Досрочное погашение ипотеки в 2025 году

Средний срок ипотеки в России сейчас находится на уровне 20-25 лет ¹. Но эта цифра указывает, на сколько месяцев (именно в них отражают график платежей в официальных документах) люди берут кредит. А вот гасят его заемщики часто досрочно. Есть разная статистика банков на этот счет, но в целом все они говорят, что заемщики возвращают долги в среднем за 4-6 лет. На то есть несколько причин. Например, растут доходы и инфляция. У людей появляются деньги, чтобы досрочно рассчитаться с долговыми обязательствами. Например, когда имущество достается в наследство. Его продают, а вырученными деньгами гасят текущую ипотеку. Разбираем механизм частичного или полного досрочного погашение ипотеки в 2025 году вместе с расчетами и мнением эксперта.

Уважаемые пользователи, информация в статье актуальна на момент публикации. Пожалуйста, перед использованием представленных данных уточняйте все детали на официальных сайтах органов власти и организаций. Если у вас есть рекомендации и дополнения по материалу, вы можете отправить их на почту money@kp.ru. Для обсуждения вопросов рекламного сотрудничества звоните по телефону +7 (495) 637-65-16 (по будням с 9:00 до 18:00).

Что такое досрочное погашение ипотеки

Досрочное погашение ипотеки — это внесение платежа по жилищному кредиту раньше срока. При этом платеж может как полностью покрыть основной долг (тогда уместно говорить о выплате ипотеки), так и частично. Третий вариант механизма — досрочный платеж направляется не на основной долг («тело» кредита), а идет на уплату процентов банку.

Полезная информация о досрочном погашении ипотеки

Важную информацию о досрочном погашении ипотечного кредита внесли в таблицу.

это интересно

Как подать заявку на ипотеку онлайн в 2025 году

Пошаговая инструкция с советами эксперта

Подробнее

Когда выгодно досрочное погашение ипотеки

Если нижеперечисленные пункты хотя бы частично совпадают с вашей жизненной ситуацией, то вам выгодно гасить ипотеку досрочно.

• У вас появились свободные деньги, а ипотечный платеж при этом превышает 50% ежемесячных доходов семьи.
• Вы взяли ипотеку на срок 20-30 лет, а сейчас идет только первая пятилетка выплат.
• Ваши доходы ощутимо выросли по сравнению со временем, когда вы брали ипотеку.
• Вы взяли жилищный кредит в период высоких ставок, сейчас они немного снизились, но заниматься рефинансированием по каким-то причинам у вас нет возможности, и при этом на счетах появились свободные деньги.

Подробнее объясним эти тезисы. Что касается первого пункта, то заметим, что долговая нагрузка свыше 50% доходов семьи опасна. Главным образом потому, что если в жизни наступит черная полоса и срочно потребуются деньги на что-то более приоритетное (например, лечение), вам их может не хватить. 

Второй тезис обусловлен чисто экономическими причинами. В первые годы выплаты кредита ежемесячный взнос на 50-95% состоит из процентов. Оставшаяся часть идет на погашение основного долга. Посмотрите свой график платежей — удобно это делать в мобильном банке, но можно поискать и распечатки, которые дают при оформлении ипотеки. Предположим, ваш ежемесячный платеж составляет 40 тыс. рублей. В первый год на погашение процентов по займу будет уходить около 30 тыс. рублей. Оставшаяся часть суммы — на тело кредита.

Банки делают это специально, потому что знают — люди часто досрочно закрывают ипотеки. Задача финучреждений отбить свои риски, ведь они доверили вам деньги, и получить от заемщика как можно больше процентов.

Напротив, когда график платежей приближается к половине срока ипотеки и переходит через «экватор», ваши ежемесячные платежи по большей части идут в счет основного долга. А процентов вы платите банку с каждым платежом все меньше.

При росте доходов семьи семьи ипотеку также уместно гасить досрочно. Тут руководствоваться нужно положением: деньги — инструмент, который должен работать. Рассчитавшись с долгами по кредитам, свободные средства можно тратить на образование, повышение качества жизни, спорт и другие полезные вещи. Грубо говоря, инвестировать в себя и близких.

Теперь о досрочном погашения в период высоких ставок. Если вы успели взять ипотеку по ставке в два-три раза ниже текущей, то гасить или нет кредит досрочно — решать вам. Можно рассуждать так: «Положу на вклад — так деньги принесут больше процентов». Или так: «Не хочу больше переплачивать банку — закрою долг досрочно».

Другое дело, когда вы взяли кредит по ставке, предположим, 15%, а позже она опустилась до 14%. В теории можно обратиться за рефинансированием в другой банк. Но это время и череда согласований сделки. А ставка между тем — все еще высокая. Напомним, в первые три-пять лет банк с каждого ежемесячного платежа получает как можно больше процентов, а основной долг тает медленно. Возможно, есть смысл направить свободные средства в счет его погашения или снижения долговой нагрузки (на погашение процентов и снижение ежемесячного платежа).

