Ипотека на квартиры в новостройках 2020

Вместе с риэлторами и экспертами рассказываем, как взять ипотеку на квартиру в новостройке в 2020 году

Дмитрий Козуров
Журналист «КП»
Артем Сошников
Риэлтор
Ольга Ильюшкина
Руководитель отдела ипотечного кредитования
«Первого ипотечного агентства»
Сергей Мохнарь
Директор департамента развития
ГК «ПСК»
Иван Зинченко
Директор по продажам
«Ипотека.Центр»
Екатерина Исаева
Доцент кафедры банковского дела
Университета «Синергия»

Условия ипотеки на квартиры в новостройках от банков

Когда вы решаете взять ипотеку на квартиру в новостройке, банк хочет быть уверен, что дом построен по всем правилам и будет сдан в срок. Поэтому они сотрудничают с застройщиками и проводят аккредитацию недвижимости. Как правило, строительная компания сама предложит вам варианты по ипотеке – в тех банках, с которыми она сотрудничает.

Для покупателя новостройка – выгодный вариант. Цены на первичном рынке, как правило, ниже, а ставки по ипотеке меньше.

Требования банка к заемщикам

Ипотечный кредит – не благотворительность со стороны банка, а способ заработка. Поэтому кредитная организация ждет увидеть в качестве заемщика человека, который сможет вернуть долг с процентами.

– Каждый заявитель проходит своего рода «экзамен». Данные по зарплате, месту работы, кредитной истории и так далее вводятся в специальную программу, которая и выставляет человеку оценку. Если получившийся балл входит в приемлемый для банка диапазон, займ одобрят, – говорит директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. – Главный критерий – предельная долговая нагрузка, то есть соотношение ежемесячного платежа к размеру доходов. Хорошо, если на обслуживание ипотеки у вас будет уходить меньше половины месячного дохода.

С особым вниманием в банке подойдут к заявкам от представителей опасных профессий (например, пожарных), людей с плохой кредитной историей и тех, кому хватает только на минимальный первоначальный взнос.
Ольга Ильюшкина, руководитель отдела ипотечного кредитования «Первого ипотечного агентства», перечислила для «КП» другие формальные требования банков к заемщикам:

  • минимальный возраст – 21 год;
  • максимальный возраст – 65-75 лет, в зависимости от конкретного банка;
  • с молодых людей до 27 лет потребуют подтвердить, что они прошли военную службу или не подлежат призыву по законным основаниям;
  • минимальный стаж на текущем месте работы – от 3 до 6 месяцев, в зависимости от конкретного банка;
  • общий трудовой стаж должен быть не меньше года;
  • если заемщик является индивидуальным предпринимателем или владеет бизнесом, срок регистрации ИП или бизнеса не может быть меньше 2 лет.

А вот что не обязательно, так это иметь паспорт РФ – некоторые банки с удовольствием профинансируют покупку недвижимости и иностранцам. Также не нужна регистрация по месту жительства в том регионе, где вы собираетесь покупать квартиру.

В 2020 году сложилась ситуация, когда из-за вызванного коронавирусом кризиса, банки вынуждены более пристально приглядываться к потенциальным заемщикам. Ведь вырос риск не получить назад деньги, которые они дают в долг.

– Кто-то явно, а кто-то втихую подкрутил систему скоринга, – рассказал «Комсомольской правде» риэлтор Артем Сошников. – Например, «Альфа-банк» ясно дал понять, что не будет выдавать кредиты работникам транспорта, спортивных и развлекательных организаций, туризма, гостиничного и ресторанного бизнеса, сотрудникам индустрии красоты. То же самое касается и созаемщиков. Практически все стали отказывать клиентам, у которых есть действующие кредиты, очень внимательно считают платежеспособность потенциального заемщика. Если раньше индивидуальному предпринимателю можно было получить одобрение ипотеки, то сейчас это практически невозможно.
Это интересно
Ипотека на вторичное жилье
Собственная квартира — главная покупка для большинства россиян. Вместе с риэлторами и экспертами выяснили, какой будет ипотека на вторичное жилье в 2020 году

Требования банка к недвижимости

Новостройка, в которой потенциальный заемщик хочет купить квартиру, должна пройти аккредитацию у банка. Таким образом кредитная организация удостоверится, что объект недвижимости, который будет у нее в залоге, стоит своих денег, и, в случае проблем у заемщика, она сможет его продать. Впрочем, для покупателя квартиры такая инспекция от банкиров только в плюс – лишний раз знающие люди проверили, что у застройщика все в порядке. А проверяют не только сам дом, но и компанию, которая его строит.

