Покупать или арендовать квартиру в Москве в 2023 году

Социологи утверждают: новое поколение людей 20–30 лет больше не хочет покупать квартиры и привязывать себя к одной локации. Даже если это самый экономически развитый город — Москва. Вот только появление собственной семьи вносит коррективы. А еще пандемийный опыт локдаунов и ограничений. Так что даже молодежь, которая вроде бы отрицает опыт прошлых поколений, встает перед выбором: покупать или арендовать квартиру в Москве в 2023 году.

Для того чтобы выбрать, аренда или покупка, нужно взвесить все за и против.
Фото: pixabay.com

Цены за последние два года обновили исторические рекорды не один раз. Еще и ипотека из-за ключевой ставки Центробанка подорожала к началу 2022-го до двухзначных ставок. Что же выгоднее: оставаться в съемном жилье или уже наконец покупать свое? Вместе с экспертом мы подготовили материал для тех, кто на распутье.  

 Аренда квартиры в Москве

Рынок съемного жилья в столице изобилует вариантами: хочешь пентхаус на Тверской и Патриарших за сумму, сопоставимую с годовой зарплатой в регионах, а хочешь — экономную студию в Новой Москве. Или вечную классику — панельку в спальных Печатниках, Отрадном или Люблине. Конечно, это крайности, но прелесть арендных квартир в Москве в том, что золотая середина тоже имеется.

Плюсы

  • Если человек выбирает аренду, у него автоматически появляется возможность быть мобильным и свободным. Можно поменять район и даже город проживания в любое удобное время. Аренда просторной квартиры, как правило, обходится выгоднее ипотеки, — рассуждает финансовый эксперт и специалист по недвижимости, инвестор Ян Марчинский.
  • Возможность менять район исходя из текущих приоритетов в жизни. Получили новую работу? Перебирайтесь поближе к офису. Надо отдать детей в хорошую гимназию — ищите вариант во дворах поблизости.
Один из плюсов аренды — район проживания — можно легко поменять.
Фото: Иван МАКЕЕВ
  • Вы избавлены от такой пожирающий время, нервы и деньги заботы, как ремонт. Не нравится интерьер или чего-то не хватает в квартире? Просите владельца, и это станет его заботой. А если не хочет — просто съезжаете.
  • Вы избавлены от юридических проблем и хлопот с документами. Требуется подписать один договор аренды. Согласитесь, это гораздо быстрее, чем оформлять сделку купли-продажи, проверять чистоту объекта, получать одобрение ипотеки от банка. 
  • Если поддерживать доброжелательные отношения с владельцем и зарекомендовать себя порядочным арендатором, то в случае непредвиденных ситуаций в жизни можно договориться об отсрочке оплаты или скидке. Это очень важно в ковидную эпоху в 2023 году.

Минусы

— В Москве сейчас достаточно сложно найти арендодателя, который разрешит самостоятельно обновить ремонт, завести домашних животных и делать в квартире все, что пожелаешь нужным. Некоторым людям и вовсе сложно психологически, зная, что они отдают деньги не за собственное жилье. Инфляция растет, и как следствие — владелец квартиры тоже периодически будет поднимать стоимость аренды, — комментирует эксперт «Комсомолки».

  • Домашние питомцы, дети, гендерные и национальные стереотипы — по всем этим пунктам можно подвергнуться дискриминации со стороны владельца квартиры. Проще говоря, если вы выходец из азиатских стран с большой собакой, да еще и большим количеством детей, — найти вариант будет сложно.
Не все арендодатели согласны пустить жильцов с питомцами.
Фото: Александр ГЛУЗ
  • Спорные ситуации из-за мебели и техники. Если с косметическим ремонтом еще можно свыкнуться, то куда сложнее спать на неудобном диване. Причем зачастую сразу непонятно, удобна ли для вас та или иная деталь интерьера. Спустя пару месяцев аренды приходится заводить с владельцем разговор: «Нам бы новый диван/шкаф/телевизор…». Хозяин может не возражать, если вы купите свое. Но вот выбрасывать старое и платить за новое арендодатель не готов.
  • Визиты владельцев. Стоит заметить, что москвичи — владельцы квартир — последние годы стали менее подозрительными или более ленивыми. Докучают своими проверками арендаторам немногие. Но все же будьте готовы, что хозяин приедет воскресным утром посмотреть, как вы там ухаживаете за его собственностью.

