Коммерческая ипотека в 2025 году
Рассказываем, что такое коммерческая ипотека и как ее оформить в 2025 году.
Недвижимость приобретают не только для жизни, но и для заработка. Правда, для полноценной покупки может не хватить собственных накоплений, поэтому альтернативой становится ипотечный кредит. Вместе с экспертом объяснили, что представляет собой коммерческая ипотека сегодня, кто может ее оформить и какие требования предъявляют банки к заемщикам.
Уважаемые пользователи, информация в статье актуальна на момент публикации. Пожалуйста, перед использованием представленных данных уточняйте все детали на официальных сайтах органов власти и организаций. Если у вас есть рекомендации и дополнения по материалу, вы можете отправить их на почту money@kp.ru. Для обсуждения вопросов рекламного сотрудничества звоните по телефону +7 (495) 637-65-16 (по будням с 9:00 до 18:00).
Что такое коммерческая ипотека
Коммерческая ипотека — это кредит банка на покупку недвижимости, используемой для коммерческой деятельности. К такой относятся: торговые и офисные помещения на первых этажах многоквартирных домов, в бизнес-центрах, в ТЦ. Кроме того, это могут быть и отдельно стоящие здания, подвалы, апартаменты, цоколи жилых домов.
В качестве цели кредита здесь выступает финансирование покупки, строительства или реконструкции коммерческой недвижимости. Обычно такую ипотеку выдают на срок от 5 до 25 лет. Первоначальный взнос варьируется, как и процентные ставки, но обычно они больше, чем в случаях с покупкой жилья. Условия тоже могут различаться в зависимости от типа бизнеса, финансового состояния заемщика и других факторов.
В целом, такая ипотека может быть хорошей возможностью для предпринимателей увеличить свои активы, но и определенные риски у нее, конечно, есть.
Полезная информация о коммерческой ипотеке
Предлагаем ознакомиться с важной информацией о коммерческой ипотеке в формате удобной таблицы.
| Кто может оформить коммерческую ипотеку | организация (юридическое лицо), индивидуальный предприниматель, самозанятый, физическое лицо |
| Требования к заемщикам | • возраст для частных лиц, ИП, собственников бизнеса — от 18 лет; • срок ведения бизнеса — от 1 года; • хорошая кредитная история; • чистая прибыль за последний отчетный период превышает убытки. |
| Максимальный срок ипотеки | • для организаций — до 10-15 лет; • для физических лиц — до 30 лет. |
| Процентные ставки | • стандартные банковские программы — 23-27% годовых; • специальные программы (например, через фонды поддержки бизнеса) — 8-16 %. |
Условия оформления коммерческой ипотеки
При выдаче коммерческой ипотеки, как и других ипотечных кредитов, у банков есть требования к объектам недвижимости и заемщикам. Расскажем об актуальных условиях подробнее.
Требования к недвижимости
При рассмотрении заявки банки анализируют объект недвижимости. Для отдельно стоящих зданий учитываются год постройки (здания старше 30 и 50 лет могут вызвать дополнительные проверки либо отказ), наличие коммуникаций, удаленность от городов и присутствие офиса банка, отсутствие обременений. Ипотеку не получится оформить на недостроенное или аварийное здание. Объект должен быть зарегистрирован на продавца и иметь кадастровый паспорт.
Требования к заемщикам
Требования зависят от того, на физическое лицо или организацию будет оформляться коммерческая ипотека. Так, частные лица должны быть старше 18 лет, иметь подтвержденный доход, хорошую кредитную историю. К ИП и собственникам бизнеса требования шире. Срок ведения бизнеса должен быть не менее 12 месяцев. Также в банке проверяют кредитную историю заемщика, финансовую отчетность, собственный капитал покупателя. К примеру, некоторые кредиторы требуют, чтобы в качестве первого взноса было внесено 20-30% от стоимости недвижимости. Изучают банки и долговую нагрузку, то есть соотношение долга к доходу. В некоторых случаях могут попросить бизнес-план.
Процентные ставки
Организации могут оформить ипотеку через банк либо обратиться в фонды поддержки малого и среднего предпринимательства. Процентные ставки по коммерческой ипотеке в 2025 году в банках составляют 23-27 %. По льготным государственным программам для бизнеса ставки гораздо ниже — 8-16% годовых.
Как оформить коммерческую ипотеку
Оформление коммерческой ипотеки — процесс, который включает в себя несколько этапов. Вместе с экспертом Андреем Захаровым составили пошаговую инструкцию для заемщиков.
Выбор объекта
Первым шагом всегда является выбор объекта недвижимости. Это важный этап, поскольку от характеристик объекта зависит возможность его кредитования конкретным банком. Наиболее охотно банки выдают ипотеку под помещения на первых этажах жилых домов. Если речь идет об отдельно стоящих зданиях, особое внимание уделяется году постройки, наличию коммуникаций, удаленности от города. Банк обязательно учитывает, находится ли объект в зоне работы его офисов. Например, в случае объектов, расположенных в Алтайском крае или Кузбассе, требуется уточнение по расстоянию до ближайшего крупного города или отделения банка.
Запрос документов по объекту и согласование с банком
Следующим шагом идет сбор базовых документов по объекту и предварительное согласование с банком. Это позволяет определить, прокредитует ли финансовая организация конкретный объект. В случае положительного предварительного ответа банка, переходите к следующему этапу.
