Как купить квартиру на торгах по банкротству в 2026 году: пошаговая инструкция, советы, риски при покупке недвижимости на аукционе по банкротству

Когда суд признает гражданина банкротом, его имущество выставляют на продажу, чтобы покрыть долги. Сделку проводят в формате торгов: аукцион призван обеспечить честность продажи, ведь вырученные деньги уйдут на покрытие долга. Принять участие в нем может любой желающий. Это способ выгодно приобрести дом, землю или другой объект. Расскажем, как купить квартиру на торгах по банкротству в 2026 году и на что обращать внимание при покупке.

Уважаемые пользователи, информация в статье актуальна на момент публикации. Пожалуйста, перед использованием представленных данных уточняйте все детали на официальных сайтах органов власти и организаций. Если у вас есть рекомендации и дополнения по материалу, вы можете отправить их на почту money@kp.ru. Для обсуждения вопросов рекламного сотрудничества звоните по телефону +7 (495) 637-65-16 (по будням с 9:00 до 18:00).

Полезная информация о покупке квартиры на торгах по банкротству

Где искать предложения	Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, агрегаторы торгов и недвижимости, которые собирают информацию о таких квартирах
Насколько выгодно покупать	Квартиры продают на 20-40% дешевле рынка
Сколько занимает аукцион	Около месяца и еще месяц на внесение средств покупателем
Нужен ли задаток для участия	Да, он составляет до 20% и возвращается, если вы проиграли в торгах
Возможность купить в ипотеку	Отсутствует, но можно взять обычный кредит в банке
Возможные подводные камни	Квартиру не всегда можно посмотреть до покупки, прошлые жильцы могут отказаться съезжать и придется подавать в суд на выселение

это интересно

Где можно дешево купить квартиру или автомобиль в 2026 году

Собрали лучшие площадки для торгов по банкротству в России

Подробнее

Что такое торги по банкротству

Торги по банкротству — это аукцион в электронном виде, участники которого могут приобрести недвижимость или иное имущества должника, признанного судом банкротом. Все участники вносят залог и в назначенный день дистанционно участвуют в торгах на площадке (сайте). Купить имущество, выставленное на торги, может практически любой желающий, главное соответствовать требованиям конкретной торговой площадки и условиям процедуры. Для участия в большинстве электронных торгов потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).

Пошаговая инструкция по покупке недвижимости на торгах по банкротству

Торги по банкротству в 2026 проходят только в электронном виде. Отметим, что кроме торгов по банкротству в России есть и иные виды продажи жилья с аукционов. Например, имущества должников, которые изъяли по суду судебные приставы (исполнительному производству). Торги также может организовать город, банк, застройщик, госкомпания, у которой в собственности есть квартира, которую нужно продать. В этом материале мы рассказываем только о покупке квартир с торгов по банкротству.

Изучите предложения

Закон «О несостоятельности (банкротстве)»¹ предписывает проводить торги по банкротству только на электронных торговых площадках. Сокращенно их называют ЭТП. Их в России десятки. Например: «РТС-Тендер», «ТЭК-Торг», «Фабрикант», «Альфалот», «МЭТС», «Региональная торговая площадка» (РегТорг). Некоторые специализируются только на банкротствах, другие просто выступают торговыми площадками.

Используйте фильтры на сайтах для поиска подходящих предложений. Кроме квартир здесь продают дома, земельные участки, гаражи, торговые помещения, машины.

Главный агрегатор всех торгов — Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ, или Федресурс). Сайт: bankrot.fedresurs.ru. Здесь публикуются все сообщения о предстоящих торгах с указанием конкретной площадки, где они пройдут. Сайт в целом понятный: заходите в раздел «Торги», выбираете «Открытый аукцион», интересующий вас регион и обязательно пишите в поисковой строке слово «квартира».

Минус в том, что интерфейс площадки не похож на традиционные сайты с недвижимостью, к которым мы привыкли. То есть нельзя посмотреть точный адрес объекта, фото жилья. Приходится переходить по ссылкам, выписывать номера интересующих объектов и искать их на ЭТП.