Стоит ли покупать квартиру в Москве

Вместе с экспертами разбираемся, стоит ли покупать квартиру в Москве. Рассказываем, что предпочтительнее: новостройки или вторичное жилье, а также стоит ли копить наличку или можно сразу брать в ипотеку.

Покупка квартиры в Москве

Прошлые два года запомнились максимальным числом заключенных договоров купли-продажи. Скупали новостройки, «вторичку», пока государство предлагало льготные кредиты. В 2023 году эксперты прогнозировали небольшое охлаждение рынка. Цены замедлят рост или вовсе будут стагнировать. Но даже в случае «замирания» — оно произойдет на достаточно высокой цене, на пике. Поэтому к решению купить квартиру в 2023 году нужно подходить как никогда осознанно.

Плюсы

  • Одним из самых больших достоинств при покупке квартиры является возможность свободно распоряжаться своим имуществом. С оговоркой для ипотечных квартир, но и тут банки сейчас лояльны к клиентам и не запрещают продавать их, в случае чего, по адекватной цене и т.д. 
  • Ремонт вашей мечты, любые интерьерные задумки, дорогая мебель, умный дом, лучшая техника, — все это вряд ли возможно в арендной квартире.
  • «Один переезд — как два пожара», — гласит народная мудрость. С собственной квартирой не придется мотаться по съемным вариантам и вести переговоры с арендаторами.
  • Своя квартира в Москве — это очень сильная инвестиция. Вероятность того, что котировки квадратных метров в столице пойдут вниз, ничтожно мала.
После покупки собственного жилья о частых переездах можно будет забыть.
Фото: pixabay.com

— Недвижимость сама по себе является хорошей диверсификацией активов, а также инструментом, который с высокой вероятностью защитит от инфляции. С 2000 года стоимость жилья в Москве выросла на 1250 % в российской валюте, в среднем это +57 % в год. Стоит также добавить, что существуют стратегии инвестирования в недвижимость, которые могут дать от 30 % и более доходности в рублях, — говорит эксперт «КП».

Минусы

 — Рассматривая ситуацию с точки зрения финансовой грамотности, стоит сначала создать как можно больше активов, которые будут приносить прибыль. То есть, пока нет свободных денег, лучшим вариантом будет именно арендовать квартиру. При покупке собственного жилья такая инвестиция станет пассивом в случае, если вы не собираетесь ее сдавать, — объясняет Ян Марчинский.

Если финансовых накоплений нет — с покупкой лучше повременить.
Фото: Андрей ЦЫГАНОВ
  • Покупка квартиры заберет у вас минимум месяц жизни, а то и два. По сравнению с перспективой жить в ней десятки лет это, конечно, ничто. Но приготовьтесь зависать на сайтах объявлений, ездить смотреть объекты, нервничать, переживать из-за упущенных вариантов, торговаться с риэлторами, оформлять документы.
  • В 2023 году покупка квартиры в Москве — минимум 10 млн рублей. И это вариант эконом или жилье средней площади где-нибудь на периферии мегаполиса. Плюс ремонт, переезд, покупка мебели и техники. Если в начале года положить эту сумму на банковский вклад — самый примитивный инструмент инвестора, но при этом надежный — то за год вы получите около 800 тысяч рублей дохода. Даже с учетом нового налога на доход по вкладам у вас останется минимум 700 тысяч рублей. На эти деньги можно год арендовать очень достойный вариант в Москве.

Покупка квартиры в Москве

Где выгодно купить квартиру в Москве?

— Если говорить о локациях, где выгодно покупать квартиру именно в Москве, то в 2023 году можно рассмотреть Северное Тушино, Теплый Стан и Восточное Измайлово — ожидается прирост на 10–15 %, — говорит Ян Марчинский.

