Коммерческая ипотека 2020

Рассказываем, что такое коммерческая ипотека в 2020 году, какие у нее условия оформления и предлагаемые программы

МИХАИЛ ГОРЮНОВ
Журналист «КП»
Елена Козина
Cтарший партнер юридической
компании «ЭЛКО профи»
Кредит на недвижимость берут не только для проживания, но и для работы. Особенно актуальны такие вещи для бизнесменов, которым не хочется постоянно платить за чужой офис. Подобные займы неофициально называют «коммерческая ипотека». Что она представляет собой в 2020 году, какие у нее условия и программы, «Комсомольской правде» рассказала старший партнер юридической компании «ЭЛКО профи» Елена Козина.

Условия коммерческой ипотеки

Елена выделяет несколько основных черт коммерческой ипотеки, которую еще называют «бизнес-ипотека»:

  • заемщиком может быть коммерческое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;

  • предметом коммерческой ипотеки может выступать недвижимость, используемая для предпринимательской деятельности, то есть нежилая (например, для размещения офисов, торговых, складских, производственных помещений, для сдачи в аренду и так далее);

  • недвижимость будет находиться в залоге у банка, выдавшего кредит на ее приобретение, до момента завершения всех выплат по кредиту;
  • в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств перед банком, банк будет вправе получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества.

— Более подробные условия бизнес-ипотеки, а также требования банка к заемщику и приобретаемой недвижимости законодательно не регламентированы и поэтому разрабатываются каждым банком самостоятельно, — добавляет Козина.
Что касается условий коммерческой ипотеки, то, как уже отмечал эксперт, банки самостоятельно их определяют. Юрист предлагает рассмотреть несколько конкретных примеров.

Какие банки выдают коммерческую ипотеку

Услуги по выделению займов на недвижимость для коммерческих целей предлагает большинство банков. Отличаются там разве что условия: процентная ставка, сумма кредита, его сроки, размер первоначального взноса и прочее.

К банкам, где есть коммерческая ипотека, относятся: Сбербанк, Россельхозбанк, Альфа-Банк, Росбанк, ЮниКредит банк и другие.

Требования банка к заемщикам

Как и в случае с условиями, здесь все зависит от того или иного банка. Требования могут относиться и к юридическим лицам, и к ИП.
Юридические лица, как правило, должны соответствовать следующим требованиям:

  • срок государственной регистрации заемщика не менее 9 месяцев на дату подачи заявки на предоставление кредита;

  • суммарная доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, нерезидентов, общественных и религиозных организаций, благотворительных и иных фондов в уставном капитале — не более 25%;

  • юридический адрес заемщика должен находиться в регионе присутствия банка;

  • фактическое расположение заемщика (регион ведения бизнеса) должно находиться в регионе присутствия банка, но не далее 100 км от города присутствия.

От индивидуальных предпринимателей:

  • срок государственной регистрации заемщика в качестве ИП не менее 9 месяцев на дату подачи заявки на предоставление кредита;

  • паспорт гражданина РФ;

  • возраст — от 22 до 65 лет включительно;

  • наличие номера телефона, использующегося в бизнесе (может совпадать с личным номером телефона заемщика);

  • адрес регистрации заемщика должен находиться в регионе присутствия банка;

  • фактическое расположение заемщика (регион ведения бизнеса) должно находиться в регионе присутствия банка, но не далее 100 км от города присутствия.

Такие условия в большинстве банков. Отличия там могут быть лишь небольшие.
Это интересно
Налоги юридических лиц
«Комсомолка» узнала, как нужно платить налоги для юридических лиц, и что будет, если этого не делать

Требования банка к недвижимости

И снова речь идет об отдельно взятом банке. У каждого из них свои требования к недвижимости в рамках коммерческой ипотеки.

— Есть банки, которые кредитуют только приобретение помещений, предназначенных для размещения предприятий оптовой и розничной торговли (объектов общественного питания, магазинов, крытых рынков и других торговых предприятий, в помещениях которых осуществляется реализация товаров), а также помещений, занимаемых предприятиями, непосредственно оказывающими услуги бытового обслуживания населению (различные ателье, мастерские, комбинаты бытового обслуживания, бани, прачечные, фотографии, парикмахерские и т.п.), — объясняет Козина.

Общие требования к коммерческой недвижимости в большинстве своем выглядят так:

  • недвижимость должна находиться на территории РФ в регионе присутствия банка (объекты должны быть расположены на расстоянии не более 100 км от отделения банка, должны отсутствовать иные ограничения на доступ к предмету залога (ЗАТО, режимный объект и т.д.);

  • недвижимость должна иметь четкие идентификационные признаки и полный комплект необходимых для проведения оценки документов;

  • возможность беспрепятственного контроля со стороны банка (должны отсутствовать ограничения на доступ к объекту недвижимости (ЗАТО, режимный объект и т.д.);

  • объект недвижимости не должен быть обременен ипотекой сторонних банков;

  • должны отсутствовать прочие существенные обременения и особенности.

