вторичное жилье необходимо выполнить несколько условий. Перечислим основные.

Рыночная стоимость квартиры. Нужно, чтобы она соответствовала возможностям заемщика. Банк не предоставит человеку со средним доходом квартиру, которую обычно позволяют себе крупные бизнесмены.

Местоположение жилья. Обычно банки выдают ипотеку на «вторичку» только в тех регионах, в которых присутствуют сами. То есть взять у московской финансовой организации кредит на квартиру или дом в глубинке вряд ли получится.

Ликвидность жилья. При сделках с вторичным жильем банк учитывает все риски. Анализирует, получится ли продать квартиру или дом в случае изъятия его у заемщика.

Соответствие требованиям. Жилье должно быть пригодно для проживания и не находиться в аварийном состоянии.

Перечень документов заемщика. Подробнее о требованиях к заемщику поговорим ниже, а сейчас перечислим список необходимых документов. Понадобится паспорт, справка о доходах (2-НДФЛ), трудовой занятости, семейном положении, военный билет (для мужчин моложе 30 лет).

Перечень документов продавца. Банк может запросить подтверждение права собственности, справки из Бюро технической инвентаризации (БТИ) с планом жилья, отчет об оценке объекта недвижимости, данные о прописанных жильцах, справку об отсутствии долгов и арестов. В отдельных случаях, когда продавец женат, может потребоваться письменное согласие второго супруга на продажу.

Требования к жилью

Квартира или дом, в первую очередь, должны быть пригодны для проживания, иметь санузел и кухню. Общий износ помещения не должен превышать 50-65%.

Необходимо, чтобы в квартире имелись горячее и холодное водоснабжение, отопление, электричество и водоотведение. Само здание не должно находиться в аварийном состоянии и иметь незаконных перепланировок. Здесь ключевое значение имеет план БТИ — ему жилье должно соответствовать.

Один из важнейших критериев — отсутствие обременений. Квартира не должна быть в залоге у другого банка или под арестом. Важно, чтобы в ней не оставалось прописанных лиц, не участвующих в сделке.

Существуют и другие, непубличные ограничения. Часто банки обращают внимание на тип дома. Например, на деревянные строения или комнату в общежитии, скорее всего, ипотеку не дадут. Аналогично со старыми малоэтажными зданиями (хрущевками). Там финансовая организация может потребовать повышенный первоначальный взнос. На дома старше 70-80 лет ипотеку оформить не выйдет.

Требования к заемщику

В случае оформления ипотеки на вторичное жилье требований к заемщику предъявляется не меньше, чем к продавцу или самой квартире. Перечислим самые базовые из них.

Возраст. Существуют нижняя и верхние планки для заемщиков. В большинстве банков на момент взятия кредита человек должен быть старше 18 лет, а иногда 21 года. При этом на момент последней выплаты по ипотеке ему должно быть меньше 65-75 лет.

Общие документы. Для оформления ипотеки на вторичное жилье потребуется российское гражданство. Кроме того, должна присутствовать регистрация в регионе покупки. Либо временная, либо постоянная.

Трудовой стаж и доход. Общий трудовой стаж должен составлять, как минимум, один год. Однако при таком показателе банки часто отказывают. Поэтому здесь работает принцип «чем больше, тем лучше». Кроме того, на момент оформления кредита на текущем месте нужно официально работать, как минимум, 3-6 месяцев. Доход должен быть подтвержден справкой 2-НДФЛ либо выпиской по банковскому счету.

Платежеспособность. Обычно ежемесячный платеж по ипотеке должен составлять не больше 30-40% от дохода за аналогичный период. Но здесь могут быть исключения. Например, человеку с зарплатой в 600 тыс. рублей в месяц откроется вариант, при котором платеж составляет порядка 50-60%.

Кредитная история. За последние 2-3 года у заемщика не должно быть просрочек свыше 30 дней. Аналогично с уже имеющимися кредитами. По ним просрочек не допускается вовсе.

Страхование. Закон обязывает заемщика оформлять титульное страхование квартиры. Кроме того, часто банки рекомендуют застраховать жизнь и здоровье. Взамен можно получить более выгодные условия по ипотеке.

