Банкротство и ипотека в 2024 году

Займы на покупку дома или квартиры – довольно распространенное явление. Для многих семей это единственная возможность обзавестись собственным жильем. Но иногда случаются ситуации, когда заемщик больше не может платить по кредитам и вынужден заявить о своей несостоятельности. Расскажем об особенностях банкротства при наличии ипотеки, и что произойдет с недвижимостью после процедуры.

Банкротство и ипотека. Фото: shutterstock.com
Дмитрий Токарев Учредитель компании «Национальный Центр Банкротств», адвокат Ольга Макоткина Автор КП

Как только гражданин признан банкротом, часть его собственности подлежит реализации для погашения обязательств перед кредиторами. В том числе процедура затрагивает и то имущество, которое находится в залоге у банка. Даже если ипотечное жилье является единственным, заемщику, как правило, не удается его сохранить. Но исключения все же бывают. Вместе с экспертами рассказываем о том, как избежать последствий банкротства гражданам с ипотекой, и какие предпринимаются попытки изменить ситуацию на законодательном уровне.

Полезная информация о банкротстве с ипотекой

Неважно, по каким обязательствам у заемщика образовались долги. Так или иначе, процедура банкротства распространится на все займы, в том числе и на ипотечный кредит. Выделили ряд ключевых моментов и оформили в виде таблицы.

Может ли банкрот сохранить ипотечное жилье?По закону на сегодняшний день – нет. Залоговое имущество подлежит продаже в процедуре банкротства. Но в банкротных кругах формируется практика сохранения и на законодательном уровне возможны изменения в этом направлении.
Возможно ли исключение, если в квартире прописаны несовершеннолетние? Нет, это не является исключением. К процедуре банкротства будут привлечены органы опеки. Важно понимать, что их цель не отобрать детей у родителя-банкрота, а проследить, чтобы права семьи не ущемлялись кредиторами.
Как быть, если ипотечное жилье является единственным, а процедура банкротства неизбежна? 1. Погасить ипотечный заем до начала процедуры банкротства.

2. Договориться с кредитором самостоятельно и выйти из состава созаемщиков до начала процедуры.

3. Заключить мировое соглашение с залоговым кредитором, а остальные долги списать. 
Какие существуют способы избежать банкротства при наличии ипотеки? • Рефинансирование – новый заем под более низкий процент для погашения старых долгов.

• Реструктуризация – изменение процентной ставки, отсрочка платежей или увеличение срока кредитования.

• Кредитные каникулы – освобождение от уплаты долга на 1–6 месяцев.
Реклама
ООО «НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР БАНКРОТСТВА» ИНН 7725839318. erid: LjN8KYuV2

Помощь в банкротстве

Банкротство – не самый плохой вариант, когда дальше тянуть уже некуда. Это хорошая возможность разом решить все разногласия с кредиторами и начать с чистого листа. Специалисты НЦБ будут рады вам в этом помочь. Компания занимается банкротством граждан с тех самых пор, как был принят соответствующий закон – с 2015 года. Тысячи завершенных дел говорят о высоком профессионализме и четко выстроенной стратегии ведения процедуры. 

Первичные консультации юристы проводят совершенно бесплатно. Встречу можно организовать в одном из офисов НЦБ. А с теми, кто предпочитает удаленный формат, коммуникации проводятся с помощью мессенджеров, электронной почты или по телефону. По результатам беседы юристы смогут дать объективную оценку ситуации, предложат наиболее выигрышные варианты развития событий, расскажут о правильной подготовке к процедуре и произведут полный расчет стоимости услуг. Цена фиксируется в договоре и остается неизменной до самого окончания производства. В компании с пониманием относятся к финансовым трудностям заявителя, а потому предоставляют рассрочку на срок до 12 месяцев.

Должник может выбрать один из двух вариантов юридического сопровождения. Частичное – юрист участвует лишь в отдельных этапах процедуры. Например, занимается сбором документов или представляет интересы заемщика в суде. Комплексное – полное сопровождение процедуры юристом и арбитражным управляющим от разработки стратегии до завершения дела и списания долгов. Специалисты не требуют включаться в процесс и гарантируют, что все условия сотрудничества, прописанные в договоре, будут соблюдены.

