Как заложить дом и получить деньги в 2022 году

Как заложить дом и быстро получить деньги? Простой вопрос, но зачастую он порождает еще больше вопросов и заставляет оформлять другие, более простые и понятные виды кредитов. Вместе с экспертами мы разобрали все нюансы этого процесса и ответили на самые частые вопросы, связанные с залогом дома банку в 2022 году.
Как заложить дом и получить деньги в 2022 году
Как заложить дом и получить деньги. Фото: imagebroker/Carsten Leuzinger, globallookpress.com

Программы кредитования под залог дома в 2022 году встречаются довольно часто и есть практически в каждом банке. Их суть в том, что кредитная организация выдает клиенту деньги, а его имущество принимает в залог до тех пор, пока тот полностью не погасит долг.

При этом в доме можно жить, но продать или обменять его невозможно, пока банк не снимет обременение. Рассказываем, как заложить дом и поэтапно оформить сделку — от нюансов процедуры до получения денег. 

Какую сумму вы хотите получить:

Главное о залоге дома 

Требования к домуДом должен быть пригодным для круглогодичного проживания, площадью не менее 150 кв.м, земля под ним должна быть оформлена в собственность. Площадь земельного участка ― не менее 5 соток, он должен быть оснащен отоплением, водоснабжением, канализацией, электричеством. Чаще всего банки не берут деревянные дома в качестве обеспечения по той причине, что страховые отказываются страховать такой дом от пожара
Сколько времени занимает процессЭто зависит от банка, в среднем от 1 до 3 недель
Примет ли банк в залог недвижимость с обременениемТакой кредит можно рефинансировать, либо наложить обременение второго кредитора с согласия первого
Можно ли заложить дом, если он в долевой собственностиЗаемщик должен быть собственником всего дома или его части. Если дом был построен или куплен в браке, потребуется согласие супруга на сделку, если не был заключен брачный договор, однозначно определяющий собственника
Обязательно ли оценивать объект залогаДа, так как от суммы оценки будет зависеть размер кредита
Обязательные документыПаспорт и документы о праве собственности. Остальные документы ― на усмотрение финансовой организации
СтавкиВ банках ― порядка 12-17% годовых, у небанковских организаций и частных кредиторов ― 18-48% годовых
ОбременениеНакладывается на дом и земельный участок под ним перед получением денег, снимается после полного погашения долга
СтрахованиеМожно отказаться, но процентная ставка вырастет на 2-5% годовых
Максимальная суммаНе более 40% стоимости, но не более 50 млн

Требования к закладываемому дому

Каждый банк предъявляет свои требования к залогу. Одни готовы принять только квартиры. Другие рассматривают доли в жилой недвижимости, комнаты в общежитии, дома, таунхаусы, иногда даже дачи и гаражи. Существенным фактором при залоге дома с земельным участком является его местоположение: он должен быть в населенном пункте, удалённостью от областного центра не более 40-60 км и не находиться в зоне отчуждения автотрасс и железнодорожных путей, линий электропередач, а также национальных парков и заповедников. 

Дом

Чаще всего банки требуют, чтобы строительные работы были полностью завершены, а постройка готова к проживанию. Иногда могут одобрить в качестве залога незавершенное строительство, если в нем уже проведены коммуникации и есть проект.

При этом наличие газа — не обязательно. Сама постройка должна быть документально оформлена в качестве жилого дома. Опять же, некоторые банки согласны рассмотреть «жилое строение без права регистрации проживания». 

Если дом деревянный, одни банки возьмут его в качестве залога только при условии того, что постройка не старше 1985 года. В некоторых банках — не старше 2000 года. Для домов, построенных из других материалов, жестких требований к году постройки нет. 

Важна и степень износа. Для деревянных домов она не должна превышать 40%, а среднее значение для домов из других материалов — 50%. Есть требования и к фундаменту постройки. Он должен быть основательным и сделан из бетона, кирпича или камня. Заложить дом, который стоит на свайном фундаменте, в большинстве банков не получится. 