Первоначальный взнос. Как и в случае с обычной ипотекой, он обязателен. Как правило, составляет порядка 20-30%.

это интересно

Как взять ипотеку без первоначального взноса в 2025 году

Требования к заемщику и недвижимости, список документов и рекомендации эксперта

Подробнее

Советы эксперта по получению ипотеки на вторичное жилье

Своим мнением поделился Кырлан Марчел, доцент Финансового университета, управляющий партнер исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право».

«При оформлении ипотеки на вторичное жилье важно учитывать целый ряд нюансов. Они способны существенно повлиять на условия кредитования и саму покупку. Прежде всего, обратите внимание на состояние объекта недвижимости. Банки неохотно кредитуют покупку квартир в аварийных или ветхих домах, с деревянными перекрытиями или процентом износа выше 40-50%. Проверьте год постройки дома, материал стен и состояние коммуникаций. Особое внимание уделите юридической чистоте объекта.

Кроме того, запросите расширенную выписку из ЕГРН, а также проверьте историю перехода прав собственности и убедитесь в отсутствии обременений. Здесь насторожить должны частые смены собственников, особенно в последние 3 года. Аналогично с наличием несовершеннолетних собственников или недееспособных лиц.

Помните, что даже выписанные из квартиры дети могут иметь право на жилплощадь. Кроме того, не забывайте о скрытых расходах при ипотечной сделке. Например, оценка недвижимости — от 3 до 10 тыс. рублей, страхование — 0,3-1,5% от суммы кредита ежегодно. Присутствуют также нотариальные услуги, государственная пошлина за регистрацию права собственности, услуги риелтора. Эти расходы могут составить значительную сумму, которую нужно учесть в бюджете.

Важный, но часто упускаемый момент — проверка задолженностей по коммунальным платежам и капремонту. Долги переходят к новому собственнику вместе с квартирой. Поэтому запросите у продавца справки об отсутствии долгов».

Популярные вопросы и ответы

Попросили Кырлана Марчела ответить на самые популярные вопросы, связанные с ипотекой на вторичное жилье.

Какие документы нужны для получения ипотеки на вторичное жилье?

Для оформления ипотеки на вторичное жилье от заемщика потребуются: паспорт, СНИЛС, трудовая книжка или трудовой договор, справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка), военный билет для мужчин призывного возраста.

Также нужны документы на объект недвижимости. Это выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве), технический и кадастровый паспорта, экспликация и поэтажный план, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Если продавец состоит в браке, то нужно нотариальное согласие супруга на продажу. При наличии несовершеннолетних собственников — разрешение органов опеки.

Как выбрать банк для ипотеки на вторичное жилье?

При выборе банка ориентируйтесь не только на процентную ставку, но и на полную стоимость кредита. Она включает в себя все обязательные платежи и комиссии. Обратите внимание на требования к заемщикам и объектам недвижимости. Они также могут существенно различаться. Сравните условия по первоначальному взносу. Чем он выше, тем ниже обычно процентная ставка. Кроме того, изучите возможности досрочного погашения. Например, отсутствие моратория и комиссий, минимальные суммы платежей.

Некоторые банки предлагают дисконт к ставке при электронной регистрации сделки, использовании зарплатного проекта или при подключении дополнительных услуг.

Как увеличить шансы получения ипотеки на вторичное жилье?

Во-первых, поддерживайте хорошую кредитную историю. Погасите имеющиеся кредиты или сократите их количество, а также не допускайте просрочек платежей.

Во-вторых, подтвердите стабильный доход. Идеально иметь официальное трудоустройство в компании с хорошей репутацией и стаж на последнем месте работы от года.

В-третьих, соберите полный пакет документов и предоставьте дополнительные сведения о доходах, включая неофициальные. Например, об аренде и фрилансе. Многие банки их учитывают при оформлении справки по своей форме.

Кроме того, рассмотрите возможность привлечения созаемщиков — супруга или близких родственников. Это увеличит совокупный доход и повысит шансы на одобрение. Также внесите больший первоначальный взнос. Благодаря этому риски для банка будут снижены и это может компенсировать недостатки в других аспектах вашей заявки.

Источники

Данные Центробанка https://cbr.ru/Collection/Collection/File/49140/mortgage_lending_market_2403-47.pdf