Как продать долю в квартире
По статистике больше половины жилья в России в долевой собственности. Разбираемся, как с соблюдением всех правил продать долю в квартире
Влад СМЕРТИН
Журналист «КП»
Ольга Власова
Адвокат
Никита Филиппов
Заведующий бюро адвокатов «Де-юре»,
почетный адвокат России
Эльвира Прусакова
Юрисконсульт онлайн-платформы
Податьвсуд.РФ
Наталья Павлова
Эксперт по инвестициям в недвижимость
инвестиционного центра «P&P»

Что такое долевая собственность

Человек может владеть не целой квартирой, а ее половиной или меньшей частью. Это случается, когда люди вместе покупают жилье, например, в браке. Или когда при разводе делят имущество. Или в ситуации, когда несколько человек, например, братья и сестры, получают в наследство жилплощадь.

Поскольку физически невозможно разделить квартиру пополам или на 3 части, возникает необходимость как-то совмещать права собственников. И хотя теоретически они могут делать со своей собственностью все, что разрешено законом, при этом нужно учитывать мнение других собственников.

Важная деталь. В законе есть два разных понятия: долевая и совместная собственность. Последнее описывает ситуацию, когда двое или больше людей владеют неким объектом, но их доли не выделены, то есть не закреплено юридически, кому какая часть полагается. Например, супруги купили квартиру – это их совместная собственность. Чтобы она стала долевой, нужно выделить доли.

Как определить долю в квартире

Доли указаны, например, в домовой книге. Или их можно узнать из выписки ЕГРН.

Когда речь идет о недвижимости, полученной по завещанию, то в документе, фиксирующем последнюю волю, как раз и указано, в каких пропорциях наследники получают жилье. Когда же квартиру делят при разводе супруги, по умолчанию каждый получает ½ недвижимости. Если, конечно, один из них не внес так называемые существенные улучшения в жилье. Сделал за свои деньги ремонт, например.

Вообще же определение долей – это во многом предмет договора. Те же самые бывшие супруги могут разделить семейное гнездо, как посчитают нужным. Если, конечно, договорятся. Если же им не удастся прийти к согласию, определять доли будет суд. И вот там можно доказать те самые существенные улучшения.

Варианты продажи долей в квартире

Если вы хотите продать свою долю в квартире, у вас есть два пути. Причем они не исключают один другого, наоборот, пройти их нужно по очереди.

1. Первым делом предложите выкупить долю собственникам других долей в этой квартире. Это называется преимущественное право покупки.

— Продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. Причем в этом извещении необходимо указать цену и другие условия продажи, — объясняет адвокат Ольга Власова. — У держателей других долей есть месяц, чтобы купить выставленную на продажу долю на заявленных условиях. Чтобы избежать проблем в дальнейшем, стоит озаботиться доказательствами того, что другие собственники получили извещение. Его можно передать через нотариуса, заказным письмом с описью вложения или взять с получателей расписку.

Если кто-то из соседей согласен на сделку, заключается обычный договор купли-продажи.
2. Если за месяц никто из соседей не изъявил желания выкупить долю, ее можно продавать стороннему покупателю. Можно и раньше, если собственники других долей письменно откажутся от преимущественного права выкупа.

В таком случае собственники других долей подтверждают, что они не против, чтобы вы продали свою часть квартиры кому-то другому. Никакого права влиять на выбор покупателя после такого отказа у них нет. А собственник доли может продать ее, как полноценную квартиру, с той лишь разницей, что в договоре будет указана именно доля.

Доля ребенка

Несовершеннолетние становятся собственникам долей в недвижимости, как правило, благодаря материнскому капиталу. Одно из условий покупки жилья с использованием этих денег — выделение долей детям. Хотя ребенок, как и взрослый, может и получить долю в наследство.

— Продать долю ребенка можно, но это довольно сложно, — предупреждает адвокат Ольга Власова. — В этом случае нужно не только просить собственников других долей, не хотят ли они выкупить вашу, но и заручиться согласием органов опеки на сделку. А их задача — проследить, чтобы права ребенка не были ущемлены, то есть родители должны доказать, что купят ребенку в собственность другое жилое помещение, размер и прочие характеристики которого будут как минимум не хуже того, что планируется к продаже.

Доказывать это придется документально — то есть уже нужно иметь на примете новое жилье. Опека может не дать добро, например, на переезд из крупного города в деревню или в район, где наблюдается нехватка школ или детских садов.

1/2 доля

Это, пожалуй, самый удобный вариант. Если вы владеете квартирой с кем-то напополам, то есть только один человек, которого нужно спрашивать о продаже. К тому же, скорее всего, это родственник или близкий человек.
Это интересно
Запрет на действия с недвижимостью
Что делать, если вам необходимо ввести запрет на действия с недвижимостью? Рассказывает опытный адвокат

2 доли

С юридической точки зрения нет никакой разницы, доли какой величины вы продаете. Порядок один и тот же: сначала нужно предложить купить долю другим собственникам, а если они не захотят, можно продавать на свободном рынке.

3 доли

И в этом случае порядок такой же, как при продаже 1 доли. Другое дело, что если вам принадлежит, скажем ¾ квартиры, возможно, проще будет самому купить недостающую четверть, а не искать покупателя на свои 3 доли.

