Закон о самострое в России

С конца лета и начала осени начали действовать поправки сразу в несколько законов, которыми определяется, как и что можно строить на своих участках. А также - что считать самостроем. Разбираемся в наиболее существенных новшествах в законе о самострое в России

Елена ОДИНЦОВА

Когда вступит в силу закон

Напрягаться из-за новшества особенно не стоит. Параметры приняты вполне разумные - если, конечно, вы действительно собираетесь строить обычный дом для одной своей семьи, а не дворец и не многоэтажку на продажу (см. «Важно»).

Новый закон о самострое вступил в силу с 4 августа. Понятие самовольной постройки там существенно расширено.

- Теперь самовольной признается та постройка, которая возведена с нарушением правил, которые были установлены на дату начала ее строительства и действовали на ту дату, когда постройка с нарушениями была обнаружена, - объясняет адвокат Светлана Жмурко.
Что это могут быть за нарушения? Например, дом построен на земле, на которую у его хозяина нет никаких прав или которая не предназначена для строительства жилья. Или участок-то «правильный», но постройка возведена с нарушением градостроительных и архитектурных норм, мешает соседям, угрожает здоровью и жизни окружающих.

Но есть в законе о самострое и несколько хороших моментов. Владельцев «самостроя» - а зачастую люди становятся ими вовсе не со зла - тоже решено защитить.

1. Если собственник постройки не знал и не мог знать о том, что на его землю распространяются некие ограничения - по новому закону он не нарушитель и нечего его карать постановлениями о сносе дома.

Это очень характерная история. Человек законным путем покупает землю, строит там дом, честь по чести регистрирует на него права. А через несколько лет узнает, что его земля, оказывается, в какой-то охранной зоне, где строительство жилья запрещено. А стало быть, дом - незаконная постройка и ее могут потребовать снести. Вот только никаких данных о границах этой самой зоны на момент строительства дома не было даже у Росреестра - откуда ж о них должен был знать простой гражданин?

2. Снос жилого или садового дома, даже если он признан самовольной постройкой, - только по решению суда. Органы местного самоуправления без суда принимать такие решения не вправе.

3. Также теперь не обязательно предполагается карать самострой сносом. В законе прописана альтернатива - для начала дать владельцу самовольной постройки возможность привести ее в соответствие с нормами и правилами, если это реально. И легализовать.

Скажем, если в индивидуальном жилом доме обнаружилось не три, а четыре этажа - весь дом ломать не надо, достаточно укоротить его на лишний этаж.

На приведение самостроя в норму и его легализацию по закону отводится от шести месяцев до трех лет - в зависимости от характера нарушений.

Как определяется самострой

Раньше параметры домов, которые граждане могли строить на своей личной земле, никак не оговаривались. Из-за этого постоянно возникал казус с «высотками на шести сотках». Вроде и понятно, что построенное - явно не частный дом и не дача, а попробуй докажи.

Теперь в Градостроительном кодексе появились параметры «объекта индивидуального жилищного строительства». То есть жилого дома, который можно возвести на участках для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства. А также на садовых участках, если там предполагается строить именно жилой дом, а не хозпостройку.
Это интересно
Как построить дачу своими руками
Рано или поздно почти каждый фанат городской жизни задается вопросом: «А что это я здесь торчу?». В этой статье мы рассказываем как построить дачу своими руками и какие сложности могут ожидать при этом

Как узаконить самострой

Меняется и порядок согласования с местными властями частного строительства. Раньше, прежде чем возводить дом на участке для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, надо было получать разрешение на строительство. От этого документа не освобождала даже «дачная амнистия». Она избавляла «сам себе строителей» лишь от получения еще одного документа - разрешения на ввод построенного дома в эксплуатацию. От всей этой процедуры были избавлены только владельцы садовых и дачных участков - там можно было строиться без всяких разрешений.

Де факто порядок этот повсеместно нарушался. Поэтому теперь придумали видоизмененную схему. Для домов площадью до 500 кв. м разрешение на строительство получать не надо, вместо этого нужно послать местным властям уведомление о начале строительства. Это менее затратно - не надо заказывать проект будущего дома.
ВАЖНО

Каким должен быть индивидуальный
жилой дом

✔ Это отдельно стоящий дом.

✔ В нем не более трех надземных этажей (т. е. подземные помещения - например гараж - не в счет).

✔ Высота - до 20 метров (для трехэтажного дома более чем достаточно, даже если у вас там потолки будут 4 - 5 метров).

✔ Он не состоит из отдельных квартир или блок-секций - то есть его нельзя поделить на отдельные объекты недвижимости и распродать по частям.

✔ Все помещения в доме либо жилые, либо предназначены для «удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием».

А если замахнуться на дворец?

Правильно согласовываем строительство.

✔ Площадь свыше 500 кв. м

На строительство такого дворца по-прежнему требуется получать разрешение. Для этого придется заказывать проектную документацию и получать на нее экспертное заключение. По окончании стройки потребуется проходить процедуру ввода его в эксплуатацию.

✔ Площадь до 500 кв. м

Разрешение на строительство не требуется, но надо подать местным властям уведомление о начале строительства. Тратиться на проектную документацию не надо. Достаточно просто указать в уведомлении технические характеристики будущего дома. В течение семи дней чиновники должны проверить, соответствуют ли ваши желания принятым правилам землепользования и застройки и т. п. И прислать ответное уведомление - о допустимости или недопустимости строительства объекта, который вы задумали.

После окончания стройки нужно опять послать тем же чиновникам уведомление о завершении строительства, приложив к нему техплан дома (заказывается у кадастрового инженера). И опять-таки в течение семи дней вам должно прийти ответное уведомление - о соответствии построенного нормам законодательства.

Налог потяжелел

За два года мы стали платить за квадратные метры в два раза больше

Такой вывод следует из исследования, которое провела аналитическая служба аудиторско-консалтинговой группы

«ФинЭкспертиза» на основе данных Росстата и Федерального казначейства. Сравнивались поступления в бюджеты от налога на имущество граждан (квартиры, дома, гаражи) в 2015 и 2017 годах. Почему именно эти два года? В 2015 году регионы начали переходить на налог на имущество по кадастровой (приближенной к рыночной) стоимости. В связи с этим платежи в основном и увеличились.

В среднем по стране нагрузка выросла, по подсчетам «ФинЭкспертизы», в 1,72 раза - то есть почти вдвое. В лидерах - Магаданская область, где она увеличилась почти в 10 раз. Таких регионов-ударников, впрочем, больше нет. Среди тех, где поступления с налога на имущество выросли более чем в 3 раза, - Республика Коми, Тульская область, Хакасия.

В Москве, которая на новую схему расчета налога перешла в самых первых рядах, сборы увеличились в 2,7 раза (8-е место в общем зачете).

Напомним, что в 2015 году на налог на квартиры-дома по кадастровой стоимости перешли 28 регионов, в 2016‑м - еще 21, в 2017-м - 15. В оставшихся 15 регионах налог на имущество граждане пока по-прежнему платят по старинке, по инвентаризационной стоимости (она, как правило, значительно ниже кадастровой). Но до 2020 года на новую схему должны перейти все.
Это интересно
Что надо и что не надо регистрировать на садовом участке и за какие из этих построек придется платить налог
Наивные вопросы о том, что надо и что не надо регистрировать на садовом участке и за какие из этих построек придется платить налог

Комментарии для сайта Cackle
Made on
Tilda