Иногда предложения купить квартиру на торгах по банкротству можно найти на традиционных сайтах недвижимости вроде ЦИАН и Авито. При этом сами эти сайты торги не проводят. Они берут информацию у партнеров-ЭТП. Иногда объявления размещают риелторы, чтобы завлечь покупателя и предложить ему помощь в покупке жилья на аукционе — все же эта процедура для новичков кажется сложной.

Отметим, что в 2026 году помощь с участием в аукционах предлагают немало юридических фирм и риелторов. Если привлекаете подрядчика, заключайте договор и фиксируйте передачу денег.

Сделайте электронную подпись

Для участия в большинстве электронных торгов потребуется квалифицированная электронная подпись (КЭП). Физические лица могут получить ее в аккредитованном удостоверяющем центре. КЭП представляет собой электронный сертификат, подтверждающий личность владельца и позволяющий подписывать документы в цифровом формате. При подаче заявки и совершении других действий на электронной площадке документы подписываются электронной подписью (приравнивается к собственноручной подписи).

Зарегистрируйтесь на ЭТП

То есть на самой площадке, где присмотрели квартиру по банкротству. Регистрация может затянуться на два-три дня, так что озаботьтесь процедурой заранее. Чаще всего, это бесплатно, но потребуется проверка ваших документов.

Подать заявку на интересующий вас лот

Прием заявок начинается в среднем за 25 дней до начала торгов (срок устанавливает организатор). Также нужно внести задаток. Он составляет 5-20% от стартовой цены квартиры. Если вы не выиграете в аукционе, то задаток вам вернут. Вы также можете попросить показать вам квартиру до участия в торгах. В карточке лота есть контакты арбитражного управляющего: телефон или электронная почта. При этом на практике управляющие не всегда хотят тратить время на показ объекта и могут сделать вид, что не получили ваше сообщение.

Как проходит аукцион

Он проходит в обозначенный день и период времени. Нужно подключиться к ЭТП и сделать свое предложение. Часто установлен шаг повышения цены около 5%. Если торги признают несостоявшимися, имущество может быть выставлено на повторные торги или торги перейдут в статус «Публичное предложение» (такой фильтр есть на многих ЭТП). То есть арбитражный управляющий будет снижать цену квартиры до тех пор, пока на нее не найдется хоть какой-то покупатель.

Подпишите договор купли-продажи

После подведения итогов победителю направляют договор купли-продажи, который необходимо подписать в сроки, указанные в документации торгов. Договор заключается с арбитражным управляющим, который реализует имущество банкрота.

Внесите оставшуюся часть суммы

Деньги нужно перечислить в срок, установленный условиями торгов и договором купли-продажи. Чаще всего он составляет до 30 дней с момента подписания договора.

это интересно

Государственные субсидии на покупку жилья

Кто может претендовать на такую помощь, какие документы понадобятся и как оформить выплаты

Подробнее

Советы эксперта по покупке недвижимости банкротов

Рекомендации дала вице-президент «Национальной палаты Недвижимости» Ольга Волкова:

«Юридическая проверка объекта обязательный этап перед участием в торгах. Нужно выяснить, кто прописан в квартире, есть ли там несовершеннолетние, не сдается ли жилье по договору найма. Арбитражный управляющий, организующий торги, предоставляет документы для ознакомления. Этой возможностью нужно обязательно воспользоваться.

Квартиры преимущественно покупают две категории:

Инвесторы (юридические лица или опытные частники). Это основной костяк участников. Они «охотятся» за интересными лотами, просчитывают риски, занимаются перепродажей или сдачей в аренду. Их преимущество — знание юридических тонкостей и умение работать с арбитражными управляющими.
Физические лица. Обычные граждане, которые ищут жилье для себя. Их доля растет, но новичкам без поддержки специалиста на этом рынке делать нечего из-за большого количества юридических ловушек».

Популярные вопросы и ответы

Попросили Ольгу Волкову разобрать еще ряд нюансов, которые касаются покупки бывшего жилья банкротов.

Какую недвижимость можно купить на торгах по банкротству?

Можно купить недвижимость, которая вошла в конкурсную массу должника (так называют имущества, которое продают, чтобы покрыть долги). Это могут быть жилые помещения (квартиры, комнаты, дома), коммерческая недвижимость (офисы, склады, магазины), земельные участки, машино-места и гаражи. Не получится купить только то жилье, которое для должника является единственным. При условии, что оно не в ипотеке. По закону, единственное жилье защищено от взыскания и не может быть продано на торгах.