Популярные вопросы и ответы

Можно ли помешать соседу продать его долю?

— Если продавец и покупатель твердо намерены осуществить сделку, то единственным способом препятствовать такой сделке может стать только право преимущественного выкупа. Конечно, соседи могут «ставить палки в колеса». Например, часто возникает проблема расчета задолженности по ЖКУ. Если продаваемая доля незначительна, то существует риск отказа во вселении и регистрации в жилом помещении по месту жительства, но каких-либо правовых способов запретить продажу доли у соседей нет, — говорит заведующий бюро адвокатов «Де-юре», почетный адвокат России Никита Филиппов.

Как учесть при продаже долги за жилищно-коммунальные услуги?

— Прежде всего необходимо определить их размер хотя бы на момент совершения сделки и зафиксировать в договоре, — говорит Филиппов. — Если между владельцами нет соглашения о порядке оплаты ЖКУ, то ЖКУ обычно распределяется соответственно размеру доли каждого собственника. По общему правилу, погашение долга по ЖКУ должно осуществляться продавцом доли на момент подписания передаточного акта. После подписания все расходы ложатся на покупателя. Если продавец погасить задолженность не имеет возможности, то вполне допустимо включить размер этой задолженности в стоимость самой доли.

Можно ли продать долю от доли?

— Закон не запрещает собственнику выделять из своей доли другие доли и продавать их, главное, чтобы вы также соблюдали порядок их продажи. Но прежде чем это сделать, подумайте о том, что с появлением еще одного собственника могут появиться или усилиться конфликты и противоречия, — советует юрисконсульт онлайн-платформы Податьвсуд.РФ Эльвира Прусакова.

Есть ли спрос на доли?

— Есть, но очень специфический, — предупреждает адвокат Ольга Власова. — Это либо люди в сложной жизненной ситуации, у которых недостаточно денежных средств, чтобы бы приобрести даже комнату. Либо это «серые», а то и «черные» риелторы, которые потом начинают третировать соседей, создавать им ужасные условия, чтобы принудить или продать свою долю за копейки, или выкупить долю нового собственника по завышенной цене.

Как выкупить долю соседа против его воли?

Когда у квартиры несколько собственников, это может привести к конфликтам. Например, не так редки ситуации, когда один человек хочет выкупить все доли и стать единственным хозяином жилья, а другие собственники не хотят продавать свое имущество или требуют слишком высокую цену.

— Закон позволяет выкупить долю против воли собственника, но только если доля эта очень маленькая, например, десятая или даже сотая часть, — говорит юрисконсульт онлайн-платформы Податьвсуд.РФ Эльвира Прусакова. — Есть и другие условия. Невозможно выделить конкретную площадь для проживания, и у самого собственника нет заинтересованности в проживании в данной квартире.
В любом случае, если не получается договориться по-хорошему, придется идти в суд.

— Пригодятся документы: выписка из ЕГРН, справки о том, что вы несете расходы на содержание общего имущества, сведения об отсутствии возможности выделить долю в натуре и так далее, — продолжает Прусакова. — На их основании нужно составить исковое заявление и обратиться в суд по месту нахождения объекта недвижимости.

Скорее всего, суд будет на стороне обладателя более крупной доли. Дело в том, что закон в первую очередь защищает права тех, кто может жить в квартире. Сложно себе представить, как использовать для проживания 1/10 однокомнатной квартиры.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?

— В рамках закона другие собственники либо могут выкупить долю, либо смириться с продажей этой доли посторонним лицам. Чаще всего нежелание проявляется в том, что соседи намеренно срывают показы квартиры, — говорит эксперт по инвестициям в недвижимость инвестиционного центра «P&P» Наталья Павлова. — Лучший вариант — это договориться и сообщить о том, что есть возможность вместе выбрать будущих соседей. Если договориться не удается, то вы можете обратиться в компании по выкупу долей, но цена выкупа будет со значительной скидкой. Также у вас есть вариант подарить вашу долю. В этом случае согласие остальных соседей не нужно, но здесь есть риски признания сделки недействительной, и поэтому назвать этот вариант надежным нельзя. Ну и последний вариант — обратиться к услугам специалистов по продаже недвижимости. Возможно ему, как нейтральному лицу, удастся договориться со всеми сторонами.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире

— Безусловно можно, — уверяет заведующий бюро адвокатов «Де-юре», почетный адвокат России Никита Филиппов. — Следует учесть, что в таком случае также не будет применяться преимущественное право выкупа иными сособственниками. Поэтому данный способ иногда используется для того, чтобы не предоставлять другим сособственникам преимущественное право выкупа.

Иногда договором дарения маскируют продажу квартиры. Это рискованно, потому что юридически нигде не закреплено, что покупателя обязан платить продавцу какие-то деньги. К тому же собственники других долей могут попытаться оспорить сделку дарения в суде.
Это интересно
Налог с продажи квартиры для физических лиц
Кому и когда нужно платить налог с продажи квартиры для физических лиц в России — отвечаем на популярные вопросы
Фото на обложке: Олег Укладов

А вам приходилось покупать или продавать долю в квартире? С какими трудностями столкнулись? Поделитесь в комментариях:

Комментарии для сайта Cackle
Made on
Tilda