Выгоднее всего — покупка квартиры на востоке и юго-востоке города.
Фото: Виктор ГУСЕЙНОВ

Наиболее комфортные цены сохраняются на востоке и юго-востоке города. Однако районы здесь не самые благополучные в экологическом плане. Плюс обилие мигрантов. Из новостроек лучшие цены предлагают в Новой Москве, но стоит помнить о том, что эти территории только осваивают. Значит есть риск, что завтра лес рядом с домом снесут под очередной жилой квартал. Кроме того, инфраструктура развита хуже. Если нет машины, то пешеходу в ТиНАО придется сложно.

Лучшие спальные районы Москвы

Как выбрать наиболее подходящий для себя спальный район Москвы, а также рейтинг топ-10 самых лучших спальных районов столицы, по мнению «КП» и оценкам экспертов.

Ответы на популярные вопросы

1. Стоит ли покупать апартаменты в Москве?
— В качестве инвестиций однозначно стоит. Ведь их можно разбить на две студии и сдавать посуточно. Согласитесь, это более выгодно, чем сдавать одну квартиру. Рассматривая апартаменты в качестве собственного жилья, нужно считать каждый вариант индивидуально, так как чаще всего цена квартиры все-таки повыше, чем стоимость апартаментов. Налоги на имущество различаются: на квартиру — 0,1 %, а на апартаменты — 0,5–2 %. Более того, для кого-то может быть принципиально важна постоянная регистрация в квартире, в апартаментах же можно оформить только временную, — отвечает Ян Марчинский.
2. Что влияет на цену квартиры в Москве?
— Однозначно расположение и инфраструктура. Важно, чтобы рядом были метро, школа, детские сады, парки, торговые центры и другие объекты. Также на стоимость квартиры влияют планировка, этаж, вид из окна и дизайн: в последнее время в тренде минимализм, — говорит эксперт «Комсомолки».
3. Вторичку или новостройку покупать в 2023 году?
Это в первую очередь, зависит от личных предпочтений. Умеренный рост цен на жилье в столице продолжится, особенно на новостройки, но темпы будут несопоставимы с двумя прошлыми годами. Сейчас рынок перегрет, и до февраля–марта мы сможем наблюдать стагнацию цен на квартиры в новых домах, а также небольшое ослабление стоимости вторички.
4. Как изменится рынок недвижимости в Москве в ближайшие 5–10 лет?
— Москва — столица. И в это место будут тянуться люди со всех регионов, несмотря на тенденцию на удаленную работу. Если рассматривать индекс стоимости жилья в Москве, то в рублях он постоянно растет уже более 20 лет. Тенденция сохранится, — говорит Марчинский.
5. Стоит ли рассматривать варианты недвижимости в Подмосковье?
Однозначного ответа нет. Нужно знать вкусы, требования и пожелания конкретной семьи. Квартира в Москве — это, прежде всего, статус, комфорт и место, где продуманы все детали и инфраструктура районов — школы, детские садики, кружки, секции. Одним из самых веских факторов является метро. До тех пор, пока аренда квартиры сопоставима с выплатами за жилье по ипотеке, приобретать жилье в Москве не просто можно, а даже нужно. Стоит задуматься, так ли важно для человека собственное жилье в Москве, когда он пересаживается с метро на автомобиль? Безусловно, это прекрасные инвестиции в будущее, но вы должны понимать, что рано или поздно вечные пробки, очереди, усталость дают о себе знать. А что, если и жизнь круто изменится, например, появится семья? Тогда вчерашние карьеристы, едущие на работу с удовольствием, начинают понимать, что воздух в Подмосковье гораздо лучше и полезнее столичного, жизнь относительно дешевле, а время в пути от дома до работы в Москве на машине занимает те же час-полтора.