Кто может участвовать в торгах недвижимостью банкротов?

Практически любое физическое или юридическое лицо, а также индивидуальный предприниматель. Исключение составляют сами организаторы торгов и их аффилированные лица.

Какие есть риски при покупке квартиры на торгах по банкротству

Самый популярный и опасный риск таких квартир — бывшие жильцы. Ведь продажа на торгах не гарантирует, что квартира свободна от жильцов. В недвижимости могут быть прописанные бывшие собственники или члены их семей. Суд по делу о банкротстве прекращает право пользования жильем у собственника-банкрота. Но при этом не всегда может выселить других членов семьи. Например, если это несовершеннолетние дети или иждивенцы.

Конечно, в этом и других случаях покупатель может вновь обратиться в суд и потребовать выселения. Такие суды новые владельцы зачастую выигрывают. Но это время и деньги.

Среди других рисков — юридическая нечистота (например, за квартиру идет судебный спор, есть другие собственники, которых скрыли), долги по коммунальным платежам, скрытые дефекты (управляющий, который продает объект, может не знать или не указать все недостатки, но цену после их обнаружения не снизит). Иногда квартиры продаются вслепую: собственники никого не пускают и держат оборону. А еще бывшие владельцы могут специально прописать в доме детей, чтобы затянуть суды и выселение.

В чем плюсы и минусы покупки квартиры на торгах по банкротству?

Самый очевидный плюс — цена. Дисконт достигает 40% от рыночной стоимости. Покупатель также получает право собственности, свободное от требований кредиторов банкрота. При этом такие сделки не лишены минусов: новичку нужно разбираться в юридических нюансах, в квартире могут быть скрытые дефекты, долги по коммунальным платежам. Также внести деньги за квартиру нужно в течение 30 дней после победы в аукционе — рассрочки и ипотеки не предусмотрены.

Как проходит процесс покупки квартиры на торгах по банкротству?

Сначала нужно найти лот на ЕФРСБ или агрегаторах. Проверить объект и получить электронную подпись. Внести задаток на аукцион и подать заявку на участие. Аукцион проходит в три этапа. Если вы победили, то подписываете договор купли-продажи с арбитражным управляющим в течение пяти дней. Еще 30 дней дается на оплату оставшейся после вашего задатка суммы. В финале новый собственник регистрирует свое право на объект в Росреестре.

Можно ли оформить ипотеку для покупки квартиры на торгах по банкротству?

Стандартную ипотеку оформить невозможно. Банки не выдают кредиты под залог квартиры, которая еще не принадлежит покупателю, а сам процесс торгов слишком быстрый для банковского одобрения. При этом вы можете взять обычный потребительский кредит (по ним ставка выше, чем по ипотеке) или привлечь инвесторов, которые предоставят вам деньги в обмен на долю в будущей квартире.

Сколько можно заработать на покупке квартиры на торгах по банкротству?

Разница между ценой покупки на торгах и рыночной стоимостью может составить 20-40%. Например, купив квартиру за 8 млн и продав ее на рынке за 10-11 млн можно получить от 2 до 3 млн рублей прибыли. Но часть выручки может уйти на дополнительные расходы: налоги при продаже квартиры, расходы на ремонт, юристов, выселение бывших собственников.

Что делать, если в купленной на аукционе квартире прописаны бывшие собственники?

Попытаться договориться. Предложить бывшим жильцам добровольно выписаться. Иногда им достаточно оплатить переезд или помочь с арендой нового жилья. Когда договориться не удается, подавайте в суд. Нужно составить иск о признании бывших владельцев прекратившими право пользования и выселении. Такие дела часто решаются в пользу нового собственника. После решения суда, дело уйдет приставам. Сотрудники этого ведомства и осуществляют принудительное выселение.

Где искать актуальные лоты и объявления о продаже недвижимости банкротов?

Главный источник — Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, где публикуются официальные сообщения обо всех торгах. Для удобства поиска можно использовать тематические сайты-агрегаторы и иные платформы, собирающие информацию о банкротстве.

Источники

№127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» http://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody&nd=102078527