Ребенок — собственник квартиры

Права собственности детей особо охраняются законом. Нюансы важно знать, во-первых, самим родителям, которые решили продать квартиру, — такие сделки нужно согласовывать с органами опеки и попечительства.

А во-вторых, покупателям недвижимости — чтобы не иметь лишних проблем и судебных разбирательств из-за того, что приобретенное жилье, оказывается, было продано с нарушением прав ребенка или даже нескольких детей. На этом основании сделка может быть признана в судебном порядке недействительной, и покупатель лишится квартиры.

Уважаемые пользователи, информация в статье актуальна на момент публикации. Пожалуйста, перед использованием представленных данных уточняйте все детали на официальных сайтах органов власти и организаций. Рекомендации по корректировке статьи вы можете прислать по адресу family@kp.ru.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, собственник которой ребенок

Специалисты Росреестра разъяснили КП, что важно знать о правах ребенка, который является собственником квартиры. Для того, чтобы продать недвижимость, один из собственников которой несовершеннолетний, надо выполнить четыре шага.

В тему

Как прописать ребенка: особенности, пошаговая инструкция и обзор различных ситуаций

1. Определите, кто будет совершать действия от имени ребенка

Есть две категории несовершеннолетних лиц (1) — то есть тех, кому еще не исполнилось 18 лет.

1. В возрасте от 14 до 18 лет. Такие несовершеннолетние, фактически уже молодые люди, наделены большими правами, чем «малолетки». Они могут совершать сделки с недвижимостью сами, от своего имени. Но требуется письменное согласие их законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без такого согласия, она может быть признана судом недействительной.⠀

2. Малолетние, то есть лица, не достигшие 14 лет. Они в сделках не участвуют, их интересы как собственников представляют родители, усыновители или опекуны. То есть сам быть продавцом квартиры такой ребенок не может — эту роль на себя берет родитель или другой законный представитель (2).

Кстати

Как подготовить квартиру к продаже: 5 шагов, которые сэкономят ваши деньги

2. Получите предварительное разрешение от опеки

Независимо от возраста несовершеннолетнего — и в первом, и во втором случае — потребуется разрешение на сделку от органа опеки и попечительства (3). Это касается не только продаж, но и тех случаев, когда квартиру или другую недвижимость надо обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества.

Как правило, такое разрешение содержит определенное условие. Например, приобрести в собственность ребенка другую недвижимость взамен той, которая продается. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут поданы в органы регистрации. Обойти это условие не удастся — в регистрации сделки будет отказано.

На заметку

В каком случае многодетной семье положена квартира

ВАЖНО!

Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:

• по обмену или дарению;
• сдаче внаем (аренду);
• сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
• влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
• любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.

Предварительное разрешение либо отказ в нем органы опеки должны выдать в письменном виде не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ родители могут оспорить в судебном порядке.

3. Оформите сделку через нотариуса

Еще одно обязательное требование – нотариальное удостоверение договора купли-продажи (4). Оно касается всех случаев, когда среди собственников недвижимости (общей собственности это тоже касается) есть несовершеннолетние. То есть речь идет и о квартире, и о земле, и даже о гараже, если ребенок там оказался среди законных владельцев (например, по праву наследования). Несоблюдение хотя бы одного этого требования уже влечет за собой ничтожность сделки (недействительность).

4. Подайте документы на регистрацию

Как и других случаях, когда сделка удостоверяется нотариально, передать документы на госрегистрацию вправе:

• нотариус, удостоверивший сделку
• любая из сторон сделки (продавец или покупатель).

Важно знать

Могут ли отобрать квартиру у собственника? Отвечаем вместе с экспертами

Если решили подавать документы на регистрацию сами (не с помощью нотариуса), это можно сделать несколькими способами:

• лично в многофункциональных центрах (МФЦ) «Мои документы»;
• лично в рамках услуги по выездному обслуживанию (5);
• дистанционно с помощью единого портала госуслуг (6) или официального сайта Росреестра (7). Чтобы подать документы в электронном виде, нужна усиленная квалифицированная электронная подпись — это обязательное условие;
• лично в офисах Федеральной кадастровой палаты Росреестра (по экстерриториальному принципу — в любом городе, где удобнее);
• отправить почтой с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган или офис Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.

Источники

1. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/7b6abd47219e2aa6081ac21b41e9e83d80fb45df/
2. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/cc856395792cdd3ebdb55d49f5f2f9b8d6cabced/
3. п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/, http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/37cda9bca235cf52c93176fe28c0aac8cd36a933/, http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/9b84ad600c3e341d901bafef2e52b352dc1b4fe5/
4. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/8e346fca831054ccbf95ac9ce90816842cee16de/
5. https://kadastr.ru/services/vyezdnoe-obsluzhivanie/
6. gosuslugi.ru
7. rosreestr.gov.ru