Закон о сохранении ипотеки при банкротстве

Согласно действующему законодательству, если должник больше не в состоянии надлежащим образом выполнять обязательства перед кредитором, купленное в ипотеку жилье подлежит изъятию. Недвижимость выставляют на публичные торги, а гражданина полностью лишают прав на имущество. 

Такие жесткие меры не всегда бывают оправданы. В результате молодые семьи лишаются единственного жилья, а в некоторых случаях наказание может коснуться и тех, кто вовсе не имеет долгов по ипотечному кредиту. В связи с этим в октябре 2023 года в Госдуму был внесен законопроект, который поможет защитить некоторые категории граждан и предотвратить подобные последствия. 

Изменения в процессе банкротства с ипотекой

Согласно пояснительной записке, изменения коснутся тех граждан, которые исправно погашают ипотечные платежи или не имеют больше никакой пригодной для проживания недвижимости. Суть законопроекта состоит в следующем: заявитель сможет сохранить за собой квартиру, если в ходе процедуры банкротства суд утвердит план реструктуризации или отдельное мировое соглашение между должником и залогодателем. Решение распространяется только на ипотечный заем и не будет касаться остальных обязательств. Попросту говоря, гражданин продолжит выплачивать кредит и тем самым сохранит право собственности на жилье. Остальные же долги будут списаны в ходе процедуры. 

Судебная практика: как сохранить ипотеку при банкротстве

Эксперты по банкротству граждан из компании НЦБ по нашей просьбе привели примеры реальных случаев сохранения ипотеки.

В компании сообщили, что сохранить ипотеку можно через утверждение мирового соглашения, в соответствии с которым не должник, а третье лицо (родственник, поручитель, созаемщик, который имеет официальный доход) сможет в дальнейшем исполнять обязательства по этому мировому соглашению вместо должника. Чтобы мировое утвердили, должны соблюдаться сразу три условия:

  • отсутствие просрочек;
  • для должника это должно быть единственным жильем;
  • человек, который согласен взять на себя обязательства, должен иметь высокий официальный доход.

«В нашей практике было дело, когда супруги были созаемщиками по договору ипотеки. Бюджет в семье был раздельный. У супруги появились личные долги, она не могла оплачивать свою долю за ипотеку и не хотела сохранять жилье, обратилась к нам за помощью и мы подали заявление на банкротство. Ее супруг напротив был заинтересован в сохранении квартиры, исправно платил и был готов полностью взять обязательства на себя.

Залоговым кредитором выступал крупнейший российский банк и он отказался решить этот вопрос индивидуально с клиентами, поэтому нам пришлось утверждать мировое соглашение в судебном порядке. Из-за того, что подобной практики на тот момент не было вообще и мы были первопроходцами, в общей сложности дело длилось около двух лет. Тем не менее нам удалось выполнить все пожелания клиента: списать долги супруги и сохранить за супругом обязательства по выплате кредита за ипотечное жилье, которое у семьи было единственным.

Сейчас дела с утверждением мирового соглашения с залоговым кредитором у нас проходят быстрее, потому что мы выработали алгоритм действий для себя. Остается только убедить суд и кредитора в необходимости и оправданности соглашения», – объяснили в компании.

Выберите, что вам нужно

Реклама
ООО «НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР БАНКРОТСТВА» ИНН 7725839318. erid: LjN8KZaSt

Как оформить банкротство физических лиц с ипотекой

Россиянам доступно два способа признания несостоятельности: через суд и через МФЦ. Когда же среди обязательств гражданина фигурирует долг по ипотеке, вариант оформления процедуры банкротства только один – судебное банкротство. Расскажем подробнее.