Также финансовое учреждение смотрит на месторасположение постройки. В большинстве случаев это должен быть населенный пункт, где, помимо залогового дома, есть хотя бы еще три жилых постройки. Кроме того, чтобы заложить дом в 2022 году, к нему должен быть круглогодичный подъезд, а также иметь постоянную канализационную систему, электроснабжение от энергокомпании, отопление, воду, туалет и ванную. 

Выбор редакции
Как получить кредит под залог дома
Специалисты «Столичного центра финансирования» помогут получить до 80% рыночной стоимости недвижимости.

Таунхаус

В залог возьмут изолированную часть жилого дома, если у нее есть отдельный вход, собственный почтовый адрес и общая стена с соседним блоком, в которой нет двери. По документам помещение должно быть зарегистрировано как индивидуальный объект. Возможно несколько вариантов оформления:

  • часть жилого дома;
  • дом блокированной застройки;
  • блок-секция;
  • часть сблокированного жилого дома;
  • квартира;
  • жилое помещение;
  • часть жилого помещения.

Полные требования конкретного банка, в котором планируется брать кредит, можно найти на его официальном сайте. Также эту информацию можно получить у менеджера банка или у специалиста службы поддержки по телефону горячей линии или в чате. 

Стоит учитывать, что в залог, скорее всего, не возьмут недвижимость, которая уже находится в обременении или относится к категориям ветхого или аварийного жилья. Кроме того, банк может отказать, если владельцы дома сделали перепланировку и не узаконили ее. Более пристальное внимание, при рассмотрении объекта залога, банк уделяет постройкам, которые потенциально могут попасть под снос в ближайшие годы. В первую очередь это касается деревянных зданий. 

Также стоит учесть, что банк, прежде чем выдать кредит, может обратиться к профессиональному оценщику. Если специалист даст положительное заключение о состоянии объекта, степени его износа, а также исключит необходимость ремонта и возможное аварийное состояние, объект будет одобрен для залога. Однако услуги оценщика оплачивает заемщик, нужно заранее заложить эту сумму в бюджет.

Пошаговая инструкция по залогу дома

Заложить дом и получить деньги немного сложнее, чем оформить потребительский кредит. Потребуется больше документов, а процесс займет длительное время. Какие этапы придется пройти заемщику?

  1. Оформить заявку на кредит под залог на сайте банка или в его отделении.
  2. При непосредственном посещении банка — получить уточняющую информацию у специалиста, при онлайн-заявке — дождаться звонка менеджера и узнать список документов. Требования к объекту также стоит уточнить. 
  3. Подать документы в банк самостоятельно или онлайн. Здесь желательно сделать все как можно быстрее, так как у некоторых документов ограничен срок действия. Например, выписка из ЕГРН будет готова не раньше 7 дней с момента ее заказа. Если подать заявку поздно, а Росреестр задержит выдачу, то справка о доходах или копия трудовой могут стать недействительными (их срок действия всего 30 дней).
  4. Дождаться решения банка по залогу и кредиту. Если они одобрены, подписать кредитный договор, договор ипотеки и закладную. Возникает ипотека в силу договора, а не в силу закона, как при сделках купли-продажи. 
  5. Оформить в ЕГРН залог на имущество, наложив на него обременение. В некоторых банках этот шаг можно будет пропустить, так как они самостоятельно регистрируют сделку в Росреестре. В других кредитных организациях нужно будет прийти в Росреестр или МФЦ вместе с сотрудником банка.
  6. Дождаться, пока Росреестр обработает заявку и вернет документы, проставив в них отметку о результате. Эти документы нужно отнести в банк.
  7. Дождаться, пока банк проверит предоставленные документы, после чего выдаст кредит.

В зависимости от условий договора, деньги либо будут зачислены на указанный заранее счет, либо позвонит менеджер банка и пригласит в офис. 

