Покупаете новостройку? Приготовьтесь защищать свои права!

На вопросы читателей «КП» отвечает адвокат Центра правовой помощи участникам долевого строительства «Дольщик» Коллегии адвокатов Московской области «Центр», кандидат юридических наук Сергей Анатольевич КУЗНЕЦОВ.

На вопросы читателей «КП» отвечает адвокат Центра правовой помощи участникам долевого строительства «Дольщик» Коллегии адвокатов Московской области «Центр», кандидат юридических наук Сергей Анатольевич КУЗНЕЦОВ

Что делать, если дом никак не сдадут?

- Мы - соинвесторы строящегося 6-секционного монолита в Балашихе. Срок сдачи в договоре - конец 2007 года. Собрано (не построено) 60%. Компания-застройщик предлагает нам подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи на 6 месяцев. Посоветуйте: соглашаться ли? Как реально поторопить строителей, если в договорах нет штрафных санкций? Что может сделать созданная нами инициативная группа?

Спасибо! Людмила.

- По всей видимости, разрешение на строительство вашего дома получено до 1 апреля 2005 года. На такой объект не распространяются нормы Закона об участии в долевом строительстве.

Но это не значит, что вы остаетесь без правовой защиты. В подобных ситуациях применяется Закон «О защите прав потребителей», предусматривающий неустойку за нарушение сроков выполнения работ.

Совет: вы можете обратиться в суд общей юрисдикции с требованием о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию. В соответствии с пунктом 5 статьи 28 Закона неустойка будет составлять по 3% от суммы вашего вклада в строительство за каждый день просрочки.

Мы не рекомендуем соинвесторам, дольщикам подписывать дополнительные соглашения с застройщиком о переносе сроков строительства. Если вы сделаете это, то лишитесь права требовать неустойку.

Как показал наш опыт, решение суда о взыскании неустойки и компенсации морального вреда - независимо от их размеров - является эффективным способом воздействия на недобросовестного застройщика.

Кроме того, подобные иски всегда привлекают внимание местных властей. Дольщикам, как правило, начинают оказывать содействие - создавать рабочие группы по объектам недостроя. Самостоятельная организация инициативных групп соинвесторами также, безусловно, полезна - это помогает объединить и сделать более действенными ваши усилия.

- Сдача нашего дома была обещана в III квартале 2007 года, потом ее перенесли на III квартал 2008-го. В договоре срок сдачи прописан «ориентировочно». Можно ли что-то сделать?

Елена.

- Вас не должно смущать понятие «ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию», указанное в договоре с застройщиком!

Судебная практика в этом вопросе однозначна: при обращении соинвесторов (дольщиков) с требованием о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию суды выносят решения о взыскании денежных средств с застройщиков, руководствуясь пунктом 5 статьи 28 Закона «О защите прав потребителей» - по 3 % за каждый день просрочки, но не свыше цены договора (стоимости квартиры).

Самостоятельный перенос застройщиком сроков сдачи дома не мешает вам требовать неустойку, поскольку вы не подписывали дополнительного соглашения к договору.

Строительство нашего дома затянулось, и компания получила у городских властей дополнительное постановление о переносе сроков сдачи дома еще на год. Вправе ли компания, ссылаясь на это, отказать в выплате пеней, предусмотренных в нашем договоре?

Петр.

- Нет! Данный факт не является основанием для отказа во взыскании неустойки за просрочку сдачи дома в эксплуатацию на основании п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей».

Куда девает деньги застройщик?

- Летом 2006 г. я купил квартиру в строящемся доме, срок сдачи по договору - IV квартал 2006 г. На сегодня дом еще не достроен. Обращения к инвестору, в префектуру Южного административного округа и мэрию Москвы не помогли. Инвестор периодически называет новые сроки (а затем срывает и их), а от органов власти слышим только, что ситуация под их полным контролем (хотя на темпах строительства это никак не отражается).

Подскажите: куда еще можно обратиться? Какая организация могла бы проверить деятельность инвестора на предмет нецелевого использования средств граждан-соинвесторов?

