Рефинансирование ипотеки в 2025 году

Рефинансирование, при проведении его на выгодных условиях, поможет снизить сумму ежемесячного платежа или сократить срок выплаты кредита. Вместе с экспертом рассказали о главных плюсах и минусах рефинансирования ипотеки, требованиях к заемщику и основных причинах отказа. 

Уважаемые пользователи, информация в статье актуальна на момент публикации. Пожалуйста, перед использованием представленных данных уточняйте все детали на официальных сайтах органов власти и организаций. Если у вас есть рекомендации и дополнения по материалу, вы можете отправить их на почту money@kp.ru. Для обсуждения вопросов рекламного сотрудничества звоните по телефону +7 (495) 637-65-16 (по будням с 9:00 до 18:00).

Что такое рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки — процесс замены текущего ипотечного кредита на новый, более выгодный. Основная идея заключается в том, чтобы снизить процентную ставку, уменьшить ежемесячные платежи или сократить срок кредитования. В случае рефинансирования оформляется новый кредит с целью закрыть старый, но уже на условиях, которые помогут сэкономить или уменьшить финансовую нагрузку. 

Полезная информация о рефинансировании ипотеки

Составили таблицу, в которую внесли полезную информацию о рефинансировании ипотеки.

это интересно

Досрочное погашение ипотеки в 2025 году

Как рассчитать платежи и насколько это выгодно для замещика

Подробнее

Как работает рефинансирование ипотеки

Условия рефинансирования ипотечных кредитов в целом остаются аналогичными тем, которые применяются к выдаче займа на покупку жилья. Банк, как и в случае с первоначальным кредитованием, детально проверяет платежеспособность заемщика и оценивает соответствие недвижимости установленным стандартам. Рефинансирование не способ отсрочить платежи или снизить общий долг. Экономия достигается исключительно за счет уменьшения процентной ставки. 

Рассмотрим пример: ваш долг составляет 8 млн рублей, ипотека выдана на 25 лет под ставку 29%. В этом случае ваш ежемесячный платеж составляет около 194 тыс. рублей. Если удастся рефинансировать кредит под ставку 24%, платеж сократится до 174 тыс. Разница составит около 20 тыс. рублей в месяц, а итоговая экономия за весь срок кредитования может достигнуть 6 млн.

При этом есть и другой подход — сохранить текущий ежемесячный платеж, но сократить срок кредитования. Например, вместо выплат в течение 25 лет вы сможете погасить долг за 9 лет. В данном случае общая экономия может увеличиться до 38 млн рублей.

В каких случаях стоит рефинансировать ипотеку

Вот несколько ключевых моментов, которые стоит учесть:

• Сравните текущую ставку по ипотеке с новой. Если ваш текущий договор заключен под меньший процент, чем предлагают, то переход на более высокую ставку только увеличит переплату.
• Важно понимать, на каком этапе выплат вы находитесь. В начале срока действия ипотеки платежи в основном уходят на погашение процентов, поэтому переход на льготную ставку способен сократить расходы. 
• Участие в программе «Семейная ипотека». Если соответствуете критериям программы, можно сократить процентный платеж до 6% годовых. С 2024 года такие льготы стали доступными большему количеству граждан. Например, воспользоваться ими могут семьи с одним ребенком младше шести лет, семьи с детьми-инвалидами любого возраста или семьи, которые покупают квартиры в небольших городах до 50 тысяч человек.
• Объединение нескольких кредитов. Если есть не только ипотека, но и другие кредиты, стоит подумать о консолидации всех долгов в одном банке. Это поможет снизить ежемесячные расходы и сократить количество платежей, что сделает обслуживание кредита более удобным. Некоторые банки позволяют объединять до пяти займов от разных финансовых организаций.
• Льготы для текущих заемщиков. Зарплатные клиенты банка или те, кто оформил ипотеку на условиях государственной поддержки, могут пользоваться более выгодными условиями, чем те, которые предлагаются новым заемщикам на рынке. 
• Возраст заемщика. Если вы приближаетесь к пенсионному возрасту или уже являетесь пенсионером, вероятность получения нового кредита будет меньше. 

Требования к заемщику при рефинансировании ипотеки

Для финансовых организаций важно минимизировать риски, поэтому перед принятием решения они тщательно изучают обстоятельства заемщика и оценивают его платежеспособность. Каждая заявка рассматривается в индивидуальном порядке, с учетом правил и внутренней политики банка. 