В случае отказа

Как заложить дом и получить деньги 480

Кредит под залог дома — трудоемкая и юридически сложная сделка для обывателя. К сожалению, малейшая ошибка ведет к отказу или снижению максимально одобренной суммы. Исправить ситуацию оперативно не получится: если банк отказал, решение будет действовать несколько месяцев. Причем о нем узнают и другие кредиторы, так что это станет для них сигналом: заемщик может оказаться проблемным, лучше его не кредитовать.

«Столичный центр финансирования» — это кредитный брокер. Компания-эксперт, которая состоит из профессионалов финансового рынка. Они изучили все современные нюансы кредитования под залог недвижимости и знают, как гарантированно получить займ. Кроме того, брокер аффилирован с 30 крупнейшими банками. Есть среди его партнеров частные инвесторы и потребительские кооперативы. За счет этого клиенты кредитного брокера могут рассчитывать на большую сумму кредита и выгодные условия — сниженную процентную ставку и ежемесячный платеж.

При сотрудничестве со «Столичным центром финансирования» не нужна справка 2-НДФЛ о доходах. Эксперты помогают получить до 80% рыночной стоимости недвижимости. Тогда как без посредничества брокера банки часто одобряют минимальные лимиты.

Документы

Что касается документов, в каждом учреждении будет свой список, который нужно заранее уточнить. Однако, чаще всего требуются следующие документы:

  • паспорт гражданина РФ;
  • документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (выписка из ЕГРН с указанным в ней собственником или свидетельство о регистрации);
  • технический паспорт на дом;
  • сведения о прописанных.

Также могут дополнительно запросить следующие документы:

  • справку о доходах;
  • заверенную копию трудовой книжки;
  • СНИЛС;
  • загранпаспорт;
  • водительское удостоверение;
  • брачный договор, если он есть;
  • отчет оценочной комиссии об оценке объекта недвижимости;
  • заверенное у нотариуса согласие супруга на залог недвижимости, которая находится в совместной собственности.

Где выгоднее заложить дом

Заложить дом можно не только в банках, но и в других финансовых организациях. Рассмотрим их условия, чтобы определить, где выгоднее всего заложить недвижимость.

Банки

При рассмотрении кредитной заявки, банки обращают внимание на залог только после проверки платежеспособности клиента. Поэтому важно, чтобы заемщик подходил под требования, а его доход был не ниже рекомендуемого банком. При этом неоспоримый плюс кредитования в банке — прозрачность сделки. После того, как договор будет подписан, платеж не станет больше, а дополнительных комиссий или списаний быть не должно. 

Ставки по кредитам в банке одни из самых низких, если сравнивать их с другими финансовыми организациями. В среднем они составляют от 7 до 15% годовых. Кроме того, если заемщик перестанет вносить платежи, банки будут взыскивать задолженность только в строгом соответствии с законом. 

Однако, есть и недостатки обращения за кредитом под залог в банк. В первую очередь кредитная организация принимает решение на основании кредитной истории заемщика. Если она была испорчена или ее нет вообще, заявку могут не одобрить. Проверка объекта залога занимает немало времени, это нужно учитывать при подаче заявки. В среднем, от момента подачи заявки и полного пакета документов до получения результата рассмотрения, уходит около недели. Но заемщик еще не получит деньги в этот момент. Это произойдет только тогда, когда он окончательно оформит обременение на недвижимость и предоставит в банк соответствующие документы. 

Также какое-то время займет проверка объекта оценочной организацией. Кроме того, оплачивает услугу заемщик, а это дополнительно 5-10 тысяч рублей. Стоит учесть и обязательное страхование объекта в большинстве банков. Иногда от него можно отказаться, но тогда вырастет процентная ставка на 1-2 пункта. Стоимость комплексного ипотечного страхования — порядка 1% от суммы остатка задолженности в год. 

