Как продать квартиру в ипотеке

Мы разобрали с опытным адвокатом, на какие нюансы стоит обратить внимание при продаже квартиры в ипотеке, и что нужно для того, чтобы заключить безопасную сделку

ЕЛЕНА БЛАГИНИНА
Журналист «КП»
Андрей Кацайлиди
Управляющий адвокатским бюро
У людей, которые не могут сразу оплатить новое жилье и обращаются за помощью к банку, зачастую возникает закономерный вопрос: можно ли продать квартиру в ипотеке? Отвечаем: да, можно!

Пошаговая инструкция по продаже квартиры в ипотеке

- Если вы задумались, как продать квартиру в ипотеке, первым делом найдите покупателя: вы можете сделать это самостоятельно или обратиться к риэлтору, - советует Андрей Кацайлиди, практикующий юрист, управляющий адвокатским бюро «Кацайлиди и партнеры». - После того, как вы договоритесь о цене, которая устроит обоих, нужно будет пройти ряд процедур для оформления документов.

Продавец и покупатель должны вместе пойти в банк, который в свое время одобрил ипотеку на выбранную квартиру и согласовать со специалистом по ипотечным вопросам продажу жилья. В договоре нужно будет четко прописать: какая сумма долга остается на момент продажи и как покупатель будет гасить задолженность. Это можно сделать разовой выплатой, либо попросить банк официально сменить заемщика с продавца на покупателя.
- В банке вам дадут реквизиты, на которые можно перевести сумму, - отмечает Кацайлиди. - Я рекомендую делать это только по безналичному расчету. После того, как покупатель отдал деньги в банк, сотрудники должны выдать справку о том, что они снимают ипотеку и не имеют претензий.

С этой справкой и договором купли-продажи покупатель и продавец должны вместе отправиться в Росреестр, чтобы все зарегистрировать.

- На этом этапе иногда возникают проблемы: недобросовестный продавец может получить деньги и начать тянуть с визитом в Росреестр, - вздыхает Кацайлиди. - Тогда покупатель обращается к нам, юристам. Мы идем в суд - и только через суд Росреестр регистрирует покупателя.
Это интересно
Ипотека под материнский капитал
Один из самых популярных способов потратить «родительские деньги» — ипотека под материнский капитал. Разбираемся с опытным юристом, что нужно знать, для того, чтобы взять ее выгодно

Популярные вопросы и ответы

Кто имеет право приобрести квартиру?

- По сути, купить квартиру может любой человек, но я рекомендую спросить у покупателя справку из психитрической и наркологической клиники о том, что он не состоит там на учете, - советует юрист. - Покупатель, как, впрочем, и продавец, должен подтвердить, что он дееспособен. В будущем это поможет избежать претензий, мол, я не понимал, что делал.

Отдельные условия, конечно, для тех, кто становится переоформляет на себя заем в банке и решает постепенно выплачивать долг.

- В этом случае вас проверят по-полной, как если бы вы оформляли обычную ипотеку, - говорит Андрей Кацайлиди. - Поэтому убедитесь, что у вас достойные доходы, которые позволят вам выплачивать займ.

Необходимо ли разрешение банка?

- Да, разрешение банка на сделку необходимо, поскольку без него вы попросту не сможете зарегистрировать ее, - отмечает юрист.

Как оплачивается налог при завершении сделки?

- Покупатель ничего не выплачивает, - говорит юрист. - Продавец же должен заплатить 13%. Но тут есть нюанс: если он владел квартирой более 3 лет, у него возникает, так называемое, право вычета. В частности, если человек раньше не пользовался налоговыми выплатами, то сумма, которую он должен выплатить за проведение сделки, может компенсироваться ему либо от государства, либо путем вычета из налогов, которые за него платит работодатель. Нужно прийти в налоговую инспекцию и написать заявление на право вычета. Там ему выдадут документ, который нужно предоставить работодателю.

Можно ли продать долю в квартире?

Продать долю в жилье можно, но с двумя условиями: нужно получить согласие других дольщиков и провести сделку через нотариуса.

- Получение согласия содольщиков, причем, в письменной форме, очень важно, - отмечает Кацайлиди. - Дело в том, что у них есть преимущество в выкупе доли, то есть вы должны письменно предложить человеку купить эту долю, а он - принять предложение или отказаться от него. Причем, тоже письменно. Если за месяц содольщик не принял решение, считается, что он согласен с продажей доли другому потенциальному покупателю.

Важно: предложить выкупить долю нужно за ту же сумму, за которую вы продаете ее другому покупателю, так как если вы предложите ее содольщику за 1,5 миллиона, а продадите другому человеку за 1 миллион, содольщик сможет оспорить сделку.
Это интересно
Ипотека при разводе супругов
Развод - тяжелое испытание для семьи, но иногда оно сопровождается еще и неприятным разделом квартиры, которую счастливые муж с женой когда-то брали в ипотеку. Как распределить обязанности по ипотеке, если семейная жизнь дала трещину? Разбираемся с опытным юристом

А вы продавали квартиру в ипотеке? Столкнулись с какими-либо сложностями?

Комментарии для сайта Cackle
Made on
Tilda