Должник может обратиться в Арбитражный суд самостоятельно или воспользоваться помощью юриста. Заявление вместе с пакетом документов необходимо подать в канцелярию суда. Дело о банкротстве будет открыто только в том случае, если гражданин сможет доказать свою неплатежеспособность. Далее должнику назначается финансовый управляющий, который в дальнейшем будет контролировать этапы прохождения процедуры и следить за тем, чтобы права всех сторон процесса не были нарушены. Заемщику же остается только ждать окончания процесса. 

Отзыв эксперта по оформлению банкротства с ипотекой

Клиенты с ипотекой обращаются за помощью очень часто – говорит эксперт НЦБ – их в основном интересует, можно ли списать долги, но сохранить при этом ипотечное жилье. 

«Мы всегда отвечаем, что сохранение – это скорее исключение из правил и честно рассказываем о риске потери залогового имущества. Естественно, терять жилье готов не каждый, но все зависит от конкретной ситуации. Для кого-то это единственная возможность справиться с финансовыми проблемами.

На первых стадиях процедура ничем не отличается от привычного хода банкротства: подготовка и подача заявления займет 1-2 недели, 1,5-2 месяца пройдет до признания гражданина банкротом. После признания при наличии ипотеки сроки могут затянуться. Все зависит от того, как быстро пройдет реализация имущества. Если банкротство должника, у которого нет имущества в собственности, длится в среднем 6-8 месяцев, то при наличии ипотеки срок увеличится до 12-15 месяцев.

Если говорить о сохранении ипотечной квартиры в банкротстве через утверждение мирового соглашения, то срок такой процедуры значительно увеличится. Поскольку практика новая для всех, и банки, и суд пока до конца не знают, как себя вести. Надеемся, что в ближайшее время Госдума утвердит новый законопроект, который зафиксирует правила заключения мирового соглашения между залоговым кредитором и банкротом, тогда длительность банкротства с ипотекой значительно сократится, а сама процедура станет понятнее для всех участников», – резюмирует эксперт.

Реклама
ООО «НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР БАНКРОТСТВА» ИНН 7725839318 . erid: LjN8KZuvp
это интересно
Чек-лист: как сохранить ипотечное жилье при банкротстве
Оцените шансы на сохранение ипотеки за 2 минуты.
Смотреть чек-лист

Популярные вопросы и ответы

На самые популярные вопросы о банкротстве и ипотеке  Дмитрий Токарев, учредитель компании «Национальный центр банкротств».

Можно ли подать на банкротство с ипотекой?

Да, конечно, можно. Но важно заранее оценить риски и определиться, по какому сценарию работать дальше: сохранить ипотеку через мировое соглашение/реструктуризацию или просто продать жилье и списать долги.

Что происходит с ипотекой при банкротстве?

По закону все залоговое имущество подлежит реализации при банкротстве. Исключение из правила – военная ипотека. Такое жилье не могут изъять, т.к. пока человек служит, за ипотеку расплачивается государство. Задолженность не возникает, значит у кредитора (Росвоенипотеки) нет претензий к заемщику. Таким образом военнослужащие могут избавиться от долгов через банкротство, при этом их ипотечное жилье не пострадает.

Говоря об обычном сценарии банкротства с ипотекой, человека ждет процедура реализации имущества. Совместно с залоговым кредитором мы проводим оценку имущества, устанавливаем стоимость и выставляем его на торги. Когда жилье будет продано, финансовый управляющий рассчитывается за счет вырученных средств с залоговым кредитором. И тут есть очень интересный момент, если после расчета останется какая-то сумма денег, а ипотечное жилье для должника было единственным, этот остаток отдадут банкроту. Так что иногда банкротство может сыграть в плюс.

Если при банкротстве заключается мировое соглашение с залоговым кредитором или утверждается план реструктуризации, то с ипотекой ничего не происходит. Кредитные обязательства также исполняются, а жилье сохраняется.

В преимущественном большинстве в делах о банкротстве вводится именно процедура реализации имущества. Люди боятся реализации и думают, что их обдерут до нитки. Это не так. Законом установлен четкий перечень имущества, которое никто не вправе забрать у должника (ст. 446 ГПК РФ). Плюс, у реализации через банкротство есть неоспоримые преимущества перед реализацией через приставов. Во время банкротства начисление пени и штрафов по долгам ставится на паузу. До завершения реализации банкрот сможет жить в ипотечной квартире. В среднем, это занимает год. При реализации квартиры приставами такой возможности нет, квартиру нужно покинуть сразу.

