Сегодня большие города пестрят объявлениями о продаже апартаментов. Слово ассоциируется с дорогим и роскошным жильем. И миф этот подогревают риэлторы: чтобы заманить богатого клиента, они часто называют большие квартиры апартаментами, вкладывая в это понятие элитности. Но по факту, апартаменты — это вообще не про престижность. Если вы прямо сейчас поинтересуетесь ценой на них и сравните ее с квартирой аналогичной площади, то апарты будут дешевле.
«Комсомольская правда» вместе с экспертами подготовила материал, чтобы объяснить, что же такое апартаменты простыми словами и надо ли их покупать.
В чем разница между апартаментами и квартирой
Что такое квартира мы все хорошо себе представляем. Но поскольку нам нужно разобраться с точки зрения закона, то даем выдержку из Жилищного кодекса РФ.
«…структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд».
А вот понятие апартаментов в этом документе до сих пор не прописали. Хотя на слуху оно давно. «КП» попросила юриста Анастасию Никишину помочь разобраться, в каких документах встречается определение.
Совершенно неожиданно натыкаемся на понятие в приказе Mинкyльтypы. Если не верите нам, то проверьте документ за номером №1215. Он посвящен туризму. Coглacнo eмy, юpидичecкий cтaтyc апартаментов — этo нoмep для paзмeщeния плoщaдью oт 40 квaдpaтныx мeтpoв из двyx и бoлee кoмнaт c кyxoнным yгoлкoм. Дoкyмeнт cтaвит aпapтaмeнты в oдин pяд co cтyдиями, люкcaми, джyниop cюитaми, cюитaми — все эти названия вы можете встретить при бронировании отеля.
Cxoжee oпpeдeлeниe ecть в пocтaнoвлeнии Гoccтaндapтa PФ №82. Оно касается гостиниц. Coглacнo eмy, aпapтaмeнты — нoмep в cpeдcтвe paзмeщeния из нecкoлькиx кoмнaт c кyxoнным oбopyдoвaниeм.
Далее идем к гостам. В бумаге за номером P 51185–2008, которая также посвящена туризму, указано, что aпapтaмeнт — нoмep из нecкoлькиx кoмнaт co cпaльным мecтoм и кyxoнным oбopyдoвaниeм.
Из прочитанного делаем выводы. Апартаменты:
- помещение, предназначенное для проживания людей;
- ecть caнтexничecкий узeл, кухня;
- oднa или нecкoлькo кoмнaт.
Вроде бы все напоминает квартиру, да и выглядят они как обычный многоэтажный дом. Но есть важный юридический нюанс. По документам апартаменты числятся нежилым помещением. Но это вовсе не означает, что там нельзя поставить мебель, купить технику и жить в свое удовольствие. Обо всех минусах этого нюанса мы расскажем ниже.
— Гoвopя ycлoвнo, aпapтaмeнты, по документам, — это нежилые пoмeщeния, в кoтopыx coздaны ycлoвия для проживания. B тoм числе отельные номера: пo факту oни oтнocятcя к кoммepчecким oбъeктaм, нo в ниx мoжнo жить, — резюмирует юрист Анастасия Никишина.
Что лучше покупать: квартиру или апартаменты
Итак, говоря простыми словами, с точки зрения обывателя, апартаменты это та же квартира, которая по документам проходит как нежилое помещение. Но дьявол кроется в деталях. С ними мы сейчас будем разбираться. Надеемся, что озвученные плюсы и минусы помогут вам сделать вывод о том, надо ли покупать апартаменты.
Плюсы апартаментов
Самый главный — цена.
— Разница в цене между апартаментами и квартирами составляет до 30%. Например, однокомнатные апартаменты по цене дешевле однокомнатной квартиры на 10-15%, однако стоит учесть удаленность от центра и класс апартаментов (бизнес, элит, кофморт). Все это также влияет на цену, — говорит специалист по вопросам недвижимости Оксана Комарова.
Возникает закономерный вопрос: с чего такая щедрость? Помните, мы говорили, что апартаменты числятся как нежилое помещение. Для застройщика это означает, что рядом с ним не нужно строить школу, детсад, обустраивать двор и т.д. Если мы говорим про обычные многоэтажные дома, то закон обязывает девелоперов позаботиться о нуждах жильцов и предоставить всю необходимую инфраструктуру.
Из этого же вытекает еще один плюс апартаментов — местоположение. Да, их можно возвести в чистом поле, но тогда их вряд ли кто-то купит. Но посмотрите на это с другой стороны. Возьмем исторический центр современного мегаполиса. Зачастую там уже все плотно застроено. Возводить новые школы и садики негде, но одинокий участок, чтобы воткнуть дом, найти можно. Что же делать? Правильно — строить апартаменты. Большинство новостроек в центре Москвы таковыми и числятся. Поэтому зачастую у апартаментов хорошее расположение.
Владельцам апартаментов не нужно оплачивать капремонт. Такие дома просто не попали в эту федеральную программу. Впрочем не исключено, что в будущем их включат.