Как оформить коммерческую ипотеку

— Процедура оформления коммерческой ипотеки в целом аналогична процедурам оформления других коммерческих кредитов, — говорит Елена Козина. — Чаще всего на официальном сайте банка можно оставить онлайн-заявку, после чего специалист банка назначает встречу, знакомит со списком документов, необходимых для оформления кредита, отвечает на вопросы.

На встрече, как правило, совместно со специалистом банка заполняется анкета на получение кредита и передается пакет необходимых документов.

— После проведения анализа предоставленных документов и финансово-хозяйственной деятельности заемщика банк принимает решение о предоставлении или непредоставлении кредита, — заключает наша собеседница.

Документы

Конкретный перечень необходимых документов определяется каждым банком самостоятельно. Но будьте готовы к тому, что с вас обязательно спросят:

  • свидетельство о государственной регистрации (лист записи ЕГРЮЛ о создании);

  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

  • устав со всеми изменениями и дополнениями;

  • лицензии (при ведении требующих лицензирования видов деятельности);

  • протокол (решение), подтверждающий назначение руководителя;

  • приказ о назначении главного бухгалтера или возложении обязанности по ведению бухгалтерского учета на руководителя;

  • копии паспортов руководителя, главного бухгалтера, поручителя и других физических лиц, задействованных в сделке;

  • бухгалтерская (финансовая) отчетность с приложением документов, подтверждающих сдачу отчетности в налоговую инспекцию;

  • налоговые декларации (в зависимости от применяемой системы налогообложения);

  • документы, подтверждающие ведение хозяйственной деятельности заемщиком (договоры аренды офисных, складских помещений, договоры поставки с основными поставщиками и покупателями и так далее);

  • документы по приобретаемой недвижимости.

Программы

Коммерческая ипотека — это, по сути, и есть отдельная программа. Она является достаточно новым продуктом для российской банковской системы и куда менее распространенным, чем кредитование физических лиц под залог приобретаемой недвижимости.

— Тем не менее, большинство известных банков, таких как Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Россельхозбанк, ЮниКредит, РОСБАНК и другие, успешно работают с данной программой и кредитуют приобретение коммерческой недвижимости предпринимателями. Их программы, условия и предложения, можно узнать непосредственно на месте, — говорит Елена Козина.
Это интересно
Рефинансирование ипотеки
Все больше людей стремятся к рефинансированию ипотеки по лучшим условиям. К счастью, банки делают потенциальным клиентам выгодные предложения

Советы юристов

— Обращайтесь в банки, с которыми вы сотрудничали ранее. При наличии чистой кредитной истории, организация может предоставить вам некоторые уступки в рамках коммерческой ипотеки, — делится эксперт.

По мнению юристов, крайне нелогично вести дела с одним банком, а за кредитом обращаться в другой. Это будет выглядеть, как минимум, странно. Ну и что касается репутации: если компания часто находится в списке «провинившихся», просто так ей ипотеку не дают.

— Кроме всего прочего, отнеситесь к такой ипотеке как к инвестиции. Составьте бизнес-план, проведите экономический расчет. Если выгода от инвестирования будет выше, чем запрашиваемый банком процент, проект можно реализовывать, — добавляют специалисты.

Популярные вопросы и ответы

Вопрос:
Можно ли получить коммерческую ипотеку без первоначального взноса?
Ответ:
Такая практика невелика. Получить коммерческую ипотеку без первоначального взноса смогут клиенты, решившие приобрести недвижимость с высшей категорией ликвидности. Подобных предложений на рынке крайне мало. Обычно банк берет с клиента первый взнос в размере от 10 - 15% от цены объекта, чтобы минимизировать возможные риски.
Вопрос:
Нужно ли объяснять банку, как будет использована приобретаемая недвижимость?
Ответ:
Такое вполне возможно. Получив заявку на кредит, банк может запросить проект будущего использования объекта. Все дело в том, что риски при подобной сделке высоки и их нужно оценить.
Вопрос:
Любое помещение можно взять в кредит, как недвижимое имущество?
Ответ:
Нет. К законно признанному недвижимому имуществу относятся помещения, у которых есть такие признаки, как «прочная связь с землей» и «невозможность его перемещения» без ущерба состоянию. Металлический гараж, например, не является недвижимым имуществом, которое можно взять в кредит.
Это интересно
Ипотечные каникулы
Президент подписал закон об ипотечных каникулах. Кто сможет рассчитывать на отсрочку платежа и на каких условиях?
Фото на обложке: Комяков Влад

Лучше брать кредит или платить за чужой офис? Как вы считаете? Поделитесь в комментариях:

Комментарии для сайта Cackle
Made on
Tilda