Как проверить юриста, если вы заказали услугу «Банкротство с ипотекой»?

Первое, на что следует обратить внимание:

• юрист открыто говорит о рисках процедуры, а не гарантирует 100% списание долгов. Клиент должен услышать реалии, а после сам сделать выбор за или против банкротства.
• с вас не требуют предоплату. Платить нужно за результат, а не за обещания.
• по первому запросу вам покажут практику с похожим на ваше делом
• не лишним будет почитать отзывы о компании в независимых источниках.

Но проще и правильнее проверять финансового управляющего через ЕФРСБ и Картотеку арбитражных дел, потому что именно он занимается урегулированием вопросов с имуществом банкрота. В этих сервисах можно по ФИО проверить, сколько у управляющего в производстве дел, есть ли негативная практика.

Возможно ли банкротство с ипотекой с материнским капиталом?

Да, возможно. Но важно понимать, что по закону вложение материнского капитала в погашение ипотеки не гарантирует сохранение жилья в случае реализации имущества в банкротстве или через приставов. Проще говоря маткапитал не защищает ипотечное жилье от изъятия и продажи за долги.

Отдельно стоит сказать о возврате вложенного в ипотеку материнского капитала после реализации жилья, потому что этот вопрос интересует многих. Сразу скажем, что вернуть маткапитал в полном размере не получится. Но возможна частичная компенсация.

Пример. Квартиру приобрели в ипотеку. При банкротстве ее продали за 5 млн рублей, долг перед залоговым кредитором в размере 3 млн рублей погасили. Остается незадействованных 2 млн рублей. Что будет с ними? 

Возможные варианты:

• Есть муж, жена и двое детей. На каждого из них выделено по одной доле и это прямо оформлено в Росреестре. Когда доли выделены, каждому собственнику выплачивается по ¼ от остатка средств.
• Собственники жилья супруги или один из них (титульный собственник). Остаток в полном объеме выплачивается должнику или по половине каждому из супругов для приобретения другого жилья.

Если в ипотеку был вложен маткапитал, считается, что эти выплаты его компенсируют. Однако отдельно в судебном акте это не прописывается, потому что деньги выплачивается условно в семью.

Если говорить об утверждении мирового, то ситуация упрощается. Соглашение утверждается и не играет роли, вложен материнский капитал или нет. Единственный нюанс, что в этом случае мировое заключить можно только с супругом, потому что, если маткапитал вложен в ипотеку, то должны быть выделены доли детям и супругу.

Можно ли взять ипотеку после банкротства?

Да, конечно можно, при наличии дохода вообще не проблема. Для подстраховки можно еще найти поручителя или созаемщика с хорошей кредитной историей. Ипотека – это кредит, обеспеченный залогом имущества. Банк ничем не рискует: если заемщик не платит, жилье просто заберут. После завершения процедуры несостоятельности при оформлении новых кредитов человек обязан в течение 5 лет сообщать кредитным организациям о том, что он списывал долги через банкротство. Однако это не значит, что банки откажут в выдаче займа.

Можно ли списать ипотеку по банкротству?

Да, можно избавиться от задолженности по ипотеке через банкротство. Но нельзя забывать, что это возможно только через процедуру реализации имущества: жилье продадут, долги спишут. Во всех остальных случаях (заключение мирового, реструктуризация задолженности) долги придется выплачивать.

Можно ли оформить банкротство при ипотеке, если это единственная квартира?

Да, можно, и как раз в этом случае актуально утверждение мирового соглашения, потому что если это не единственное жилье, речи об утверждении мирового не может быть. У должников, для которых ипотечное жилье единственное, помимо списания задолженности, есть еще и возможность сохранения имущества или возврата части суммы, вырученной после реализации жилья на приобретение нового.
КП КП Финансы
Реклама О проекте