Исповедь риэлтора: "Квартиры-призраки, пирожки для уюта и лимоны для запаха"

Договор с риэлтором надо читать очень внимательно!

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

Рынок купли-продажи недвижимости сегодня переполнен. В риэлторы идут все, кому не лень. И ухищрения маклера могут поразить тех, кто не имел счастья продавать бабушкину квартиру на окраине, где она жила с тремя котами.

Ответственные риэлторы, коих немного, работают на имя и совесть. Остальные идут на уловки, которые обходятся клиентам в копеечку. Рассказываем о самых распространенных схемах.

Договор подсовываем в спешке

Отношения риэлтора и клиента начинаются с того, что их нужно узаконить, то есть составить договор. Если действовать по-честному, есть большая вероятность остаться в глубоком минусе, потратив время и ничего не заработав. Поэтому многие мои не самые ответственные коллеги стали придумывать, как заложить в договор условия, очень не выгодные для клиента и крайне выгодные для себя.

Риэлторы - хорошие психологи.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

Два самых распространенных пункта выглядят так. Первый предназначен на тот случай, когда риэлтор работает, а результата нет. Для того чтобы получить хоть какие-то деньги, в договор вносится условие – аванс, который не возвращается ни при каких ситуациях. Сумма может быть как минимальной, от 3 до 5 процентов от стоимости услуг риелтора, так и вполне себе существенной - 20-30 процентов. К слову, в среднем услуги риелтора, который помогает вам продать или купить квартиру, начинаются от 50 тысяч рублей.

С одного клиента я как-то взяла 50 процентов. Мужчину было жалко, конечно, но что поделать, провозилась я с ним целый месяц, а квартиру так и не продала.

Второй невыгодный пункт звучит еще строже: клиент не имеет права отказаться от услуг риэлтора, а если хочет перейти к другому или вовсе обойтись без него, то должен заплатить неустойку. Это могут быть как 30 и даже 100 процентов, так и конкретные суммы в 20-30 тысяч рублей.

Понятно, что добровольно такой договор никто не подпишет. Для этого риэлторы стараются подсунуть его клиенту в спешке или в любой другой ситуации, когда читать его некогда или неудобно. Поэтому совет: договоры надо читать очень и очень внимательно.

На сомнительных сделках с недвижимостью можно потерять лишние деньги.

Фото: Иван МАКЕЕВ

Часто недобросовестные риэлторы умышленно ставят в объявлении низкую цену, не согласовав ее с заказчиком. Когда находится покупатель, хозяева пребывают в состоянии шока, но в срочных ситуациях вынуждены продать и так. За это многие риэлторов и не любят.

Подставные покупатели

Когда риэлтор хочет взять понравившуюся ему квартиру на продажу, то идет на любые уловки. Так появляются подставные покупатели. Случается это, когда клиент готов рассмотреть сотрудничество только после начала работы и на переговоры просит приходить уже с желающими купить его недвижимость.

Тогда я звонила своим родным и друзьям и выбирала очередную «жертву». В роли потенциального покупателя легко выступали мои мама – сестра – подруга. При этом они не просто приходили смотреть квартиру, но и старались побольше «ахать» и «охать» - здесь у вас трубы текут, здесь электропроводка старая, и вообще соседи плохие. Мол, столько минусов, а стоимость высокая. Не то, что в соседнем подъезде – квартира такая же, а на 50 тысяч дешевле. Так мы «продавливали» хозяев скидывать цену.

Хороша квартирка! Теперь бы ее выгодно купить.

Фото: Василий Вахрин

Или другая уловка – «квартира – призрак». Это вообще распространенный метод. Приведу пример. Попалась мне как-то очень требовательная дама, ей хотелось купить квартиру дешево и сердито. Я сразу поняла, что шансов - кот наплакал. К тому же была у меня квартира, которую я давно не могла продать, район поисков, к счастью, был тот же. Я радостно сообщила ей, что нашелся нужный вариант, назвала адрес, подъезд, этаж и другие характеристики.

И в самом центре!

Фото: Василий Вахрин

Конечно, эта квартира была фейковая и никто ее, тем более, не продавал. Дама пришла в восторг и уже мысленно паковала чемоданы для переезда, как «вдруг» я ее разочаровала – квартиру, мол, купили, увели из-под носа. В таком состоянии человеку нужно вовремя восполнить «потерю». И – удача! – в соседнем доме как раз нашлась похожая квартира. И пусть цена чуть выше, даме было уже все равно – лишь бы и эту не упустить.

