Долевое участие в строительстве в 2019 году

С 1 июля 2019 года для застройщиков, которые возводят жилье, изменились правила. Разбираемся, как теперь покупать квартиру и какие новые гарантии появятся, что вы не только заплатите деньги, но и в срок справите новоселье

Елена ОДИНЦОВА
Журналист «КП»
Нынешние поправки - уже отнюдь не косметические. Долевое строительство в его прежнем виде перестает существовать. Правда, с некоторыми исключениями.

Что такое счета эскроу

Итак, с 1 июля 2019 года застройщики могут возводить жилье только на банковские кредиты - это называется проектное финансирование. Или на собственные средства, если они есть. Деньги граждан в стройку вкладывать больше нельзя.

Как же тогда купить новостройку? Это по-прежнему можно сделать хоть на этапе котлована. Но ваши денежки застройщик взять себе не может, а обязан положить на специальный счет в банке - эскроу. Там они будут находиться до тех пор, пока компания полностью не выполнит свои обязательства - то есть построит дом и сдаст его в эксплуатацию.
Деньги покупателя в этом случае выступают как бы и его страховкой. Не будет дома - хотя бы вернут деньги. Но такое маловероятно. Поскольку есть еще вторая часть уравнения - застройщик с не очень устойчивым финансовым положением вряд ли получит банковское проектное финансирование, а соответственно вряд ли и сможет начать стройку.

Новая схема уже отработана - с использованием счетов эскроу сейчас уже строится, по данным Дом.РФ, 6,5 млн кв. м жилья.

Но при этом еще 14,4 млн квадратов будет достраиваться по старым правилам - без применения счетов эскроу. И квартиры там тоже будут пока продаваться.
Это интересно
Долевого строительства через год уже не будет
Что теперь ждет покупателей новостроек

Кто будет работать как раньше

В начале 2019 года было много прогнозов, что после 1 июля при переходе к новым правилам в строительной отрасли случится коллапс. Часть застройщиков немедленно обанкротятся и побросают стройки, остальные взвинтят цены.

Причина - банковские стандарты достаточно жесткие. По оценкам, в них могло не вписаться порядка 30% застройщиков. А на что тогда достраивать дома, если банки денег не дают, а с граждан их собирать уже нельзя?

Стоит ли гражданам доверять деньги компаниям, которым не хотят давать денег банки, вопрос отдельный. Из-за этого, собственно, и была затеяна реформа долевого строительства. Но ситуацию решили не усугублять - переход к новым правилам сделать плавным. Приняты поправки, которые части застройщиков, начавших строительство до 1 июля, позволят завершить его по старым правилам.

В частности, если:

✓ готовность объекта не менее 30%, а с дольщиков уже собрано не менее 10% от необходимого объема вложений;

✓ готовность на уровне 15%, но при этом проект предполагает комплексное освоение территории - то есть компания строит не только дома, но и необходимую социалку (детский сад, школа и т. п.);

✓ готовность от 6%, но жилой комплекс возводит системообразующая компания (ее критерии: на территории не менее 4 регионов строит не менее 4 млн кв. м - иначе говоря, очень крупный застройщик); под этот же пункт попадают застройщики, которые достраивают за другими застройщиками проблемные объекты с обманутыми дольщиками.

Как поясняют эксперты, большая часть строек, по которым пока не открыто банковское проектное финансирование, под эти исключения подпадают. Так что коллапса из-за нововведений не ожидается.

✓ Если контролирующий орган в регионе подтвердил соответствие проекта установленным критериям, то его можно достроить по старым правилам, с прямым привлечением средств граждан, но это будет происходить под жесточайшим контролем региональных властей, - пояснил распорядок замглавы Минстроя Никита Стасишин.

Если работа все-таки встанет

Тут перспективы зависят от того, по каким правилам работал застройщик и что служит гарантией ваших прав в случае его банкротства

1. Ваши деньги, уплаченные застройщику, лежат на счету эскроу.

Тут все просто: если обанкротится застройщик, вам вернут всю эту сумму.

Если же вдруг обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счет, или у него отнимут лицензию, деньги тоже вернут. Но в размере не более 10 млн рублей. Расплачиваться в такой ситуации с вами будет Агентство по страхованию вкладов. Как и в случае с обычными банковскими вкладами.

2. Счетов эскроу не было, был заключен старый договор долевого участия. Но застройщик уплачивал взносы в Фонд защиты прав дольщиков.

Хотя это еще старая схема, она достаточно неплохо защищает дольщиков. Возможны два варианта: либо стройка будет завершена за счет отчислений в фонд, либо из этих средств дольщики получат денежную компенсацию. Что выбрать, должно решить собрание дольщиков (обычно выбирают достройку).

Важный момент: застройщик должен был делать отчисления в фонд именно по вашему дому (определенный процент от суммы каждого договора долевого участия). Грубо говоря, эти отчисления служат вашей персональной страховкой.
3. Схема старая, но отчисления в Фонд дольщиков не делались, ответственность застройщика была застрахована как-то еще.

Наиболее проблемный вариант, поскольку, как многократно было доказано на практике, со страховыми компаниями, где была застрахована ответственность обанкротившегося застройщика, почему-то тоже почти всегда что-то случается.

Впрочем, как показал опыт подмосковной Urban Group, если «грохнулся» крупный застройщик, власти стараются через Фонд дольщиков помочь всем обманутым клиентам - и тем, по договорам которых отчисления в фонд делались, и по которым не делались. Недостающие деньги выделяются из федерального и регионального бюджета.

Но надеяться на это лучше все-таки не надо - вариант три самый ненадежный.

Впрочем, если вы только собрались покупать квартиру, вы, скорее всего, его уже не встретите. Это больше касается тех, кто уже деньги в новостройку вложил и теперь гадает: достроят в срок или нет?

По новым или старым правилам брать квартиру

✓ Если строительство началось после 1 июля 2019 года - однозначно только по новым. То есть застройщик должен открывать для всех своих покупателей счета эскроу. Если он этого не делает и принимает деньги напрямую или вообще использует какие-то левые схемы - это нарушение законодательства.

✓ Если стройка на 1 июля была уже в процессе, возможны варианты. С вами могут заключить и обычный старый договор долевого участия, без открытия счета эскроу.

По оценкам, большая часть старых строек, по которым еще возможны такие продажи, будет завершена где-то к концу осени.
Это интересно
Что нужно знать перед покупкой квартиры в ипотеку?
Эти простые шаги позволят сэкономить кучу времени и денег

А как вы относитесь к данным поправкам в законе?

Комментарии для сайта Cackle
Made on
Tilda