Частные инвесторы

В отличие от банков, частные кредиторы больше внимания обращают на ликвидность залогового объекта. Платежеспособность клиента отходит на второй план, хоть и не совсем списывается со счетов. Поэтому заложить дом и получить деньги проще, но гораздо дороже. Срок рассмотрения заявки у «частников» небольшой, обычно решение будет озвучено в день подачи заявки или на следующий. Процентная ставка в среднем составляет около 7% в месяц, то есть до 84% годовых. Поэтому брать большую сумму на длительный срок просто не выгодно. Например, если взять 3 млн рублей на 3 года по процентной ставке 5% в месяц, переплата за весь срок составит более 3,5 млн рублей. Стоит учитывать, что большинство частных инвесторов заключает договор на 1 год. Теоретически через год его можно продлить, но никто не гарантирует, что условия в дальнейшем не изменятся в худшую сторону. 

МФО

Согласно действующему законодательству, микрокредитные и микрофинансовые организации не могут выдавать кредиты под залог, если в его качестве выступает жилая недвижимость физических лиц. При этом они могут выдать деньги под залог коммерческой недвижимости. 

Как и в случае с частными кредиторами, при проверке заявки, МФО больше внимания уделяют не кредитной истории и платежеспособности заемщика, а ликвидности закладываемого объекта. При этом саму заявку рассмотрят достаточно быстро, иногда в течение нескольких часов. Однако процентная ставка тоже не будет маленькой — до 50% годовых. В любом случае, перед тем, как подписать документы по кредиту и залогу, стоит внимательно их изучить. Хорошо, если есть возможность показать юристу. Таким образом можно кратно снизить риск в дальнейшем. 

КПК

КПК — это кредитные потребительские кооперативы. Суть этой организации в том, что в нее вступают пайщики — как физические, так и юридические лица. Они делают разовые или периодические взносы. А, в случае необходимости, могут взять кредит, и постепенно его выплачивать с учетом процентов. Если человек не состоит в КПК, он не может взять там кредит. Деятельность таких организаций регулирует законодательство. Если принято решение вступить в КПК, стоит убедиться в его надежности. Сделать это можно, проверив членство кооператива в СРО. Информация о принадлежности к определенной саморегулируемой организации должна быть указана на сайте КПК. 

Преимущества этого способа в том, что рассмотрение заявки не занимает много времени, а деньги могут выдать не дожидаясь, пока на недвижимость будет наложено обременение. Процентные ставки обычно ниже, чем в других финансовых организациях. При этом в кредит могут дать достаточно большую сумму, а во время принятия решения не учитывается наличие подтвержденного дохода заемщика и его кредитная история. 

Выгоднее всего будет получить кредит под залог дома в КПК, но только в том случае, если вы уже являетесь его членом или у вас есть время на то, чтобы им стать, а только потом подать заявку. В противном случае, лучше обратиться в банк.

Условия погашения залога дома

Погашение кредита, который был оформлен под залог недвижимости, происходит точно так же, как погашение потребительского займа. Это могут быть аннуитетные или дифференцированные платежи. То есть, одинаковые на протяжении всего срока кредита или уменьшающиеся с течением срока выплаты. 

Стоит помнить о фактически обязательном страховании объекта залога. В некоторых банках требуют страхование жизни и здоровья заемщика. Иногда можно отказаться от всех страховок, но тогда банк повысит процентную ставку на 1-5%. 

Также необходимо учитывать, что после наложения на дом обременения, владелец не сможет им распоряжаться в полной мере. То есть, нельзя будет недвижимость подарить, продать, обменять или предоставить в еще один залог. 

В первую очередь стоит обратиться в банк, где вы получаете зарплату. В этом случае понадобится меньше документов, кроме того, скорее всего процентная ставка будет снижена на 0,5-2%. 

На какую сумму может рассчитывать заемщик? Обычно это только часть от той суммы, в которую была оценена недвижимость. В каждом банке эта часть будет своя и составит от 50 до 80%. То есть, если дом оценили в 5 млн рублей, в кредит дадут от 2,5 до 4 млн рублей. 