Алексей.

- К сожалению, ваш случай не единичный. Проблема московских недостроев не решена полностью. По тем объектам, которые были достроены и сданы в эксплуатацию, на основании постановлений правительства Москвы производилась замена «недобросовестных застройщиков-инвесторов».

Сейчас вы можете обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки и компенсации морального вреда за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию.

Стоит организовать инициативную группу, которая будет представлять интересы соинвесторов вашего дома в органах власти, правоохранительных органах. Вы можете обратиться в прокуратуру ЮАО или г. Москвы с заявлением о необходимости проведения проверки целевого использования средств соинвесторов.

Если будет установлено, что денежные средства израсходованы на иные цели, нежели строительство дома, то это может явиться основанием для возбуждения уголовного дела по факту мошенничества (ст. 159 УК РФ).

Помогите оформить «предварительно купленную» квартиру

- Я приобрел квартиру в новостройке, на руках договор купли-продажи. Как оформить квартиру в собственность?

Спасибо. Владимир.

- Насколько я понимаю, вы заключили с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке.

Если дом построен и сдан в эксплуатацию, то на основании указанного договора застройщик должен зарегистрировать право собственности на квартиру на себя, а затем заключить с вами основной договор купли-продажи, как на вторичном рынке жилья.

Если дом находится в процессе строительства, то застройщик не может заключить с вами договор купли-продажи квартиры, так как до введения дома в эксплуатацию и подписания акта распределения жилой площади самой квартиры еще не существует.

Строго говоря, в своих объявлениях о продаже квартир в строящихся домах компании вводят граждан в заблуждение: поскольку самих квартир еще нет, то и продать их нельзя.

Полный текст читайте здесь.

ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ

Стало ли менее рискованным долевое инвестирование

Руководитель юридического отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Анна ШЛЕСИНА:

- В последнее время долевое строительство стало все же менее рискованным. Деятельность застройщиков находится под пристальным вниманием контролирующих органов и местных властей.

Сейчас квартиры чаще всего предлагаются после получения компанией разрешения на строительство и предварительного распределения помещений в жилом доме. На этом этапе имеется утвержденная проектная документация, по которой можно идентифицировать будущую квартиру, а также график строительства объекта, в соответствии с которым можно определить сроки завершения строительства.

Однако во избежание рисков ознакомьтесь с реализованными застройщиком проектами, узнайте его репутацию на рынке.

Не исключено, что после приемки квартиры у новоселов могут возникнуть сложности, связанные с ненадлежащим качеством строительства. Если недостатки явные, заметные сразу, то их нужно указать в акте приема-передачи квартиры, а затем письменно обратиться к застройщику с требованием об устранении дефектов.

Также вопросы могут возникнуть при взаимодействии с техническими службами в ходе отделки и ремонта новой квартиры. Обязательно ознакомьтесь с городскими правилами проведения ремонтных работ (разрешенное время, условия размещения стройматериалов и т. д.). Также необходимо в обязательном порядке получить разрешение на проведение перепланировки (переустройства) квартиры.

ДОМАШНИЙ БЛОКНОТ

На что обращать внимание при подписании договора

Если разрешение на строительство дома получено после 1 апреля 2005 года, то застройщик должен предложить вам подписать единственный вид договора: договор об участии в долевом строительстве.

Только этот договор и его существенные условия гарантируют дольщику сохранность денежных средств на этапе строительства и своевременное получение квартиры в собственность после ввода дома в эксплуатацию.

Если застройщик предлагает вам заключить какой-либо иной вид договора (чаще всего предварительный договор купли-продажи квартиры), то даже при безупречном опыте компании по строительству предыдущих объектов вы не защищены от риска не получить квартиру в обещанный срок.

Основные причины задержки могут быть следующие: застройщик не сможет достроить дом в установленные сроки, ему не удастся подписать акт о реализации инвестиционного контракта, оформить право собственности на квартиры на себя. Все это создает серьезные риски, не обеспеченные обязательством выплачивать неустойку за просрочку.