Рыбу не жарить, иконы спрятать

Особая тема – это предпродажная подготовка квартиры. От нее зависит как минимум половина успеха операции. Я называю это «завернуть» квартиру как конфетку - в красивый фантик. И это целое искусство.

Перед показом квартиру нужно тщательно прибрать. Сюда входит многое – убрать фотографии, чтобы они не несли лишнюю информацию, отдать кому-нибудь животных, чтобы они не суетились под ногами, а также их лотки с неприятными запахами. Это может оттолкнуть потенциальных покупателей.

Не самые ответственные риэлторы придумывают разные уловки, чтобы выгодно для себя провернуть сделку.

Фото: Василий Вахрин

Я просила своих клиентов освободить квартиру от всех родственников, оставить только одного, самого главного, или всем молчать, чтобы не было невыгодных реплик. В квартире должны быть заменены все лампочки, чтобы было максимально светло. Я заставляла убирать даже сушилки и веревки с бельем на балконе, иконы и другие показатели принадлежности к религии. Квартира должна быть полностью безликой.

Во всех комнатах должно хорошо пахнуть. С помощью правильно подобранных ароматов человека можно буквально очаровать. Для этого по квартире расставляются цитрусовые – почищенные или нарезанные лимоны, апельсины, мандарины, кофейные зерна. Я давала клиентам заваренный кофе с порога, чтобы расположить их в первые минуты, и им было приятно зайти.

А один раз испекла пирожки и успела поставить их на стол еще теплыми и источающими манящие ароматы. Квартиру тогда купили без раздумий, и после этого я настоятельно советовала моим клиентам перед показом печь свежую выпечку. Это запахи дома, уюта. А вот рыбу в день просмотра жарить ни в ком случае нельзя.

«Сами красим стены и собираем в подъезде шприцы»

Иногда ароматы приходилось использовать и для того, чтобы скрыть неприятный запах из вентиляции или туалета. Но этот трюк поможет только для коротких просмотров, поэтому приходилось торопиться под разными предлогами.

Весь город с высоты видно!

Фото: Василий Вахрин

Чистые и уютные квартиры уходят быстро и по хорошим ценам. В них хочется подольше остаться, в отличие от тех, которые захламлены.

Важен и порядок в подъезде. Никто не хочет приходить домой через трущобы. Я побуждаю клиентов прибираться на лестничной клетке, выносить мешки с мусором и другой хлам. А один раз мне самой пришлось собирать в подъезде использованные шприцы. Делала я это, понятное дело, в перчатках, но перед глазами эта картина стоит до сих пор. Квартира была на седьмом этаже, и нужно было пройтись везде на случай, если покупатели захотят проверить весь подъезд.

Я знаю коллег, которые даже сами красили стены в подъезде, когда не могли долго продать квартиру. И это помогало.

«Почистить квартире ауру»

Бывает, квартира долго «висит». Что только не делаешь, а ее никак не покупают. И тогда я прибегаю к шаманским штучкам. Не поверите, но это работает! У меня есть два проверенных способа – обкуривать квартиру волшебными травками и чистить ауру. Знаю, коллеги пользуются и другими методами, но лично мне хватает и этих. Проведешь обряд – и квартира, которую не могла продать полгода, тут же находит своего покупателя.

Чтобы недвижиомсть уходила быстрее, используют и такой трюк. Например, надо скрыть вечную стройку под окном или трещину на стене, и тогда я назначаю просмотр на темное время суток. К тому же, это предостережет от расспросов соседей, а умные покупатели всегда идут с ними по подъезду.

В договоре важен каждый пункт!

Фото: Василий Вахрин

Вторичка – это квартиры с историей, а она не всегда положительная. Если раньше в ней был наркоманский притон, то показывать ее нужно исключительно после 9 часов вечера, когда ничего не видно и к соседям заходить неудобно.

Есть и другие мелкие уловки. Например, я представлялась лучшей подружкой продавца, когда потенциальные покупатели не хотели иметь дело с риэлтором, и помогла сопровождать сделку типа на добровольных началах.

Еще фишка – намерено показывала много ужасных квартир, чтобы подвести покупателей к нужному мне варианту.

Знакомым я всегда советую: выбирайте грамотного риэлтора. Он должен не просто разобраться с документами и вашей ситуацией, но и знать о квартире даже больше вас. Тогда и толк будет.