– Эксперты банка проверяют репутацию девелопера, сроки сдачи объектов, документацию проекта. У каждой финансовой организации есть свои дополнительные критерии, – рассказал директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. – По своему опыту могу сказать, что самая серьезная проверка у Сбербанка – у нас каждый из объектов проходил ее, как в жилой, так и в коммерческой недвижимости.

Впрочем, даже аккредитация от надежного банка не может дать 100%-ой гарантии, что строительство, если оно еще идет, будет завершено вовремя.

– Отдельно стоит рассмотреть случай, когда в ипотеку приобретаются апартаменты, – говорит руководитель отдела ипотечного кредитования «Первого ипотечного агентства» Ольга Ильюшкина. – Помимо стандартных условий, по которым банк одобряет квартиру, апартаменты также не должны иметь статуса «офисного, складского, торгового или производственного помещения», а площадь не должна превышать 200 кв.м. включительно. Дополнительные требования предъявляются и к зданию, где расположены апартаменты. Так, объект залога не может располагаться в бывших домах отдыха, санаториях, пансионатах, лагерях, гостиницах и воинских частях. Само здание должно быть построено или реконструировано не ранее 2000 года.

Как оформить ипотеку на квартиры в новостройках

Вы готовы обзавестись собственным жильем и даже накопили денег на первоначальный взнос? Тогда алгоритм действий следующий.

  • Выберите квартиру, которую хотите купить. Это, с одной стороны, самый сложный этап, потому что нужно учесть кучу нюансов от метража до близости школ и больниц. А с другой, самый простой – ведь тут все зависит от вас и ваших возможностей.

  • Узнайте у застройщика, с какими банками они сотрудничают. Менеджеры отдела продаж прекрасно знают, куда направить людей и охотно ответят на все вопросы. Не поленитесь узнать про все банки, а не только про тот, который на первый взгляд кажется самым привлекательным. Может получиться так, что другая организация предложит более выгодные условия.

  • Подайте документы в банк и получите одобрение.

  • Совершите сделку (лучше пригласить надежного риэлтора, который проследит за правильным ее оформлением), начните выплачивать ипотеку и думать, какие занавески повесить на кухне.

Документы для получения ипотеки

Для такой серьезной сделки банки требуют солидный пакет документов. В разных кредитных организациях могут быть свои варианты, но в целом требуются следующие бумаги:

  • паспорт;
  • заявление-анкета;
  • страховое свидетельство государственного пенсионного страхования (СНИЛС);
  • индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН);
  • справка о доходах физического лица (справка 2-НДФЛ) или налоговая декларация за последние 12 месяцев;
  • заверенная работодателем копия трудовой книжки или выписка из нее;
  • свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей – если есть;
  • для мужчин младше 27 лет – военный билет;
  • для иностранных граждан – документ, подтверждающий законность пребывания на территории РФ.

Конечно, есть и документы, которые касаются самой квартиры. Но, как правило, эти вопросы решаются без участия покупателя – между застройщиком и банком.

    Советы юристов

    Иван Зинченко, директор по продажам «Ипотека.Центр»:

    – Нужно смотреть в первую очередь не на цену, а на надежность застройщика. И ситуация на рынке такая, и покупка для подавляющего большинства людей слишком важная, чтобы рисковать. Рейтинг застройщика и то, как сильно он закредитован – все это открытая информация, которую можно и нужно проверять. Например, если застройщик аккредитован только в одном банке, это тревожный звонок о безопасности подобного объекта для покупателя. Важно не рисковать и покупать квартиру по договору долевого участия.

    Ольга Ильюшкина, руководитель отдела ипотечного кредитования «Первого ипотечного агентства»:

    – Правильнее всего обращаться в самый надежный и проверенный банк из тех, что аккредитованы на ваш объект. Это поможет избежать ситуации, когда сотрудник плохо проверил документы и проектные декларации застройщика. В таком случае есть риск получить ключи позже на несколько месяцев, а то и лет.

    Процентные ставки ипотеки на квартиры в новостройках от банков

    Как правило, банки предлагают специальные программы для тех, кто покупает жилье в новостройке. Вот некоторые из них:

    «Новоселы» от Газпромбанка – от 8,7%

    «Новостройка» от Росбанка – от 7,39%

    «Строящееся жилье» от Альфа-Банка – от 8,59%

    Тут мы указываем минимальные процентные ставки, которые готовы предложить банки. Процент для конкретного заемщика будет свой – в зависимости от многих факторов. Один из главных – размер первоначального взноса. Чем он больше, тем меньше денег вы берете взаймы, и тем охотней и под меньший процент банк вам их даст.

