Как купить квартиру в новостройке

Правила работы застройщиков кардинально меняются. Надо ли по этому поводу беспокоиться и как теперь купить квартиру в новостройке, читайте в нашем материале

Елена ОДИНЦОВА
С 1 июля все новостройки в России должны будут возводиться по новым правилам. С этой даты застройщики не смогут принимать деньги от дольщиков напрямую. Собранные с граждан средства будут лежать на специальных банковских счетах до окончания стройки. А дома возводить застройщики станут исключительно за счет проектного финансирования — банковских кредитов.

Вообще такая схема считается более цивилизованной и надежной. И вводят ее для того, чтобы наконец кардинально разобраться с проблемой обманутых дольщиков. По новой схеме дольщик в случае каких-то форс-мажоров хотя бы получит назад свои деньги.

Но пока потенциальные покупатели новостроек, наоборот, разволновались. Многие застройщики — да и ряд экспертов — прогнозируют, что значительная часть строительных компаний после 1 июля очень быстро окажутся банкротами, поскольку ни один банк не даст им денег. Да и если даст, проблемы тоже будут: нынче деньги дольщиков застройщикам обходятся бесплатно, а банк захочет проценты.
И что теперь делать? Покупать новостройку или подождать? И, если покупать, как сориентироваться - не возникнут ли у застройщика неожиданные проблемы в связи с изменениями в законодательстве?

- Если есть жилье, которое хочется купить, и есть возможность это сделать - никогда ждать не надо, в том числе и сейчас, - говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. - Никаких принципиально новых рисков сейчас не появилось. Но очень важно соблюдать те правила безопасности, которым на рынке новостроек желательно было следовать и раньше.
Это интересно
Как принимать квартиру в новостройке
На что обращать внимание при приеме квартиры в новостройке? Опытом делится корреспондент «Комсомолки»
1. Выбирайте дома высокой степени готовности. Да, с точки зрения цены новостройка на стадии котлована выглядит гораздо привлекательнее. Но и риск, что по мере строительства возникнут какие-то проблемы, значительно выше. Дом, возведенный на 70%, застройщик бросит только при каких-то совсем чрезвычайных обстоятельствах - это себе дороже.

2. Обратите внимание на историю застройщика - насколько его предыдущая деятельность чиста, понятна и предсказуема. Самый простой критерий для неспециалиста - насколько в срок сдавались предыдущие объекты, не было ли с ними проблем. Эту информацию легко найти на форумах дольщиков, которых сейчас огромное количество. Застройщик с понятной историей, скорее всего, и не будет иметь особых проблем с банками в связи с изменениями в законодательстве - получит нужное финансирование.

3. Внимательно прочитайте, что записано в договоре. Есть мнение, которое активно поддерживают менеджеры по продажам, - мол, все такие договоры типовые. Это не совсем так. И предпочтение стоит отдавать тем компаниям, которые уделяют серьезное внимание содержанию договора и реально прописывают там важные для покупателя детали - от точных характеристик квартиры, которая покупается, до форс-мажоров.

4. Проектная декларация застройщика - не формальность. И важно убедиться, насколько на практике выполняются данные там обещания. В том числе по строительству сопутствующей жилому комплексу или кварталу социалки - школы, детского сада, магазинов и т. п. Если компания начинает пренебрегать такого рода обязательствами - мол, не волнуйтесь, потом построим, - это может быть одним из признаков, что у нее есть проблемы.

