Ипотека: сейчас или потом

Ситуация на рынке недвижимости двойственная. С одной стороны, эксперты отмечают снижение цен. Застройщики уже предлагают скидки в 5-20% на новые квартиры. На вторичном рынке этот процесс пока запаздывает, но он тоже уже начался. Где лучше покупать квартиру? Стоит ли это делать сейчас? Или есть смысл подождать, когда цены и ставки по ипотеке опустятся еще ниже?

ЛЬГОТНЫЙ ЗАЕМ НА НОВОСТРОЙКУ

В последние годы больше половины сделок на рынке недвижимости совершались с помощью ипотеки. Сейчас из-за высокой ключевой ставки Банка России проценты по жилищным займам уж очень высоки. Тем не менее государство нашло механизм, который помогает и потенциальным заемщикам, и банкам, и застройщикам.

С весны в стране действует программа государственного субсидирования ставок на первичном рынке жилья. По ней банки выдают кредиты на покупку квартир в новостройках по ставке не выше 12%. И даже конкурируют друг с другом, снижая ее до 11-11,5% годовых. По сути, это докризисные ставки.

При этом банкам недополученную выгоду компенсирует государство. На это выделены деньги из бюджета. Цель таких субсидий - поддержать застройщиков, которые вложили деньги в проекты и могли обанкротиться в нынешних условиях.

По льготной программе от государства минимальный первоначальный взнос составляет 20%. Срок кредита – до 30 лет. Максимальный размер кредита зависит от региона. При покупке жилья в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге – это будет 8 млн рублей. Для жителей других городов – 3 млн. Программа будет действовать до 1го марта 2016 года.

Эксперты в нынешних условиях советуют покупать квартиры, когда они уже готовы или находятся в завершающей стадии строительства. Тем более что и на эти объекты застройщики сейчас предлагают скидки. Инвестировать в жилье на уровне котлована сейчас довольно рискованно.

ВТОРИЧКА: ДОРОГИЕ КРЕДИТЫ, НО МИНИМУМ РИСКОВ

На вторичном рынке льготную программу запускать пока не планируют. И в этом плане покупка вторички в ипотеку крайне невыгодна. Плюсы в том, что в квартиру в отличие от новостройки вы можете вселиться сразу после покупки, и рынок начинает предлагать скидки до 20% при покупке жилья на вторичном рынке. Для сравнения, ставки по ипотеке на вторичном рынке колеблются от 14 до 17% годовых. Как советуют эксперты, под такие проценты кредиты следует брать лишь тем, кому срочно нужно решать квартирный вопрос или подвернулся очень хороший вариант, а сумма займа невелика. Иначе, если взять такую ипотеку на долгий срок, переплата будет гигантской. Даже один лишний процент на длительном сроке играет существенную роль.

К примеру, давайте сравним выплаты по ставкам в 12% и 15% годовых. Сумма кредита - 3 млн рублей, срок - 15 лет. При льготной ставке ежемесячный платеж составит 36 тысяч рублей. А при ставке в 15% годовых - 42 тысячи рублей. Разница – 6 тыс. рублей в месяц, или 1 млн 80 тысяч рублей за весь срок займа. Согласитесь, существенно!

В то же время несомненный плюс вторички - въехать в приобретенное жилье можно сразу же после сделки купли-продажи, также не будет проблем с «недостроем» и обманутыми дольщиками. При сохранении нынешнего уровня ключевой ставки ЦБ, после окончания госпрограммы 1 марта 2016 г. низкие ставки по ипотеке на первичном рынке жилья, вероятнее всего, исчезнут, и тогда выгоднее будет приобретать в ипотеку квартиры на вторичном рынке, разумеется, если скидки на продажу квартир на вторичке будут не меньше, чем скидки на новостройки.

РЕЗЮМЕ

Как предсказывают эксперты, ставки по ипотеке в следующем году могут еще снизиться. Это будет связано с уменьшением темпов инфляции и ключевой ставки ЦБ. Регулятор поставил себе цель довести уровень годового роста цен до 4% в ближайшие пару лет. Если это произойдет, подешевеет и ипотека.

Тем не менее вряд ли сейчас кто-нибудь возьмется предсказать, что будет через год. Ситуация в экономике очень изменчива. Поэтому, если вам подвернулся выгодный вариант, и вы просчитали, что можете его себе позволить, то брать ипотеку можно. А если проценты на рынке со временем упадут, можно будет реструктурировать кредит по новым ставкам.

НА ЗАМЕТКУ

7 советов потенциальным ипотечным заемщикам:

1. О покупке квартиры подумайте заранее - хотя бы за полгода до планируемой сделки. Это позволит не только поднакопить, но и хорошенько изучить рынок, чтобы выбрать наиболее подходящее предложение.

2. Определитесь, какая квартира вам нужна, и сколько она примерно стоит. Первоначальный взнос должен составлять минимум 20-30% от стоимости жилья. Чем более высокий первоначальный взнос за жилье, тем вероятнее, что вы сможете взять кредит с более низкой процентной ставкой.

3. Ищите наиболее выгодные предложения ипотечных кредитов. Обзвоните или посетите несколько банков. У консультантов выясните все условия кредитования: размер ставки, все платежи и комиссии, требования к заемщику и предмету залога.

4. Чтобы все было корректно, просите менеджеров в каждом банке рассчитать вам кредит на одну конкретную сумму и конкретный срок.

5. Деньги в долг лучше брать в той валюте, в которой вы получаете основной доход.

6. Срок ипотеки зависит от того, какую сумму вы берете в долг и какой у вас доход. По условиям большинства банков, ежемесячные платежи не должны составлять больше 50% от вашей зарплаты. Чем больше срок, тем ежемесячные платежи меньше, однако сумма уплаченных процентов выше. Если доход не позволяет взять желаемую сумму на 10 лет, то возьмите ее на 20. При желании и возможности всегда можно гасить кредит досрочно.

7. Если ставки в нескольких банках совпадают, то сравнивайте дополнительные расходы: комиссии, расходы на оценку недвижимости, страхование. А выбрав оптимальные условия, ищите квартиру и оформляйте ипотечный кредит.