Если отвечать на вопрос «когда выгодно досрочное погашение ипотеки» в контексте временного отрезка, то ответ такой — сразу за ежемесячным платежам.

1. Уже в следующем месяца банк пересчитает начисленные проценты и очередной платеж будет выгоднее. 
2. Формально проценты по вашему кредиту начисляются каждый день. И если досрочный платеж приходится допустим на десятый день месяца, то часть его пойдет на покрытие начисленных процентов за десять дней.

Способы досрочного погашения ипотеки

Досрочно погасить ипотеку можно очно в банке, через банкомат, в мобильном приложении или банковским переводом. Заметим, что при личном визите в отделение финучреждения могут устанавливать комиссию при досрочном погашении. 

Если вы пользуетесь мобильным приложением своего ипотечного банка, то удобнее всего будет оставить заявку на досрочное погашение в нем. Именно заявку — если средства просто будут лежать на счете, кредитное учреждение спишет только ежемесячный платеж.

Полное досрочное погашение

Самый просто вариант: у вас появились свободные деньги, которых хватит на покрытие основного долга. Сообщите об этом банку, переведите ему средства и дождитесь уведомления о погашении. Не забудьте удостовериться, что ваша квартира больше не числится в залоге. Сделать это можно, заказав выписку из ЕГРН или обратиться в МФЦ.

Приведем пример.

Иван купил квартиру в Москве за 12 млн рублей. 6 млн рублей — составил первоначальный взнос. Еще 6 млн он взял у банка на 30 лет под 7%. Три года он вносил ежемесячные платежи по 40 тыс. рублей. Итого перевел банку 1,4 млн рублей. Однако в первые годы банк брал около 50% от ежемесячного взноса в качестве своих процентов. И только вторую часть направлял в счет уплаты основного долга. Таким образом основной долг Ивана по жилищному кредиту составил 5,3 млн рублей. С тех пор мужчина кратно увеличил свои доходы и за счет разумной экономии за три года скопил 5,2 млн рублей. Он уведомляет банк о досрочном погашении оставшейся части займа, переводит средств и ипотека погашена.

Частичное досрочное погашение 

Сумму досрочного погашения можно направить на сокращение срока кредита (платеж гасит тело кредита) или уменьшение ежемесячного платежа (платеж идет на уплату процентов).

Кажется, что сокращать срок выгодно при любых раскладах. Ведь так не нужно платить банку начисленные проценты. Но предлагаем посмотреть на ситуацию не только с точки зрения чистой математики, а еще и добавить такую переменную как жизненные обстоятельства.

Оформляя ипотеку заемщик мыслит так: сейчас я отдаю X% от своего месячного дохода. Реалии показывают, что доходы населения год от года растут, а деньги — обесцениваются. Скорее всего, через пять-десять лет у меня будет выше зарплата. Например, на 50%. Соответственно ежемесячный платеж будет уже не так болезненно бить по личному бюджету. Буду гасить досрочно и сокращать срок платежа.

Однако в экономике может случится кризис, заемщик может потерять работу. Либо вовсе лишиться трудоспособности в силу серьезной травмы, необходимости ухода за близким, декретного отпуска. И вот уже ежемесячную сумму, под который он брал кредит, ему платить сложно. Однако прежде у него была возможность направлять свободные средства на погашение процентов по кредиту и тем самым снижать размер ежемесячного платежа.

Как рассчитать досрочное погашение ипотеки

Можно использовать один из онлайн-калькуляторов ипотеки. Часто в них можно ввести переменную как раз в виде досрочного платежа и увидеть — как скорректируется график выплат.

При расчете досрочного погашения и нагрузки на ваш бюджет следует руководствоваться экономической ситуацией (растет банковская ставка или снижается, что в целом происходит с экономикой страны, курсом валют и рынком труда), а также личными доходами. И решить: копить досрочный взнос покрупнее или каждый месяц добавлять к платежу чуть больше, чем предполагает график.

Пример расчета выгоды от досрочного погашения ипотеки 

Приводим расчеты с сокращением сроков жилищного кредита — его еще называют платежом с опережением графика.

На покупку квартиры вы взяли у банка 5 млн рублей по ставке 15% годовых. Ежемесячный платеж составляет 70 тыс. рублей. За 15 лет переплата по кредиту составит 7,6 млн рублей.

Заемщик внес первый платеж по кредиту. И затем сразу же еще 70 тыс. рублей на досрочное погашение для уменьшение срока. Такой платеж сократит ипотеку на 8 месяцев. А переплата по кредиту сократится более чем на 500 тыс. рублей.