Определение заемщика
На этом этапе принимается решение, на кого будет оформляться ипотека — на физическое лицо, индивидуального предпринимателя или юридическое лицо. Этот выбор влияет на срок, ставку и расчет платежей. Например, физическое лицо может получить более длительный срок кредита (до 30 лет), что снижает ежемесячную нагрузку. Однако на юридическое лицо можно получить большую сумму.
Расчет параметров кредита
На сайтах банков доступны калькуляторы. С их помощью можно рассчитать параметры коммерческой ипотеки: сумма, срок, ставка, размер ежемесячного платежа.
Выбор банка и подача заявки
После расчета параметров идет выбор банка. Это может быть банк, лояльный к отсутствию официального дохода, с более мягким подходом к кредитной истории или подходящий по требованиям к типу объекта. Сразу начинается работа с тем банком, где вероятность одобрения наиболее высокая.
Согласование условий и сбор пакета документов
После выбора банка согласовываются предварительные условия кредитования. Формируется список необходимых документов. Для юридических лиц и ИП это: финансовая отчетность, выписки по расчетным счетам, уставные документы. Некоторые банки просят заполнить специальную форму, аналогичную бизнес-плану. Для физических лиц — паспорт, СНИЛС, анкета заемщика, иногда справка о доходах и копия трудовой книжки.
Проверка кредитной истории и расчет кредитной нагрузки
Банк проводит проверку кредитной истории заемщика, оценивает наличие просрочек, закрытых банкротств, исполнительных производств. Также рассчитывается текущая кредитная нагрузка и анализируется, какой доход необходимо задекларировать и подтвердить, чтобы получить одобрение на нужную сумму. Некоторые банки допускают заявки с минимальным пакетом документов — по двум документам, без справок о доходах, (особенно для физлиц).
Одобрение заявки и проверка объекта
Подается кредитная заявка в банк. При ее рассмотрении параллельно проводится проверка объекта недвижимости, продавца и чистоты сделки. Банк может выявить риски, связанные с объектом, которые заемщик самостоятельно не учтет. Это снижает вероятность покупки проблемного актива.
Обязательное страхование
Коммерческая ипотека предполагает обязательное страхование объекта и риска потери права собственности. Это дает заемщику дополнительную защиту: если в период пользования объектом будут выявлены юридические проблемы, страховая компания покроет убытки.
Заключение сделки и оформление ипотеки
После одобрения заявки и согласования всех условий оформляется сделка купли-продажи. Одновременно заключается ипотечный договор, регистрируется обременение в пользу банка. С этого момента заемщик приступает к исполнению обязательств по кредитному договору.
Популярные вопросы и ответы
Кто может оформить коммерческую ипотеку?
Также это индивидуальные предприниматели. Они могут оформить ипотеку как на себя лично, так и использовать кредит для приобретения недвижимости под сдачу в аренду своему же бизнесу. Такой подход часто используется в малом и среднем бизнесе, особенно при покупке объектов стоимостью до 10 млн рублей.
Доступно оформление и физическим лицам — людям, которые не обязательно ведут бизнес. Оформление возможно даже при отсутствии официального трудоустройства или в случае неидеальной кредитной истории. Некоторые банки работают с физлицами по программам с минимальным пакетом документов, в том числе без справок о доходах. При этом важно учитывать, что физическим лицам доступен более длительный срок кредитования — до 30 лет, с учетом ограничения по возрасту заемщика (не более 70 лет на момент окончания срока кредита).
Какие есть риски при оформлении коммерческой ипотеки?
Изменение ставки. При ставке, привязанной к ключевой, существует риск ее роста. Например, при условии ключевая +3 п.п., при росте ключевой увеличится и платеж. Такой вариант выбирают, если есть готовность досрочно погасить кредит.
Формальный отказ по методике банка. Возможен, если отчетность не отражает реального масштаба бизнеса.
Юридические риски по объекту. Устраняются через проверку банком и обязательное страхование.
Какие нужны документы для оформления коммерческой ипотеки?
В чем плюсы коммерческой ипотеки для бизнеса?
+ Приобретение недвижимости в собственность способствует укреплению имущественной базы компании. Это положительно сказывается на восприятии бизнеса партнерами, инвесторами и кредитными организациями, а также повышает финансовую стабильность.
+ В отличие от арендных отношений, где существует риск роста стоимости аренды по инициативе собственника, ипотечный платеж остается стабильным на протяжении всего срока действия договора. Это позволяет бизнесу избавиться от зависимости от внешних условий.
+ При наличии ипотечного договора компания может точно спрогнозировать свои ежемесячные расходы, включая процентную ставку, срок и остаток долга. Это упрощает финансовое планирование и бюджетирование.
+ Недвижимость может использоваться как для собственных нужд компании, так и для сдачи в аренду.
+ В случае досрочного погашения кредита компания освобождается от долговой нагрузки, при этом оставаясь собственником объекта, что в перспективе позволяет исключить арендные и ипотечные платежи из бюджета.
Какие банки выдают коммерческую ипотеку?
Физическим лицам выдают следующие организации: «Транскапиталбанк», банк «Санкт-Петербург», «Совкомбанк», «Металлинвест», «Абсолют». Также это Сбер и ВТБ. В целом, практически все банки, кредитующие покупку квартир, также выдают кредиты на апартаменты. Отдельно стоит отметить, что банки кредитуют помещения в новостройках от застройщиков — первые этажи, которые приобретаются под коммерцию и сдаются в аренду после ввода объекта.