Как добраться

Самолет
В Москве четыре аэропорта. Все международные, но принимают рейсы из России. Добираться до воздушных гаваней, кроме «Жуковского», удобно на «Аэроэкспрессе» — вариант не самый дешевый, по сравнению с автобусами и маршрутками, зато спасает от столичных пробок.
«Шереметьево» находится на севере от Москвы, в 11-16 км от МКАД (в зависимости от терминала). «Аэроэкспресс» в «Шереметьево» ходит с Белорусского вокзала каждые 30 минут, время в пути 35-40 минут. Если ваш рейс улетает из нового терминала В (а туда сейчас перевели многие внутренние рейсы), надо будет еще проехать на автоматическом подземном поезде. Они ходят с интервалом в 4 минуты, время в пути тоже 4 минуты. Указатели есть, заблудиться сложно. Автобусы и маршрутки из «Шереметьево» довезут до станций метро «Речной вокзал» и «Планерная». Ночной автобус H11 соединяет аэропорт со станциями метро «Войковская» и «Китай-город». На машине — по Ленинградскому шоссе либо по платной трассе М11.
Сайт аэропорта: svo.aerо
«Домодедово» расположен к югу от столицы, в 24 км от МКАД. «Аэроэкспресс» ходит с Павелецкого вокзала каждые 30 минут, время в пути 45 минут. Автобусы и маршрутки довезут до станции метро «Домодедовская». На машине – по автомагистрали А-105.
Сайт аэропорта: dme.ru
«Внуково» находится к юго-западу от мегаполиса, в 13 км от МКАД. «Аэроэкспресс» отправляется с Киевского вокзала каждый час, время в пути 35 минут. Автобусы и маршрутки курсируют между «Внуково» и станциями метро «Юго-Западная» и «Саларьево».
На автомобиле — по Киевскому, Боровскому или Минскому шоссе.
Сайт аэропорта: vnukovo.ru
«Жуковский»
Самый новый из всех столичных аэропортов расположен на юго-западе от столицы, в 26 км от МКАД. Добираться сюда сложнее, чем в другие воздушные гавани: на автобусе от метро «Котельники» (дорога займет не меньше часа) либо электричкой или скоростным поездом «Спутник» с Казанского вокзала до станции «Отдых» (55 и 40 минут соответственно), там надо пересесть на аэропортовский шаттл либо маршрутку (и это еще 15 минут в пути). На машине – по трассе М-5 и Новорязанскому шоссе.
Сайт: zia.aero
Поезд
Ленинградский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Сюда приходят поезда из Санкт-Петербурга, в том числе «Сапсаны», а также Твери, Великого Новгорода, Петрозаводска, Пскова и других городов.
Казанский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Поезда из Казани, Воронежа, Самары, Рязани и других городов.
Ярославский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Соединяет со столицей Архангельск, Ярославль, Вологду и даже Лабытнанги.
Курский вокзал (ст. м. «Курская»). Сюда прибывают составы из Нижнего Новгорода, Владимира, Уфы, а также часть поездов из Санкт-Петербурга.
Белорусский вокзал (ст. м. «Белорусская»). Поезда из Минска, Смоленска, Калининграда.
Павелецкий вокзал (ст. м. «Павелецкая»). Железнодорожные маршруты из Астрахани, Волгограда, Тамбова, Саратова.
Киевский вокзал (ст. м. «Киевская»). Сюда приходят поезда из Калуги, Брянска, Киева.
Рижский вокзал (ст. м. «Рижская»). Поезда из Риги и Великих Лук.
Автобус
Автостанция «Центральная» (ст. м. «Щелковская»). Сюда ходят автобусы из Батуми, Варшавы, Владимира, Воронежа, Иваново, Костромы и других городов.
Автостанция «Красногвардейская» (ст. м. «Красногвардейская» или «Зябликово»). Междугородные автобусы из Крыма, Астрахани, Белгорода, Волгограда, Кисловодска, Курска и других городов.
Автостанция «Теплый Стан» (ст. м. «Теплый стан»). Автобусы из Брянска, Дербента, Калуги, а также Беларуси и Германии.
Автостанция «Тушинская» (ст. м. «Тушинская»). Маршруты из Пскова, Санкт-Петербурга, Твери, а также Латвии и Эстонии.
Автовокзал «Южные ворота» (ст. м. «Алма-Атинская»). Сюда прибывают автобусы из Крыма, волжских городов, Грозного, Ростова-на-Дону, а также Грузии.
Автостанция «Варшавская» (ст. м. «Варшавская»). Автобусы из Волгограда, Воронежа, Курска, Липецка, Рязани, Самары и других городов.

Найдите билеты по выгодным ценам на 2023 год