Есть ряд причин, по которым заемщику могут отказать в рефинансировании ипотеки:

• Неподтвержденный доход. Банки требуют от заемщиков документальное подтверждение доходов. Если заемщик не может предоставить справки, подтверждающие стабильный заработок, то вероятность одобрения заявки существенно снижается.
• Использование материнского капитала. В случаях, когда жилье было частично оплачено средствами материнского капитала и на недвижимость уже выделены доли детям, банк может отказать в рефинансировании. Такие ситуации связаны с дополнительными юридическими сложностями и ограничениями для финансового учреждения.
• Кредитная история. Если заемщик ранее допускал просрочки по выплатам или имеет плохую кредитную репутацию, банк считает такие заявки слишком рискованными и реже одобряет.
• Низкая финансовая стабильность. В процессе рассмотрения заявки банк повторно оценивает финансовое положение заемщика. Если размер ежемесячных выплат превысит 60% дохода клиента, банк может отказать.
• Снижение стоимости недвижимости. Когда цена жилья, находящегося в залоге, значительно уменьшается по сравнению с его стоимостью на момент покупки, банк может посчитать такую сделку невыгодной, ведь имущество теряет свою ликвидность.
• Уже использованные льготные условия. Если заемщик ранее оформлял ипотеку по льготной программе, например по «Семейной ипотеке», с пониженной ставкой, банк может отказать в рефинансировании. 
• Недостаточный срок с момента оформления первоначальной ипотеки — менее трех месяцев.
• Неприятные юридические ситуации, такие как развод с супругом, который является созаемщиком и продолжает претендовать на жилье.

Как рефинансировать ипотеку

Прежде чем приступать к рефинансированию, важно понять основные этапы, подготовить необходимые документы и оценить свою платежеспособность.

Проверить свою кредитоспособность

Прежде всего, банк будет оценивать несколько ключевых факторов, определяющих вашу надежность как заемщика:

• Кредитная история. Если в прошлом у вас были просрочки по выплатам, это снизит шансы на одобрение новой заявки. Чем стабильнее ваши платежи, тем лучше.
• Стабильность работы. Если трудовой стаж на текущем месте небольшой или вы не оформлены официально, это тоже может стать препятствием для рефинансирования.
• Некоторые финансовые учреждения дополнительно требуют оформления страховки на жизнь заемщика или на недвижимость. Это увеличивает общие расходы, но иногда может быть обязательным условием пониженной процентной ставки.

Выбрать банк

Убедившись, что вы соответствуете основным требованиям банков для проведения  рефинансирования, изучите предложения. 

На сайте большинства банков есть онлайн-калькуляторы, позволяющие рассчитать новые условия кредита. Для этого нужно ввести данные о стоимости жилья, оставшейся сумме задолженности и сроке кредитования. Помните, что итоговые условия будут определены лишь после подачи официальной заявки.

Учесть дополнительные расходы

Рефинансирование связано с определенными дополнительными действиями и затратами. Вот основные из них:

• Оценка недвижимости. Для получения нового кредита банк потребует актуальный отчет о рыночной стоимости залогового имущества. Обычно это платная услуга, стоимость которой зависит от региона и компании-оценщика.
• Страхование. Возможно, потребуется переоформление страховки на новую сумму кредита. Банк может выставить свои требования к страховым компаниям, с которыми он сотрудничает.
• Документы от старого банка. Придется получить справку о текущем остатке задолженности, реквизитах и графике платежей.
• Нотариальные расходы. Если вы состоите в браке, может потребоваться нотариально заверенное согласие супруга на оформление нового кредита.
• Госпошлина. За регистрацию обременения в Росреестре необходимо оплатить госпошлину. Сумма варьируется в зависимости от региона, но обычно составляет около тысячи рублей.

Подать заявку

Когда вы определились с банком, нужно подать заявку. Банк будет учитывать, как вы выплачивали текущую ипотеку, и может запросить дополнительные данные о вашей работе и доходах.

Вам потребуется собрать стандартный пакет документов:

• паспорт;
• справка о доходах;
• копии трудовой книжки;
• договор на текущую ипотеку;
• справка о состоянии задолженности по текущему кредиту;
• документы на недвижимость.

После подачи документов банк может запросить уточняющую информацию, например, о вашей текущей работе или попросить контакты вашего работодателя.

Провести оценку недвижимости

Оценка стоимости залогового объекта — обязательный этап. Лучше воспользоваться услугами оценочной компании, аккредитованной вашим новым банком. Оплата за работу оценщиков ложится на вас.

К отчету о стоимости жилья нужно приложить:

• кадастровый паспорт;
• договор купли-продажи или долевого участия;
• предыдущий кредитный договор;
• график платежей и справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Пройти основной процесс рефинансирования

В этом процессе есть свои нюансы. Например, до момента полного расчета по ипотеке в старом банке проценты продолжают начисляться. Это значит, что изначально озвученная сумма долга и та, которую нужно будет оплатить в день окончательного погашения, скорее всего, будут различаться.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, можно заранее попросить сотрудников старого банка рассчитать остаток задолженности на конкретную дату проведения сделки. Так вы сможете быть готовыми оплатить небольшую разницу между изначально указанной суммой и фактической на день расчета. Эта сумма обычно составляет несколько тысяч рублей, и ее, при необходимости, можно покрыть из собственных средств.

После одобрения заявки на рефинансирование в новом банке важно внимательно проверить условия предоставленного кредитного договора. Убедитесь, что он не содержит скрытых комиссий, а срок кредита не был увеличен без вашего ведома. 