5. Изучаем, в скольких банках можно под конкретную новостройку получить ипотечный кредит и что это за банки. Полностью, конечно, на банковскую экспертизу полагаться нельзя. Известно немало случаев, когда банки спокойно выдавали ипотеку под проекты застройщиков, которые весьма скоро оказывались банкротами. И все же - если клиентов некоей строительной компании готовы кредитовать все крупнейшие банки, это, безусловно, говорит о большей надежности, чем если с вашей стройкой готов связываться лишь какой-то один мелкий региональный заемщик. Опять же банк, конечно же, с большим удовольствием и на лучших условиях откроет кредитную линию тем застройщикам, с которыми уже много лет работал - пусть и по старым правилам.
Выбирайте дома высокой степени готовности. Фото: pixabay.com

Что будет с ипотекой

В прошлом году ставки по кредитам исправно снижались. Страна ответила на это ипотечным бумом - за 2018 год было выдано 1,5 миллиона кредитов на общую сумму 3 трлн рублей. И вот те на! В начале этого года ставки опять пошли вверх. Ипотека уже вокруг 11% (а в конце того года было меньше 10%), ставки по потребкредитам в крупных банках - минимум от 12 - 13%, а то и 15%.

Банковские ставки напрямую зависят от политики Центробанка и его ключевой ставки. ЦБ ее в конце прошлого года повысил до 7,75% и пока не снижает. Обнадеживает заявление президента Владимира Путина в Послании Федеральному собранию: цель снизить ставки по ипотеке в среднем до 9%, а потом 8% остается. Насколько это реально?

- По оптимистичным прогнозам, тренд на повышение ипотечных ставок должен закончиться где-то в апреле, - еще до заявления президента предположил на Радио «КП» (fm.kp.ru) руководитель аналитического центра компании «Русипотека» Сергей Гордейко. - Начиная с апреля или мая ставки начнут потихоньку снижаться.

Как поясняет эксперт, на ставки по кредитам все-таки влияет еще и спрос. В прошлом году он резко - по ипотеке практически на 50% - вырос. А после того как ставки опять пошли в рост, снова упал.

Как предполагается защитить наши права

Деньги, которые платят за будущую квартиру в новостройке покупатели, идут не сразу застройщику, а на эскроу-счета в банке (счета, с которых деньги переведут только при выполнении определенных условий). Это что-то вроде беспроцентного депозита. Там средства будут храниться до окончания строительства - застройщик их получит только после того, как передаст дольщику квартиру.

Стройка тем временем будет вестись на деньги банка - в рамках проектного финансирования. Предполагается, что у банков гораздо лучше, чем у граждан, получится различать, кому можно доверить средства, а кому нет. Кроме того, более надежным и успешным застройщикам кредиты будут обходиться дешевле. Система предполагается такая. Сначала строительная компания получает кредит по рыночной ставке (потолок установлен в 13%). После того как начнутся продажи, условия кредитования изменятся. На ту часть кредита, которая уже будет обеспечена деньгами на эскроу-счетах, ставка снизится до 6 - 7%.

А если начнутся проблемы?

Если проблемы возникнут у застройщика - например, он окажется банкротом, - покупатель получит назад свои деньги с эскроу-счета (правда, в отличие от обычного банковского депозита без процентов).

Если что-то случится с самим банком - например, у него отзовут лицензию, - деньги покупателю вернет Агентство по страхованию вкладов. По той же схеме, по которой их возвращают обычным вкладчикам, если их банк прекращает работу. Разница только в потолке выплат. Для дольщиков он будет значительно выше - 10 миллионов рублей (обычным вкладчикам АСВ гарантирует возврат до 1,4 миллиона).
ВАЖНО!

Проверяем, нет ли проблем с регистрацией договоров долевого участия

Напомним, что все договоры долевого участия (это тот самый договор, который вы заключаете с застройщиком) должны регистрироваться в Росреестре. Это своего рода гарантия государства, что на вас будут распространяться все те права и меры защиты, которые у нас по закону полагаются дольщикам. Если регистрация договоров по какой-то причине приостановлена, это очень тревожный момент.
Это интересно
Как сделать ремонт в квартире
Сейчас какие только модели школьных сумок не предлагают: с ортопедической спинкой, со встроенным набором карандашей...

Комментарии для сайта Cackle
Made on
Tilda