    Отметим, что в России действуют программы льготной ипотеки для семей с детьми. Им государство субсидирует процентную ставку, поэтому условия получаются выгоднее, чем без господдержки. Действие таких программ, как правило, распространяется именно на новостройки. Например, если у вас есть дети, а второй ребенок появился на свет в 2018 или позже, то вы с полным правом можете рассчитывать на ипотеку всего под 6%.

    Популярные вопросы и ответы

    Как кредитная история влияет на шансы получить одобрение?
    – Все любят положительных персонажей, даже банки, – улыбается риэлтор Артем Сошников. – Так что, чем кредитная история лучше, тем больше шансов получить займ. Исправить ее, конечно, можно, но на это уходит много времени и сил, поэтому кредитную историю, как честь, надо беречь смолоду.

    Можно ли продать квартиру в ипотеке?

    – Ипотека не является ограничением для продажи, – уверяет Ольга Ильюшкина.

    Правда, придется заручиться согласием банка. И, разумеется, с такой недвижимостью все обстоит немного иначе, чем с обычной куплей-продажей. Есть три варианта:

    • Покупатель приобретает квартиру за личные средства. Продавец гасит ипотеку деньгами покупателя, после чего регистрируется договор купли продажи.

    • Если покупатель сам приобретает залоговую квартиру в ипотеку, ему лучше всего получить кредит в том же банке, что и продавец. Тогда банк-кредитор сможет одновременно снять старое обременение с квартиры и наложить новое – уже для нового заемщика.

    • Если же ипотеку покупателю одобрили в другом банке, кредитные организации могут договориться между собой. Правда, банков, выдающих ипотечные займы на залоговые квартиры, откровенно говоря, немного.
    Это интересно
    Как продать квартиру в ипотеке
    Мы разобрали с опытным адвокатом, на какие нюансы стоит обратить внимание при продаже квартиры в ипотеке, и что нужно для того, чтобы заключить безопасную сделку
    Как повысить свои шансы на одобрение ипотеки?
    – В этом вам помогут хорошая кредитная история и возможность подтвердить доход. Кроме того, важно предоставлять банку подлинную информацию. Недостоверные данные или намеренное сокрытие каких-то фактов точно будут для банка поводом отказать вам в ипотеке, – говорит Иван Зинченко из «Ипотека.Центр». – Конечно, всегда положительным фактором будет большой первоначальный взнос. И дело не только в том, что банк рискует меньшей суммой, но и в том, что заемщик накопил на этот взнос, то есть он умеет распоряжаться деньгами.

    Можно ли использовать маткапитал для первоначального взноса?

    Нужно уточнить этот вопрос в том банке, с которым вы хотите заключить договор. Если получившейся суммы хватает на первоначальный взнос, кредитная организация, как правило, не имеет ничего против.

    Важно, что условием улучшения жилищных условий с использованием материнского капитала является выделение долей детям. Можно сделать это сразу при покупке, а можно оформить сделку на кого-то одного из родителей. Тогда ему необходимо будет написать и заверить у нотариуса обязательство выделить доли всем членам семьи, когда ипотека будет выплачена. Если человек это обещание не сдержит, сумму материнского капитала придется вернуть.

    Как досрочно погасить ипотеку

    Рассчитаться по кредиту досрочно – безусловное право каждого человека. Запрещать это или брать какие-то дополнительные комиссии банк не имеет права.
    Здорово, если вдруг появляется большая сумма денег, так, чтобы хватило одним махом долг закрыть. Но давайте будем честны, такое случается мало с кем.

    Подавляющему большинству приходится «докидывать» понемногу свыше обязательных платежей. Раз в месяц или по мере появления лишних нескольких тысяч.

    И вот тут встает вопрос: за счет чего уменьшить нагрузку? Можно сократить за счет дополнительного платежа срок займа, а можно уменьшить переплатой размер ежемесячного платежа. То есть отдали разок больше обычного, и в остальные месяцы будет полегче.

    – Если ипотечный заемщик ежемесячно платит комфортную для него сумму, рекомендуется снижать срок договора, что сократит общую сумму переплат, – советует доцент кафедры банковского дела Университета «Синергия» Екатерина Исаева. – Многие банки сегодня имеют функцию досрочного погашения в своих онлайн-сервисах. Но при полном погашении кредита все-таки нужно будет сходить в отделение, чтобы закрыть ссудный счет и получить справку о погашении ипотеки.
    Это интересно
    Материнский капитал
    Каким будет размер материнского капитала и на что его можно потратить
    Фото на обложке: Николай Оберемченко

    А вы за то, чтобы брать жилье в ипотеку или копить? Поделитесь в комментариях:

    Комментарии для сайта Cackle
    Made on
    Tilda