Когда новый договор заключен, банк отправляет деньги на погашение старого кредита. После этого обязательно проверьте, что задолженность в прежнем банке полностью закрыта. Для подтверждения вам следует запросить справку о том, что задолженность погашена в полном объеме.

Снять обременения с недвижимости

Следующий этап — это снятие обременения с вашей квартиры. Вам нужно будет обратиться в старый банк с заявлением на выдачу закладной, где будет указано, что обязательства по кредиту исполнены. 

Затем с этим документом подаются заявления в МФЦ: одно на снятие старого обременения, другое — на регистрацию нового.  Эта процедура может быть выполнена как вами лично, так и представителями нового банка. 

Сразу после снятия обременения с недвижимости начнет действовать базовая ставка по новому кредиту без учета льготных условий. Чтобы минимизировать дополнительные траты в этот период, необходимо как можно скорее передать залог в новый банк — это можно сделать через МФЦ или Росреестр.

Если при оформлении ипотеки вы получили закладную, то погашение задолженности может быть выполнено следующими способами.

• Вы совместно с представителем банка подаете заявление в МФЦ.
• Заявление подается от имени банка без вашего участия.
• Вы самостоятельно подаете заявление, после того как получите закладную с отметкой о погашении долга.

Если кредит был оформлен без закладной, например, при покупке новостроек после 2018 года, старый банк самостоятельно подаст все необходимые сведения в Росреестр. Но на практике этот процесс может занять до месяца, особенно если банк не торопится с выполнением своих обязательств. Чтобы ускорить снятие обременения, вы можете самостоятельно подать заявление в МФЦ.

Процесс регистрации залога в Росреестре может занять от 7 дней до месяца, если все документы оформлены правильно. При наличии ошибок или задержек по вине банка срок регистрации может увеличиться до двух или даже трех месяцев. В таких случаях вы вправе запросить перерасчет платежей, начисленных по временно повышенной ставке.

После завершения регистрации вам нужно предоставить банку выписку из ЕГРН или заверенный договор залога. Как только все документы будут переданы, процентная ставка снизится до уровня, указанного в новом договоре.

Плюсы рефинансирования ипотеки

Преимущества рефинансирования ипотеки заключаются в возможности улучшить условия кредита, особенно если они утратили свою актуальность.

1. Еще одно преимущество — уменьшение ежемесячных платежей, которое может быть достигнуто за счет продления срока займа или пересмотра его условий. у.
2. Например, вы можете перейти с переменной ставки на фиксированную, что сделает выплаты более предсказуемыми, либо выбрать кредит с более гибкими условиями. 
3. Для некоторых заемщиков интересен вариант объединения нескольких займов. Некоторые банки предлагают оформить рефинансирование ипотеки вместе с потребительскими кредитами, что помогает снизить общую финансовую нагрузку и удобнее управлять своими обязательствами.
4. Также рефинансирование может быть полезным при переходе на льготные программы. Например, если вы подходите под условия семейной ипотеки со ставкой 6%, это реальный шанс значительно снизить стоимость кредита.

Важно помнить, что после рефинансирования вы сохраняете право на налоговые вычеты: как за расходы, связанные с покупкой жилья, так и за проценты, уплаченные банку. 

Минусы рефинансирования ипотеки

Поэтому перед принятием решения рекомендуется детально сравнить условия, проанализировать потенциальную выгоду и воспользоваться льготными программами. 

Комиссии и штрафы. В России законодательство позволяет досрочно погашать ипотеку без дополнительных штрафов или комиссий. При этом стоит учитывать, что многие банки вводят ограничения, например, устанавливают минимальную сумму для частичного досрочного погашения или требуют уведомления о намерении закрыть долг заранее. Поэтому важно внимательно прочитать условия вашего кредитного договора и уточнить все детали непосредственно в банке, чтобы избежать недоразумений.

Сроки и процесс. Сегодня оформить рефинансирование стало проще благодаря автоматизации многих процедур, включая интеграцию с порталом Госуслуг и сотрудничество банков с финтех-платформами. Тем не менее, скорость одобрения заявок и заключения новых договоров сильно зависит от конкретного банка и региона. В некоторых случаях этот процесс может занять несколько недель, а иногда растянуться до нескольких месяцев.

Процентные ставки и их непредсказуемость. В 2025 году ипотечные ставки достаточно высоки. Для стандартных программ они находятся в диапазоне от 24 до 32%, тогда как по ипотеке с господдержкой ставки стартуют от 6%. При выборе рефинансирования с плавающей ставкой важно помнить о рисках ее увеличения, особенно если Центробанк РФ поднимет ключевую ставку из-за экономических факторов. 

Продление срока ипотеки. Решение увеличить срок кредита для снижения ежемесячных платежей может показаться разумным на первый взгляд, но в долгосрочной перспективе это приводит к существенному росту переплат. 

это интересно

Как взять ипотеку с плохой кредитной историей в 2025 году

Рабочие способы и рекомендации эксперта

Подробнее

Популярные вопросы и ответы

Татьяна Волкова, финансовый консультант, главный эксперт «Академии личных финансов», помогла ответить на самые популярные вопросы по рефинансированию ипотеки.