Минусы апартаментов
По просьбе «Комсомолки» специалист по вопросам недвижимости Оксана Комарова составила исчерпывающий список минусов апартаментов.
Выше плата за электроэнергию. Платежка больше на 20%, поскольку это нежилое помещение, а в России для них повышенный тариф.
Больше налог. Несущественно, однако, очередные траты. Налоги на недвижимость отличаются в регионах РФ. В среднем 0,1% от кадастровой стоимости. Для апартаментов же он от 0,5% до 2%. Все зависит от того, числятся ли они по документам помещениями гостиничного типа или в составе офисного комплекса.
На них не действуют строительные нормы. Для обычных квартир прописана куча нормативных документов: сколько должно быть света (инсоляция), уровень шума, толщина стен. Это не значит, что застройщики все соблюдают. Сколько отрицательных примеров! Но им хотя бы можно предъявить это и взыскать неустойку через суд. С апартаментами ничего не выйдет. Нормы жилых помещений на них не действуют.
Нельзя оформить налоговый вычет. По современному Налоговому кодексу, раз в жизни гражданин может получить налоговый вычет при покупке недвижимости — 260 тысяч рублей (если рассчитались сразу) или 390 тысяч — с процентов по ипотеке. С апартаментами эту льготу получить не получится.
Не подходят под маткапитал. Если вам повезло получить эту льготу и вы положили глаз на апартаменты, рассчитывая, что купите их со «скидкой», мы вас огорчим — материнский капитал нельзя потратить на апартаменты.
За вашей стеной могут открыть караоке. Или бар, или офис, или ночной клуб. Это же нежилая недвижимость, а она как раз предназначена для коммерческой деятельности. В жилом доме такого сделать нельзя. Роспотребнадзор, прокуратура и прочие ведомства будут рады оштрафовать наглеца. Но только не в апартаментах.
Не действует закон о тишине. Все по той же причине — это нежилое помещение. Так что наказать молодежь, устроившую дискотеку этажом выше, или соседа, который вдруг решил делать ремонт после полуночи, не получится.
«Хозяин» здания может оказаться самодуром. В жилых домах есть совет дома, который проводит собрания, где голосуют по насущным вопросам. В апартаментах такая система тоже есть. Только представьте, что 51% площадей (или больше) может владеть один собственник. Его еще называют мажоритарным. Допустим, кроме апартаментов в здании еще много офисов или часть квартир пока не продалась и ей владеет компания. Она вдруг решит, что подъезды должна мыть элитная клининговая служба, а не бабушка-уборщица. В этом случае желанию «главного акционера» придется подчиниться.
Многие после изучения озвученных минусов с высокой долей вероятности откажутся от покупки апартаментов. Впрочем, застройщик необязательно схалтурит и сделает тонкие стены, а караоке по соседству может так и не появится. Есть много обратных примеров, когда люди покупают апартаменты и счастливо живут там. Но знайте, что закон их не защищает.
Популярные вопросы и ответы
Можно ли получить прописку в апартаментах?
Собственно продление — единственный минус временной прописки. Например, записать ребенка в школу по временной регистрации можно также, как и по постоянной.
В чем смысл апартаментов?
Апартаменты могут быть и вторым жильем. Например, у вас уже есть квартира и вы там прописаны. Но по деловым или семейным соображения вам нужна еще одна жилплощадь. В таком случае можно купить апартаменты и даже сделать там временную регистрацию.
Чем апартаменты отличаются от студии?
— Студия — это тип квартиры, отличием которого является отсутствие внутренних перегородок между кухней и жилыми комнатами. В строительных нормах, правилах (СНиП) и стандартах РФ понятие «квартира-студия» не определено, поэтому дать точное определение не представляется возможным, — объясняет юрист Анастасия Никишина.
Квартиры-студии представлены в разных сегментах недвижимости. В эконом-классе это квартиры небольшого метража. Но квартиры-студии также существуют и большой площади, причем даже в элитных домах. На вторичном рынке жилья встречаются студии, полученные перепланировкой квартир типа хрущевок и брежневок, в которых убраны перегородки между жилой комнатой и малометражными кухней и прихожей.
Ключевым преимуществом квартир-студий является их стоимость, которая на 10-25% ниже, чем у однокомнатных квартир того же класса и в тех же локациях. Самое главное, что в таких студиях возможна прописка.
Будет ли принят закон о переводе апартаментов в жилые помещения?
В 2022 году Госдума намерена принять закон о четком правовом статусе апартаментов: прописать нормы налогообложения и дать определение этому виду жилья. Маленький, но важный шаг навстречу легализации апартов в России. Другое дело, что вопрос о переводе их в жилые помещения подвис. Сначала хотели безоговорочно все построенные апартаменты наделить статусом жилого помещения. Потом профильные комитеты Госдумы решили, что это спорное решение. Риторика развернулась на 180 градусов: теперь стали говорить о полном запрете на постройку такого типа жилья.