Рефинансировать залоговые кредиты сложно, так как мало какие банки захотят заниматься процессом переоформления залога. Это стоит учитывать при выборе учреждения, в который будет подаваться заявка. 

Также важно избегать мошеннических схем, если вы решили обратиться за кредитом не в банк. Например, заемщику могут вместо кредитного договора, дать на подпись договор дарения или договор купли-продажи. Они это объяснят так: после того, как заемщик полностью выплатит долг, эта сделка будет аннулирована. Однако, если заемщик подпишет такой договор, это будет означать полную и добровольную передачу своих прав на недвижимость. 

Для сведения риска к минимуму стоит обращаться в известные крупные организации и банки. Также желательно показать кредитный договор юристу, чтобы тот оценил его законность.

Популярные вопросы и ответы

На самые распространенные вопросы читателей ответили эксперты: Александра Медведева, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы и Светлана Киреева, руководитель офиса агентства недвижимости МИЭЛЬ.

Можно ли оставить в залог дом, в котором нельзя проживать круглый год?

― Действующее российское законодательство позволяет заложить любую недвижимость, права на которую зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, независимо от ее функционального назначения и степени завершенности, ― рассказала Александра Медведева. ― Так, закон допускает закладывать садовые дома, в том числе те, в которых нельзя проживать круглый год. При этом нужно иметь в виду, что передача в залог садового дома допускается только с одновременной передачей в залог прав на земельный участок, на котором находится это здание.

Светлана Киреева уточнила, что формально садовые дома могут являться предметом договора ипотеки, но далеко не все банки предоставляют кредиты с таким обеспечением. Есть банки, которые кредитуют только вторичку или новостройки. Некоторые выдают кредиты под залог домов, но они должны иметь статус «жилого»‎, а земля, на которой он находится — быть в статусе ИЖС.

Можно ли оставить в залог недостроенный дом?

― В залог может оформляться также та недвижимость, которая не достроена (так называемый незавершенный строительством объект). Возможность государственной регистрации объектов незавершенного строительства предусмотрена законом с 2004 года, ― пояснила Александра Медведева. ― В связи с этим, на недостроенный дом может быть оформлена ипотека только в том случае, если он зарегистрирован в Регпалате в установленном законом порядке. В случае отсутствия в Едином государственном реестре сведений о недостроенном доме можно составить договор залога строительных материалов, поскольку тогда он будет являться движимым имуществом. Светлана Киреева считает, что есть разные варианты, в зависимости от того, что понимать под «недостроенным» домом. 

― Если дом не введен в эксплуатацию и на него не зарегистрировано право собственности, то он не является объектом недвижимости — соответственно передать его в залог нельзя. Однако, если право собственности зарегистрировано как на объект незавершенного строительства, то такая сделка допускается, правда с одновременным заемом по тому же договору земельного участка, на котором находится данный объект либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Можно ли заложить долю в доме?

Законом предусматривается возможность залога дома как целиком, так и его части. По словам Александры Медведевой, в последнем случае согласие других сособственников не требуется. Вместе с тем, когда передается в залог доля в праве общей собственности на недвижимость, такой договор ипотеки нужно нотариально удостоверить.

Светлана Киреева отметила, что по закону участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество, и даже без согласия других собственников (статья 7 Закона об ипотеке). Другой разговор, что банки не предоставляют заем на долю, им интересные только целые объекты, которые не принесут никаких юридических сложностей при последующей реализации. Однако есть ситуация, при которой получение займа под долю возможно — это приобретение «последней» доли в квартире, то есть когда у вас есть 4/5 и вам нужно выкупить 1/5, принадлежащую сособственнику. В этом случае можно найти банки, которые профинансируют сделку.

Источники

  1. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/36a6e71464db9e35a759ad84fc765d6e5a03a90a/