Еще через год заемщик вновь внесет 70 тыс. рублей досрочно. Это позволит сократить переплату еще на почти 450 тыс. рублей, а сроки — вновь на восемь месяцев.

Однако чем дальше от начала срока кредита заемщик будет вносить досрочные платежи, тем ниже будет его выгода. В нашем примере добавим еще один ежемесячный платеж в 70 тыс. рублей, но через пять лет после начала погашения. Он уменьшит переплату на 180 тыс. рублей. Срок при этом также снизится на восемь-девять месяцев.

Банки также дают возможность досрочного погашения с уменьшением размера платежа. В этом случае внесенная сумма идет на покрытие процентов банка.

Кредит в 5 млн рублей по ставке 15% годовых на 15 лет, ежемесячный платеж — 70 тыс. рублей.

Спустя месяц после начала срока кредита, заемщик вносит 70  тыс. рублей. Этот платеж снижает итоговую переплату по ипотеке на 100 тыс. рублей (против 500 тыс. в примере выше), но никак не сокращает срок в 15 лет. Однако в дальнейшем ежемесячный уменьшается платеж — почти на 1 тыс. рублей, то есть до 69 тыс. рублей.

В этом примере каждые досрочные 70 тыс. рублей будут снижать ежемесячный платеж примерно на 1 тыс. рублей. То есть внесенные 700 тыс. рублей — сокращают месячный платеж на 10 тыс. рублей. Звучит не так уж и выгодно, но давайте смотреть дальше.

Предположим, заемщик в этом примере внес досрочно 700 тыс. рублей и его ежемесячный платеж составил 60 тыс. рублей. При этом он продолжает вносить каждый месяц как и на старте выплат по 70 тыс. рублей. Свободные 10 тыс. рублей можно тратить как на снижение срока, так и продолжать снижать размер платежа.

Заметим, если ежемесячно вносить досрочный платеж для сокращения размера платежа и при этом не снижать его, то на дистанции всего кредита это примерно так же выгодно, как досрочный платеж на сокращение срока. Плюс снижается долговая нагрузка, что выступает подстраховкой на случай потери работы. Однако если не делать регулярное досрочное погашение на сокращение размера платежа, то схема однозначна не так выгодна за счет уплаты процентов банку.

Простой вывод такой.

Живете размеренно, рост зарплаты планомерный и вы предпочитаете вность более-менее крупный досрочный платеж (больше или равный ежемесячному)? Сокращайте срок кредита.

Привыкли оперировать личными финансами как инвестор, постоянно куда-то вкладываете средств и ипотека отнимает у вас такие возможности? Сокращайте ежемесячный платеж.

Или если на горизонте намечаются обстоятельства, которые могут ударить по вашему доходу, но сейчас свободные деньги есть — можете снизить ежемесячный платеж.

Как оформить досрочное погашение

Составили алгоритм для тех, кто решил побыстрее выплатить кредит.

Подайте заявку

Удобнее это сделать в мобильном приложении мобильного банка. Обычно, кнопка располагается во вкладке «Ипотека» или «Кредит» — зависит от банка.

Также можно обратиться в финансовое учреждение лично: в отделение или по телефону горячей линии и оставить заявку на досрочное погашение. 

Укажите размер платежа

Банки не ограничивают клиентов в размере минимального взноса. Это может быть как 1 рубль, так и 1 млн рублей. А вот в максимальном размере взноса могут ограничить — чаще всего лимит в 50% тела кредита при частичном погашении. Лимит этот скорее технического характера. Никто не запрещает оформить еще один дополнительный платеж.

Ждите списания средств

Погасить кредит досрочно в день оформления заявки часто также нельзя из-за технических особенностей работы банков, а не каких-то подводных камней. Часто банки устанавливают отсрочку в два-три дня на списание средств. Если в день икс на счету не будет суммы, которую вы указали для досрочного погашения, то возможны два варианта:

• банк переносит дату досрочного платежа;
• спишет имеющиеся средств, а оставшуюся часть — когда будут деньги.

Финальный этап

Если гасили частично, то проверьте график платежей ипотеки. Его должны пересчитать. При полном погашении запросите у банка подтверждение погашения долга. А также  закладную (это вид документа) с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Она понадобится, чтобы снять обременение с недвижимости. Вообще банки должны делать это самостоятельно и автоматически, но иногда приходится подавать бумаги в Росреестр или МФЦ лично.

это интересно

Как взять ипотеку с плохой кредитной историей в 2025 году

Что нужно сделать, чтобы точно получить одобрение банка

Подробнее

Популярные вопросы и ответы

Попросили финансиста и эксперта по недвижимости Эльвиру Митюкову разобрать ряд аспектов досрочного погашения жилищного кредита.

Источники

1. Данные Frank RG https://frankrg.com/data-hub/category/mortgage/chart/29515